Как срезать проценты. При умелом подходе можно существенно снизить выплаты по ипотечному кредиту

Безудержный рост цен на недвижимость рано или поздно приводит к мысли, что ипотека - наиболее реальный способ улучшить свои жилищные усло­вия. Даже останавливавшая мно­гих на первых порах мысль о кредите как кабале - взяв его, не только значительно переплачи­ваешь по банковским процен­там, но и вгоняешь себя в долж­ники на долгие годы вперед - сегодня также теряет актуаль­ность. Существуют механизмы, позволяющие уменьшить общую сумму переплаты по процентам и снизить размер ежемесячных выплат по кредиту.

Действительно, почти каж­дый заемщик, взявший жилье в кредит, рано или поздно прихо­дит к печальным размышлени­ям о том, как недешево оно ему обходится. Мало того, что общая сумма переплаты начинает ка­заться слишком огромной, но и ежемесячные выплаты суще­ственно урезают семейный бюд­жет. Между тем есть несколько реальных возможностей сэконо­мить на процентах по ипотечно­му кредиту. Самым простым ша­гом, безусловно, является дос­рочное погашение кредита (если обратное не указано в до­говоре), но это доступно лишь малому числу "должников". Однако даже если вы не распола­гаете излишками свободных средств, можно существенно облегчить кредитное бремя, пе­реоформив кредит на более вы­годных условиях (рефинансиро­вать) и оформить налоговый вычет на него.
Так, по словам директора по ипотечному кредитованию бло­ка "Ипотечное кредитование" филиала "Самарский" ОАО "Альфа-Банк" Анны Самарской, рефинансирование ипотечного кредита может иметь несколько положительных последствий. Во-первых, заемщик может сни­зить в целом переплату по кре­диту и уменьшить ежемесячные платежи, взяв кредит под мень­шую ставку - более всего этот ва­риант актуален для тех, кто брал кредит два года назад, когда ставки по ипотечным кредитам были значительно выше, чем сейчас. Но даже если при пере­кредитовании снижение ставки оказывается незначительным, можно получить реальную выго­ду по ежемесячным платежам, взяв кредит на более длитель­ный срок - бывает, что заемщик переоценил свою способность терпеть лишения во имя жилья или ухудшилось его материаль­ное положение, стало больше других расходов. Тогда остаток невыплаченного кредита растя­гивается на больший срок меньшими порциями. Еще одна воз­можность, которую предостав­ляет рефинансирование ипоте­ки, - получить большую сумму кредита, нежели действующая, учитывая возросшую стоимость квартиры.

ПРЕПЯТСТВИЯ
Возможность перекредитоваться с уменьшением процентов появилась у российских заемщиков в прошлом году. Банки безудержно улучшали условия кредитования, в том числе снижая проценты по сравнению с предыдущими годами. Слож­но представить, но те, кто офор­млял ипотеку в 2004-2005 годах или раньше, брали на себя обя­зательства по 18-22% годовых. Массовое прошлогоднее сниже­ние ставок до 11-13% в рублях и 9-11% в валюте предоставило им реальную возможность умень­шить расходы по кредиту. По оценке специалистов, при таком подходе клиент может сэконо­мить до трети расходов.

Впрочем, обрушившийся на мир во второй половине прошло­го года кризис ликвидности за­тормозил "либерализацию" ипо­течного кредитования в России, а наряду с ним и перекредито­вание ипотеки. С одной сторо­ны, финансовый кризис заста­вил банки избегать повышенных рисков, которые несет в себе и рефинансирование. С другой. -ставки по ипотеке вновь стали выше, что могло уменьшить ин­терес к этой услуге. Впрочем, на этом рынке все-таки осталось достаточно много сильных игроков. Сегодня около трети ипо­течных банков предлагают услу­ги по рефинансированию - на­пример, Альфа-Банк, Абсолют-банк, Банк Москвы, Раффайзенбанк, Городской ипотечный банк, ВТБ-24, Джи Мани банк. "В последнее время интерес к рефинансированию растет, - ут­верждает Анна Самарская. - В том числе это связано и с актив­ным информированием населе­ния об этой услуге, увеличени­ем материалов о рефинансиро­вании в СМИ. В Альфа-Банк за данной услугой в среднем посту­пает 5-10% от общего количества обращений, и их количество уве­личивается".

РИСКИ
Однако и сегодня не все бан­ки готовы рефинансировать вы­данные ими кредиты. Основных причин две. Для банка ипотеч­ный заем - это источник запла­нированного дохода, снижать который за счет рефинансирова­ния невыгодно. Кроме того, ре­финансирование несет в себе по­вышенные риски: чтобы снять с жилья залог первичного креди­тора, заемщик сначала должен погасить взятый у него кредит. Делается это за счет нового зай­ма. Но в таком случае получа­ется, что на период перекреди­тования у банка может не ока­заться твердого залога. Это один из факторов, влияющих на величину риска при предостав­лении данной услуги. Одной из форм гарантии является оцен­ка заемщика, качество обслу­живания долга по рефинансируемому кредиту, отсутствие иной негативной информации. Для этого может потребоваться предоставление несколько большего списка документов, чем при получении обычного ипотечного кредита. В некото­рых случаях в рефинансирова­нии может быть отказано.

К примеру, в Альфа-Банке клиент, обратившийся за рефи­нансированием, оценивается ис­ходя из оценки его текущей пла­тежеспособности и условий ре­финансирования (в том числе срока кредита, размера процен­тной ставки), поэтому необходимо предоставление ряда стан­дартных документов. Дополни­тельно предоставляются доку­менты по рефинансируемому кредиту, /кредитный договор, выписки но ссудному счету и тому подобные). Не смогут вос­пользоваться услугой рефинан­сирования клиенты, получив­шие "потребительский" кредит или заем "на любые цели", то есть кредит, не связанный с це­лью покупки или строительства квартиры или жилого дома. Кро­ме того, клиент не сможет рефи­нансировать кредит, если в усло­виях действующего кредитного договора предусмотрен запрет на досрочное погашение креди­та. На решение о рефинансиро­вании также может влиять над­лежащее исполнение обяза­тельств по рефинансируемому кредиту, наличие данных о пере­даче банком-кредитором прав по закладной, ее залоге третьим лицам, сроке осуществления действующим банком-кредито­ром мероприятий по погашению залога в его пользу.

Безусловно, прежде чем приступать к столь трудоемкой процедуре, заемщику необходи­мо быть уверенным в том, что оно действительно позволит сэ­кономить существенную сумму. При этом нужно ориентировать­ся не только на размер предла­гаемой процентной ставки, но и учитывать затраты на оформле­ние рефинансирования. Так, по словам Анны Самарской, в Аль­фа-Банке при рефинансирова­нии заемщик понесет те же зат­раты, как и при получении кре­дита под залог квартиры. Банк организует оценку недвижимо­сти, поскольку потребительские свойства квартиры и ее цена могут существенно измениться (перепланировка, ремонт, рост цен), к этому нужно учесть зат­раты на страхование, государ­ственную регистрацию, комис­сии за выдачу нового займа, за оценку недвижимости и другие. Если рефинансировать кредит там же, где он был взят, суеты и расходов возникает существен­но меньше благодаря тому, что отпадает нужда переоформлять залог. В целом, по оценке специалистов, общая сумма затрат на рефинансирование ипотечно­го кредита может составить до 5% суммы нового кредита, но каждый, случай индивидуален.

ЛЬГОТЫ
Существует еще одна воз­можность уменьшить тяжесть кредитного бремени - оформить налоговый вычет. При этом, по оценке специалистов, сэконом­ленная сумма может достигать пятой части суммы кредита вме­сте с процентами.

Как известно, каждому рос­сиянину раз в жизни государ­ство гарантирует при строитель­стве или приобретении кварти­ры, жилого дома, комнаты или долей в них возврат подоходно­го налога (имущественного на­логового вычета) в размере 13% от стоимости приобретенной не­движимости, но не более 130 тыс. рублей, то есть на сумму приобретения до 1 млн рублей (ст. 220 Налогового кодекса РФ). Надо заметить, что редко какой кредит на недвижимость сегодня составляет меньше 1 млн рублей, соответственно, у всех таких заемщиков есть воз­можность вернуть с этой суммы 130 тыс. рублей. В фактические расходы, среди прочих, могут включаться приобретение недо­строенного жилого дома (напри­мер, долевое строительство), оп­лата работ или услуг по дострой­ке дома и отделке, разработка проектно-сметной документа­ции, приобретение строитель­ных и отделочных материалов, подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канали­зации или создание автономных источников электро-, водо-, газо­снабжения и канализации. Су­щественный момент - в догово­ре, на основании которого осу­ществлено подобное приобрете­ние, должно быть указано при­обретение незавершенных стро­ительством жилого дома, квар­тиры, комнаты (прав на кварти­ру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

Однако при этом мало кто знает, что, дополнительно к пер­вой компенсации, при приобре­тении квартиры в кредит заем­щик может получить в качестве налогового вычета также 13% от суммы процентов, уплаченных по ипотечному кредиту в тече­ние всего срока выплаты кредита. В результате сумма дайной компенсации, как правило, су­щественно превышает сумму вычета по стоимости приобре­тенной недвижимости (так как они начисляются на всю сумму процентов).

Существует несколько спо­собов получения налогового вы­чета. Во-первых, в следующем после получения кредита году подать в налоговую инспекцию заполненную налоговую декла­рацию с комплектом соответ­ствующих документов, после чего государство переведет на банковский счет заемщика по­ложенные 130 тыс. рублей, а также вычет за проценты. Если раз­мера заработной платы недоста­точно, чтобы заемщик мог полу­чить компенсацию по льготе на стоимость недвижимости единоразово, у него есть возможность получить ее несколькими частя­ми, в течение нескольких лет.
Второй вариант выплаты ком­пенсации на стоимость недви­жимости предусматривает воз­можность получать заработ­ную плату, большую на 13% (с заемщика не будут удерживать подоходный налог). Для этого необходимо предъявить по ме­сту работы уведомление об ос­вобождении от уплаты налога из налоговой инспекции. И так до тех пор, пока сумма вычета не будет компенсирована заем­щику в полном объеме. Ком­пенсация за проценты в обоих случаях может начисляться по мере того, как заемщик выпла­чивает их банку.
Пример расчета получения подобных компенсаций приво­дят специалисты Абсолют-Бан­ка: "Предположим, квартира стоила 4 миллиона рублей, и за­емщик взял кредит на 80% ее сто­имости - на сумму 3 млн 200 тыс. рублей. Кредит в рублях на 20 лет, процентная ставка 11% годо­вых. Ежемесячная выплата по такому кредиту составит 33068,23 руб. С учетом налого­вого вычета средняя ежемесяч­ная выплата составит уже 30519,05 рублей, таким образом, годовая процентная ставка со­ставит не 11, а 9,57%. За 20 лет экономия - 611802,60 рублей".

Для получения имуществен­ного налогового вычета в нало­говую инспекцию по месту жи­тельства нужно предоставить следующие документы: заявле­ние, декларация, документы ос­нования (договор купли-прода­жи, акт сдачи-приемки или сви­детельство о праве собственно­сти), документы, подтверждаю­щие фактическое перечисление денежных средств по договору купли-продажи, документы о расчетах за отделочные матери­алы и работы.

Надо заметить, что некото­рые банки поощряют получе­ние налоговых льгот заемщика­ми, справедливо полагая, что тем самым они уменьшают их боязнь перед кредитным бреме­нем ипотеки. Например, Абсо­лют Банк объявил специальную акцию "Верни Себе проценты!",в ходе которой все заемщики, оформившие ипотечный кре­дит по любой ипотечной про­грамме в период действия ак­ции, получают сертификат на услуги профессиональных кон­сультантов в области налогооб­ложения. "Не все заемщики знают о возможности получе­ния налоговых вычетов. Кроме того, на практике получить на­логовый вычет оказывается не самой простой задачей, поэто­му многие заемщики не могут воспользоваться ими из-за не­хватки свободного времени, - поясняет специалист по марке­тингу филиала АКБ "Абсолют Банк" (ЗАО) в Самаре Анаста­сия Тюрина.- Наши специали­сты по ипотеке обратили на это внимание, и мы решили прове­сти акцию, дающую возмож­ность получить помощь юриста в оформлении этих вычетов".