Московский ипотечный путь
Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы
www.megastock.com
Здесь находится аттестат нашего WM идентификатора 200000296539
Проверить аттестат



Московский ипотечный путь

26.08.2005  Бюрократы.ру
7 лет назад был принят федеральный закон об ипотеке. За эти годы мы наблюдали несколько попыток создания феномена под названием "московская ипотека". И есть даже кое-какой результат, правда, совсем не тот, который прогнозировался столичными властями.

немного истории

В 1999 году прогнозы по развитию ипотеки в Москве были самые радужные. Московские власти не собирались останавливаться на одном варианте ипотеки – запускались Московское ипотечное агентство (под двухуровневую систему ипотеки), первая стройсберкасса (эксперимент в Западном округе) и несколько частных проектов банков... Активно рекламировалась рассрочка от строительных организаций. Тогда (да и сейчас) действовала и система жилищных субсидий для очередников и несколько социальных программ для молодых семей. Однако только банки за эти годы смогли увеличить число клиентов настолько, чтобы можно было говорить о серьезном росте. Но даже в этом секторе о массовой ипотеке по-прежнему речь не идет. Максимальная цифра покупок жилья в Москве с применением ипотеки оценивается в 1-2% от всех сделок.

Все эти годы строительные организации предлагали квартиры в рассрочку на 1 год. Однако на таких условиях можно было купить неликвид – первые и последние этажи и т. д., то есть то, что не "уходило" обычной продажей. И условия были такие, что здравомыслящий человек, почитав договор, отказывался от этой идеи. Еще весной практически все девелоперы предлагали рассрочку платежей при покупке квартиры в строящемся доме до окончания строительства, причем на условиях весьма невыгодных для клиента. Ситуация несколько поменялась с принятием закона о долевом строительстве, однако, будем честны, такая рассрочка к ипотеке никакого отношения не имеет, поэтому и рассматривать ее не будем.

кто виноват?

За развитие ипотеки отвечал вице-мэр Валерий Шанцев, недавно ставший губернатором Нижегородской области. Именно он был председателем Экспертного совета по развитию жилищной ипотеки в Москве. Возможно, неэффективная деятельность Совета и стала одной из причин почетной ссылки, потому что Юрий Лужков буквально на следующий день после назначения разнес в пух и прах все достижения московских чиновников в сфере жилищного кредитования. "Одна болтовня. Условия есть, а ипотеки нет", - резюмировал он проблему. И виноватых указал: "Если в стройкомплексе никто не отвечает за развитие ипотеки, то она просто не сможет работать".

Позиция мэра, как ни странно, повод для оптимизма. Юрий Лужков имеет репутацию человека, который вполне отвечает за свои слова, и умеет заставить подчиненных двигаться в нужном ему направлении. Несмотря на все предыдущие не очень удачные попытки, сейчас есть шанс, что московская ипотека пойдет в массы. Раньше все усилия (мы не обсуждаем их качество) оставались тщетными, потому что "не созрел" ипотечный потребитель в нужных для массовости условиях. Сейчас, когда цены на московскую недвижимость взлетели более чем в три раза по сравнению с 1999 годом, большинство покупателей не может решить свою проблему ни самостоятельно, ни с привлечением средств родственников и знакомых – старым добрым путем. Да и пропаганда ипотеки успела подействовать, так что народ готов даже к высоким процентам. "Созрело" и законодательство, которое сейчас больше благоприятствует тем, кто дает кредиты под недвижимость. Есть возможность выселить неплательщиков, и в принципе прописаны все формальные действия при получении и выплате кредита.

особый путь

Однако из истории известно, что Москва, как правило, не ищет легких путей, у нее везде и всюду свой особый путь. И в ипотеке вряд ли она пойдет дорожкой двухуровневой системы, предлагаемой на федеральном уровне. Предпосылок три:

1) стала понятна малая и трудная приживаемость масштабной двухуровневой системы ипотеки;

2) московский мэр не зря сделал упор на участие в ипотеке стройкомплекса (надо же давать работу махине, строящей 5 млн кв. м в год);

3) двухуровневую систему намного труднее контролировать на городском уровне.

Скорее всего в городе будет развиваться более локальная система жилищных накопительных кооперативов (фактически по аналогии с немецкими стройсберкассами). Законодательство под эти системы есть, контролировать их достаточно просто на городском уровне, да и вливания нужны не очень большие - не больше тех, что и так производятся в стройкомплексе Москвы.

По мнению экспертов, такая система может стартовать, как ракета, при выполнении двух условий. Во-первых, руководить ею должны не строители (иначе опять получится "рассрочка", которая мало кого из горожан устроит). А во-вторых, Правительство Москвы должно контролировать эту систему и дать гарантии сохранности денег вкладчикам (участникам).

Помешать может одно – реальные случаи массового обмана со стороны компаний, работающих в этой правовой форме или схожей с ней. Сейчас уже поднимается серьезная волна недовольства у вкладчиков коммандитного товарищества "Социальная инициатива", которые надеялись улучшить свои жилищные условия дешево и сердито. Вышло сердито: бегать по судам, а не въезжать в новую квартиру.

Московские власти на это пока никак не прореагировали, но скоро, видимо, придется – масштаб слишком велик. В махинациях задействован не один дом, а несколько десятков застопорившихся проектов и кварталов и несколько десятков тысяч обманутых покупателей. Верховный суд, кстати, уже не раз разьяснял всем российским судам, что такие договора необходимо рассматривать по существу (человек совершал сделку с целью покупки квартиры для проживания) и применять к ним Закон о защите прав потребителей. Это положение также закреплено в Законе об участии в долевом строительстве. Кстати, сейчас, с ужесточением законодательства о долевом строительстве, любители массовых мистификаций превращаются в закрытые паевые фонды инвестирования в строительство. Так и хочется крикнуть властям – ну будьте бдительны! А то за державу обидно…

опыт соседей

И вот что вдвойне обидно – смотреть на все потуги московских и федеральных властей на ипотечном пути и сравнивать их усилия с более бедными южными соседями, например с Украиной. Там такого потока нефтедолларов в недвижимость нет, поэтому власти озаботились поддержкой тех, кто покупает квартиру в кредит. На Украине государство дотирует большую часть процентной ставки по ипотечным кредитам молодым семьям с детьми, да и получить кредит не в пример проще. В итоге на рынке настоящий жилищный бум.

Цены на недвижимость, конечно, растут не по дням, а по часам, банки говорят, что к августу исчерпали все свои годовые лимиты на ипотеку. А ипотеке на Украине от силы полтора-два года (Закон об ипотеке датируется январем 2004 года), ставки держатся на уровне 12-15%, величина первого взноса от 30%, срок кредита до 15 лет. Этим летом запускается государственный пилотный проект с льготными условиями - срок кредита до 30 лет под 9,5% годовых.

В общем, за полтора года ипотека выросла с 0% до 2% ВВП Украины. Успех? По сравнению с 7 годами российской ипотеки и меньшим процентом ВВП - несомненный. Уже сейчас на Украине, по оценкам экспертов воспользоваться жилищным кредитом могут около 10% населения, в отличие от 5% российских сограждан, для которых доступно жилищное кредитование. Эксперты всерьез опасаются, что в случае наступления экономической депрессии многие заемщики не смогут выплачивать кредиты, однако все же считают, что до падения цен на недвижимость на Украине еще есть три-четыре года. И у банков есть время подготовиться к такому повороту дел.

нефть течет мимо

Так почему же у южных соседей вышел быстрый старт ипотеки, а в России (и в Москве в частности) – нет? Виновата, конечно, нефть. То есть слишком большой поток денег от ее продажи, который в 90-х и начале 2000-х позволял рынку недвижимости существовать безбедно и без всяких там ипотек с их формальностями. Однако сегодня, несмотря на то, что нефть по-прежнему в цене, этот поток вдруг потек мимо московских новостроек. Богатые наши сограждане переключили свое внимание на другие рынки недвижимости, вот и настал час "И" или час "ЖНК". Будем догонять Украину, а то, ежели опять опоздаем с ложкой к обеду, придется догонять уже Камбоджу.

Кстати, сейчас в Москве за жилищное кредитование будет отвечать Владимир Ресин, который известен как апологет московского строительного комплекса, и в частности стоял у истоков эксперимента по созданию строительно-сберегательных касс в Западном административном округе. Может, на ипотечном пути ему повезет больше, чем Шанцеву?
К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество