Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Квартирный обмен: сложно, но можно

18.01.2012  // Елена Изюмова, специально для Ipocredit.Ru
Ipocredit.18.01.12180x160.jpg
Сегодня обменные сделки на рынке недвижимости являются едва ли не самым реальным шансом улучшить свои жилищные условия.

В ситуации заоблачных цен на московское жилье вариант «чистой» покупки недвижимости может позволить себе немногочисленная категория населения – та, у которой есть в наличии свободные деньги, причем в крупном размере. Гораздо большей популярностью пользуется «обменный» вариант решения квартирного вопроса.

В самом узком смысле обмен – это одновременное совершение двух противоположных операций: продажи имеющейся и покупки новой квартиры. Такие сделки позволяют собственнику избежать как минимум двух сложностей: необходимости поиска места проживания на неизвестный период до покупки квартиры и сбор кругленькой суммы денег на приобретение нового жилья.

Организация квартирного обмена требует от его участников немалых затрат, в том числе и моральных.

От СССР до наших дней

«Если подходить к трактовке понятия обмена с юридической точки зрения, то это гражданско-правовая сделка, совершаемая с объектами, не находящимися в собственности граждан (неприватизированными). Во всех остальных случаях правильнее использовать термин «мена», – рассказывает генеральный директор риэлторской компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов.

Именно такой «квартирный бартер» широко использовался в советские времена и был чуть ли не единственным способом решить жилищный вопрос. Кто-то желал разъехаться, кто-то – наоборот. В обоих случаях люди меняли одну квартиру на другую без привлечения денежных средств.

Однако словосочетание «квартирный обмен» давно переросло Гражданский кодекс и в настоящее время используется в обиходе для наименования любой сделки, в рамках которой собственники квартир обменивают свое жилье на другое, добавляет Олег Самойлов.

Это может быть обмен дорогой квартиры на менее дорогую с целью получить доплату или же противоположный вариант – улучшение жилищных условий с использованием денежных средств, полученных от продажи имеющегося жилья.

Говорить о большой распространенности «настоящих» обменных сделок сегодня не приходится. Главная причина этого кроется в их специфике: ведь осуществление прямого обмена подразумевает отсутствие денежных расчетов или их минимальное использование. Здесь на первый план выходят размеры жилплощади, количество комнат, планировка. На такой важный момент, как рыночная стоимость объекта, приходится закрывать глаза. Так что в свете рыночных реалий обмен в «чистом виде» может стать экономически невыгодным мероприятием.

«При сделках мены шансы совпадения, что Ивана Петровича абсолютно устроит квартира Петра Ивановича, а Петра Ивановича – квартира Ивана Петровича, близки к нулю, – уверен руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость» Михаил Раздольский. – Это неудобный, архаичный способ, по сути – древний натуральный обмен».

Таким сделкам сопутствует еще один недостаток – протяженность во времени: поскольку на рынке число предложений для прямого обмена крайне ограничено, некоторым потенциальным новоселам приходиться ждать подходящий вариант годами.

Да и сама технология обмена довольно трудозатратна. «Ее использование требует от риэлтора квалификации экстра-класса: ведь в рамках этой процедуры требуется состыковать встречные и, как правило, не стыкующиеся интересы участников сделки, – поясняет Олег Самойлов. – Подобной квалификацией на московском рынке в настоящее время, по моим ощущениям, обладает очень малое количество специалистов, стаж практической работы которых составляет порядка двадцати лет. Очевидно, что найти такого риэлтора непросто».

Достойная альтернатива

На смену «чистому» обмену пришли так называемые альтернативные сделки.

«С их помощью люди чаще всего задаются целью улучшить свои жилищные условия, поэтому, как правило, продается жилье меньшей площади и покупается квартира побольше. Стоит отметить, что совершение альтернативных сделок наблюдается как в эконом-классе, так и в более дорогих – среднем и бизнес-классах», – уточняет Михаил Раздольский.

По оценке экспертов, такие сделки уже не первый год занимают около 90–95% от всего объема операций на вторичном рынке жилой недвижимости.

«Согласно предварительным данным официальной статистики, в прошлом году в Москве было заключено более 91 тыс. сделок купли-продажи жилья, что на 6,5% выше уровня 2010 года и в абсолютных значениях является рекордным показателем для столичного рынка, – рассказывает аналитик ИК «Финам» Анна Мишутина. – При этом их значительная часть как и в 2009–2010 годах относилась к числу альтернативных – в условиях низких темпов роста цен, расширения предложения и низких ставок потребители активно занимались улучшением жилищных условий».

«Альтернатива», по сути, – этот тот же обмен, но происходит он через сделку купли-продажи: собственник продает одну квартиру и покупает другую, продавец которой в свою очередь также намеревается подобрать себе другое жилье взамен. Таким образом, выстраивается целая цепочка, которая может состоять из 6 и более квартир, но в среднем она содержит в себе 3–4 звена. Все расчеты происходят с использованием «живых» денег.

В этом случае рыночная стоимость квартиры играет главную роль, а потому можно получить более просторное жилище, продав маленькую квартиру (например, переехав из центра на окраину).

Участники сделки имеют возможность выбирать жилье из всего ассортимента, представленного на рынке. Сроки вселения в новую квартиру хоть и занимают больше времени, чем при «чистой» сделке купли-продажи, но все-таки не идут ни в какое сравнение с вялотекущим решением квартирного вопроса при помощи прямого обмена (обычно весь процесс «альтернативы» укладывается максимум в полугодичный срок).

«Широко применяемая сегодня «альтернативная» технология, несомненно, является более передовой, так как позволяет использовать для построения обменных цепочек весь спектр предложений квартир, представленных на рынке недвижимости», – констатирует Олег Самойлов.

«При «альтернативе» покупатель может выбирать объект из десятков тысяч предложений, а не искать того единственного покупателя, которому понравится именно его квартира, как при «прямом» обмене», – подтверждает Михаил Раздольский.

Залог успеха

Организация альтернативной сделки – это очень трудоемкий и хлопотный процесс, требующий от участников терпения и ответственности. Так, для успешной реализации всей цепочки, необходимо, чтобы в ее начале находился «чистый» покупатель (тот, кто приобретает квартиру за деньги и при этом не продает существующее жилье), а в конце – «чистый» продавец (тот, кто продает жилплощадь, не покупая ничего взамен). «Если хотя бы одно из этих требований не будет выполнено, «собрать» обменную цепочку не удастся, так как она будет удлиняться до бесконечности», – информирует Олег Самойлов (компания «Релайт-Недвижимость»).

Впрочем, в стабильной ситуации, которой характеризуется сегодняшний рынок жилья, это условие соблюсти нетрудно. Проблемы могут появиться в том случае, если цены на квартиры будут падать: тогда количество присутствующих на нем «чистых» покупателей стремительно уменьшится, а потому шансов у «альтернативных» цепочек воплотиться в жизнь практически не останется, поясняет Самойлов.

И здесь стоит опять вернуться к «прямому обмену», поскольку его привлекательность можно оценить именно в рамках вышеописанного сценария. «В этом случае выстраиваемая цепочка не нуждается ни в «чистых» продавцах, ни в «чистых» покупателях: все участники обмена замыкаются друг на друга «вкруговую», – добавляет эксперт.

Но вернемся к «альтернативе». Все квартиры в образовавшейся купле-продажной цепочке нуждаются в тщательной проверке на юридическую чистоту. Также для успеха предприятия важно соблюдение интересов всех сторон: ведь если хотя бы одно звено выпадет, разомкнется вся цепочка, и сделка не состоится.

Наличие таких «подводных камней» ставит под сомнение возможность успешного проведения «альтернативы» своими усилиями, без привлечения опытных риэлторов. Хотя при большом желании и разумном подходе возможен и такой вариант.

От начала до конца

Как проходит альтернативная сделка?

Для начала покупателю предстоит понять свои намерения и стремления: он должен решить, в каком районе, какую квартиру и по какой цене приобретать. Если рассматривается вариант доплаты, участник сделки должен четко представлять себе ее сумму.

Затем предстоит заняться поиском покупателя квартиры, а потом и нового жилья. Именно в таком порядке. В противном случае высока вероятность того, что за «квартиру мечты» просто нечем будет платить.

Как только находится покупатель, собственник заключает с ним предварительный договор о покупке. В рамках этого соглашения покупатель подтверждает свое потребительское намерение авансом. Без этой предоплаты не обойтись. Ведь, по сути, деньги от продажи первой квартиры являются главной финансовой составляющей всей цепочки. Сумма задатка будет рассчитываться исходя из количества альтернатив и стоимости каждого из объектов.

Финансовые взаиморасчеты – один из сложных моментов всего купли-продажного процесса. Все начинается с закладки денег в депозитарную ячейку банка. Их вносит покупатель первой квартиры, а получает продавец последней. Если ожидаются доплаты, то количество ячеек будет больше.

Новоселье основного покупателя состоится только тогда, когда освободятся все квартиры цепочки. То, насколько дата фактического переселения совпадет с запланированной и прописанной в договоре, будет зависеть от всех участников сделки. Срыв сроков здесь крайне нежелателен.

Один за всех

Чтобы процесс приобретения квартиры посредством непрямого обмена смог завершиться благополучно, всем его участникам придется постараться. Например, одним из обязательных условий «альтернативы» является одновременная регистрация всех договоров купли-продажи. Если хотя бы один договор ее не пройдет, сделка не состоится.

При проведении «альтернативы» очень важно получить достоверную информацию обо всех участвующих в цепочке квартирах. Часто осуществить это бывает непросто. Конечно, получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) потенциальным новоселам удастся. Но она может содержать информацию только о сегодняшнем владельце квартиры. Полноценная же проверка предполагает сбор сведений обо всех предыдущих собственниках жилья. В этой ситуации участникам «альтернативы» будет разумнее все-таки прибегнуть к помощи специалистов по недвижимости, которые имеют возможность получить исчерпывающую информацию о квартире, в том числе из неофициальных источников.

Еще один важный момент – это количество звеньев цепочки. Плохо, если их много: в таком случае соблюсти интересы участников сделки будет очень сложно. Длинная цепочка увеличивает сроки сделки, а это существенно повышает риск необходимости доплаты: ведь цены на рынке могут вырасти. Не рекомендуется вовлекать в «альтернативный» процесс более трех квартир. Этот момент – обязательство продавца приобрести свободную квартиру – можно отдельно прописать в договоре.

Все спокойно

Несмотря на невысокий платежеспособный спрос, количество сделок на рынке жилой недвижимости в 2011 году продолжало демонстрировать рост, отмечает Анна Мишутина (ИК «Финам»). «На наш взгляд, основным фактором поддержки рынка жилья в прошлом году стало активное восстановление ипотечного кредитования (достигло докризисных объемов), происходившее в условиях снижения ставок», – дополняет эксперт.

Однако на рынке продолжает чувствоваться давление целого ряда негативных факторов. Неблагоприятная глобальная конъюнктура, замедление экономического роста – все это, безусловно, отразилось на секторе жилой недвижимости. По оценке аналитиков «Финама», темпы роста рынка недвижимости находились примерно на уровне инфляции, составив около 5,5–7%.

Особых предпосылок для кардинальных изменений в краткосрочной перспективе нет. В ближайшие 6–7 месяцев рост, скорее всего, останется умеренным, а по итогам года он существенно не превысит инфляцию, резюмирует Анна Мишутина. А это значит, что проведение обменных сделок на рынке вторичной недвижимости по-прежнему не должно сулить больших проблем.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество