Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать


Марина Малайчик: «Рынок ипотеки цикличен – ставки не могут расти бесконечно»

Ipocredit.18.02.13_270x240.jpg
О том, какие категории заемщиков могут рассчитывать на особые условия кредитования, рассказала заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Марина Малайчик.

– Марина Вячеславовна, ипотека, к сожалению, пока является недоступной для многих. Но Агентство разработало ряд специальных программ (назовем их социальными), в рамках которых можно получить кредит на льготных условиях. На кого рассчитаны эти продукты?

– Социальные программы предназначены для бюджетников, граждан, имеющих определенные льготы (как правило, на федеральном уровне), а также молодых семей с детьми. Эти программы по истечении времени становятся все более востребованными. Например, таким продуктом, как «Военная ипотека», еще пять лет назад воспользовалось всего 200 заемщиков, а сейчас мы ежегодно рефинансируем более 15 тыс. кредитов.

Аналогичная ситуация с материнским (семейным) капиталом. Несколько лет назад это были единичные случаи. Сейчас же многие заемщики не только досрочно погашают кредит за счет использования средств материнского капитала, но и берут кредит в сумме, увеличенной на сумму материнского капитала – по нашей программе.

– Как работает программа Материнский капитал?

– Исходя из величины дохода заемщика и предполагаемого срока кредитования, рассчитывается сумма ипотечного кредита. К ней прибавляется «монетизированная» стоимость сертификата на материнский семейный капитал (сумма материнского капитала  составляет в 2013 году почти 409 тыс. рублей). К полученным по программе кредитным средствам заемщик добавляет собственные средства, не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья, и с учетом общей получившейся суммы покупает жилье. При этом сумма материнского семейного капитала не включается в аннуитетный платеж, она гасится единым платежом сразу после получения от государства соответствующего денежного перечисления.

– Расскажите об условиях программы «Молодые ученые»?

– Целевая аудитория этой программы – ученые до 35 лет и доктора наук в возрасте до 40 лет. Это работники различных учреждений Академии наук, а также сотрудники федеральных институтов – всего около 100 научных организаций (полный перечень размещен у нас на сайте).

Особая «фишка» этого кредита в том, что в зависимости от возраста заемщика максимальная сумма кредита может увеличиться почти вдвое относительно обычного кредита. Это становится возможным благодаря постепенному и комфортному для заемщика увеличению суммы ежемесячного платежа.

Мы понимаем, что достаточно часто ученые начинают работу с должности стажера или специалиста и только через какое-то время доходят до хорошо оплачиваемых должностей, и заранее закладываем в ипотечный продукт возможность карьерного роста и повышения доходов заемщика. График платежей по кредиту построен таким образом, что ежемесячный платеж постепенно растет – он индексируется один раз в год.

Такой подход позволяет заемщику даже при небольшой зарплате купить полноценную квартиру уже в начале карьеры.

– На какую сумму выдается кредит?

– Максимальная сумма для конкретного заемщика зависит, как обычно, от нескольких составляющих – доход, срок кредита, региона и стоимость приобретаемого жилья. Средняя сумма кредита примерно 1,3 млн. рублей. Срок кредитования – до 25 лет. Ставка от 10 до 10,5%.

– Что произойдет с долговыми обязательствами в том случае, если человек решит перестать заниматься наукой и уйдет трудиться в другую сферу?

– График платежей все равно не изменится. Можно предположить, что после смены работы доходы заемщика будут выше (человек, как правило, ищет, где лучше), и он вполне справится с платежной нагрузкой.

– «Молодые учителя» – еще одна программа АИЖК.

– По ее условиям кредит могут получить молодые учителя в возрасте до 35 лет, проживающие в любом регионе России.

Этот продукт привязан к постановлению Правительства РФ от 29.12.2011 № 1177 «О порядке предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на возмещение части затрат в связи с представлением учителям общеобразовательных учреждений ипотечного кредита». Согласно этому постановлению учителям выдается субсидия на первоначальный взнос – за счет федерального и регионального бюджетов. Размер субсидии составляет около 20% от стоимости недвижимости. Кредит выдается под 8,5%. При этом 10% средств должен внести сам заемщик.

– Программа «Военная ипотека» — это…

– …ипотека для военнослужащих. Все взносы по ипотечному кредиту за военнослужащего платит государство. Заемщик несет лишь некоторые единовременные затраты, связанные с получением кредита и оформлением недвижимости. При этом ежегодно сумма средств, находящихся на накопительном счете военнослужащего, индексируется.

В рамках этой программы можно получить кредит в среднем в 2 млн. рублей, что позволяет купить вполне приличную квартиру не только в регионе, но и в Московской области.

– Если человек уходит со службы, то он автоматически исключается из этой программы?

– Да, там есть такой нюанс, но он касается не всех. Если военнослужащий отслужил определенное количество лет (10 лет), после досрочного увольнения по ряду причин, указанных в статье 10 Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», он все равно имеет право на получение выплат из бюджета.

– Программу «Переезд» в определенной степени тоже можно считать социальной. Она помогает участникам альтернативной сделки решить свой квартирный вопрос.

– Рабочее название этой программы – «Альтернатива», так как она облегчает проведение альтернативных сделок, процент которых в России доходит до 60-80%.

Предположим, у вас есть квартира в одном регионе (или районе), и вы планируете переехать в другой. Тогда вы можете заложить имеющуюся квартиру банку и получить под ее залог кредит на первоначальный взнос на новое жилье. Так как стоимость старого жилья может составлять до 70% от стоимости новой недвижимости, то первоначальный взнос получается весьма существенным. Благодаря этому банк может выдать ипотечный кредит на оставшуюся сумму на покупку нового жилья на более привлекательных условиях.

Таким образом, взяв по сути 100% кредит на новое жилье и переселившись в него, заемщик в срок до двух лет (зависит от того, на первичном или вторичном рынке приобретается новая недвижимость), не торопясь, продает имеющееся жилье по адекватной цене. Затем расплачивается по «короткому» кредиту (одним платежом, включающим и «тело кредита» и проценты) и продолжает в спокойном режиме обслуживать «длинный» ипотечный кредит.

Социальная направленность этого продукта заключается, в частности, в том, что трудовая миграция становится проще: заемщик сможет переехать в другой город, купить там жилье, трудоустроиться и перевезти семью, а потом продать старое жилье.

Еще один социальный вариант использования этой программы – теми людьми, у которых уже есть ипотечный кредит. Например, если они по каким-то причинам хотят продать эту ипотечную квартиру и переехать в другое жилье. В том числе меньшей площади, если имеющееся жилье стало не «по карману».

«Переезд» упрощает альтернативные сделки. Благодаря этой программе человек может не торопиться продавать имеющееся жилье, а делать это в спокойном режиме, реализуя квартиру без дисконта. Кроме того, обычно при альтернативных сделках приходится выстраивать целую цепочку из покупателей и продавцов квартир, и если она разрывается, то возникают проблемы – вплоть до начисления банком, уже одобрившим ипотечный кредит, штрафных санкций заемщику, а также потери залоговых сумм.

– Насколько активно сейчас развивается программа «Обратная ипотека», в рамках которой пенсионеры могут получить кредит под залог своего жилья?

– «Обратная ипотека» – это специфический продукт; своего рода аналог ренты, когда человек получает возможность монетизировать имеющееся у него жилье. Это дает человеку шанс повысить свой уровень жизни, хорошо отдыхать, получать качественное медицинское обслуживание.

Каждый месяц под залог этого жилья банк выдает пенсионеру определенную денежную сумму. Также по желанию заемщика кредитные средства (все или частями) могут быть предоставлены единовременно (так можно получить до 60% от стоимости недвижимости), но все же чаще пенсионеры выбирают ежемесячные платежи. Срок кредитования определяется в зависимости от возраста заемщика.

– По программе «Обратная ипотека» квартира переходит в залог банку. После смерти заемщика кредитор забирает ее себе?

– Да, если нет наследников. Если наследники есть, то они могут наследовать эту недвижимость, погасив кредит.

Пока «Обратная ипотека» – это пилотный проект, потому что в этой программе есть свои особенности. Нужно не просто предложить ее банкам, но и сформировать к ней устойчивый интерес со стороны заемщиков, а также социальных служб, объяснив им правильность и безрискованность данного продукта.

Эту программу разрабатывала наша «дочка» – «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). Кстати, если рассматривать мировую практику реализации обратной ипотеки, то, с нашей точки зрения, наиболее успешен опыт США, где подобная программа работает более 20 лет, и по ней ежегодно выдается более 100 тыс. займов. Интересно, что в первый год запуска подобной программы в США было выдано всего 57 займов.

– Насколько активно реализуется программа «Новостройка»?

– По этой программе очень интересная ставка – до 11% годовых. Жилье приобретается на этапе строительства или по договору купли-продажи в уже готовой новостройке. Программа «Новостройка» с 2010 года реализуется в рамках Программы инвестиций Внешэкономбанка, который выкупает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные такими кредитами. Программа ВЭБа завершается в 2013 году, однако с августа «Новостройка» будет продлена уже силами самого АИЖК, хотя ставка будет чуть повыше.

Кстати, в программе останутся и дополнительные вычеты к ставке. На них могут претендовать те заемщики, которые имеют право на материнский (семейный) капитал или на получение других льгот и сертификатов, направленных на улучшение жилищных условий (например, чернобыльцы, люди, переезжающие из регионов дальнего Востока и Сибири), а также заемщики, которые приобретают жилье эконом-класса.

С учетом этих вычетов ставка может уменьшиться на 0,5–1,5%.

– Процедура работы с должниками в рамках социальных программ АИЖК стандартная?

– Процедура стандартная. Единственное, в программе «Молодые ученые» предусмотрена интересная опция. Ее суть заключается в том, что заемщик заранее покупает гарантию возможности будущей реструктуризации.

В этом случае, если по каким-то причинам доходы должника сократятся, то ему будет предоставлен определенный период, в течение которого он может серьезно уменьшить свои платежи по кредиту. Такая опция стоит примерно 0,3% в год. Это совсем небольшая надбавка к платежу, зато гарантия того, что в случае необходимости заемщик может обеспечить себе «кредитные каникулы».

– Если человеку не удается расплатиться с банком, то его квартира выставляется на торги. АИЖК тоже принимает участие в реализации залогов. По программе «Залоговое жилье» купить ипотечную недвижимость можно в том числе в кредит?

– Да, в таких случаях мы выдаем льготный ипотечный кредит по ставке, составляющей всего ¾ ставки рефинансирования. Программа очень популярна – около 50% объектов АИЖК и АРИЖК продается благодаря ей. Правда, такого жилья не так много. Зато оно проверенное и абсолютно чистое с юридической точки зрения.

– Все программы, о которых мы говорим, являются в той или иной степени льготными. Какая у банков экономическая выгода принимать в них участие?

– Экономической выгоды, наверное, мало, потому что это не совсем рыночные продукты. Но банкам интересно участвовать в этих проектах с точки зрения репутационных преимуществ. Особенно если это региональные банки: тогда они получают возможность работать вместе с местными администрациями, участвовать в каких-то социальных программах. За счет таких программ они получают узнаваемость у себя в регионе.

Если говорить о бизнесе, то эти заемщики становятся клиентами банков: то есть этим людям банк может предлагать и какие-то другие свои продукты, услуги.

– Количество банков, которые предлагают эти программы, возрастает?

– Раньше банки не очень охотно брались за реализацию социальных продуктов. Например, «Военную ипотеку» и «Материнский (семейный) капитал» несколько лет назад изначально выдавали только региональные операторы АИЖК. Сейчас достаточное количество банков сами обращаются к нам с предложением о сотрудничестве. И их перечень увеличивается. С подобными программами (уже вне программ АИЖК) с прошлого года начали работать и другие рыночные участники, в том числе и некоторые крупнейшие банки страны.

– Каковы ближайшие планы АИЖК?

– Мы думаем о введении дополнительных преференций для работников промышленных предприятий, на которых есть собственные программы жилищного субсидирования работников (это могут быть программы помощи в приобретении жилья, субсидирования первоначального взноса или процентной ставки). Мы хотим использовать принцип софинансирования: если предприятие готово помогать заемщику, мы можем несколько снизить процентную ставку по кредиту. Ведь в данном случае риски кредиторов снижаются: если предприятие помогает сотруднику в решении жилищного вопроса, то оно тем самым «привязывает» его к данному месту работы, а это означает, что заемщик будет долго работать в одной компании со стабильной зарплатой.

Мы планируем ввести дополнительные опции для «Военной ипотеки», чтобы заемщики могли покупать не только квартиры в многоквартирных домах, но и дома, а также жилье на этапе строительства.

– Как вы считаете, ставки по ипотеке за год еще вырастут?

– Средняя ставка на рынке в прошлом году составляла порядка 12,5%, но надо понимать, что это статистика по кредитам, выданным 2–3 месяца назад. Сейчас реальные ставки, по которым банки кредитуют заемщиков, уже доходят до 13–14%.

Видимо, какое-то время ставки еще могут расти. Но это не может продолжаться бесконечно – как показывает практика, рынок цикличен. 

К списку интервью    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество