Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Комиссионные за ипотеку - цена вопроса

15.11.2005  Бюрократы.ru
Говоря о том, что купить квартиру в кредит можно за небольшие деньги, реклама умалчивает о том, что помимо первого взноса заемщику придется оплатить еще так называемые "сопроводительные" расходы, которые могут достигать 12 тысяч долларов – то есть сопоставимы с минимальным первоначальным взносом.

За что?

Начнем с того, что посмотрим, откуда берутся все эти расходы. Сюда могут входить:

комиссия банка за рассмотрение (не у всех банков, но у популярных программ, как правило), от 50 до 100$
комиссия за открытие счета в банке (бывает и без комиссии)
комиссия за выдачу кредита (бывает и без комиссии, иногда она включается в обналичивание)
обналичивание – в зависимости от банка составит 0,6-1%
оценка квартиры от 120 до 150$
аренда банковской ячейки – 65$-100$
нотариальные услуги (требуют лишь некоторые банки) от 3000 до 12000 руб.
страхование квартиры, жизни и трудоспособности заемщика – от 0,8% до 1,6% от стоимости квартиры
услуги риэлтора – от 2% до 8%, в среднем 4-6%.
могут быть услуги агентства по ипотечному кредитованию – 1% от полученного кредита плюс 300-500 рублей за подготовку документов и выбор программы кредитования.
Вообще, в силу того, что рынок еще толком не сложился здесь могут быть и более разнообразные варианты комиссионных.

Зачастую риэлторы предлагают две услуги в одной – они готовы подобрать ипотечную программу и подать документы в банк, а потом уже подбирать варианты квартиры и проводить сделку. Стоимость такой услуги колеблется от 4 до 6% от цены квартиры. Вроде можно было бы говорить о реальной экономии, однако все не так радужно. За 2% от стоимости квартиры работают очень немногие агентства недвижимости.

К сожалению, слова "от 2%" совсем не гарантируют именно такой ставки даже при самой простой сделке, а уж сделки по ипотеке относятся к разряду сложных. Например, "Агентство 002", предлагающее такие условия как основные, за сделки по ипотеке не берется, отсылая к "Независимому бюро ипотечного кредитования", которое только за начало работы с клиентом взимает 350$ и потом, по получении кредита, берет 1% от суммы кредита.

На круг вроде выходит чуть поменьше, чем 4%, но, поскольку вы имеете дело с дополнительной структурой, сделка, итак сложная, дополнительно усложняется. К тому же сотрудник бюро поразил нас информацией, что для того чтобы взять кредит, надо иметь на руках как минимум 30% от стоимости квартиры. Уже довольно давно на рынке существуют программы, где первоначальный взнос составляет 10-20%. Такой ответ, если честно, заставляет сомневаться в квалификации сотрудника бюро.

Кому?

По идее, бюро по ипотечному кредитованию задумывались для того, чтобы действовать только в интересах клиента, позволяя взять самый подходящий кредит. Однако стоит иметь в виду, что при обращении в бюро у вас вряд ли получится серьезная экономия на услугах риэлтора. Дело в том, что стандартные комиссионные за покупку квартиры (без подачи документов в банк) на вторичном рынке составляют те же самые 4 - 6%, что и при покупке с ипотекой. Поэтому экономия может получиться только в том случае, если бюро имеет особые договоренности с риэлторскими конторами, или клиент умеет хорошо торговаться. В некоторых агентствах, например, "Бест", "Лаурел" даже при первом разговоре по телефону сказали, что готовы учитывать финансовую ситуацию клиента и уменьшать свои комиссионные.

В других крупных агентствах финансовая политика более жесткая, и они не готовы идти на уступки клиенту, обещая ему чуть больший пакет услуг, вроде гарантийного сертификата на квартиру. В небольших агентствах к вопросу о покупке по ипотеке до сих пор относятся как к диковинке, и поэтому комиссионные требуют в размере не меньше 6%, хотя в отношении обычных сделок готовы серьезно "подвинуться".

Как показали разговоры с несколькими частными маклерами, они предпочитают с ипотечными сделками не связываться, потому что они намного сложнее, и требуют более серьезной координации и связей, в том числе и в банковской сфере.

Заключаем договор

Заключение договора на получение ипотечного кредита – весьма важный момент. Не стоит лишний раз напоминать, что договора надо внимательно читать, и если что не устраивает, просить изменить условия.

"Тонкие" моменты читать особенно внимательно – как договор можно расторгнуть, и не будут ли условия выхода из него кабальными – например, посредник не имеет права забирать себе внесенный аванс, если не выполнил по договору никаких работ. Должно быть точно оговорено, что происходит, если банк отказывает в получении кредита. Но, как показывает практика, лучшей гарантией служит не столько "буква" закона, сколько репутация агентов и компаний, их история, рекомендации их клиентов.

Пока самое большое количество сделок по ипотеке проходит через риэлторские агентства, причем большинство из них говорит об удвоении количества сделок в 2005 году по сравнению с 2004.

Бюро ипотечного сопровождения – форма для нашей страны новая, в отличие от стран Европы, где через них проходит большинство сделок. Скорее всего, агентства недвижимости будут выделять из своей структуры такие бюро, как только количество сделок достигнет того показателя, при котором это станет экономически выгодно.

Своими силами?

Есть еще один неплохой способ покупки квартиры с относительно невысокими затратами. Стоит узнать, корпоративным клиентом какого банка является ваша компания, и выдает ли этот банк ипотечные кредиты. Обращаясь в банк в качестве сотрудника корпоративного клиента, можно намного легче пройти кредитный комитет. Кстати, для таких клиентов банки устанавливают более низкие размеры комиссий. Уже потом банк может рекомендовать агентство, с которым он обычно сотрудничает. К сожалению, риэлторы в таких случаях берут "полный процент" за сделку. И другой момент – предлагаемые в таких случаях программы обычно начинаются с первоначального взноса в 30%.

Самый сложный путь – прийти в банк, что называется, "с улицы" и получить кредит. Дело в том, что банки предпочитают тех клиентов, которых приводят посредники, по одной простой причине – им не надо объяснять все тонкости и нюансы сделки – посредники, как правило, в курсе всех требований банка.

Отдельного разговора заслуживают тарифы по страхованию, но, как правило, каждый банк работает только со своими страховщиками. Это в принципе ограничивает свободу выбора клиента, и он вынужден соглашаться на те условия, которые "лоббирует" банк, и сделать в этой ситуации практически ничего не может. Так же клиент вынужден соглашаться и на нотариальное оформление сделки, если этого требует банк, несмотря на его необязательность. Страховые тарифы зависят от возраста заемщика, от состояния его здоровья, и, конечно, от размера кредита.

Итого

В стандартной ситуации потенциальный заемщик, решившись взять ипотечный кредит, должен приготовить дополнительно от 8 до 10% стоимости квартиры на "сопроводительные" расходы.

То есть при минимальном возможном первичном взносе в 10%, на руках к моменту похода в банк, в бюро ипотечного сопровождения или в риэлторское агентство желательно иметь на руках сумму в полтора-два раза больше.

Впрочем, практически все посредники, с которыми мы беседовали, выказали желание помочь найти недостающие средства в размере 5-7 тысяч долларов. Как правило, предлагали помощь в получении потребительского кредита, и лишь в одном месте сказали, что это не есть проблема, и они готовы ее решить, но разговор не телефонный…

Артем Глебов
К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество