Ирина Мошева: «Ипотека позволяет купить недвижимость людям со средними доходами»

О новых возможностях взаимовыгодного сотрудничества девелоперских компаний и банков в интервью Ipocredit.Ru рассказала генеральный директор совместного предприятия RDI Group и Limitless Ирина Мошева. 

– Ирина, за счет каких средств сейчас ведется строительство?

– Сегодня любой серьезный проект жилищного строительства обязательно предусматривает программы рассрочки и аккредитацию в нескольких крупнейших банках (что позволяет покупателям получать ипотечные кредиты по упрощенной схеме).

К примеру, наш жилой комплекс «Загородный квартал» в Химках аккредитован в семи крупнейших российских банках, предлагающих более десятка разнообразных ипотечных программ, например, программу «Первый год – 1% годовых» и т.п.

– Как давно это началось? Кто был инициатором такого «сближения» – девелоперы или банки?

– Ипотека на первичном рынке в настоящий момент очень востребована. Если до 2009 года около 50% покупателей новостроек были инвесторами (они покупали недвижимость для перепродажи, в основном за «живые деньги»), то после кризиса доля инвестиционных покупок сократилась до 5–15% (в зависимости от проекта).

Одни инвесторы ушли на другие рынки – драгметаллов, валютных операций и т.п., другие – перешли от спекуляций к стратегии сохранения средств, «переложились в депозиты» и т.п.

Сейчас хорошую доходность показывают лишь отдельные проекты, которые сочетают в себе удачное местоположение, продуманную концепцию и адекватную – то есть не завышенную – цену. Основную массу покупателей квартир в новостройках и загородного жилья сегодня составляют конечные потребители. Иными словами, недвижимость покупают «для себя».

Большинство конечных покупателей не имеют всей суммы на покупку и нуждаются в заемных средствах или рассрочке.

Интересно, что доля инвесторов и конечных покупателей меняется по мере реализации проекта. Так, в «Загородном квартале» была отмечена следующая динамика. В первые три месяца продаж (весной 2012 года) доля ипотечных сделок составляла всего 10%, еще 25% покупателей воспользовались рассрочкой в той или иной форме. Оставшиеся две трети сделок прошли со 100% оплатой. Следующий квартал показал существенное увеличение доли сделок в рассрочку: почти половина покупателей приобрела квартиры именно таким образом. При этом доля ипотечных сделок тоже выросла – до 20%. В третьем квартале значительно увеличилось количество ипотечных сделок: в декабре 2012 года 50% всех контрактов было заключено с привлечением ипотеки.

Как видим, на начальном этапе продаж среди покупателей было больше инвесторов с «живыми деньгами». Чем выше степень готовности проекта – тем ниже риски, но и выше цена объекта недвижимости, поэтому в более поздний период преобладают конечные покупатели и растет спрос на дополнительные финансовые инструменты.

– Насколько отличаются условия ипотечного кредитования от рассрочки?

– Как правило, рассрочку на жилье предлагают на ограниченный срок (до двух лет) под минимальный процент (до 5% годовых) с определенным первоначальным взносом (от 20%). Рассрочку, в первую очередь, используют люди, которым для покупки новой квартиры нужно продать имеющееся жилье. То есть у покупателей есть накопленная сумма на первый взнос, а остаток суммы они получают с помощью продажи своей старой недвижимости. На осуществление подобной сделки им как раз требуется около полугода.

Ипотека более доступна: она позволяет купить недвижимость людям со средними доходами, накопившим хотя бы 10–20% от стоимости жилья на первоначальный взнос. Срок кредитования зависит от возможностей заемщика и может «растянуться» на 30 лет. Но и обходится ипотека дороже: процентные ставки на квартиры в строящихся домах составляют сегодня 12–15% годовых.

И, конечно, застройщики стремятся максимально упростить для своих покупателей процедуру получения кредита или рассрочки. Вводятся новые сервисы, проводятся специальные мероприятия. Например, в ЖК «Загородный квартал» осенью прошлого года были запущены «Ипотечные субботы». Каждую субботу менеджеры одного из семи банков, в которых аккредитован жилой комплекс, проводят консультации по приобретению квартир и таунхаусов с привлечением ипотечного кредита в офисе продаж застройщика.

– Сколько суббот проведено? Какова эффективность подобных мероприятий?

– Мы провели уже 12 ипотечных суббот, что позволило увеличить долю ипотечных заемщиков, а покупателям – сократить время на принятие решения и оформление кредита. И клиентам, и банкирам такая форма общения – в офисе продаж у застройщика – наиболее комфортна, так как позволяет всем участникам существенно сократить время и получить сразу всю информацию от всех участников сделки: застройщика, банка и клиента.