Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.


Мал этажом, да дорог

23.05.2013  // Татьяна Баирампас, специально для Ipocredit.Ru
ipocredit230513.jpg
На какие условия по ипотеке может рассчитывать покупатель малоэтажного жилья?

Московские многоквартирные ульи в последнее время начинают уступать позиции комфортным современным малоэтажкам: таунхаус или квартира в камерном уютном доме с собственной территорией гораздо больше соответствуют представлениям об идеальном жилище, чем подъезд с сотней жильцов.

Однако объектов малоэтажного строительства в Москве крайне мало, а те, что есть, как правило, относятся к категории элитного жилья. Спрос же растет на малоэтажки эконом-класса. Так что некоторые застройщики уходят в область: более половины всех проектов малоэтажной застройки реализуются в пределах 15–20 км от МКАД.

На сегодняшний день областные малоэтажные проекты удовлетворяют потребности самых разных социальных групп. Ведь малоэтажка малоэтажке рознь: под это общее понятие подпадают как квартиры в трех-четырехэтажных домах комплексной застройки, так и части домов в дуплексах, таунхаусы и индивидуальные загородные дома.

Наиболее экономичные малоэтажные объекты в Подмосковье продаются по цене 50–70 тыс. рублей за квадратный метр на этапе строительства. Стоимость малоэтажного жилья бизнес-класса колеблется в среднем от 80 до 120 тыс. рублей за метр, тогда как цены на элитную областную малоэтажку начинаются от 110 тыс. рублей за квадрат.

Квартиры в малоэтажных комплексах эконом-класса приобретают, как правило, молодежь и семьи с ограниченным бюджетом; среди покупателей таунхаусов и частных коттеджей преобладают состоятельные люди, уже имеющие жилье в столице.

Очевидно, что у покупателей второй категории необходимость воспользоваться ипотечным кредитом возникает нечасто, а вот для первой этот вопрос более чем актуален.

Кто одолжит на таунхаус?

На готовые объекты малоэтажного строительства получить кредит обычно не составляет труда, и условия по таким займам практически не отличаются от стандартных. «Средняя процентная ставка в данном случае находится в диапазоне 10,5–13,5%», – сообщает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.

Размер первоначального взноса во многом зависит от типа приобретаемого объекта. Как объясняет заместитель директора департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Денис Махов, если малоэтажное жилье в свидетельстве о собственности и технической документации поименовано как «квартира», то заемщик может получить кредит на его покупку по программе «Квартира» с первоначальным взносом от 10%. Однако если объект зарегистрирован как «Часть жилого дома», клиенту придется самостоятельно оплатить, по крайней мере, 30% его стоимости.

Что касается программ кредитования строящейся малоэтажки, то здесь, по словам Андрея Владыкина, особого разнообразия не наблюдается. Это и понятно – оценить нетиповой объект, который существует лишь в проекте, бывает очень сложно, так как нет аналогов для сравнения. Кроме того, в случае дефолта заемщика у банка, скорее всего, возникнут сложности с реализацией загородной малоэтажки: по статистике, такая недвижимость продается в два раза дольше, чем квартиры в городских многоквартирных домах.

Что же делать заемщику, ведь, как известно, покупая жилье на этапе строительства, он может сэкономить 25–35% от его итоговой стоимости? Получить кредит на строительство таунхауса или приобретение квартиры в малоэтажном доме на стадии котлована все-таки можно, однако обойдется он несколько дороже. На период строительства обычно устанавливаются повышенные ставки: вплоть до 17,5% годовых. Они действуют до тех пор, пока обеспечением по кредиту является залог прав требования по договору участия в долевом строительстве, договору инвестирования строительства или договору уступки права требования, и пересматриваются, как только заемщик оформляет в собственность построенное жилье и регистрирует его как объект залога.

Ставки будут тем выше, чем меньше у заемщика денег на первоначальный взнос. Например, Банк Уралсиб кредитует участие в долевом строительстве квартиры в малоэтажном доме или таунхауса под 14% при внесении заемщиком половины требуемой суммы и под 15% при 20–30% первоначальном взносе (при сроке кредита до 10 лет). Сбербанк готов выдавать кредит под 15% годовых при первом взносе от 15% цены объекта и под 14,5% – при самостоятельной оплате заемщиком половины стоимости недвижимости.

Требования к страхованию не отличаются от обычных ипотечных программ: заемщик обязан застраховать передаваемое в залог имущество, а страхование жизни и титула являются опциональными, однако отказ от них обычно влечет за собой повышение ставки на 1–3%.

Банки, предлагающие кредитные программы на строительство малоэтажного жилья, готовы принимать в залог далеко не каждый объект, подходящий под такое определение. Наиболее благополучно дела обстоят с кредитованием объектов на территориях комплексной малоэтажной застройки. Таких в Подмосковье на данный момент около полусотни.

Оценка недвижимости в сфере малоэтажного строительства всегда обходится недешево: вплоть до 30 тыс. рублей за один объект (тогда как оценка обычной квартиры в многоэтажке стоит в среднем 4–6 тыс. рублей), и расходы эти придется оплачивать заемщику.

Нередко банк, кредитующий застройщика малоэтажного комплекса, одновременно предлагает ипотеку и физическим лицам, приобретающим в нем недвижимость. Такие партнерские программы во многих случаях наиболее выгодны для заемщика. Во-первых, проще получить кредит, так как у банка не возникнет вопросов к объекту залога, во-вторых, ставки могут быть на 0,5–2% ниже среднерыночных.

Кроме того, клиентам застройщика-партнера банк может предлагать различные дополнительные льготы. Например, есть программа, по которой заемщик может получить деньги на приобретение жилья по специальным условиям: на срок пользования кредитом предоставляется отсрочка по погашению основного долга. Это значит, что с момента получения кредита клиент выплачивает только начисленные проценты, а саму задолженность погашает разово в конце срока. Такая схема удобна тем, кто планирует переехать в таунхаус, как только он будет построен, и продать старое жилье. В период строительства выплаты по кредиту не будут обременительны для заемщика, а когда он сможет переехать в готовый дом и продать имеющуюся недвижимость, у него появятся свободные средства для погашения основного долга. Правда, такой кредит выдается на короткий срок – до двух лет, но этого времени вполне достаточно для возведения таунхауса и сдачи его в эксплуатацию.

В рамках партнерских программ заемщикам могут предлагаться и другие «бонусы», такие как упрощение процедуры рассмотрения заявки или снижение минимального первоначального взноса вплоть до 5% от стоимости объекта.

Если же покупатель малоэтажного жилья предпочитает кредитоваться в стороннем банке, ему, прежде всего, придется подтвердить соответствие объекта залога требованиям кредитора. Как сообщает Денис Махов, основной критерий оценки ликвидности малоэтажного жилья – наличие необходимых коммуникаций (включая электричество, водопровод, теплоснабжение и канализацию). Немаловажно и расположение объекта – банки обращают внимание на инфраструктуру населенного пункта, а также на наличие проходимых в течение всего года подъездных путей.

Стоит иметь в виду, что одобрение по ипотеке наиболее вероятно получить в банке, в котором аккредитован застройщик и объект. Это не значит, что заемщику не из чего выбирать: многие малоэтажные комплексы имеют аккредитацию у целого ряда крупных банков. Такое условие не стоит воспринимать как ограничение прав клиента: аккредитация защищает интересы не только кредитора, но и заемщика, ведь прежде чем сделать вывод о состоятельности той или иной компании и реализуемого ею проекта, банк запрашивает полный пакет соответствующей документации и тщательно изучает предоставленную информацию.

За малоэтажкой – в АИЖК

Несмотря на планы Правительства по увеличению темпов малоэтажного строительства и повышению спроса на такие объекты, ипотечные кредиты на малоэтажки до сих пор составляют смехотворную долю в портфеле российских банков. Чтобы создать благоприятные условия для развития данного сегмента ипотечного кредитования, несколько лет назад Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запустило программу «Малоэтажное жилье».

В рамках этого предложения заемщики могут получить средства на покупку или строительство жилья на территориях организованной комплексной малоэтажной застройки. Объектом кредитования может стать квартира, жилой дом с земельным участком или земельный участок под строительство на нем жилого дома.

Кредиты на малоэтажки по стандартам АИЖК выдаются по привлекательным ставкам 7,9–11% для первичного и 10,2–15,55% для вторичного рынка. Проценты по кредиту могут быть еще ниже за счет различных вычетов: например, ставка уменьшается на 0,5%, если стоимость квадратного метра приобретаемого жилья не превышает правительственного норматива для данного региона, на 0,25% – если заемщик выплачивает первоначальный взнос из средств материнского капитала или является участником подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище».

Первоначальный взнос должен составлять 30% от стоимости жилья, однако возможно снижение порога до 10% при условии оформления страхования ответственности заемщика. Займы выдаются на срок до 30 лет. Максимальная сумма определяется в зависимости от размера первоначального взноса и региона нахождения приобретаемого жилья: для Москвы это порядка 8 млн. рублей, для регионов – в среднем около 3 млн. рублей.

Кредиты выдают банки – партнеры АИЖК. В дальнейшем Агентство рефинансирует ипотечные кредиты, выданные этим кредиторам. В Московском регионе список партнеров АИЖК, выдающих кредиты на малоэтажное жилье, ограничивается всего двумя банками.

Выбор объектов – тоже невелик: в перечне кредитуемых объектов Москвы и Московской области на сегодняшний день 9 жилых комплексов, среди которых Новое Ступино в Ступинском районе, Прозоровское-Голицыно в Раменском районе, Кантри и Павлово-2 в Истринском районе.

Как рассказала директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова, Агентство ввело схему предварительной аккредитации малоэтажных объектов по таким критериям как стоимость, площади домов и придомовых участков, наличие автодорог и обеспеченность коммуникациями. Кроме того, чтобы попасть в этот список, объект должен быть соответствующим образом зарегистрирован: как квартира в малоэтажном доме, жилой дом с земельным участком либо как земельный участок для жилищного строительства. «Если проект отвечает нашим требованиям, мы вносим его в опубликованный на сайте Агентства перечень территорий застройки, участвующих в программе «Малоэтажное жилье».

Кредитный отказ

Для большинства покупателей недвижимости на территориях комплексной малоэтажной застройки, как правило, находится то или иное кредитное решение. Однако существуют объекты малоэтажного строительства, получить ипотеку на которые представляется делом крайне трудным, а порой и невозможным. С наибольшими сложностями сталкиваются заемщики, желающие одолжить в банке средства на постройку частного дома. «Банки опасаются выдавать такие кредиты, – предупреждает Мария Полякова, – ведь определить ликвидность индивидуальных домов на этапе проекта практически невозможно».

Причины отказа в кредите могут быть связаны с вопросом целевого назначения земель, на которых планируется возведение объекта. Как сообщают в АИЖК, участок под застройку должен прямо предназначаться для строительства и эксплуатации жилого дома для постоянного проживания. Не допускается вид разрешенного использования, прямо или косвенно предусматривающий дачное, санаторно-курортное, рекреационное использование земельного участка.

На ликвидность объекта влияют и другие факторы – например, возможность реализации жилья могут быть ограничены в связи с особенностями индивидуального проекта постройки, используемых строительных материалов, территориального расположения. Малоэтажное жилье, особенно с нестандартными характеристиками, обязательно проходит тщательную оценку банка по целому ряду критериев, и если оно будет признано низколиквидным, кредитор примет отрицательное решение по ипотеке.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2020 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество