Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Столичный Доходный Дом отзывы инвестиции

Как получить государственные деньги на жилищное строительство

08.04.2008  Интерфакс
Обеспечить доступность жилья для широких масс населения возможно только при масштабном строительстве и в условиях частного и государственного партнерства, считает Андрей Чибис, начальник управления развития рынка доступного жилья Федерального агентства по строительству и ЖКХ.

В России сейчас складывается новый уникальный рынок комплексного освоения территорий (КОТ), и, по мнению экспертов, в ближайшее время он будет на подъеме.

Рабочая группа для координации реализации экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий (КОТ) в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" уже создана. Кроме того, подготовлены и утверждены губернаторами планы мероприятий, разработанные с учетом мнения девелоперов, рассказал А.Чибис на конференции компании infor-media Russia "Масштабное строительство: инвестиции и девелопмент".

По его словам, задача проекта КОТ обеспечить доступность жилья для широких слов населения, удовлетворить его платежеспособный спрос. На сегодняшний день решено, что пока дополнительных отборов производиться не будет, но ограничений в получении мер поддержки для новых проектов нет, добавил он.

Как отмечает Рейн Йансма, учредитель компании Zwarts & Jansma architects (Нидерланды), "во всем мире отмечается тенденция от перехода к строительству отдельных зданий к комплексному освоению территорий. Смешанное использование связано с вовлечением разных функций, а в итоге приводит к улучшению жизни. При комплексном освоении территорий невозможно продвигаться вперед без тесного взаимодействия всех участников этого процесса. Только в этом случае можно рассчитывать на успех".

В июне 2007 года было отобрано 22 проекта КОТ, которые будут реализованы на территории 17 субъектов РФ.

Это было сделано в рамках постановления правительства РФ от 5 мая 2007 г. № 265 "Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства".

В июле прошлого года в Росстрое была создана рабочая группа по реализации экспериментальных инвестиционных проектов КОТ в целях жилищного строительства. Органами исполнительной власти субъектов РФ утверждены планы мероприятий по реализации проектов КОТ.

Половина из отобранных проектов КОТ получили государственную поддержку в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства" ФЦП "Жилище" на 2002-2010 гг. Семь отобранных проектов КОТ получили государственную поддержку на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки (около 1 млрд руб.)

В результате до 2025 года будет застроено в общей сложности 19 тыс. га, а общая площадь жилой застройки составит 60 млн кв. метров.

Также данные территории комплексного освоения будут обеспечены современной коммунальной, социальной и транспортной инфраструктурой.

В процессе реализации экспериментальных инвестиционных проектов будет отрабатываться организационные, технологические, правовые и финансовые механизмы комплексного освоения территорий.

По прогнозам Росстроя, до 2010 год планируется построить 6 млн кв. метров Предполагаемый объем затрат на реализацию отобранных проектов в ценах 2007 года составляет 1 трлн 831,936 млрд руб.

На данный момент уже сданы первые очереди в рамках реализации экспериментальных инвестиционных проектов КОТ.

Как отмечают в Росстрое, среди 22-х проектов КОТ наиболее успешно в настоящее время реализуются: город-спутник Кемерово "Лесная поляна", "Новый город" в Республике Чувашия, "Прибрежный и XVIII" в Республике Татарстан, жилая застройка в микрорайоне 5 района "Терновка" в Пензенской области, "Академический" под Екатеринбургом, жилой район "Волгарь" в Куйбышевском районе Самары, "Славянка" в Санкт-Петербурге, застройка Северного жилого района г. Благовещенска.

Как войти в проект

Как рассказывает А.Чибис, для вхождения в программу экспериментальных инвестиционных проектов КОТ в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" надо соблюсти определенные условия.

В первую очередь – девелоперы должны обеспечить доступность жилья, в том числе за счет использования ипотечных программ, субсидирования граждан. В проекте КОТ не должно быть сегрегации по имущественному принципу и проект должен работать на разные сегменты рынка жилой недвижимости.

Второе условие – должен быть гарантирован объем строительства жилья от 1 млн. кв. метров, период реализации – не более 10 лет.

Также необходимо создание полноценной социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры. Кроме того, проекты КОТ должны соответствовать принципам устойчивого развития городов.

Меры господдержки

По словам А.Чибиса, бизнес, местные и федеральные власти должны отрабатывать реализацию КОТ и параллельно с реализацией проектов вводить изменения и выработать нормативную базу для дальнейшего облегчения реализации проектов КОТ для увеличения доступности жилья для широких масс населения.

В рамках реализации экспериментальных инвестиционных проектов КОТ предусмотрены меры господдержки.

Так, по словам А.Чибиса, запланированы субсидии бюджетам субъектов РФ на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, а также субсидии бюджетам субъектов РФ на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки.

Однако, по словам директора департамента общественных связей компании "Ренова-Стройгрупп" Евгения Красикова, предоставление госгарантий по кредитам появилась только в конце прошлого года, и ими еще никто не успел воспользоваться.

Все нормы поддержки лежат в области взаимодействия с российскими банками, однако, по мнению Е.Красикова, "лучше привлекать западные более дешевые средства и более длинные, на них нет госгарантии и этот вопрос надо пересмотреть".

Он также считает, что необходимо разрабатывать подпрограммы в рамках программы "Доступное жилье" для реализации этих масштабных проектов.

В рамках реализации проектов КОТ будут осуществляться госгарантии по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

Помимо этого, предусматривается координация инвестиционных программ субъектов естественных монополий с потребностями проектов КОТ, а также консолидация средств муниципальных и региональных бюджетов с целью обеспечения строительства коммунальной, инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры в рамках реализации проектов КОТ.

КОТовасия

Тем не менее, не все так гладко в реализации проекта КОТ. Программа пока красиво выглядит на бумаге, но не все механизмы реализации работают на практике - в регионах не умеют комплексно осваивать территории, так как раньше этим занималось государство.

Сегодня в России есть потенциал для реализации 10-15 проектов КОТ в крупных городах, где рынок готов к этому, считает Е. Красиков.

Однако, по мнению Сергея Богданчикова, директора департамента консалтинга компании London Consulting & Management Company, "при реализации подобных проектов существуют большие сложности в прогнозировании рынка до 2025 года, сейчас мало продаж новых квартир, вкладывать опасно, так как цены не растут, и рынок потихоньку встает".

Но с другой стороны, строительство идет очередями, и в процессе реализации проекта можно оценить реальный спрос, и в случае чего заморозить какие-то очереди, отмечает он.

Аналитик обращает внимание на то обстоятельство, что потенциальные покупатели жилья не захотят покидать насиженные места и переезжать в города-спутники. В таком случае, предупреждают эксперты IRN, следует учитывать реальную емкость рынка. Вполне возможен и такой сценарий: первые очереди новых мега-проектов поглотят отложенных спрос, и в дальнейшем новое жилье либо будет падать в цене, либо будут снижаться темпы роста его стоимости, либо произойдет стагнация.

В рамках реализации программы возникает много вопросов. Нормативная база еще не разработана до конца и не все механизмы программы действуют. В управлении развития рынка доступного жилья Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству пока только выработаны предложения по решению проблемных вопросов реализации проектов КОТ.

По мнению А. Чибиса, должны создаваться зоны особого градостроительного регулирования, предполагающие особый порядок согласования градостроительной документации.

Также А.Чибис видит решение проблем в перераспределении полномочий по земельным ресурсам и прочих функций, необходимых для реализации проектов по созданию новых городов и освоению крупных территорий, от муниципалитета к субъекту РФ.

Планируются введение в отраслевое законодательство (Градостроительный и Земельный кодексы РФ) специальных норм, регулирующих отношения "девелопер – застройщик", законодательное закрепление понятия комплексного освоения территории в виде специального предмета правового регулирования.

Чтобы заинтересовать местные власти в таком строительстве, предполагается введение налога на недвижимость на основе ее рыночной стоимости, переход к системе тарифообразования, основанной на норме рентабельности на вложенный капитал.

Существуют и другие проблемы. Планировалось, что девелопер все должен строить сам, а потом продавать муниципалитетам объекты инфраструктуры, однако механизм реализации этой программы пока не действует.

Чибис сетует, что участники не хотят брать кредиты, а предпочитают прямое финансирование, но его не будет - в рамках программы поддержку получат только те, кто развивает кредитную систему по земельным участкам в России, подчеркнул он.

Камнем преткновения является тот факт, что дорого обходится использование административного ресурса при получении земли.

Эксперты считают, что выходом может стать развитие механизмов земельной ипотеки.

Ключевой проблемой, по мнению большинства участников рынка, является подключение к сетям. "Мы надеемся, что в 2008 году будет создан тариф на подключение к сетям, чтобы сделать этот рынок понятным и прозрачным", - сказал Чибис.

Также, по его мнению, препятствием является отсутствие у муниципалитетов источников финансирования строительства инфраструктуры, а также отсутствие утвержденных Генпланов.

Часто бывает, что проектам "ставят палки в колеса", идут ссоры между мэрами и губернаторами, а реализация таких проектов зачастую зависит от действия властей.

"Пока местные власти не заинтересованы в КОТе, так как видят в них только затраты и не могут усмотреть своей выгоды, также это малопривлекательно для тех, кто занимается инфраструктурой", - считает Чибис. "Этот вопрос надо решать для увеличения доступности жилья, иначе эти затраты ложатся на застройщиках и отражается на стоимости кв. метра", - отмечает Е. Красиков.

Все под контролем

Для контроля за реализацией проектов КОТ предлагается создание государственного института развития с функциями органа, стимулирующего реализацию проектов КОТ, рассказывает Чибис о предложениях по решению проблем вопросов реализации проектов КОТ.

Кроме того, Е. Красиков на примере "Ренова-СтройГруп" показал, как важно создавать систему государственно-частного партнерства, отвечающую интересам всех его участников: федеральных, региональных и муниципальных органов власти, а также частных инвесторов.

В создании новой формы взаимодействия органов власти и бизнеса частный капитал может взять на себя объединяющую функцию лидера.

Девелоперский бизнес, реализуя масштабные проекты с существенным операционным риском, получает от государства компенсации в виде налоговых и других преференций и оперирует с привлекательной для себя и инвесторов нормой прибыли, считают в "Ренова- СтройГрупп".

Муниципалитет и регион от реализации таких проектов получают возможность повысить качество жизни населения и свою инвестиционную и социальную привлекательность, а федеральные органы власти - инструмент эффективной реализации общегосударственных задач.

Государство заинтересовано в привлечении крупных инвестиций в экономику региона, которые может обеспечить частный капитал.

Государственно-частное партнерство позволяет четко разграничить ответственность и фиксирует взаимные обязательства участников проекта комплексного освоения или развития территорий.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2019 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество