Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Начало ипотеки

Ipocredit.09.07.13_270x240.jpg
Как накопить на первоначальный взнос для ипотеки?

Обязательным условием получения ипотечного кредита является наличие первоначального взноса. То есть заемщик должен располагать собственными накоплениями – как минимум в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья. Иначе в кредите ему будет отказано.

Чем больше размер накоплений – тем более выгодные условия кредитования предложит банк. Ведь такой клиент уже доказал свою платежеспособность и серьезность намерений. К тому же заемщики с высоким первоначальным взносом (которые имеют больше половины от стоимости приобретаемой квартиры) гораздо реже допускают просрочки по платежам и, тем более, уходят в дефолт.

В результате «разница в кредитной ставке для заемщиков с первоначальным взносом 50% и первоначальным взносом 10–15% может составлять 2%», – констатирует директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Александр Дарданов.

«Чем больше сумма первоначального взноса – тем ниже ставка по кредиту. Процентная ставка при 10%-ном первоначальном взносе составит как минимум 13%, а при первом взносе, превышающем 50%, – от 12,5%. Не стоит забывать, что на уровень ставок оказывает влияние и срок кредитования, а также «полнота» пакета предоставляемых в банк документов», – дополняет руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс» Сабина Хамитова.

Как накопить на первоначальный взнос, учитывая тот факт, что недвижимость постоянно дорожает? Одним из распространенных способов являются ежемесячные взносы на банковский вклад, который гарантирует сохранность сбережений и начисление, хоть и небольших, но процентов.

«Статистика показывает, что в качестве первоначального взноса часто используются средства от продажи другого имущества, в том числе другой недвижимости. Также в качестве источника быстрого накопления первоначального взноса используются крупные выплаты: бонусы на работе, страховые выплаты, получение наследства», – делится своими наблюдениями Александр Дарданов.

Первый расчет

«Сумма накоплений зависит от потребностей и финансовых возможностей покупателя-ипотечника», – сообщает руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» Ирина Кажикина и приводит следующий пример.

Рассматривается покупка недорогой однокомнатной квартиры в Москве на вторичном рынке стоимостью 6 млн. рублей. Для того, чтобы приобрести такую недвижимость в ипотеку, необходимо накопить как минимум 600 тыс. рублей (10% от стоимости квартиры), 900 тыс. рублей (15% от стоимости квартиры) или 1,2 млн. рублей (20% от стоимости квартиры)*.

Предположим, заемщики – молодая семья без детей с общим доходом 100 тыс. рублей в месяц.

При готовности откладывать по 30 тыс. рублей ежемесячно:

* 600 тыс. рублей будет накоплено примерно за 1,3–1,4 года;

* 900 тыс. рублей – за 2–2,1 года;

* 1,2 млн. рублей – за 2,5–2,6 года.

«Срок, который потребуется на накопление первоначального взноса, зависит от дохода того или иного лица. Как показывает практика, в среднем на это уходит от одного года до трех лет. Комфортным соотношением выплат считается вариант, когда они не превышают 40% от общего дохода. То есть ежемесячно будущий «ипотечник» должен откладывать менее половины своего дохода», – считает Сабина Хамитова.

Вклад для ипотеки

Где и как хранить средства, которые копятся на первоначальный взнос?

Лучше всего для этой цели подойдут банковские депозиты.

Выбирая банк, нужно учитывать, входит ли он в систему страхования вкладов, а также какую доходность по вкладам он предлагает. Сейчас на рынке можно найти предложения рублевых депозитов под 11–12% годовых. Также нужно выбирать вклад, который будет пополняемым и с возможностью капитализации процентов.

Лучше хранить средства в том банке, в котором вы хотите в дальнейшем брать ипотечный кредит.

«Если вы планируете в будущем взять ипотечный кредит, можно подыскать банк, который предлагает специальную программу, где ваш депозит станет первоначальным взносом по ипотеке. Заемщики, открывшие такой вклад, смогут рассчитывать на более лояльное отношение к ним банка и более выгодные условия по кредиту (сниженную ставку, отмену комиссий)», – сообщает генеральный директор «НБИК» Евгения Таубкина.

Найти специальные предложения для заемщиков – так называемые «ипотечные вклады» – будет нелегко. По словам Александра Дарданова, «вклады для заемщиков не получили широкого распространения по причине высоких темпов роста цен на недвижимость. Основная выгода для заемщика в таких вкладах заключается в возможности получить льготную ставку при накоплении на вкладе первоначального взноса в течение определенного срока».

В любом случае вклады – не самый высокодоходный инвестиционный инструмент. Есть другие продукты – например, паевые инвестиционные фонды (ПИФы), которые в долгосрочной перспективе могут принести пайщикам более высокую прибыль. Стоит ли потенциальному заемщику использовать их?

«Все инвестиционные продукты являются рискованными вложениями и в отличие от банковских вкладов не страхуются государством. Мне кажется, в краткосрочной перспективе для человека, не являющегося профессиональными финансистом, банковский вклад – это оптимальный выбор», – утверждает руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов.

«На сегодняшний день фондовый рынок стагнирует. На наш взгляд, использование инвестиционных продуктов рискованно», – подтверждает Евгения Таубкина.

В любом случае накопления на первоначальный взнос – дело не нескольких месяцев. Возникает соблазн взять потребительский кредит и использовать его в качестве взноса. Если у человека хорошая кредитная история и приличная платежеспособность, то банки могут его предоставить.

Но в большинстве случаев использовать такой вариант не нужно. Ведь тогда в итоге, после получения ипотеки, у заемщика возникнет двойная долговая нагрузка на бюджет, с которой при появлении даже временных материальных трудностей можно не справиться.

«Нулевая» ипотека

До кризиса банки предлагали ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Сейчас такие случаи – единичны. Вступать в эти программы, сколь привлекательными бы они ни казались, не имеет смысла. Ведь в таком случае платежи по ипотеке будут очень большими, и ставки – довольно высокие.

«Кредиты без первоначального взноса – повышенные риски для банка. Это четко продемонстрировал кризис. Сейчас на рынке такие программы не имеют широкого распространения – банки научены горьким опытом и стараются компенсировать свои риски», – поясняет начальник отдела разработки кредитных продуктов Департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Михаил Сероштан.

Несколько лет назад страховая компания АИЖК разработала новый продукт – страхование ответственности заемщиков. Теперь если человек берет ипотеку с первоначальным взносом до 20%, он может приобрести страховой полис. Страховая компания защищает кредитора в том случае, если средств, полученных от продажи недвижимости при дефолте заемщика, не хватит для того, чтобы полностью погасить долг (такая ситуация в принципе возможна при падении цен на рынке недвижимости).

«За счет снижения первоначального взноса можно увеличить объемы выдачи ипотечных кредитов в России если не в два раза, то на 20–30% точно. При этом нужно уметь управлять таким повышенным риском. Страхование в данном случае кардинально изменяет структуру инструментов защиты банка, поэтому мы считаем, что все кредиты с первоначальным взносом от 30 до 10% должны страховаться. В Канаде, например, страхованию в обязательном порядке подлежат кредиты с первоначальным взносом ниже 25%. В результате ипотечный кризис 2008–2009 годов страну практически не затронул», – рассказывает генеральный директор СК АИЖК Андрей Языков.

«Преимущество данного вида страхования – очевидно. Оно позволяет приобрести квартиру с пониженным первоначальным взносом, не надо ждать и копить. Но при этом заемщик будет нести дополнительные издержки на покупку полиса, которые составляют около 1,5–2% от суммы кредита», – информирует Михаил Сероштан.        

*Размер минимального первоначального взноса может отличаться в разных банках

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество