Ипотека все активнее входит в жизнь россиян. Появившееся буквально пару-тройку лет назад, сегодня это явление знакомо практически каждому из нас: даже если вы сами не являетесь ипотечным заемщиком, то среди ваших знакомых наверняка найдется кто-то, взявший подобный кредит или рассматривающий такую возможность.
Безудержный рост цен на недвижимость рано или поздно приводит к мысли, что ипотека - наиболее реальный способ улучшить свои жилищные условия. Даже останавливавшая многих на первых порах мысль о кредите как кабале - взяв его, не только значительно переплачиваешь по банковским процентам, но и вгоняешь себя в должники на долгие годы вперед - сегодня также теряет актуальность. Существуют механизмы, позволяющие уменьшить общую сумму переплаты по процентам и снизить размер ежемесячных выплат по кредиту.
Действительно, почти каждый заемщик, взявший жилье в кредит, рано или поздно приходит к печальным размышлениям о том, как недешево оно ему обходится. Мало того, что общая сумма переплаты начинает казаться слишком огромной, но и ежемесячные выплаты существенно урезают семейный бюджет. Между тем есть несколько реальных возможностей сэкономить на процентах по ипотечному кредиту. Самым простым шагом, безусловно, является досрочное погашение кредита (если обратное не указано в договоре), но это доступно лишь малому числу "должников". Однако даже если вы не располагаете излишками свободных средств, можно существенно облегчить кредитное бремя, переоформив кредит на более выгодных условиях (рефинансировать) и оформить налоговый вычет на него.
Так, по словам директора по ипотечному кредитованию блока "Ипотечное кредитование" филиала "Самарский" ОАО "Альфа-Банк" Анны Самарской, рефинансирование ипотечного кредита может иметь несколько положительных последствий. Во-первых, заемщик может снизить в целом переплату по кредиту и уменьшить ежемесячные платежи, взяв кредит под меньшую ставку - более всего этот вариант актуален для тех, кто брал кредит два года назад, когда ставки по ипотечным кредитам были значительно выше, чем сейчас. Но даже если при перекредитовании снижение ставки оказывается незначительным, можно получить реальную выгоду по ежемесячным платежам, взяв кредит на более длительный срок - бывает, что заемщик переоценил свою способность терпеть лишения во имя жилья или ухудшилось его материальное положение, стало больше других расходов. Тогда остаток невыплаченного кредита растягивается на больший срок меньшими порциями. Еще одна возможность, которую предоставляет рефинансирование ипотеки, - получить большую сумму кредита, нежели действующая, учитывая возросшую стоимость квартиры.
ПРЕПЯТСТВИЯ
Возможность перекредитоваться с уменьшением процентов появилась у российских заемщиков в прошлом году. Банки безудержно улучшали условия кредитования, в том числе снижая проценты по сравнению с предыдущими годами. Сложно представить, но те, кто оформлял ипотеку в 2004-2005 годах или раньше, брали на себя обязательства по 18-22% годовых. Массовое прошлогоднее снижение ставок до 11-13% в рублях и 9-11% в валюте предоставило им реальную возможность уменьшить расходы по кредиту. По оценке специалистов, при таком подходе клиент может сэкономить до трети расходов.
Впрочем, обрушившийся на мир во второй половине прошлого года кризис ликвидности затормозил "либерализацию" ипотечного кредитования в России, а наряду с ним и перекредитование ипотеки. С одной стороны, финансовый кризис заставил банки избегать повышенных рисков, которые несет в себе и рефинансирование. С другой. -ставки по ипотеке вновь стали выше, что могло уменьшить интерес к этой услуге. Впрочем, на этом рынке все-таки осталось достаточно много сильных игроков. Сегодня около трети ипотечных банков предлагают услуги по рефинансированию - например, Альфа-Банк, Абсолют-банк, Банк Москвы, Раффайзенбанк, Городской ипотечный банк, ВТБ-24, Джи Мани банк. "В последнее время интерес к рефинансированию растет, - утверждает Анна Самарская. - В том числе это связано и с активным информированием населения об этой услуге, увеличением материалов о рефинансировании в СМИ. В Альфа-Банк за данной услугой в среднем поступает 5-10% от общего количества обращений, и их количество увеличивается".
РИСКИ
Однако и сегодня не все банки готовы рефинансировать выданные ими кредиты. Основных причин две. Для банка ипотечный заем - это источник запланированного дохода, снижать который за счет рефинансирования невыгодно. Кроме того, рефинансирование несет в себе повышенные риски: чтобы снять с жилья залог первичного кредитора, заемщик сначала должен погасить взятый у него кредит. Делается это за счет нового займа. Но в таком случае получается, что на период перекредитования у банка может не оказаться твердого залога. Это один из факторов, влияющих на величину риска при предоставлении данной услуги. Одной из форм гарантии является оценка заемщика, качество обслуживания долга по рефинансируемому кредиту, отсутствие иной негативной информации. Для этого может потребоваться предоставление несколько большего списка документов, чем при получении обычного ипотечного кредита. В некоторых случаях в рефинансировании может быть отказано.
К примеру, в Альфа-Банке клиент, обратившийся за рефинансированием, оценивается исходя из оценки его текущей платежеспособности и условий рефинансирования (в том числе срока кредита, размера процентной ставки), поэтому необходимо предоставление ряда стандартных документов. Дополнительно предоставляются документы по рефинансируемому кредиту, /кредитный договор, выписки но ссудному счету и тому подобные). Не смогут воспользоваться услугой рефинансирования клиенты, получившие "потребительский" кредит или заем "на любые цели", то есть кредит, не связанный с целью покупки или строительства квартиры или жилого дома. Кроме того, клиент не сможет рефинансировать кредит, если в условиях действующего кредитного договора предусмотрен запрет на досрочное погашение кредита. На решение о рефинансировании также может влиять надлежащее исполнение обязательств по рефинансируемому кредиту, наличие данных о передаче банком-кредитором прав по закладной, ее залоге третьим лицам, сроке осуществления действующим банком-кредитором мероприятий по погашению залога в его пользу.
Безусловно, прежде чем приступать к столь трудоемкой процедуре, заемщику необходимо быть уверенным в том, что оно действительно позволит сэкономить существенную сумму. При этом нужно ориентироваться не только на размер предлагаемой процентной ставки, но и учитывать затраты на оформление рефинансирования. Так, по словам Анны Самарской, в Альфа-Банке при рефинансировании заемщик понесет те же затраты, как и при получении кредита под залог квартиры. Банк организует оценку недвижимости, поскольку потребительские свойства квартиры и ее цена могут существенно измениться (перепланировка, ремонт, рост цен), к этому нужно учесть затраты на страхование, государственную регистрацию, комиссии за выдачу нового займа, за оценку недвижимости и другие. Если рефинансировать кредит там же, где он был взят, суеты и расходов возникает существенно меньше благодаря тому, что отпадает нужда переоформлять залог. В целом, по оценке специалистов, общая сумма затрат на рефинансирование ипотечного кредита может составить до 5% суммы нового кредита, но каждый, случай индивидуален.
ЛЬГОТЫ
Существует еще одна возможность уменьшить тяжесть кредитного бремени - оформить налоговый вычет. При этом, по оценке специалистов, сэкономленная сумма может достигать пятой части суммы кредита вместе с процентами.
Как известно, каждому россиянину раз в жизни государство гарантирует при строительстве или приобретении квартиры, жилого дома, комнаты или долей в них возврат подоходного налога (имущественного налогового вычета) в размере 13% от стоимости приобретенной недвижимости, но не более 130 тыс. рублей, то есть на сумму приобретения до 1 млн рублей (ст. 220 Налогового кодекса РФ). Надо заметить, что редко какой кредит на недвижимость сегодня составляет меньше 1 млн рублей, соответственно, у всех таких заемщиков есть возможность вернуть с этой суммы 130 тыс. рублей. В фактические расходы, среди прочих, могут включаться приобретение недостроенного жилого дома (например, долевое строительство), оплата работ или услуг по достройке дома и отделке, разработка проектно-сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации. Существенный момент - в договоре, на основании которого осуществлено подобное приобретение, должно быть указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.
Однако при этом мало кто знает, что, дополнительно к первой компенсации, при приобретении квартиры в кредит заемщик может получить в качестве налогового вычета также 13% от суммы процентов, уплаченных по ипотечному кредиту в течение всего срока выплаты кредита. В результате сумма дайной компенсации, как правило, существенно превышает сумму вычета по стоимости приобретенной недвижимости (так как они начисляются на всю сумму процентов).
Существует несколько способов получения налогового вычета. Во-первых, в следующем после получения кредита году подать в налоговую инспекцию заполненную налоговую декларацию с комплектом соответствующих документов, после чего государство переведет на банковский счет заемщика положенные 130 тыс. рублей, а также вычет за проценты. Если размера заработной платы недостаточно, чтобы заемщик мог получить компенсацию по льготе на стоимость недвижимости единоразово, у него есть возможность получить ее несколькими частями, в течение нескольких лет.
Второй вариант выплаты компенсации на стоимость недвижимости предусматривает возможность получать заработную плату, большую на 13% (с заемщика не будут удерживать подоходный налог). Для этого необходимо предъявить по месту работы уведомление об освобождении от уплаты налога из налоговой инспекции. И так до тех пор, пока сумма вычета не будет компенсирована заемщику в полном объеме. Компенсация за проценты в обоих случаях может начисляться по мере того, как заемщик выплачивает их банку.
Пример расчета получения подобных компенсаций приводят специалисты Абсолют-Банка: "Предположим, квартира стоила 4 миллиона рублей, и заемщик взял кредит на 80% ее стоимости - на сумму 3 млн 200 тыс. рублей. Кредит в рублях на 20 лет, процентная ставка 11% годовых. Ежемесячная выплата по такому кредиту составит 33068,23 руб. С учетом налогового вычета средняя ежемесячная выплата составит уже 30519,05 рублей, таким образом, годовая процентная ставка составит не 11, а 9,57%. За 20 лет экономия - 611802,60 рублей".
Для получения имущественного налогового вычета в налоговую инспекцию по месту жительства нужно предоставить следующие документы: заявление, декларация, документы основания (договор купли-продажи, акт сдачи-приемки или свидетельство о праве собственности), документы, подтверждающие фактическое перечисление денежных средств по договору купли-продажи, документы о расчетах за отделочные материалы и работы.
Надо заметить, что некоторые банки поощряют получение налоговых льгот заемщиками, справедливо полагая, что тем самым они уменьшают их боязнь перед кредитным бременем ипотеки. Например, Абсолют Банк объявил специальную акцию "Верни Себе проценты!",в ходе которой все заемщики, оформившие ипотечный кредит по любой ипотечной программе в период действия акции, получают сертификат на услуги профессиональных консультантов в области налогообложения. "Не все заемщики знают о возможности получения налоговых вычетов. Кроме того, на практике получить налоговый вычет оказывается не самой простой задачей, поэтому многие заемщики не могут воспользоваться ими из-за нехватки свободного времени, - поясняет специалист по маркетингу филиала АКБ "Абсолют Банк" (ЗАО) в Самаре Анастасия Тюрина.- Наши специалисты по ипотеке обратили на это внимание, и мы решили провести акцию, дающую возможность получить помощь юриста в оформлении этих вычетов".
Добавить комментарий: