Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Комнатная ипотека

Ipocredit.16.10.12_270x240.jpg
Кто, почему и на каких условиях берет кредит на покупку комнаты?

Кредит не для всех

Ипотека на комнату (равно как и покупка такой недвижимости) – явление не самое распространенное. Однако в некоторых случаях это приобретение бывает очень востребованным. В первую очередь людьми, у которых еще нет никакой собственности в Москве, или теми, кто не располагает достаточными средствами для покупки квартиры в столице.

Кроме того, кредит на комнату берут те, «кто уже владеет квадратными метрами в коммуналке и хочет выкупить оставшуюся жилплощадь. В таком случае в качестве залога под ипотеку выступает вся квартира. Банков, готовых предоставлять ипотеку на комнату при таких ситуациях, довольно много. Второй тип покупателей, приобретающих с помощью ипотеки просто отдельную комнату, оформляют под залог только приобретаемые квадратные метры», – информирует специалист службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ольга Чеканова.

«Как правило, комнаты в Москве покупают приезжие для того, чтобы «закрепиться» в столице: для прописки, в надежде на снос, расселение и т.д. Нередко комнаты покупают с целью вложения средств, если не хватает на квартиру. Кроме того, многие московские пенсионеры разменивают квартиры в столице на вариант в области и комнату, чтобы потом ее сдавать», – делится своими наблюдениями генеральный директор БН «Агент 002» Сергей Шевченко.

Обычно комнаты приобретают одинокие люди в возрасте от 26 до 40 лет, преимущественно женщины. По словам исполнительного директора «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексея Шленова, основным требованием покупателей комнат является «хорошая транспортная доступность и удобный путь домой и на работу, а также количество постоянно проживающих в квартире людей». По мнению эксперта, «среди покупателей максимальным спросом пользуются комнаты в домах в пределах ЦАО по адекватной цене. Объекты, состоящие более чем из четырех комнат, покупателями рассматриваются редко. Предпочитаемый метраж комнаты – не менее 12 кв.м. Также покупатели интересуются наличием в самой комнате балкона». Качественный ремонт не является решающим фактором при принятии решения о покупке, хотя, безусловно, «удовлетворительное в целом состояние комнаты и мест общего пользования очень важно».

Во всем остальном требования к жилью те же, что и при покупке отдельной квартиры: люди не слишком жалуют первый и последний этажи, большое внимание уделяют наличию в доме лифта.

Банкам развивать программы ипотечного кредитования покупки комнат – не слишком интересно. Во-первых, высоки риски, связанные, в том числе, с оценкой и потенциальной реализацией объекта залога. Во-вторых, под сомнение ставится платежеспособность заемщика (состоятельные клиенты предпочитают все же приобретать квартиры). В-третьих, требуемые суммы кредита невелики, что делает такой вид долгосрочного кредитования менее привлекательным по сравнению с традиционной ипотекой.

«Круг банков, занимающихся кредитованием комнат, очень невелик. В основном банки очень плохо относятся к кредитованию комнат и долей, так как считают данные объекты неликвидными, которые в случае неплатежеспособности заемщика будет трудно реализовать», – подтверждает генеральный директор «НБИК» Евгения Таубкина.

«Сегодня все большее распространение на рынке городской недвижимости получает покупка комнаты в коммунальной квартире с привлечением ипотечного кредита, и сегодня некоторые банки предложили клиентам такой продукт, как ипотечный кредит на комнату, но в целом таких банков немного», – соглашается Алексей Шленов.

Гораздо охотнее банки кредитуют заемщиков, которые хотят купить последнюю комнату в квартире, тогда как все остальные уже находятся в их собственности. Ведь в таком случае в залог кредитной организации переходит вся квартира, а сам механизм сделки становится более понятен и прозрачен.

«Сегодня банки довольно неохотно кредитуют ипотечных заемщиков, желающих приобрести отдельную комнату. Дело в том, что для кредиторов этот вид ипотеки связан с множеством рисков. Прежде всего, в случае возникновения у заемщика сложностей в обслуживании кредита, реализовать на рынке комнату банку будет труднее, чем квартиру», – поясняет Ольга Чеканова. Наиболее известным игроком, предоставляющим ипотеку на отдельные комнаты, является Сбербанк. «В разное время о готовности кредитовать такие покупки заявляли также Транскапиталбанк (объекты, имеющие отдельные документы) и банк «Зенит», – дополняет Чеканова.

По словам начальника управления розничного кредитования Сбербанка Натальи Алымовой, «в настоящее время большая часть российского рынка ипотечного кредитования приходится на вторичное жилье. При этом в Сбербанке продукт «Приобретение готового жилья» распространяется на квартиру, комнату и долю в праве собственности на квартиру. Отдельной статистики по цели кредитования на приобретение комнаты в банке не ведется. В целом количество таких сделок небольшое: в основном приобретают квартиры».

Особенности сделки

Покупка комнаты в ипотеку – сделка, сопряженная с рисками для обеих сторон – и заемщика, и кредитора. Банки нередко выдают кредиты на комнаты по повышенным процентным ставкам, требуют от заемщика больший пакет документов и предъявляют особые требования к объекту залога.

«При целевом кредите на покупку жилья можно даже не заключать договор об ипотеке, поскольку ипотека возникает в силу закона, а условие о залоге включается в текст кредитного договора. Когда же с использованием ипотеки приобретается последняя комната в квартире, банк хочет получить в залог всю квартиру. В данном случае необходимо заключить отдельный договор об ипотеке и наложить обременение на всю квартиру. Это нестандартная схема, и не все банки готовы менять свою договорную базу», – рассказывает Евгения Таубкина.

По словам руководителя ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» Ирины Кажикиной, к комнатам, которые хотят купить по ипотеке, предъявляются дополнительные требования. Во-первых, «комната должна быть выделена в отдельный объект, и на нее должно быть свидетельство о праве собственности». Также  «в зависимости от требований банка-кредитора может быть требование о том, что в кредит можно приобрести только последнюю комнату в квартире – то есть после ее приобретения заемщик становится собственником всей квартиры».

Среди требований, которые банки предъявляют к приобретаемой недвижимости: квартира должна быть подключена к центральным коммуникациям; иметь железобетонные перекрытия; не находиться в ветхом или аварийном доме; все перепланировки в ней необходимо узаконить. Кроме того, приобретаемая комната обязательно должна иметь отдельный лицевой счет.

«Ипотечный кредит можно получить только на комнату с отдельным лицевым счетом, в квартире в доме с железобетонными перекрытиями, центральными коммуникациями. Также объект должна одобрить страховая компания. Особенные требования банки могут предъявлять к знаменитым домам и историческим строениям в центре Бульварного кольца», – резюмирует Алексей Шленов («Миэль-Сеть офисов недвижимости»).

При покупке комнаты в коммунальной квартире обязательно должны быть соблюдены требования законодательства, касающиеся преимущественного права покупки. То есть заемщик должен предварительно получить нотариально заверенное согласие на продажу доли от собственников других комнат.

«Банк обязательно потребует нотариальное согласие других собственников комнат о том, что они не претендуют на покупку выбранной вами комнаты, поскольку соседям принадлежит преимущественное право покупки. Это осложняет процесс привлечения средств, большинство банков не работают на этом рынке», – констатирует главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.

«Один из нюансов заключается в том, что приоритет на приобретение комнаты имеют соседи по жилплощади, на переговоры с которыми и оформление отказа от покупки уходит масса времени. Кроме того, отследить полную «историю» комнаты довольно сложно, а результаты проверки не всегда соответствуют требованиям банков», – утверждает Ольга Чеканова.

Почти во всех банках действуют ограничения на кредитование «близкородственных сделок»: то есть покупки части квартиры у родителей, родных братьев или сестер. Также могут возникнуть проблемы при совершении сделки купли-продажи между бывшими супругами: когда заемщик хочет купить долю в квартире бывшего мужа или жены. Хотя в этом вопросе многое зависит тот того, сколько времени прошло с момента развода: чем больше – тем выше шансы на одобрение кредитной заявки.

При этом «условия андеррайтинга заемщиков такие же, как и при кредитовании квартиры», – отмечает Евгения Таубкина.

«По большинству ипотечных кредитов на приобретение комнаты или иного объекта на вторичном рынке жилья Сбербанк принимает в залог приобретаемое помещение, а для сумм до 300 тыс. рублей достаточно поручительства физических лиц без оформления залога», – рассказывает Наталья Алымова.

«Сложность с оформлением ипотечных кредитов на отдельные комнаты заключается в том, что покупатели, приобретающие этот тип жилья, зачастую имеют небольшой стаж работы в столице и не самую высокую квалификацию, а, следовательно, являются не очень благонадежными заемщиками для банка», – делится своими наблюдениями Ольга Чеканова («Инком-Недвижимость»).

По словам Александра Осина, ставки по ипотечным программам на покупку комнаты «аналогичны ставкам по обычной ипотеке и составляют в среднем около 12,1% годовых». По данным Евгении Таубкиной («НБИК»), величина процентной ставки завит от размера собственных средств заемщика: «при первоначальном взносе от 10% – средняя ставка составляет 13–14%; при первоначальном взносе от 30% и сроке кредита на 10 лет – ставка снижается до 11,9%».

Цена вопроса

Покупка комнаты обходится гораздо дешевле, чем квартиры, особенно в Москве.

«Цены на комнаты в Москве начинаются от 1,6 млн. рублей – за такую сумму можно купить комнату площадью 9 кв.м в трехкомнатной квартире в спальном районе, – информирует Сергей Шевченко (БН «Агент 002»). – Сильно влияет на стоимость комнат не район и не площадь (как это характерно для квартир), а количество других проживающих лиц. Таким образом, комната в «двушке» будет дороже комнаты в четырехкомнатной квартире: она обойдется в 2 млн. рублей, тогда как в четырехкомнатной квартире можно подобрать вариант за 1,8 млн. рублей». По данным эксперта, «в Подмосковье можно найти комнату стоимостью от 600 тыс. рублей – правда, в деревянном доме с удобствами во дворе. Хороший же вариант можно найти в пределах 50-километровой зоны за 1 млн. рублей».

Средняя сумма кредита на покупку комнаты в Москве составляет 1,5 млн рублей. Берут эти деньги в долг все же редко. «Доля кредитов на покупку комнаты невелика: вероятно, не более 5% от общей суммы займов ипотечного рынка. Причина и в том, что для потребителя, как правило, нет принципиальной разницы – платить в месяц по ипотеке порядка 33 тыс. рублей за квартиру или 10–15 тыс. рублей, но за комнату», – объясняет Александр Осин (УК «Финам Менеджмент»).

Снижению «комнатного спроса» в столице способствует и активное строительство в Подмосковье, куда сместился потребительский спрос.

«Количество сделок по приобретению комнат с ипотечным кредитом ничтожно мало. Общее количество сделок купли-продажи с комнатами от общего количества сделок с жилой недвижимостью в Московском регионе составляет менее 10%, а ипотечных сделок в этом количестве не более 10%. Кредиты на покупку комнат берут достаточно редко», – констатирует Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»).

А значит, банкам не очень интересно развивать такие программы. «Полагаю, что при росте реальных доходов населения, реализации программ повышения доступности жилья, сегмент будет развиваться более слабыми по сравнению с обычной ипотекой темпами», – уверен Александр Осин.

Однако для тех, кто хочет жить именно в Москве, но не имеет на это достаточного количества средств, покупка комнаты может стать единственным вариантом первоначального обустройства.

У покупки комнат может быть и еще одна цель – инвестиционная.

«Цены на комнаты остаются стабильными во время кризиса, поэтому это достаточно надежный актив для сохранения накоплений», – подтверждает Сергей Шевченко.

 

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество