Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Кредитные ставки: все можно изменить

20.10.2011  Ipocredit.Ru
Ipocredit.20.10.11180x160.jpg

Стоимость кредита для разных категорий заемщиков неодинакова. От каких факторов зависят ставки по ипотеке? Елена Бродская, Ipocredit.Ru

По данным Банка России, в первой половине 2011 года средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях составляла 12,2%, в валюте – 9,6%. В каждом конкретном случае проценты могут варьироваться в зависимости от формы собственности банка, действующих программ, валюты кредита, способа подтверждения доходов заемщика, его кредитной истории и других обстоятельств.

Базовая ставка

Цена кредита (в том числе ипотечного) формируется так же, как любого товара: себестоимость плюс ожидаемая прибыль. Только «в отличие от товара в себестоимость входит не стоимость производств, а стоимость денег и риска. Стоимость денег определяется тем, под какой процент банк может привлечь денежные средства для того, чтобы выдать клиенту кредит. Уровень риска – это ожидаемые потери от неплатежей», – разъясняет Сергей Капустин, директор дирекции оценки и методологии рисков ОТП Банка. К ставке также прибавляется тот доход (маржа), которую банк планирует получить при предоставлении денег заемщику.

За редким исключением (специальные ипотечные программы, ставки по которым субсидирует бюджет), процент по кредиту не может быть ниже ставки рефинансирования Центрального банка РФ. В настоящий момент она составляет 8,25%.

Если стоимость ресурса и маржа – величины почти постоянные (они, безусловно, меняются, но не очень часто), то в понятие «риск» банк закладывает множество факторов, которые и влияют на итоговую ставку.

«Серая» зарплата

По словам Сергея Капустина, «есть определенная статистика, что заемщики, работающие на крупных и стабильных предприятиях, как правило, имеют меньшую вероятность потери дохода, чем люди с нестабильными и неподтвержденными источниками дохода. Эта вероятность ложится в основу себестоимости продукта – стоимости риска». Основной характеристикой, влияющей на «риск невозврата» кредита, по-прежнему остается форма подтверждения заемщиком дохода, подчеркивают и  специалисты КредитЕвропаБанка.

Многие банки, понимая особенности российского налогообложения, идут навстречу заемщикам и принимают от них справки в «свободной форме» вместо справок (или вместе со справками) по форме 2-НДФЛ. Однако такие кредиторы прекрасно представляют риск того, что заемщик, вступив в сговор со своим работодателем, может принести справку с доходом большим, нежели его реальная зарплата. Принимая во внимание этот риск, банк увеличивает процентную ставку для таких клиентов.

Люди с не полностью официальным доходом более рискованны для банка еще и с той точки зрения, что юридически работодатель может отказаться от выплаты сотруднику «серой» части зарплаты, что не позволит заемщику в полном объеме погашать кредит, отмечает Эмма Пономарева, заместитель директора департамента розничных операций Инвестторгбанка. Светлана Сурина, начальник управления развития продуктов ипотечного кредитования Московского банка реконструкции и развития (МБРР), напротив, считает, что банки в последнее время все меньше ставят процентную ставку в зависимость от формы подтверждения дохода.

Действительно, практика различается. Например, в ВТБ24, Нордеа Банке, Промсвязьбанке процентная ставка не зависит от формы подтверждения дохода, а в Райффайзенбанке разница в ставке для «серого» и «белого» заемщиков, взявших кредит на один и тот же срок, составляет 0,5%, в Альфа-Банке – 1%. Это связано с тем, что кредитные организации собирают собственную статистику, постоянно анализируют, как ведут себя различные группы заемщиков. Допустим, сложилось так, что в одном банке заемщики с «серой» зарплатой платят по кредиту дисциплинированно, а в другом – нет, поэтому в первом банке отсутствует наценка за неофициальные доходы, а второй вынужден ее ввести.

Некоторые кредиторы пошли еще дальше и ввели зависимость ставки от соотношения платеж/доход. Чем большая доля доходов уходит на погашение долга – тем выше ставка по кредиту.

Валюта кредита

Ставки по рублевым кредитам всегда выше, чем по валютным. «Основная причина разницы в процентных ставках по кредитам в рублях и в валюте – это спрос среди заемщиков на рублевые кредиты в связи с высокими в последние годы валютными рисками; кроме того, стоимость заемных средств привязана к инфляционной составляющей», – говорит Сергей Мазурик, директор управления ипотечного кредитования Росэнергобанка.

«Инфляция, высокий уровень ставки рефинансирования, отсутствие достаточного объема долгосрочных ресурсов на внутреннем рынке не позволяют выдавать рублевые кредиты по таким же ставкам, как в валюте», – уточняет Денис Ковалев, директор кредитного департамента DeltaCredit.

Однако низкие ставки по валютным кредитам таят в себе риск изменения курса валюты. На этом «погорели» в 2008–2009 годах многие заемщики, столкнувшиеся с резким ростом размера ежемесячного платежа из-за подорожания доллара, евро, швейцарского франка. Теперь 97% ипотечников берет кредит в рублях, и это верная стратегия.

Первоначальный взнос

Заемщик, вложивший в покупку недвижимости больше собственных средств, подходит к обслуживанию ипотечного кредита ответственнее. Значительный первоначальный взнос также становится «подушкой безопасности» на случай обесценивания заложенного объекта.

В случае неплатежеспособности заемщика залог может быть реализован по соглашению сторон или по решению суда. Но судебный процесс достаточно длителен. В это время банк несет убытки, да и ликвидность залога может со временем уменьшиться. «Таким образом, банк будет в более безопасном положении в том случае, если у клиента был значительный первоначальный взнос на квартиру, который станет своеобразным «буфером» при возможной продаже залога – это поможет минимизировать возможные убытки и уменьшить риски», – поясняет Сергей Капустин (ОТП Банк).

Так что, чем выше первоначальный взнос – тем ниже риски для банка, и следовательно, ниже ставка по ипотеке.

«Вторичка» или новостройка

Кредиты на строящееся жилье дороже в среднем на 1,5–2%. Это связано с тем, что банк закладывает в ставку дополнительные риски – возможность незавершения строительства, неполучения клиентом свидетельства о собственности на построенное жилье.

«У банка в данном случае фактически нет обеспечения, только имущественные права (требования) на строящийся объект недвижимости, даже если эти права зарегистрированы во исполнение положений Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», – рассказывает Сергей Платонов, советник президента ТрансКредитБанка.

Светлана Сурина (МБРР) добавляет, что «риски связаны не только с физическим отсутствием предмета залога и его возможным недостроем, но также и с мотивацией заемщиков». Заемщику психологически легче отказаться платить за квартиру, в которую он еще не въехал и в которой не сделал ремонт.

После завершения строительства и государственной регистрации права собственности и ипотеки в пользу банка ставка уменьшается до стандартной ставки по кредитам на вторичном рынке.

Страхование

Несколько лет назад для получения ипотеки нужно было застраховать в пользу банка риск смерти и утраты трудоспособности заемщика, риск утраты права собственности на квартиру (так называемое титульное страхование) и риск утраты или серьезного повреждения залоговой квартиры. Этот пакет страховых услуг называется комплексным ипотечным страхованием. Ипотечный кредит относится к долгосрочному виду обязательств, поскольку кредитный договор заключается на срок до 30 лет. При заключении договора личного страхования снижаются риски (как заемщика, так и банка), поскольку при наступлении страхового случая страховая компания должна погасить задолженность по кредиту, поясняет Денис Ковалев (DeltaCredit).

Однако в законе «Об ипотеке» прописана только обязанность застраховать риск утраты квартиры. Поэтому Федеральная антимонопольная служба наказывала банки за навязывание заемщикам видов страхования, не предусмотренных законодательством. Сейчас можно найти ипотечные программы без комплексного страхования

При отказе клиента от оформления комплексного ипотечного страхования банк несет повышенные риски в случае наступления инвалидности или смерти заемщика. «Соответственно, для таких людей банк вынужден поднимать процентную ставку, чтобы минимизировать возможные риски», – объясняет Ирина Простакова, начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка (МКБ). В результате на рынке сложилась следующая практика: если заемщик страхует только риск утраты залога (так называемое титульное страхование), то ставка по кредиту будет в среднем на 0,25–3% выше, чем при оформлении комплексного ипотечного страхования. 

 «Почему тот, кто дополнительно страхует жизнь, покрывая часть своих рисков и рисков банка, должен платить столько же, как и тот, кто это не делает? Он вправе требовать скидку и получает ее», – резюмирует Сергей Арзянцев, начальник управления ипотечного кредитования Номос-Банка.

Кредитная история

Каждый банк индивидуально подходит к оценке роли кредитной истории заемщика.

Как правило, ее наличие и качество на ставку не влияет и принимается во внимание только при вынесении решения о целесообразности или нецелесообразности предоставления этому человеку кредита. Но существуют у некоторых банков и специальные акции, в рамках которых клиенту с положительной кредитной историей предлагаются скидки по процентной ставке, рассказывает Ирина Простакова. «Если у потенциального заемщика есть положительная кредитная история в банке, то для него процентные ставки по ипотеке могут быть снижены на 0,5–1%», – соглашается Ирина Градович, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка.

Такой «аттракцион щедрости» небезоснователен. «Как правильно, люди, имеющие положительную кредитную историю, платят существенно лучше тех, для кого ипотечный кредит – первый, и, естественно, лучше тех, кто уже показал проблемы с платежеспособностью в прошлом», – поясняет Сергей Капустин (ОТП Банк).

Сходные преференции могут получать участники зарплатных проектов. В этом случае банк имеет возможность убедиться в размере доходов заемщика не только из его справки 2-НДФЛ, которую теоретически можно подделать, но и по платежам, которые проходят непосредственно через банк. Однако нужно оговориться, что не все банки учитывают эти факторы при принятии решения о ставке для конкретного заемщика.

Вместе с тем кредитная история будет играть все более значимую роль: ведь банки и бюро кредитных историй с каждым месяцем собирают все больший объем информации о каждом человеке.

Risk based pricing

Учет всех вышеперечисленных факторов – часть так называемого подхода risk based pricing (цена зависит от уровня риска). В принципе, это наиболее справедливая форма ценообразования, так как хороший заемщик с прозрачными доходами и отличной кредитной историей не должен платить столько же, сколько «плохой» заемщик, допускающий сбои в платежах. В классическом понимании risk based pricing заключается в том, что клиент еще до подачи заявки в банк может сам рассчитать окончательную ставку, учитывая все скидки и надбавки.

Однако, по словам Сергея Арзянцева (Номос-Банк), на практике с применением данного подхода имеются определенные проблемы. Клиенты банков в основной своей массе не очень задумываются над тем, как они выглядят в глазах банков, мало кто представляет свой балл на «шкале кредитного качества», которая не стандартизирована и у каждого банка своя. Некоторые кредитные организации, в том числе и крупные, к сожалению, используют risk based pricing в маркетинговых целях, рекламируя минимально возможную ставку, а на деле практически никому по такой цене деньги не предоставляя. Подобные действия дискредитируют хорошую идею в глазах общества, представляя ее чем-то вроде очередного маркетингового обмана. И все же risk based pricing будет находить все более широкое применение на практике и со временем станет привычным. Поэтому заемщику имеет смысл сразу сообщать банку как можно больше информации о себе для того, чтобы получить минимально возможную ставку. Оспорить цену кредита после того, как кредитор принял решение, а тем более после подписания договора, невозможно.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество