Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Коммерческая ипотека: кредит для бизнеса

02.01.2013  // Елена Изюмова, специально для Ipocredit.Ru
ipocredit020113_270x240.jpg
Почему приобретение коммерческой недвижимости в кредит востребовано узким кругом заемщиков?

В узком кругу

Коммерческая ипотека – это банковский продукт, при помощи которого можно купить объекты нежилой недвижимости: офисы, склады, торговые павильоны и пр. Как и в случае с «жилой» ипотекой, залогом здесь выступает приобретаемое на заемные средства помещение.

«Подобные предложения впервые появились еще до кризиса, в 2007–2008 годы, но число банков, готовых предоставлять денежные средства на покупку коммерческой недвижимости, было невелико», – вспоминает начальник департамента поддержки программ розничного кредитования Транскапиталбанка Сергей Даньков. Сегодня финансовые организации стали делать это охотнее.

«Возможность приобрести недвижимость для коммерческих целей существует давно, но только для «карманных» клиентов банков, – говорит заместитель генерального директора консалтинговой компании Praedium Александр Ошурко. – На открытом рынке она появилась относительно недавно. В основном коммерческую ипотеку предоставляют банки-партнеры застройщиков».

По разным оценкам доля коммерческой ипотеки составляет всего 1–5% от общего количества сделок на рынке нежилой недвижимости. По мнению директора ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константина Шибецкого, это связано, прежде всего, с дороговизной продукта для самих банков. Кроме того, спрос на такие займы невелик в силу естественных причин: если в жилье нуждаются миллионы людей, то коммерческая недвижимость востребована в основном только предпринимателями (а их среди работающих граждан менее 10%).

Не стоит забывать и о том, что цены в сегменте бизнес-недвижимости традиционно высокие, и далеко не каждая компания может позволить себе такую роскошь, как собственный офис, даже в кредит. Очевидно, это решение подходит тем компаниям, деятельность которых приносит стабильный гарантированный доход. Ведь влезать в долги, когда есть альтернатива в виде аренды – весьма спорная затея.

Но у получения кредита есть ряд очевидных плюсов. Самый главный заключается в том, что недвижимость сразу переходит в собственность заемщика. Таким образом, бизнесмен может использовать помещение по своему усмотрению сразу же после заключения кредитного договора.

Кроме того, «выплаты по коммерческой ипотеке обычно сопоставимы с величиной арендных или лизинговых платежей; также исключаются риски, связанные с контрагентами (арендо- и лизингодателями), – рассказывает начальник управления разработки продуктов и организации продаж МСБ ОАО «Меткомбанк» Алексей Барабанов. Например, по сравнению с арендой, отсутствует риск увеличения размера ежемесячных выплат – когда арендодатель может предложить заключить договор аренды на новых условиях, с новыми ставками».

Условия кредитования

Процедура взыскания при коммерческой ипотеке сопряжена для банков с меньшими рисками, поскольку, поясняет Сергей Даньков, «в этом случае из объекта не нужно «выселять» жильцов». С другой, у заемщика нет такого стимула исправно погашать кредит, как в случае с жилищным займом: ведь в служебном помещении не проживает его семья. Поэтому «невозвратов» по таким кредитам традиционно бывает больше.

Возможно, отчасти из-за этого ставки по коммерческой ипотеке несколько выше, чем по жилищным кредитам: 13,5–16%. «В отличие от квартир, не существует единой методики оценки ликвидационной стоимости объекта, поэтому банки закладывают свои риски в процентные ставки», – комментирует Александр Ошурко. Правда, чаще всего для повторных заемщиков, добросовестно исполняющих свой долг, предоставляется дисконт.

Для получения кредита «заемщики должны предоставить в банк свою финансовую отчетность и учредительные документы. В каждом конкретном случае составляется конкретный перечень документов, который зависит от формы собственности, способа ведения бухгалтерского учета, структуры собственников и т.д.», – рассказывает директор по развитию компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина.

К юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям применяются стандартные требования – наличие стабильного рентабельного бизнеса, позволяющего погашать предоставляемый кредит, отсутствие просроченной задолженности перед банками, задолженности по зарплате и налогам, говорит Алексей Барабанов. Главное условие – чтобы размера ежемесячной прибыли компании хватало на погашение платежей по кредиту, и компания не испытывала бы при этом финансовых затруднений.

В набор требований к физическому лицу, работающему по найму, входят постоянная регистрация, российское гражданство, возраст – старше 24 лет, совокупный трудовой стаж не менее 36 месяцев, в том числе на последнем месте работы – от 3 месяцев. «Оформить кредит может и гражданин, являющийся собственником доли в каком-либо предприятии. При этом его фактический опыт работы в бизнесе должен быть не менее одного года, а возраст – до 58 лет», – добавляет Сергей Даньков.

Максимальный срок кредитования обычно составляет 7–10 лет. Однако можно встретить и предложения со сроком погашения до 15 лет.

Первоначальный взнос, чаще всего, должен быть не менее 20–30% от стоимости объекта. И это еще один сдерживающий фактор активного развития рынка «коммерческой ипотеки». Но «если компания готова дать в качестве обеспечения части взноса еще один объект недвижимости, уже имеющийся в собственности, то это – выход из ситуации, – заверяет Елена Мишина. – Ведь по залоговой стоимости он должен перекрывать первоначальный взнос клиента».

Возможная сумма кредита варьируется от 500 тыс. до 45 млн. рублей и зависит, прежде всего, от финансовых возможностей заемщика. Комиссия за его выдачу чаще всего отсутствует. Досрочное погашение возможно на любом этапе кредитования.

Что касается дополнительного обеспечения займа (то есть кроме самого приобретаемого объекта), то им может быть уже имеющаяся в собственности недвижимость или поручительство физического лица.

Оформление заявки на получение кредита не сулит заемщику особых трудностей: процедура сбора и оформления документов здесь примерно такая же, как и в случае с жилой ипотекой. Единственная сложность – это найти помещение, которое бы соответствовало требованиям кредитора. «В нашем банке они такие: помещение должно быть нежилое, структурно обособленное, встроенное в здание, общей площадью не более 150 кв.м. Кроме этого, оно должно являться объектом капитального строения, быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), прав на него, в том числе прав третьих лиц», – уточняют в пресс-службе Балтинвестбанка.

Итак, у покупки офисного здания в кредит действительно должны быть веские причины. И очевидно, в скором времени ждать огромного спроса на коммерческую ипотеку все-таки не стоит. «Учитывая то, что массовым спросом этот продукт не пользуется в силу объективных причин, банкам нет смысла пытаться смягчить условия, чтобы увеличить объемы выдачи ипотечных кредитов, – рассуждает Константин Шибецкий. – Этим продуктом будет продолжать пользоваться узкая прослойка предпринимателей-рантье либо людей, желающих сохранить свои сбережения путем вложения их в коммерческую недвижимость».

Кредит как инвестиция

Совсем недавно некоторые банки стали предлагать коммерческую ипотеку не только компаниям, но и физическим лицам. Это сравнительно новый вид кредита, позволяющий приобрести недвижимость не для проживания, а для осуществления коммерческой деятельности. «Если позволяют доходы, гражданин может взять кредит, чтобы открыть свой бизнес (например, купить на заемные средства помещение для магазина). Кроме этого, можно приобрести коммерческую недвижимость с целью инвестирования – сдавать помещение в аренду или перепродать его», – рассказали в пресс-службе Балтинвестбанка.

Нужно иметь в виду, что далеко не каждому желающему банк готов предоставить ссуду. Если у гражданина уже есть существующий успешный бизнес, то шансы того, что кредитная организация даст деньги на покупку еще одного объекта, очень велики. «Но очень часто потенциальные заемщики обращаются в банки с инвестиционными проектами в «чистом виде» – то есть текущих доходов у них нет, а возвращать кредит и проценты планируется после того, как приобретенное помещение будет сдано в аренду. На такие риски банк, скорее всего, не пойдет», – считает Елена Мишина.

Возможность сдавать в аренду купленное в кредит помещение нужно предварительно согласовывать с банком.

Насколько экономически целесообразно брать коммерческую ипотеку в целях инвестирования?

При покупке нежилого объекта в инвестиционных целях нужно учитывать важный момент: в отличие от квартиры, ликвидность и стоимость нежилой недвижимости в кризис падает гораздо быстрее и сильнее.

Рентабельность такого мероприятия весьма условна и зависит от того, каким первоначальным взносом располагает заемщик, какая сумма кредита ему нужна, и, соответственно, какой размер ежемесячного платежа придется впоследствии вносить. «Наиболее доходным это станет в том случае, когда у приобретенного объекта будет присутствовать тенденция удорожания цены (до 20–25%), а прибыль от аренды полностью окупит расходы по эксплуатации помещения и обслуживанию кредита», – заключает Константин Шибецкий.

Решение взять коммерческую ипотеку в инвестиционных целях требует комплексной оценки всех существующих нюансов, связанных с дальнейшим использованием данной недвижимости. Необходимо учитывать характеристики конкретного объекта недвижимости (его назначение, месторасположение, площадь и т.д.), а также то, что срок окупаемости офисной недвижимости будет больше, чем, например, у объектов торгового назначения.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество