Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Мнение профи. Ценные ипотечные бумаги. Когда?

24.08.2005  Личные Деньги
Хочу выступить здесь как практик ипотечного рынка. Происходящие подвижки, как то: расширение и детализация нормативной базы развития ипотеки, а также наблюдающаяся динамика роста объема ипотечных кредитов - свидетельствуют пусть о медленном, но все же продвижении России вперед по пути внедрения ипотечных программ. Однако есть и вопросы...

Актуальные вопросы развития ипотечного кредитования в России


Ипотечные жилищные кредиты выдаются сейчас заемщикам 80 субъектов Российской Федерации. Эксперты оценивают текущую потребность в ипотечных кредитах в $50 млрд. По прогнозам, к 2010 году их объем должен возрасти в 30 раз. Общая емкость российского ипотечного рынка такова, что доходы примерно 10% из 70% российских домохозяйств, желающих улучшить свои жилищные условия, позволяют сделать это с помощью кредита. Платежеспособный спрос на жилье составляет в настоящее время 378,6 млн кв. м или 150 млрд долларов США.

Однако многое надо еще сделать для того чтобы ипотека пошла.

Первое. Необходимо сконцентрировать усилия на работе по секьюритизации ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Эта форма рефинансирования, при которой пул выделенных ипотечных кредитов используется для повышения кредитного качества выпуска ценных бумаг с целью привлечения средств для финансирования новых ипотечных кредитов, представляется наиболее эффективной и актуальной сегодня. Секьюритизация обеспечивает доступ к более широкому кругу инвесторов, а также к долгосрочным средствам для финансирования кредитов.

Федеральный Закон "Об ипотечных ценных бумагах" предусматривает эмиссию ценных бумаг двух видов - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены либо банками, либо специально создаваемым ипотечным агентом.

Второе. В ходе совещаний экспертов в рамках рабочей группы по вопросам реализации и развития положений Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" выявлены отдельные недостатки этого Закона.

Сегодня, пожалуй, ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом "Об ипотечных ценных бумагах". В соответствии с законом, страховая сумма включает в себя как сумму основного долга, так и проценты, уплачиваемые заемщиком за весь срок кредитования. Статья 3 Закона должна быть изменена, так как требования к страховому покрытию значительно повышают эффективную процентную ставку по кредитам и снижают доступность ипотечного кредита для физических лиц.

Необходимо отменить требование о назначении заемщика выгодоприобретателем по договору страхования жизни и здоровья. Согласно п.2 ст.3 Закона выгодоприобретателем должно являться физическое лицо, тогда как по Стандартам АИЖК - кредитор. Именно из-за этого формального несоответствия закладные, оформленные по стандартам АИЖК, не могут входить в состав ипотечного покрытия.

Закон не содержит специального регулирования порядка движения денежных средств (так называемые "обеспечительные" счета-экскроу), поступающих в результате исполнения обязательств по требованиям, входящим в состав ипотечного покрытия и направляемым на осуществление выплат владельцам ипотечных ценных бумаг.

Представляется необходимым ввести в закон нормы, регламентирующие действия эмитента ипотечных ценных бумаг таким образом, чтобы средства, поступающие по ипотечному покрытию могли быть направлены только на выплаты по ипотечным ценным бумагам, обеспеченным этим покрытием, и не могли использоваться на другие цели.

Одним из ключевых факторов, определяющих высокую надежность ипотечных ценных бумаг, является их обеспечение ипотечным покрытием, которое, с одной стороны, генерирует стабильный поток платежей, а с другой - является ликвидным активом, за счет которого могут быть удовлетворены требования владельцев ипотечных ценных бумаг в случае банкротства эмитента.

Третье. Отсутствие единообразной практики применения Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разнообразное толкование положений Гражданского Кодекса Российской Федерации затрудняют распространение стандартных ипотечных продуктов на всей территории России.

Именно поэтому актуально создание унифицированной линейки ипотечных продуктов в России. Это будет способствовать созданию вторичного рынка ликвидных закладных, что в свою очередь приведет к расширению круга участников ипотечного рынка. Наличие унифицированных продуктов, стандарты, понятные зарубежным инвесторам, позволят ускорить развитие рынка.

В этой связи для России важны зарубежный опыт, в частности, Мирового банка, а также консолидация усилий участников рынка. Комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков поддержал инициативу Международной финансовой корпорации по созданию специализированной рабочей группы.

Четвертое. В апреле 2005 г. Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала первый в России закрытый паевой инвестиционный ипотечный фонд. Привлеченные средства должны быть направлены на выкуп закладных по ипотечным кредитам, которые в свою очередь выдаются на приобретение жилья, возводимого за счет средств другого фонда. Немногим позже был зарегистрирован второй закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд.

Таким образом, первый фонд обеспечивает приобретение жилья у застройщика по фиксированной цене, а второй - выкуп ипотечных кредитов.

В условиях дефицита инструментов сбережений для населения развитие инструментов для коллективных инвестиций в форме ПИФов может быть востребовано рынком масштабно и эффективно.

ПИФы перспективны для консервативных инвесторов, так как позволяют выстраивать технологию взаимодействия участников рынка, создавая альтернативу действующему инструменту рефинансирования кредитов - продаже портфелей.

Эти фонды интересны инвесторам, вкладывающим средства на длительный срок под гарантированную доходность, например негосударственным пенсионным фондам и страховым компаниям. Фонды заинтересуют иностранных инвесторов, для которых этот инструмент понятен, а доходность - привлекательна.

Среди вопросов, ждущих решения в этой сфере:

- необходимость уточнения требований к составу и структуре активов ЗИПИФов,
- определение процедуры государственной регистрации прав нового залогодержателя по секьюритизируемым ипотечным кредитам и закладным,
- определение порядка оформления прав залогодержателя при передаче ипотечных активов в ПИФ и функционирования т.н. института "номинального держателя" закладной для депозитария.

Также требуется разработка нормативных документов для создания кредитных ПИФов. Подобная форма секьюритизации банковских активов могла бы дать возможность привлечь денежные средства инвесторов для целевого финансирования конкретных программ по кредитованию.

Пятое. России нужны новые финансовые инструменты. Один из них - выпуск секьюритизированных активов банков на рынок для частных и институциональных инвесторов. Это поможет развивать фондовый рынок, повысит ликвидность банков и доходность операций. Перед банками стоит задача привлечения средств инвесторов на рынок кредитования частных лиц и малого бизнеса через создание не только ипотечных, но и кредитных паевых инвестиционных фондов. Банки сами создают фондовый рынок и поэтому секьюритизация должна быть в фокусе их внимания.

Внедрение новых финансовых инструментов невозможно без активного участия государства.

Политика государства, стимулирующая развитие ипотеки, должна быть нацелена на:

создание особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности,
расширение круга эмитентов ипотечных ценных бумаг,
совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию.
Значительна роль Банка России в развитии ипотеки. Банки выступают на рынке в роли генераторов кредитов и формирования пулов закладных. Поэтому банковскому сообществу важна позиция Банка России как регулятора банковской деятельности, его готовность содействовать развитию ипотечного рынка.

На наш взгляд, с учетом социальной значимости задач в сфере ипотечного кредитования и кредитов малому бизнесу, целесообразно разработать меры по стимулирующей политике в сфере обязательных нормативов и резервирования, позволяющей снизить издержки банков по привлечению кредитных ресурсов для этих операций, а также в области установления особого режима налогообложения доходов банков, получаемых в этой сфере.

Следует активизировать механизмы, позволяющие максимально удерживать ипотечное кредитование в рамках кредитных организаций как специализированных субъектов данного рынка.

Андрей Крысин, Президент Европейского трастового банка, Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию
К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество