Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать


Ирина Кирсанова: «Роста цен на недвижимость нет»

Ipocredit.26.11.13_270x240.jpg
Где выгодно покупать недвижимость, можно ли доверять акциям застройщиков, чем удобны схемы взаимозачета, рассказала заместитель генерального директора по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.

Ирина, что сейчас происходит с ценами на новостройки в Москве, «новой Москве» и Московской области?

– Сейчас в «старой Москве» продается 158 новостроек. За последнее время объем предложения несколько вырос. В основном за счет таких проектов, как апартаменты. Традиционных жилых квартир для проживания появляется не так много. Некоторые комплексы сочетают сразу два формата: и традиционно жилую недвижимость, и апартаменты.

Говоря о стоимости жилья в Москве, мы рассматриваем две цены. Первая – цена с учетом новостроек в Центральном округе. Сейчас она составляет в среднем 375 тыс. рублей/кв.м. В настоящее время в общем объеме предложений превалируют объекты, расположенные именно в центре, они дорогие, и их срок экспозиции более длительный. Средняя стоимость новостроек без учета Центрального округа значительно ниже: она составляет 170 тыс. рублей/кв.м.

Осенью цена столичных новостроек несколько подросла. Но в целом за год цены с учетом недвижимости ЦАО опустились на 6,5%. Это говорит о том, что спрос на рынке элитного жилья не очень высокий. Стоимость без учета объектов Центрального округа за год увеличилась на 2%.

В «новой Москве» сейчас выставлено на продажу 40 объектов. Средняя цена квадратного метра – 83 тыс. рублей. Недвижимость здесь несколько подешевела – за год на 1%.

В Подмосковье продается 458 объектов. Средняя цена квадратного метра сейчас составляет 73 тыс. рублей. По сравнению с прошлым годом цены увеличились незначительно – на 2%.

В целом, если учесть уровень инфляции, можно сказать, что роста цен нет, наоборот, они даже где-то снижаются.

Почему так происходит?

– Если говорить о Москве, то здесь просто очень высокие цены. Многие люди, наверное, хотели бы жить в столице, но их доходы не позволяют приобрести здесь жилье.

В «новой Москве» и области цена не растет, в том числе, из-за большого количества предложений.

Кстати, из-за того, что предложение во многом опережает спрос, между застройщиками растет конкуренция, и им не просто приходится предлагать новые объекты, но и придумывать какие-то «фишки». У кого-то это отделка, что позволяет покупателям сразу заселиться в квартиру, не тратя время на ремонт; кто-то придумывает особенное позиционирование – например, делает в инфраструктуре больший акцент на потребности семей с детьми или на людей, любящих активный образ жизни, спорт.

В следующем году цена недвижимости тоже существенно не изменится?

– Все упирается в объем предложений. В Москве не появится много новых комплексов, а в Подмосковье планируется ввести примерно 6,6 млн. кв.м, что очень много.

Но есть еще один фактор, влияющий на ценообразование на рынке недвижимости: все говорят о том, что будет кризис. В результате люди боятся брать ипотеку, опасаясь за стабильность своих доходов в будущем. Это приводит к падению спроса. Усиление конкуренции между застройщиками, с одной стороны, и падение спроса, с другой, приведет к тому, что цены на недвижимость вряд ли будут расти. Они либо останутся на прежнем уровне, либо, если экономическая ситуация сильно ухудшится, будут падать.

Они могут упасть так сильно, как в 2008 году?

– Если не будет каких-то сильных кризисных явлений, то цены могут упасть на 2–5%. Если экономическая ситуация серьезно ухудшится, то мы будем наблюдать стандартный сценарий кризиса. Обычно в этом случае все происходит так: первые два-три месяца цены растут, и люди активно покупают недвижимость, тем самым стараясь застраховать свои сбережения. Потом начинается падение цен. Открытого снижения цен в прайсе мы можем не увидеть. Однако программы беспроцентной рассрочки платежа до конца строительства, скидки при 100% оплате и другие индивидуальные условия свидетельствуют о том, что скидка может доходить до 20% от первоначальной цены.

Сколько стоит и будет стоить вторичная недвижимость?

– В октябре 2013 на вторичном рынке жилья «старой Москвы» цена кв. м составила 238 551 рубль. По сравнению с октябрем прошлого года цены упали в рублях на 2,4%.

Самое дорогое жилье на вторичном рынке предлагается в ЦАО и в ЗАО. Средняя цена квадратного метра жилья здесь составляет 400 862 рубля/кв. м и 279 589 рублей/кв.м соответственно.

Самые дешевые квартиры предлагаются в Зеленограде и в ЮВАО, где метр жилья в среднем стоит 126 727 рублей и 163 360 рублей.

За последние года четыре объем вторичного рынка очень сильно увеличился и в Москве, где сейчас продается около 86,7 тыс. объектов. Там есть как старые квартиры, так и новостройки, но уже сданные, с ремонтом и без него. Срок экспозиции квартир увеличивается – в среднем он составляет сейчас около трех месяцев. Из-за большого количества предложений цены начинают понемногу снижаться.

В октябре 2013 года на вторичном рынке «новой Москвы» в продаже 4 654 квартиры. Средняя цена квадратного метра составляет 101 625 рублей. Стоит отметить, что за минувший месяц показатель средней цены практически не изменился.

Средний уровень цены кв. м. в октябре 2013 года на вторичном рынке Московской области составил 81 916 рублей/кв.м. За год цены здесь снизились на 2,5%. В области очень часто покупают жилье с инвестиционными целями. За 3,5–4,5 млн. рублей можно купить одно- или двухкомнатную квартиру в относительной близости от Москвы.

Где соотношение цены и качества недвижимости оптимально?

– После кризиса компания «Ведис Групп» строила панельные дома в Москве с отделкой. Квартиры продавались в районах со сложившейся инфраструктурой, относительно недалеко от метро. Это было предложением, которого в тот момент не было на рынке. Поэтому даже несмотря на кризис, на эти объекты был очень высокий спрос. В настоящее время таких предложений нет.

Вы можете либо купить квартиру в проектах бизнес-класса – например, «Галс-Девелопмент» строит около метро «Преображенская площадь» ЖК «Наследие», «Донстрой» выводит огромный проект «Сердце столицы» недалеко от «Москва-Сити», но цены здесь соответствующие.

Для покупателей с низким уровнем дохода выбор недвижимости в Москве небольшой. Можно рассмотреть проекты, которые находятся в спальных районах – Бутово, Новокосино.

Если говорить про «новую Москву» и Подмосковье, то там найти недвижимость, конечно, проще. Лучше выбирать объекты, которые расположены недалеко от МКАД, с хорошей транспортной доступностью – чтобы рядом была или железнодорожная станция, или линия легкого метро. Также важно, чтобы была соответствующая инфраструктура – больницы, магазины, детские сады.

Если выбирать между «новой Москвой» и Подмосковьем, то что лучше предпочесть?

– Год назад цены на недвижимость в «новой Москве» были сильно завышены: после присоединения территорий они сразу выросли на 15–20%. Но после этого ничего больше не изменилось, и цены постепенно стали снижаться. Того, что ожидали от «новой Москвы» – инфраструктура, транспортная доступность, рабочие места – в ближайшие лет пять не будет. Сейчас там тяжелая транспортная ситуация, нет линий легкого метро. Жилые комплексы строятся, но люди в них еще не заселились, школы и детские сады не работают. При этом цены на недвижимость все же высокие.

Если вы покупаете квартиру в Подмосковных городах, то там, как правило, уже есть развитая инфраструктура, и квартиры там стоят дешевле.

«Новую Москву» переоценили, а какие районы недооценены?

– В Москве таких районов, наверное, нет. Может быть, ЦАО частично переоценено, но это месторасположение – тот ресурс, которого больше не будет. Хотя, конечно, цены за квадратный метр по сравнению со столицами зарубежных стран в Москве высокие и зачастую не соответствуют тому качеству, которое есть.

Недооцененные районы есть в Подмосковье. Это города, которые находятся на расстоянии 20–30 км от Москвы, с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой.

Например, Дзержинский – это бывший закрытый город, он находится на юго-востоке на расстоянии 2 км от МКАД. Раменское – уютный город с хорошей инфраструктурой, расположенный в 30 км от Москвы. Нахабино – поселок городского типа с хорошей экологией и транспортной доступностью. Эти города Подмосковья недооценены. Они подходят для людей, у которых нет высоких доходов и которые готовы ездить на работу в Москву на общественном транспорте.

Также потенциальным покупателям имеет смысл следить за тем, где планируют строить легкие ветки метро. Когда заявляют об открытии новых станций, цена недвижимости сразу увеличивается на 10%.

Если открытие метро планируется через год, то стоимость недвижимости в этих районах уже высокая, если говорят о его появлении к 2016–2018 году, то там еще есть потенциал роста цен.

Есть очень сильно застроенные города – Химки, Красногорск, Балашиха. Здесь уже просто нельзя больше строить, существует переизбыток жилья. Местные жители жалуются, что стало невозможно нормально доехать до работы. Дело в том, что старые подмосковные города не предназначены для такого количества населения. Количество населения увеличивается. а инфраструктура не успевает расти такими темпами. Моя знакомая живет в Балашихе, и она, чтобы доехать до Москвы, приходит на станцию за полчаса, потому что иначе не сможет сесть в электричку, которая к тому же ходит очень редко – раз в час.

Какую недвижимость нужно покупать с инвестиционными целями?

– Новостройку с хорошим месторасположением на начальных стадиях строительства. Надо стараться покупать только у надежных застройщиков, имеющих большое количество реализованных проектов. Покупка недвижимости у компаний, которые принадлежат банкам, является для инвестора дополнительной гарантией того, что все будет хорошо.

Имеет смысл покупать недвижимость, если дом находится еще на стадии котлована?

– С учетом возможности кризиса, я думаю, что это будет большим риском. Нужно, чтобы было построено хотя бы этажей пять.

Как вырастет стоимость новостройки по мере возведения дома?

– При благоприятной экономической ситуации и высоких темпах строительства от выхода на площадку до сдачи объекта госкомиссии цена новостройки может вырасти на 30–40%.

Насколько рентабельна покупка инвестиционного жилья в ипотеку?

– Совсем нерентабельна. Как правило, с инвестиционными целями жилье покупают те люди, которые имеют собственные средства.

Здесь имеет смысл, может быть, воспользоваться программами беспроцентной рассрочки. Есть компании, которые так продают свои объекты. Цена квартиры там зависит от размера первоначального взноса и от срока, на который покупатель берет рассрочку. Это удобно, если человек знает, что 50–60% от стоимости недвижимости он может заплатить уже сейчас, а в течение следующего периода (обычно это год-два) внести недостающую сумму.

Как вы оцениваете качество современного строительства по сравнению с тем, что было 10-20 лет тому назад?

– Я думаю, оно стало хуже. Конечно, есть качественные объекты, но только уровня бизнес-класса и выше.

Мы изучаем зарубежный опыт, и очевидно, что то качество, с которым сдаются квартиры на западе и в России, сильно отличается, и не в нашу пользу. Так, как у нас сдают некоторые объекты, не выдерживает никакой критики.

В свое время был определенный провал в объеме предложения на рынке недвижимости. Например, строительство в Московском регионе активно велось в советские годы, а затем был большой простой – никто почти не строил. Потом девелоперы начали много строить, но конкуренция между ними отсутствовала, потому что был большой поток покупателей. Постепенно уровень конкуренции растет, и при прочих равных условиях люди будут выбирать качественные объекты. Так что застройщикам придется строить качественно.

Какие самые распространенные случаи брака могут быть в новостройках?

– В первую очередь, объекты должны соответствовать СНИПам. Вообще людям не так много нужно. Они хотят прийти в свою квартиру, и чтобы там было чисто, не были разбиты окна.

Иногда возникают проблемы с коммуникациями, которые не зависят от застройщика. Часто застройщиков обязывают построить котельную, проложить сети и т.д. Эта работа связана со множеством согласований в разных инстанциях, которых очень много. Бывает, происходит так: дом построен, а из-за того отсутствия согласований к нему или отсутствия мощностей не могут подключить сети. У СУ-155 был такой печальный проект – года три не могли присоединить сеть в «Трехгорках».

На рынке недвижимости много альтернативных сделок. Некоторые застройщики предлагают в этом случае потенциальным покупателям так называемую схему взаимозачета – когда они помогают клиенту с реализацией его старой квартиры. Насколько выгодна такая услуга?

– Когда застройщики помогают с продажей квартиры, то для них это хорошо тем, что они не упускают клиента и дополнительно зарабатывают, реализуя не только новостройку, но и жилье клиента на вторичном рынке.

Покупатель же в этом случае может не тратить свое время: он в одной компании и покупает квартиру, и решает вопрос со старым жильем. К тому же на период экспозиции старого жилья можно забронировать квартиру в новостройке на увеличенный период времени – не на пять дней, как обычно, а, например, на полтора месяца.

Старая квартира продается с дисконтом?

– В среднем он составляет 5% от рыночной цены. Бывают случаи, когда продать квартиру нужно очень срочно, тогда возможно снижение стоимости на 10%, но это встречается очень редко.

– Сейчас застройщики стали довольно часто продавать апартаменты. Это удобный формат жилья?

– Цены на апартаменты несколько ниже – примерно на 15%. Их недостаток заключается в том, что это нежилое помещение, и прописаться в нем нельзя. Еще один минус апартаментов в том, что их жильцам придется платить повышенные коммунальные платежи, поскольку это помещение имеет статус нежилого.

Можно ли доверять акциям застройщиков, в рамках которых недвижимость продается по сниженной цене?

– Да, иногда застройщики реально снижают цены, но на что? Обычно на неликвид. Например, на квартиры большой площади, которые хуже продаются; или на квартиры, имеющие неудачное расположение, в том числе находящиеся на первых этажах.

Хотя бывают акции, действительно, очень выгодные для покупателей. Когда, например, строительство только начинается, и первый небольшой объем как промакцию реализуют по небольшим ценам. Так квартир 20 продается по сниженной цене, а потом она поднимается. Бывает и так, что в построенном доме остаются две-три квартиры. Тогда застройщику выгоднее продать их дешевле, чтобы не тратить деньги на рекламу.

Вообще акций на рынке недвижимости много. Есть хорошие совместные ипотечные программы застройщиков с банками, где заемщики кредитуются на более выгодных условиях, чем по стандартным программам.

К списку интервью    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество