Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать


Михаил Семенов: «Двухкомнатные квартиры по 120 метров никому не нужны»

Ipocredit.02.07.13_270x240.JPG
Почему не будут расти цены на жилье, выгодно ли инвестировать в недвижимость, какие квартиры не нужно покупать, в интервью Ipocredit.Ru рассказал вице-президент ГК «Кортрос» Михаил Семенов.

– Михаил, что является основными ценообразующими факторами на рынке недвижимости? Насколько, на ваш взгляд, адекватно то, что стоимость хрущевки в Москве сопоставима со стоимостью приличной квартиры в Европе?

– В Москве ценообразование складывается исключительно из соотношения спроса и предложения.

В столице сложилась особая ситуация: когда люди с достаточно большим количеством денег пытаются купить достаточно ограниченное количество квартир. Себестоимость самого строительства имеет к вопросу ценообразования весьма отдаленное отношение.

В последние годы у нас сформировался дефицит предложения, поэтому очевидно, что та стоимость, которая есть сейчас, является следствием именно этих факторов.

– Кто покупает элитное жилье? Миллиардеры, по количеству которых Москва уже лидирует?

– Нет, у них уже все есть, к тому же олигархи не хотят жить в Москве.

На рынок приходят «свежие деньги». Все более-менее состоятельные люди из регионов считают необходимым иметь квартиру в Москве. Это основные покупатели недвижимости бизнес- и элитного класса.

– Есть какие-то четкие критерии, на основании которых можно понять, к какому классу относится жилье?

– Да, в первую очередь это его стоимость. На нее влияет местоположение дома: то, где объект построен, та инфраструктура, которая находится рядом с ним. Очень часто люди платят не как за таковые квадратные метры, а за ту среду обитания, в которой они будут жить.

Также недвижимость отличается качеством строительства, используемыми при строительстве материалами.

В жилых кварталах эконом-класса будет достаточно высокая площадь застройки, высокий коэффициент полезных площадей, соответственно, объем общественных зон – вестибюлей, лестничных клеток – будет уменьшен.

В разных сегментах недвижимости разный потребитель и совершенно разная структура спроса. Так, срок экспозиции одно- и двухкомнатной квартиры в многоэтажном доме эконом-класса составляет два-три дня. В сегменте элитного жилья он может достигать и года.

– «Старая Москва» с точки зрения новой застройки себя практически исчерпала. Это означает, что стоимость недвижимости в ней будет еще расти?

– Отчасти я согласен с этим, потому что большую роль здесь играет такой фактор, как спрос и предложение. Неоткуда взяться снижению цены! Ведь денег в городе по-прежнему много, спрос есть.

Другое дело, что сейчас очень активно развивается Московская область, и по качеству предложения, с учетом частичного решения транспортных вопросов, она представляет собой интересную альтернативу Москве.

– Помимо ценовых, какие еще есть преимущества жизни в Подмосковье?

– Здесь девелоперы могут большее внимание, чем в Москве, обратить на инфраструктуру. Поэтому в области появляются улучшенные парковые зоны, более современные детские площадки.

– Но транспортная проблема в Подмосковье не решена.

– Да, эта проблема есть. Однако нельзя умалять тот факт, что общественный транспорт развивается наполеоновскими темпами.

У московского правительства огромные планы по укрупнению метрополитена. И это не слова, а реальный бюджет. Новые станции метро уже открываются.

Добраться из подмосковных городов на электричке до вокзала можно за 15–20 минут.

Транспортная концепция развития Москвы во многом повторяет нью-йоркскую. Люди доезжают до определенных мест на собственном автомобиле, там его оставляют и пересаживаются на электропоезд или метро, то есть в город уже на машине не едут. Такая тенденция, скорее всего, будет преобладать и у нас. Сейчас на конечных станциях метро такое уже можно наблюдать.

– Какую недвижимость лучше не покупать, даже несмотря на ее низкую стоимость?

– Я не знаю о том, чтобы кто-то сдавал дома с серьезными нарушениями. Строительная отрасль хорошо регулируется, есть СНИПы, стандарты, под которые все должно подходить. Но есть здесь, конечно, некоторые нюансы.

Например, коммуникации в доме могут быть разного качества. Если застройщик поставит бракованные китайские трубы, которые начнут разваливаться, то это приведет к большим проблемам у жильцов. Конечно, когда покупаешь недвижимость, это не видно; такого рода недостатки становятся заметны со временем. Они выливаются в дороговизну эксплуатации, когда управляющая компания начинает выставлять дополнительные счета в связи с необходимостью замены вышедшего из строя оборудования.

Не нужно рассматривать отдельно стоимость квартиры и стоимость ее последующей эксплуатации. Нередко получается так, что у очень дешевого жилья бывает очень дорогая эксплуатация. В итоге получается, что через эти высокие расходы вы выплачиваете те же деньги, которые изначально «сэкономили», приобретя некачественную недвижимость.

– Сейчас можно найти предложения очень недорогих квартир – по цене гораздо ниже рынка. Не стоит их покупать?

– Нужно смотреть индивидуально, анализировать каждую конкретную ситуацию.

До недавнего времени некоторые застройщики строили дома без соответствующих документов и разрешений. Они просто брали земельный участок, строили и потом узаконивали готовый объект, мотивируя это тем, что все квартиры уже проданы дольщикам.

Как правило, бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Однако нельзя сказать, что совсем нет привлекательных по цене квартир, которые можно купить без особого риска. Например, если какому-то застройщику быстро нужна ликвидность, то он может снизить цену процентов на 20.

– Средний ценник по Москве какой сейчас?

– $4–5 тыс. за кв.м. В Подмосковье цены начинаются от $2 тыс.

– Самый рентабельный для застройщиков проект – это строительство жилья эконом-класса в Подмосковье?

– Я бы не сказал, что есть какое-то место, где работать выгоднее всего. Сектор недвижимости в целом привлекателен, в нем можно заработать деньги.

Но многое зависит от продукта, который вы производите. Я уверен, что в перспективе 2–3 лет в Московской области появятся проекты, которые будут вообще не востребованы покупателями. В силу того, что там были допущены девелоперские ошибки.

– А именно?

– Неверный проект планировки территорий, некачественный проект планировки самого дома, отсутствие дорожной инфраструктуры. Если раньше потребитель закрывал глаза на такого рода вещи, то сейчас, когда у него есть огромный выбор, этого не происходит.

Каменные джунгли в Подмосковье мало кому интересны. Люди не будут покупать то, что плохо, некрасиво, неудобно.

– В некоторых городах Подмосковья эти новые кварталы выглядят удручающе. Огромные дома стоят чуть ли не окно в окно, вокруг идет стройка, нет благоустроенных территорий. Жить там довольно грустно. Наверное, покупать такую недвижимость можно только с целью инвестиций.

– Да, такие проекты есть. Это называется просто испортить землю. Это огромные дома в 30–35 этажей, где лифт нужно ждать несколько минут, все дворы загружены машинами, узкие улочки, откуда нельзя выехать, при этом поблизости отсутствует социальная инфраструктура – школы, детские сады.

Покупая такие квартиры с целью инвестиций, тоже можно сильно проиграть. Если вы покупаете недвижимость для инвестирования, то должны понимать, кто будет тем покупателем, который в последующем приобретет ее у вас с премией. Если продукт невостребованный, то вы как были его единственным покупателем, так им и останетесь.

Раньше, принимая решение о дорогостоящих покупках, люди ориентировались на что угодно – на курс доллара, на фондовый рынок. Сейчас они в первую очередь сосредоточены на удовлетворении своих потребностей. Приобретая жилье, они готовы переплачивать за то, что лучше. В итоге может быть ситуация, когда объект, который был построен неверно, не будет продаваться ни за какие деньги. Такие примеры уже есть в Подмосковье. Именно поэтому мы огромное внимание уделяем качеству строительства, развитию нашей продуктовой линии, понимая, что если не удержать высокую планку, то не будет никаких конкурентных преимуществ.

Важно, чтобы застройщики могли предложить людям максимальный функционал на меньших площадях и за меньшую цену. Сейчас никому не нужны двухкомнатные квартиры по 120 метров. Если объяснить человеку, как в «двушке» на 45–50 метрах получить всё, что он хочет, то он, скорее всего, приобретет именно эту недвижимость. Сейчас малогабаритные квартиры очень популярны.

– Так что можно покупать в Подмосковье с инвестиционными целями?

– Все зависит от объекта. Например, в 2012 году продажи в Щербинке на начальном этапе строительства начинались от 55 тыс. рублей/кв.м, к концу года цены поднялись до 67 тыс. рублей.

Инвестиции имеют смысл именно на начальном этапе строительства. Купить готовую квартиру и потом перепродать ее с премией тяжело.

Инвестиционная покупка – это риск в любом случае. Покупатель должен уметь выбрать объект, который будет пользоваться спросом в будущем.

– Такого роста цен, как до кризиса, уже не будет?

– Нет, скорее всего, в ближайшее время не будет. Нет такого фактора, который мог бы спровоцировать взрывной рост цен. Это хорошо, потому что говорит о том, что сектор стабилизировался, и в нем есть какие-то правила.

Нестабильность, которая была до кризиса, когда мы получали ежегодный рост цен на 20%, – это ненормальная ситуация. Хорошо, что сейчас рынок перешел в другое качество.

– В каких городах есть потенциал роста цен на недвижимость?

– Высокого потенциала роста цен нет нигде. И это очень хорошо.

Если говорить о потенциальных покупателях жилья эконом-класса, то у них нет возможности платить чрезмерно большие деньги за недвижимость. Хрущевки никогда не будут стоить $10 тыс./кв. м, потому что никто не будет платить за них такие деньги. Так что здесь потолок роста очевиден.

История с элитным и бизнес-жильем другая. Здесь есть потенциал роста. То, что в Москве жилье этой категории может стать самым дорогим в мире, вполне возможно.

– Что будет происходить со ставками на рынке аренды?

– Здесь ситуация стабильная. Я думаю, цены будут сохраняться на том же уровне.

Они не будут снижаться, потому что Москва пользуется спросом. Но и роста не будет, потому что для этого нет экономических предпосылок, нет массовой миграции экспатов, которые снимали бы активно жилье.

К списку интервью    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество