Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Кому дачу?

01.08.2011  Ipocredit.Ru
ipocredit.01.08.11-180x160.jpg
Загородное жилье становится популярным. // Фаина Филина, специально для Ipocredit.Ru

Рынок загородной недвижимости размораживался дольше всего. До сих пор на территории одной только Московской области располагается масса недостроенных коттеджных поселков, на которые нет особого спроса. Тому доказательство – обилие билбордов вдоль подмосковных трасс, предлагающих купить уже готовые дома недорого. На деле, конечно, выходит не так уж дешево, но городские квартиры в любом случае обойдутся дороже. Тем не менее, желающих приобрести жилье в области маловато.

Девелоперы пытаются сделать ход конем. Предлагают коттеджные поселки, в которых якобы можно полноценно жить. Не проводить только выходные, а находиться там все 7 дней и ездить оттуда на работу. Но не тут-то было. Москвичи прекрасно понимают, что добраться на работу из подмосковной «глубинки» нелегко. Примерно также обстоит дело и в Санкт-Петербурге. Потому нельзя сказать, чтобы спрос даже на коттеджи бизнес-класса сильно радует.

Тем не менее, движение на рынке есть. Если в 2008–2009 годах сегмент загородной недвижимости буквально находился в упадке, сегодня продажи идут. Начинают воплощаться в жизнь новые проекты и достраиваться старые. Помогает здесь работа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое воплощает в жизнь программу, стимулирующую строительство жилья эконом-класса, в том числе, малоэтажного строительства в области («Новое Ступино», «Покровский-2» и «Суханово»).

К тому же, впереди замаячили границы Новой Москвы, простирающиеся до большого железнодорожного кольца между Киевским и Варшавским шоссе. Дачи в этом районе имеют все шансы вырасти в цене в ближайшее время. И за спросом дело не станет.

Тенденции

В докризисное время рынок загородной недвижимости ежегодно набирал обороты, причем это касалось всех географических направлений и сегментов – от эконом до премиум и люкс. Кризис, конечно же, серьезно скорректировал развитие, но сейчас ситуация вновь стала меняться к лучшему. Рост продаж вновь сопоставим с докризисным периодом. Однако, по словам экспертов, теперь рынок становится более точечным и сегментированным.

«На сегодняшний день рынок загородной недвижимости пребывает в состоянии, близком к стагнации: выраженного роста объемов этого сектора не наблюдается, так же как и очевидных волн спроса», – отмечает Александр Заикин, генеральный директор компании «КРК. Недвижимость». В то же время, как считает эксперт, нельзя сказать, что рынок в застое. Объекты загородной недвижимости продаются и покупаются, в том числе при помощи ипотечных банковских программ.

Однако по сравнению с сектором городской недвижимости, в сегменте загородного жилья оживления пока нет. «Не в последнюю очередь это связано с тем, что дома, таунхаусы и коттеджи вне городской черты, как правило, не являются недвижимостью первой необходимости, как городские квартиры, – поясняет он. – Соответственно, было бы неоправданно ожидать ажиотажного спроса на них при рыночном уровне цен».

«В течение нескольких лет загородная недвижимость находилась в состоянии «спячки» или stand-by, ожидая пробуждения, – рассказывает Елена Тартынская, руководитель отдела кредитования физических лиц Росавтобанка. – Естественно, продажи снизились и в абсолютных, и в относительных значениях».

Некоторые продавцы в таких условиях пытались демпинговать, снижали цену, но сейчас все вновь возвращается на прежний уровень. Серьезного падения цен все-таки не было, да и сейчас с ростом доходов такой тенденции тоже не предвидится. Стоимость загородных домов, как и ранее, сильно зависит от различных факторов: направление, удаленность, коммуникации и т.д.

Но если сравнивать с рынком городского жилья, где спрос покупателей сместился в сторону недорогих квартир, то в сегменте загородной недвижимости можно отметить прямо противоположную тенденцию. Сейчас хуже всего дела обстоят на «бюджетных» объектах – тех, которые пользовались более серьезным спросом во время кризиса. Сюда, в первую очередь, относятся земельные участки с подрядом и без него. Да и готовые дома эконом-класса потихоньку сдают позиции. Другими словами, более востребованным становится средний и верхний ценовой сегменты.

«На сегодняшний день рынку загородной недвижимости присущи такие тенденции, как совершение покупки для себя, в отличие от, например, инвестиционной покупки, и активизация частных застройщиков, - говорит Андрей Соловьев, руководитель отдела недвижимости компании Knight Frank. - Кроме того, банки сами активно стали выступать в роли девелоперов». Также аналитики Knight Frank констатируют спад спроса на участки без подряда (эконом-вариант) и дефицит ликвидных предложений в уже освоенных районах западного направления.

«На данный момент такая категория покупателей, как семьи с детьми, приходит к выводу, что иметь дом в области – это необходимость, а не удовольствие, – говорит Соловьев. – Цены претерпевают незначительные колебания, отмечается устойчивый боковой тренд». Более удачные проекты реализуются в размеренном темпе, тогда как спрос на менее удачные по-прежнему низкий.

По словам эксперта, сегодня востребованы объекты, состоящие из небольшого участка в организованных поселках и дома современной архитектуры, расположенного на нем, со свидетельством о собственности. Предпочтение отдается жилью, возводимому надежным застройщиком при наличии центральных коммуникаций и качественной управляющей компании.

В целом, к началу 3 квартала 2010 года рынок загородной недвижимости окончательно вышел из кризиса: заработали ипотечные программы, увеличились объемы строительства. Но самое главное – изменилась психология. Рынок характеризуется устойчивым спросом и, по данным аналитиков, наблюдается тенденция к росту. Многие говорят, что этот сектор уже вернулся к докризисным показателям.

Санкт-Петербург

В Ленинградской области, по оценкам Knight Frank, ценовая динамика не сильно изменилась с конца 2010 года. Исключением являются только те девелоперы, которые подняли цены после ряда успешных продаж или в связи с уровнем готовности объекта. В целом, цены на загородном рынке жилой недвижимости стабильны. При этом лето и осень 2011 года не сильно изменят ситуацию. Наибольшим спросом в данном регионе пользуются объекты класса выше среднего уровня.

Однако есть ряд трудностей. «По-прежнему существует проблема неликвидных объектов на загородном рынке. Это морально устаревшие коттеджи с недостаточно большим размером участка и небольшой площадью самого дома, а также жилье в частной застройке», – поясняет Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg.

Встречается неликвидное жилье и в сегменте люкс. Эксплуатация дома класса премиум сопряжена с целым перечнем работ: охрана, техническое обслуживание, ландшафтный дизайн. Обслуживающих организаций, инспектирующих дом, столько, что кто-то из членов семьи подчас должен полностью посвятить себя уходу за домом, чтобы обеспечить доступ к объекту. Потому сейчас многие предпочитают купить дом в составе коттеджного поселка, где налажена эксплуатация профессиональной управляющей компанией.

Уровень запроса клиентов в Ленинградской области качественно изменился. Это связано как с кризисом, изменившим подход к приобретению дорогого загородного дома, так и новым уровнем предложения от девелоперов. Если в 2006 году, к примеру, на всем рынке насчитывалось 2–3 коттеджных поселка в элитном сегменте, то спустя пять лет их стало 17 (около 130 домов), а качество улучшилось. Отсюда возросшие требования: клиент хочет больший метраж дома и участка, расположение в экологически чистом месте, хороший вид из окон, надежную охрану, соответствующее социальное окружение, безупречный юридический статус земли.

«Самыми критическими факторами при покупке загородного дома являются транспортная доступность и социальная инфраструктура, которые, к сожалению, и по сей день оставляют желать лучшего», – рассказывает Елизавета Конвей. Особенно популярно в области Выборгское направление (Курортный и Выборгский районы), которое давно имеет сложившийся положительный имидж. Но и в этом направлении объекты, расположенные дальше 70 км от города, клиенты премиум сегмента рассматривают редко.

Если говорить о таком расстоянии, то ленинградцам проще купить объект в Финляндии. Потому, по словам Конвей, для покупателей стандартно дом не может располагаться дальше Рощино. А Репино и Комарово по-прежнему остаются на пике популярности. Всеволожский район также актуален благодаря отличной транспортной доступности.

Те, кто живет в удаленных коттеджных поселках, уезжают туда, мечтая попробовать пожить самостоятельно, на большом участке в пару-тройку гектаров. Те, кто уже это попробовал, напротив, просят подыскать что-нибудь приличное в организованном, охраняемом, управляемом, огороженном и близко расположенном коттеджном поселке.

Нужно отметить, что сейчас на рынке загородной недвижимости появился запрос нового формата: дом 500–700 квадратных метров на участке размером от 1 гектара (в среднем 1,5–2 гектара). Это московская тенденция, вернувшаяся с докризисных времен, которая свидетельствует о том, что рынок медленно, но верно возвращается к докризисным показателям.

Безусловно, это не массовый тренд, и составляет он не более 3–5% от общего количества запросов. «Сложность заключается в том, что найти подобное предложение практически невозможно, – говорит Елизавета Конвей. – Особенно в Курортном районе, в большей степени состоящем из индивидуальной разноформатной застройки, либо коттеджных поселков с участками 15–35 соток и домами 200, максимум 450 квадратных метров».

Перспективы

Итак, спрос на загородную недвижимость, по крайней мере, в Подмосковье и Ленинградской области, растет. По оценкам экспертов, в сравнении с январем количество сделок в июне выросло более чем в два раза. Правда, здесь играет роль сезонный фактор. Зимой люди мало думают о покупке дачи. А вот весной-летом идет тот самый «высокий сезон» на рынке загородной недвижимости, дома и участки приобретают более активно.

Если до кризиса в этот период девелоперы поднимали цены, то в 2011 году планового повышения не произошло. На рынке появились продукты разной степени готовности и, соответственно, по разной цене. Можно купить дом с участком на этапе проекта, а можно приобрести готовое жилье в уже отстроенном поселке с инфраструктурой и всеми нужными коммуникациями. Покупатели выбирают сами, на каком этапе они готовы сделать загородное приобретение, оценивают свои риски. Стоимость меняется от объектов «с нуля» до готового жилья примерно на 20–30%.

Участки без подряда по статистике наиболее популярны среди покупателей в Московской области. Однако спрос на этот продукт снижается. Люди все больше покупают участки с подрядом и готовые дома. Безусловно, эконом-вариант в виде участков без подряда всегда будет сколько-нибудь востребован на рынке потому, что финансовые возможности у людей разные. Те покупатели, которые ограничены в денежных средствах для существенной разовой инвестиции, предпочтут купить участок и поэтапно строить на нем дом.

Эксперты уверены, что у рынка загородного жилья хорошие перспективы роста. Сейчас стоимость квартиры в столице сопоставима с хорошим блоком в таунхаусе за городом. При этом собственник получает свой участок земли, дом в несколько этажей и не сравнимые с городом экологию и спокойствие. «Желание жить за городом в своем доме – яркая тенденция последних лет, которая с каждым годом набирает обороты», – уверена Тартынская.

«Несмотря на отсутствие массового спроса, у этого сектора есть все перспективы для развития. Год от года рынок загородной недвижимости будет прибавлять в объемах, – продолжает Александр Заикин. – Вчерашние приобретатели городского жилья завтра будут присматриваться к программам кредитования для покупки загородного коттеджа или дачного дома для отдыха и проведения досуга». Понятно, что это более длительный процесс, однако он идет, появляются новые клиенты, а также интересные объекты для купли-продажи. «Здесь всегда будет свой стабильный постоянный спрос», – уверен эксперт.

Таблица 1. Рейтинг загородных направлений Москвы и Подмосковья с точки зрения инвестиционной привлекательности на июнь 2011 года.

Направление

Итоговый балл

1

Новорижское шоссе

114

2

Киевское шоссе

103

3

Ленинградское шоссе

98

4

Пятницкое шоссе

91

5

Минское шоссе

85

6

Симферопольское шоссе

67

7

Ярославское шоссе

43

Источник: РБК.

Далеко не все жители мегаполисов, желающие иметь недвижимость за городом, располагают необходимой для такой покупки суммой. Поэтому все больше людей используют для приобретения загородного жилья ипотеку. «К сожалению, во многих банках пока сложнее получить ипотечный кредит на покупку дома, нежели на приобретение городской квартиры, – комментирует Елена Тартынская. – В целом же кредитование объектов загородной недвижимости в России фактически еще только начинает развиваться, но темпы его роста очень высоки».

«В связи с тем, что наибольшей популярностью пользуются качественные предложения, число которых на рынке стремительно сокращается (например, в поселке Павлово из 230 домов в продаже осталось порядка 15), прогнозируется рост цен на ликвидные проекты», – продолжает Александр Соловьев. Банки сегодня достаточно активно кредитуют покупку загородного жилья, в частности, компания Knight Frank сотрудничает в этом направлении с такими крупными организациями, как Юникредит банк и Сбербанк.

Условия кредитования отличаются тем, что под залог загородного дома банк выдает в качестве кредита 70% стоимости дома. Тогда как под залог городской квартиры выдается 80% ее стоимости. При этом размер ставок примерно одинаков, но условия зависят от конкретной ситуации и банка.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество