Как перепланировка может помешать сделкам с жильем

Чем чреваты красные линии на плане БТИ

Самовольная перепланировка "засвечивается" зачастую как раз при совершении сделок с квартирами: купле-продаже, дарении, наследовании и т. д. Все сделки с недвижимостью подлежат обязательной госрегистрации, а один из необходимых документов для этой процедуры - поэтажный план, характеризующий объект договора, т. е. квартиру. Техник БТИ обозначает на нем несанкционированную перепланировку красными линиями.

Если вы продаете такое жилье, то первыми о "подпольном" переустройстве узнают покупатель и риэлтор (если он привлекается к оформлению сделки). Некоторые отказываются от приобретения - чаще это случается, если купля-продажа происходит с привлечением ипотечного кредита. В большинстве случаев сделка все же совершается при условии, что продавец предоставляет скидку: ведь покупателю придется еще потратиться на узаконивание строительных фантазий бывшего хозяина. Размер скидки зависит от серьезности переустройства: чем оно сложнее, тем больше средств уйдет на легализацию перепланировки.

Кому откажут в Росрегистрации

Если вы подаете в Федеральную регистрационную службу (ФРС) документы на оформление сделки и в плане БТИ фигурируют красные линии, то безусловным основанием для отказа в регистрации договора это не является.

Однако если в результате перепланировки изменилась площадь квартиры - скажем, вы присоединили часть лестничной клетки или межквартирного коридора, объединили две "однушки" и т. п., то сделку все-таки "завернут".

Дело в том, что при изменении площади прежний объект недвижимости фактически перестает существовать, и соответственно имеющиеся у продавца документы о праве собственности на квартиру, выданные до перепланировки, становятся юридически недействительными. Поэтому, чтобы оформить сделку, сначала придется заново регистрировать право собственности на обновленную, изменившуюся квартиру.

ВАЖНО: Несанкционированная перепланировка, отраженная в красных линиях на плане БТИ, часто становится препятствием для ПРИВАТИЗАЦИИ жилья. Соответствующие жилищные подразделения местных органов власти требуют, чтобы сначала вы легализовали изменения в квартире, а уж потом просили передать ее из муниципальной в вашу собственность.

СОВЕТЫ ПОКУПАТЕЛЮ

Торгуясь с продавцом, ссылайтесь также на расходы по оплате услуг посредников, поскольку сложное переоборудование квартиры без их помощи оформить будет невероятно тяжело.

Перед заключением договора в любом случае стоит показать квартиру специалисту из фирмы, специализирующейся на оформлении перепланировок. Во-первых, вам назовут примерную стоимость узаконивания; во-вторых, скажут, возможно ли это в принципе - ведь существует ряд запретов, при нарушении которых оформить перепланировку вообще не удастся (см. "Эти изменения узаконить не удастся").

БОЛЬНАЯ ТЕМА
Нам нужно оформлять в наследство дедушкину квартиру, а там была проведена перепланировка - без разрешения, конечно. Как это может отразиться на наследовании?
С уважением Ирина.

Не "зависнет" ли наследство?

Недвижимость, переходящая по наследству, оформляется в два этапа: 1) получение свидетельства о праве на наследство у нотариуса; 2) регистрация права собственности на унаследованную квартиру в Федеральной регистрационной службе (ФРС).

И в первом, и во втором случае требуется предъявить план БТИ, на котором несанкционированная перепланировка будет отмечена красными линиями. Реакция на такой документ будет следующая:
 - нотариусы, как заверили нас в Федеральной нотариальной палате, не считают красные линии на плане БТИ основанием для отказа в выдаче свидетельства о праве на наследство;
 - Федеральная регистрационная служба может отказать в регистрации права собственности на унаследованное жилье только в том случае, если в результате перепланировки изменилась общая площадь квартиры (см. "Кому откажут в Росрегистрации").

В то же время узаконить перепланировку может только собственник квартиры - для этого требуется соответствующее заявление от него. Так что если прежнего хозяина уже нет в живых, а наследники еще не оформили свое право собственности, то легализовать переустройство квартиры не удастся.

Поэтому в большинстве случаев перепланировка узаконивается после завершения оформления наследства.

Дадут ли кредит на жилище с "нечистым" ремонтом

Для желающих приобрести жилье при помощи ипотеки все чаще становятся актуальными два вопроса:
1) как получить кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой;
2) как переустроить приобретенную жилплощадь, если она находится в залоге у банка.

Решаются эти вопросы так:
1. При оформлении ипотечного займа обязательна процедура оценки жилья - таким образом банк определяет размер кредита и гарантии его возврата за счет стоимости квартиры. Специалист организации-оценщика смотрит документацию БТИ, в том числе поэтажный план, а также лично посещает и осматривает квартиру. При обнаружении неузаконенной перепланировки делается соответствующая отметка в отчете оценщика. В дальнейшем возможны варианты:
 - банк сокращает размер кредита, поскольку квартира с несанкционированной перепланировкой, как правило, ценится меньше;
 - компания-страховщик увеличивает взносы на страхование, обязательное при ипотеке. Подобная мера объясняется тем, что права покупателя на квартиру с неузаконенными изменениями менее стабильны. Ведь Жилищный кодекс допускает в крайних случаях даже продажу такого жилья с публичных торгов;
 - некоторые банки вообще отказываются выдавать кредиты на приобретение жилья с несанкционированной перепланировкой.

2. Если вы захотите переустроить квартиру, купленную с помощью ипотечного кредита и находящуюся в залоге у банка, то необходимо будет пройти следующие этапы:

1. Получить решение о согласовании переустройства жилого помещения в соответствующих органах (в Москве - в Мосжилинспекции).

2. Получить согласие на перепланировку в страховой компании.
Кстати, в редких случаях фирмы-страховщики накладывают вето, когда по их мнению, переобородование грозит повреждением или даже разрушением застрахованного жилого помещения. Возможно также увеличение размера страхового взноса при росте риска повреждения жилья.

3. Получить согласие банка на перепланировку.

ЦИФРЫ

10 280 заявлений на переустройство жилых помещений приняла c начала этого года Мосжилинспекция.
1901 отказ выдан на переустройство жилых и нежилых помещений.
За тот же период выявлен 961 факт несанкционированных работ по перепланировке и переустройству помещений в жилищном фонде города. Больше всего нарушителей оказалось в Центральном административном округе, меньше всего - в Зеленоградском.

По данным Мосжилинспекции.

Приобретение жилья с некоторыми видами переустройства чревато тем, что если перепланировка засветится, вам придется за свой счет переделывать купленную квартиру, чтобы вернуть ее в прежнее состояние.

Не разрешается переустройство помещений, при котором:
 - затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
 - предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;
 - нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
 - устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
 - увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

В домах типовых серий не допускается:
 - устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
 - устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
- устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.

МНЕНИЕ ЧИТАТЕЛЯ
С банком можно договориться!
Я не раз имел опыт продажи и покупки квартир с перепланировкой и могу сообщить вот что.
При нынешней ситуации на рынке московской недвижимости, когда желающих купить жилье хватает, продавец просто скажет: не нравится - до свидания. Найдется немало граждан, которые захотят купить столичную квартиру, несмотря на неузаконенную перепланировку.
А в принципе все зависит от того, что именно было изменено. Если не затронуты несущие стены, то на практике такие перепланировки часто вообще не оформляют. Покупателю проще договориться с банком или выбрать "правильный банк", более лояльный к заемщику.
В некоторых банках просят написать заявление - обязательство оформить перепланировку в течение определенного времени после покупки. Есть банки, которые даже и время не оговаривают.
В общем, я убедился: возможность договориться с банком есть почти всегда.
(Прислано по электронной почте.)

НАШ КОММЕНТАРИЙ

Конечно, договориться в нашей стране можно почти везде и всегда. Однако нарушение закона (напомним, несанкционированная перепланировка является административным правонарушением), кроме морального груза ответственности, порождает неустойчивость ваших прав. Не исключена вероятность того, что тайное рано или поздно станет явным и - наказуемым.