Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Жилищное строительство в России: реалии и перспективы

18.04.2008  Приоритетные национальные проекты
В соответствии с проектом «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» к 2010 году как минимум треть граждан страны должна иметь возможность приобрести жилье, отвечающее современным требованиям. Однако времени, отведенного на выполнение нацпроекта, может и не хватить из- за проблем, существующих в строительной отрасли.

Татьяна Смирнова, технический специалист компании ROCKWOOL

Простые цифры и выводы
Ни для кого не секрет, что сектор жилищного строительства в нашей стране по своим объемам и темпам значительно уступает соответствующему разделу экономики развитых стран. Как показывает статистика, на одного россиянина приходится в среднем 20,7 кв. м жилых помещений, в то время как на каждого жителя перенаселенного Китая – порядка 27 кв. м, а гражданин США располагает 70 кв. м.

По данным Росстата, в 2006 году в России было введено в эксплуатацию 50,2 млн кв.м жилья, что на 15% превышает итоги 2005 года, а в первом полугодии текущего года построено 22,38 млн кв. м, то есть на 42% больше, чем в аналогичный период 2006 г. Казалось бы, наметилась позитивная тенденция решения жилищной проблемы, но говорить об этом еще очень рано.

Для того чтобы компенсировать квадратные метры, выбывающие в результате износа (около половины всех жилых помещений в России было построено до 1970 года), а также сбалансировать спрос и предложение на рынке, необходимо строить порядка 1 кв. м в год на человека, но к настоящему моменту в среднем возводится не более 0,33 кв. м.

Другая проблема – постоянный рост стоимости жилья как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. В прошлом году он достиг рекордно высоких показателей в различных регионах: от 30 до 105% в Москве, в Краснодарском крае и Санкт-Петербурге – вплоть до 200%. Такая ценовая динамика лишила возможности приобретения квартир сотен тысяч россиян.

Среди причин, обуславливающих повышение стоимости, можно отметить подорожание строительных материалов, совокупный спрос на жилые помещения, превысивший предложение. Наряду с ними, по мнению аналитиков, стоит увеличение нормы прибыли девелоперов, которая в несколько раз превышает доход девелоперов США и Европы. Несмотря на тот факт, что в первом квартале 2007 года рост
цен в значительной мере замедлился, эксперты прогнозируют их увеличение еще на 10-40% до конца года.

Жилищное строительство сегодня…
Существует несколько факторов, оказывающих влияние на снижение темпов строительства жилой недвижимости. Один из них – законодательные ограничения, например, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», вступивший в силу в 2006 году. Он ввел новые правила игры: срок получения пакета исходно-разрешительной документации увеличился до одного-двух лет. В результате в начале года предложение жилья на первичном рынке снизилось до 50% по сравнению с соответствующим периодом 2005 года. В данный момент ситуация несколько стабилизировалась: крупные компании адаптировались к требованиям действующего законодательства, тогда как недобросовестные застройщики, а также компании с непродуманной финансовой политикой покинули рынок.

Другой причиной, по мнению аналитиков, является отсутствие государственного стимулирования увеличения объемов строительства. Как показывает практика, девелоперам выгоднее строить меньше
жилых помещений и продавать их дороже, нежели сдавать в эксплуатацию больше квадратных метров, способствуя тем самым снижению рыночных цен.

Свою лепту вносит и нехватка участков, пригодных для возведения жилых домов. По оценкам экспертов, в нашей стране не более одного процента всех земель предназначены для жилищного строительства, остальные считаются непригодными для этой цели по тем или иным причинам. Проблема может быть решена только на государственном уровне: необходимо основательно пересмотреть законодательную базу и отменить целый ряд ограничений, а также упростить механизм перевода земельных участков в необходимую категорию.

И, наконец, проблема инфраструктуры, а вернее – ее отсутствие. В последнее время застройщикам все чаще предлагают участки в чистом поле, где нет ни коммуникаций, ни энергетических сетей, ни автомобильных дорог. Девелоперам не выгодно финансировать создание инфраструктурных объектов.

Несмотря на проблемы, препятствующие развитию национального проекта «Доступное жилье», существуют и некоторые позитивные моменты. В частности, в последнее время власть пытается найти
точки соприкосновения с девелоперами и застройщиками. Живой пример – взаимодействие государственных органов с общественной организацией малого и среднего предпринимательства «Опора
России», в рамках которого бизнесмены стремятся добиться понимания и поддержки чиновников для решения важнейших проблем строительной отрасли – совершенствования законодательной базы, упрощения механизма изменения категории земель, а также стимулирования роста объемов строительства.

Кроме того, тенденция развития ипотечного кредитования, в целом, является позитивной. В частности, ипотека больше не является привилегией, которую могут получить жители столицы: выдачу кредитов осуществляет все больше региональных банков. При этом спрос на них в регионах является достаточно высоким. Так в Сибирском Федеральном округе за первый квартал текущего года было выдано около 15 млрд рублей, приблизительно такую же сумму предоставили своим клиентам банки Приволжского округа.

…И завтра
«Объемы строительства жилья в России в 2010 году должны превысить показатели лучших советских лет», – такой прогноз динамики рынка дал Министр регионального развития РФ Владимир Яковлев. В советские времена пик строительства пришелся на середину восьмидесятых, когда ежегодно сдавалось в эксплуатацию порядка 76 млн кв. м жилых помещений. В 2010 году в рамках проекта «Доступное жилье» власти планируют возведение 80 млн кв. м жилья. Это, безусловно, в определенной мере уравновесит спрос и предложение на рынке и приведет к некоторому снижению цен. Однако не
стоит забывать, что для стабильного развития рынка необходимо вводить в эксплуатацию как минимум 1 кв. м жилой площади в год на человека, а значит, необходимо строить 145 млн кв. м в год показатель, труднодостижимый в ближайшем будущем.

Говоря о перспективах жилищного строительства, нельзя не коснуться фактора, который оказывает непосредственное воздействие на первичный рынок жилья – текущее состояние и тенденции развития рынка строительных материалов. Эксперты в один голос утверждают: строить в России дорого.

Одной из основных причин сложившейся ситуации являются низкие темпы развития отечественного рынка, обусловленные небольшим числом производителей, не слишком высоким качеством стройматериалов, а также слабой конкуренцией. Однако ввиду роста сектора жилищного строительства аналитики прогнозируют стремительное развитие рынка стройматериалов в последующие 2-3 года. Это, прежде всего, касается производства базовых материалов, таких как цемент, бетон, кирпич и сухие строительные смеси.

В текущем году планируется произвести порядка 53 млн тонн цемента. Потребность в нем составляет 57 млн тонн. К 2010 году прогнозируют почти двойное увеличение производства – до 90 млн тонн. Это особенно важно ввиду того, что рынок цемента монополизирован.

Эксперты говорят и об увеличении объемов производства кирпича. На сегодняшний день рост составляет 8-10% в год, и этого явно недостаточно для обслуживания потребностей строительства. Однако при существующих производственных мощностях увеличить его выпуск до требуемых объемов возможно не ранее, чем через 6-7 лет. Примерно также обстоит дело и с производством бетона. Более быстрый рост объемов выпуска продукции (порядка 25% в год) обеспечивают производители сухих строительных смесей.

Недостаток материалов отечественного производства обеспечивает постоянное удорожание себестоимости строительства. При этом до 80% стройматериалов явля ются реэкспортными: российские компании поставляют на запад сырье, а покупают изготовленные из него материалы.

На волне технологии
Для того чтобы увеличить объемы жилищного строительства, необходимо работать над снижением себестоимости объектов и уменьшением сроков строительных работ. В 60-70-е годы прошлого века данная проблема решилась довольно своеобразно: приоритет был отдан монтажу недорогих панельных конструкций. Инженеры экономили на площади жилых помещений, высоте потолков, толщине стен
и качестве строительных материалов. При этом не брались в расчет огромные теплопотери, высокие транспортные издержки, не говоря уже о качестве домов.

Ситуация изменилась за последние несколько лет, когда при расчете себестоимости стали учитывать и другие факторы, помимо цен на строительные материалы. Компании, оперирующие на отечественном рынке стройматериалов, предлагают технологические решения, которые позволят улучшить качество строений и минимизиро вать бюджет проектов.

Тенденции жилищного строительства в нашей стране зависят как от государства и девелоперов, так и от производителей строительных материалов. Достижение требуемого объема жилищного строи-
тельства возможно только при реализации интересов всех игроков рынка. При этом большую роль играет создание новых стройматериалов и внедрение инновационных технологий, которые способствуют уменьшению себестоимости строительства, а, значит, увеличению числа строительных площадок.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество