Конкуренция на растущем рынке ипотечного кредитования усиливается
Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы
www.megastock.com
Здесь находится аттестат нашего WM идентификатора 200000296539
Проверить аттестат



Конкуренция на растущем рынке ипотечного кредитования усиливается

07.11.2007  Деловая Неделя
Стремясь занять большую долю, банки разрабатывают эксклюзивные продукты. Какие из предложенных в 2007 г. ипотечных новинок больше всего заинтересовали заемщиков?

В 2007 г. рынок ипотеки в России продолжал демонстрировать качественный рост. В начале второго полугодия объем выданных населению ипотечных кредитов превысил $13 млрд. Примечательно, что среди всех федеральных округов лидером по количеству заключаемых ипотечных сделок с жилыми объектами является ПФО. Что касается Нижнего Новгорода, то по уровню развития ипотеки он входит во вторую десятку российских городов. Однако у нижегородского рынка очень хороший потенциал. Эксперты прогнозируют, что с появлением новых участников и, как следствие, с повышением доступности ипотечного кредита прирост объемов регионального рынка по итогам 2007 г. может составить не менее 90-100% к аналогичному показателю прошлого года. Рост, безусловно, будет связан и с тем, что Нижний Новгород - один из лидеров в стране по темпам повышения цен на жилье (около 15% в квартал), и, как следствие, с постоянным увеличением средней суммы ипотечного кредита (сегодня она превышает 1,2 млн руб.).

Аналитики предсказывают ипотеке большое будущее: в ближайшие 3-4 года объем ипотечного кредитования вполне может достичь 10-15% от российского ВВП. Однако говорить о том, что спрос населения на жилье скоро будет удовлетворен именно благодаря ипотеке, пока рано. Сегодня объемы ввода новых квадратных метров в России почти вдвое ниже показателей советского периода. По ряду субъектов Федерации ежегодный прирост в лучшем случае составляет 5-10%, а в некоторых регионах за последние несколько лет не было построено ни одного многоквартирного дома.

Желание большинства россиян приобрести квартиру, увы, до сих пор не совпадает с их возможностями. По оценкам экспертов, в наши дни лишь 10% платежеспособного населения в состоянии воспользоваться ипотекой. Прирост объемов ипотечного кредитования по темпам существенно обгоняет прирост сделок купли-продажи недвижимости. Секрет прост: благодаря появлению большого числа программ рефинансирования один и тот же кредит может быть выдан 2-3 раза. При его продаже он будет отражаться на балансе нового кредитора, но фактически самой сделки с объектом залога не произойдет.

Чем же будет подкреплен прогнозируемый рост объемов ипотеки в ближайшие годы? Эксперты отмечают, что сегодня рынок "толкает" вперед активная позиция его игроков. Только за последние два года количество банков, предлагающих ипотечные программы, выросло с 30 до 400. Усиление конкуренции заставляет отечественные кредитные организации выводить на рынок новые продукты, интересные для заемщика и позволяющие существенно увеличить объемы выдаваемых ипотечных кредитов.

Хоть немного, но ниже


Последствием усиления конкуренции на рынке, прежде всего, стало увеличение ипотечных программ со сниженными ставками. По словам начальника сектора розничного кредитования ОРБ Нижегородского филиала «Банк Москвы» Ирины Приползиной, процент по краткосрочным кредитам (на 5-7 лет) за последние два года снизился почти до ставки рефинансирования Центрального банка РФ.
"В текущем году наш банк дважды снижал ставки: в феврале и даже в августе, когда на мировых рынках разразился кризис ликвидности. Возможность для этого существует: крупные кредитные организации подстраховывают себя за счет евробондов, капитала акционеров или заемных средств от населения", - рассказала директор по ипотечному кредитованию Нижегородского филиала ОАО "Альфа-Банк" Ольга Николаева.

Напомним, что кредитная ставка рассчитывается исходя из величины процента по депозитам (который в свою очередь зависит от уровня инфляции в стране) и маржи банка, идущей на покрытие расходов и формирование прибыли кредитной организации. Если вклад в рублях открывается под 10% годовых, то справедливая цена рублевых кредитов составит 12-14%.

"Банк, который максимально приближает кредитную ставку к депозитной, действует из соображений конкурентной борьбы. Мало кто из крупных участников рынка готов работать на меньшей марже ради больших объемов, но некоторые кредитные организации идут на это", - говорит управляющий филиалом "Нижегородский" банка "ГЛОБЭКС" Николай Русов.

Банки стараются удешевить ипотеку самыми различными способами. Например, хорошая кредитная история понизит стоимость кредита на 0,2%, столько же будет составлять премия заемщика за наличие вклада или пластиковой карточки в банке-кредиторе. Кроме того, участники рынка при выдаче кредита больше не требуют обязательного оформления всех трех классических страховок (жизни заемщика, его имущества и потери права собственности на это имущество).

"Наш банк предлагает программу "Легкая ипотека" без оформления полиса страхования жизни заемщика. Данное предложение действует для кредитов до 12,5 млн руб. За счет снижения страхового тарифа можно ежегодно сэкономить до 0,7-1,5% от суммы кредита. Но, разумеется, для заемщика будет введен возрастной ценз - не старше 45 лет на дату подачи заявки", - подчеркнул заместитель председателя правления ООО "Городской ипотечный банк" Игорь Жигунов.

Пожалуй, самым заметным результатом стремления банков предложить клиентам максимально недорогой продукт стало появление на рынке ипотечных кредитов в нестандартных валютах. На швейцарских франках и японских йенах, имеющих низкую стоимость привлечения (под 1%), сколотил состояния не один трейдер. Именно дешевизна данных ресурсов позволила установить невероятно низкую для ипотечных кредитов ставку - 7%. По словам г-на Русова, при выдаче подобного кредита обе стороны (и кредитор, и заемщик) ввязываются в финансовую игру. Банк не скрывает, что заемщик берет на себя курсовые риски. Но, с другой стороны, колебания курса йены и франка могут оказаться выгодными для последнего.

«Ничего плохого в том, что на рынке появился продукт в нестандартной валюте, я не вижу, - говорит директор управления кредитования частных клиентов Волго-Вятского банка Сбербанка России Константин Захаров. - Россия уже давно начала отходить от долларовых кредитов, мы с вами живем в рублевой зоне. Тем, кто имеет доходы в рублях, выгоднее брать кредит в национальной валюте. Исходя из этого, в начале 2007 г. мы впервые сделали ставки по рублевым ипотечным кредитам более выгодными, чем по кредитам в иностранной валюте».

Однако мечтать о том, что стоимость ипотечных кредитов в ближайшем будущем снизится до 4-6% годовых, не приходится. Ставка рефинансирования Центрального банка РФ жестко привязана к коэффициенту инфляции, которая по итогам текущего года явно превысит прошлогодний показатель (9%). Более того, вследствие кризиса ликвидности на мировых финансовых рынках многие эксперты прогнозируют рост ставок по ипотечным кредитам в пределах 1,5-2%.

Ипотека по второму кругу
Тем не менее ставки по ипотечным кредитам сегодня существенно ниже уровня трехлетней давности, когда они составляли 15-18%. В связи с этим практически каждый банк предлагает программу рефинансирования. Они отличаются между собой в зависимости от стратегии кредитной организации в области разработки ипотечных продуктов.

"Альфа-Банк выдает ипотечные кредиты только на рефинансирование приобретенной квартиры или жилого дома. Это наименее рискованная форма рефинансирования, благодаря которой банк не испытывает влияние негативных факторов, присутствующих на рынке", - сообщила г-жа Николаева.

Пока число нижегородцев, воспользовавшихся рефинансированием, не велико. По мнению г-на Захарова, предлагаемые программы не всегда интересны заемщику. "Во многих случаях овчинка выделки не стоит. При снижении уровня процентной ставки человеку приходится заново переоформлять заложенный объект недвижимости. Это требует денежных и временных затрат. Фактически заемщик должен повторно получить ипотечный кредит", - пояснил он.

В свою очередь Ирина Приползина полагает, что программы рефинансирования еще не скоро утратят свою актуальность. Дело в том, что при выдаче ипотечных кредитов в договоре не предусматривается, что ставка будет изменяться, и переправить большие проценты на меньшие юридически невозможно. Поэтому чтобы облегчить платежное бремя заемщика, банки могут лишь предложить взять новый кредит на покрытие старого, тем самым понизив ставку.

Время "точечных" продуктов


Возросшая конкуренция на ипотечном рынке привела к тому, что в 2007 г. кредитные организации выпустили ряд "точечных" продуктов, рассчитанных на узкие группы клиентов, в том числе на тех потенциальных заемщиков, кто до сих пор оставался не охваченным ипотечным бумом.

"Одна из тенденций рынка сегодня - сегментация кредитного предложения по группам потребителей. Следуя практике целого ряда успешных участников рынка ипотеки за рубежом, российские банки отказались от массового подхода к клиенту и начали вводить специализированные программы для предпринимателей, людей, уже имеющих жилье, для студентов", - рассказал Игорь Жигунов.

К востребованным программам, рассчитанным на узкий сегмент заемщиков, г-жа Приползина относит кредиты под залог имеющегося жилья, которые, как ни странно, очень часто берут на развитие бизнеса предприниматели (это возможно только в том случае, если банк не требует подтверждения целевого использования такого ипотечного кредита).

Кредит под залог имеющегося жилья нижегородцы часто берут для того, чтобы построить загородный дом, увеличить жилплощадь или просто отремонтировать квартиру. По словам Константина Захарова, в сельской местности данный точечный продукт стал просто хитом. "Кредиты на ремонт под залог имеющейся недвижимости оказались невероятно востребованными у жителей области с небольшим доходом, - замечает г-н Захаров. - Платежи по ним в несколько раз меньше, чем по коротким кредитам на личные нужды, да и срок кредитования достигает 30 лет. Благодаря этим условиям многие люди смогли осуществить косметический ремонт, заменить сгнившие коммуникации и даже поменять фасады домов".

По мнению Ирины Приползиной, в ближайшем будущем самым перспективным точечным продуктом на рынке станет ипотека под залог загородной недвижимости, предназначенной для постоянного проживания.

А вот рынок земельной ипотеки только-только делает свои первые шаги. Банки стали выдавать кредиты на различные цели под залог земельного участка совсем недавно, и объем их пока не велик. Развитие загородной ипотеки сдерживают не устоявшиеся цены на земельном рынке. Как отмечает Николай Русов, весьма схожие земли в коттеджном поселке и в обыкновенной деревне по стоимости могут отличаться в разы, из-за чего у банков возникают проблемы с оценкой стоимости залога.

Кроме того, застройщики не особо охотно идут на загородный рынок. Многие компании занялись бы за строительством индивидуального жилья, если бы государство взяло на себя подведение инфраструктуры. Но государство почему-то считает, что это обязаны делать инвесторы. Пока проблема не решена, и многие банки, несмотря на ажиотажный спрос на загородные дома, предпочитают не выходить на рынок земельной ипотеки.

"Мы не развиваем данное направление, поскольку в земельной ипотеке высоки банковские риски, например, земельный участок очень сложно реализовать при дефолте заемщика, - признается Ольга Николаева. - Поэтому наш банк работает с более ликвидным сегментом - квартирами и коттеджами".

Доступность без рисков
Пожалуй, единственным из новых продуктов, которому эксперты не прочат будущего, является ипотечный кредит без первоначального взноса. Одни аналитики связывают его появление в начале 2007 г. со снижением потребительской активности на рынке недвижимости в целом и, как следствие, на рынке ипотечного кредитования, другие - с желанием ряда банков занять большую долю на растущем рынке.

"Кредит без первоначального взноса является рискованным. Но многие кредитные организации предлагали его на фоне взлета цен на недвижимость. Стоимость объекта, которая недобиралась при выдаче кредита, компенсировалась увеличением стоимости заемных денег. Однако сейчас цены на недвижимость (особенно на вторичном рынке) стабилизировались, что поставило банки перед риском необеспеченности по кредитам",- сообщила Ирина Приползина.

Эксперты прогнозируют, что в течение нескольких месяцев кредиты без первоначального взноса исчезнут совсем. Кризис на американском ипотечном рынке стал уроком для российских банкиров, ведь именно кредиты без первоначального взноса опрокинули ипотечную машину США. "Сегодня в России доля сделок по таким кредитам не превышает 5% от общего объема, она не угрожает существенными рисками для российской банковской системы", - подчеркивает г-жа Николаева.

Николай Русов считает, что первоначальный взнос по ипотечным кредитам должен существовать всегда, другое дело - каков будет его размер. "Ипотека должна становиться доступной не путем предоставления рискованных продуктов. Либеральный подход не даст положительных результатов. Выбирая кредит без первоначального взноса, заемщик не рассчитывает свои силы: сначала он не платит ничего, а потом сталкивается с необходимостью платежей в течение длительного срока, - подчеркивает г-н Русов. - Существуют иные подходы к проблеме: первоначальный взнос за заемщика может заплатить государство или, скажем, компания, в которой он работает и которая разделит риски с банком".

При этом эксперты подчеркивают: главное - не увлекаться протекционизмом. Государство несколько лет пытается сделать из ипотеки большую политику. Доплатить из бюджета в массовом порядке за всех, кто не может накопить на первый взнос по кредиту, не получится. К тому же, по мнению аналитиков, это не самый лучший метод повышения доступности ипотечных программ. Нижегородцы получат возможность свободно пользоваться кредитами на улучшение жилищных условий только при условии роста собственных доходов. Это означает, что пока средняя зарплата в Нижегородской области находится на уровне 10 тыс. руб., доступная ипотека останется мифом.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество