Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотека: зал ожидания

Ipocredit.17.07.12_270x240.jpg
Многие люди откладывают решение квартирного вопроса. Правы ли они?

Время покупать

Лето – не только сезон отпусков и период некоторого снижения деловой активности. Это время, когда можно решить свой квартирный вопрос с большей выгодой, чем, скажем, осенью. Летом приветствуется пляжный отдых, а не купли-продажные сделки. Потому те немногие собственники, которые решили не откладывать с реализацией своей квартиры, могут сделать некоторые скидки тем покупателям, которые также предпочли песок и море решению более насущных проблем. Конечно, здесь следует учитывать, что и предложений на рынке недвижимости в жаркое время года тоже будет меньше.

«Традиционно считается, что весна и осень являются сезонами активности на рынке городской недвижимости. В эти периоды больше спроса и предложений, соответственно, это удобное время для тех покупателей, которые не слишком стеснены в финансах и которым более важна «широта ассортимента». Летом, как правило, активность гораздо меньше, в связи с чем сроки продажи квартир увеличиваются, а так как время – это деньги, то продавцы готовы торговаться, иногда очень существенно», – подтверждает начальник Управления ипотечных программ КБ «Унифин» Владислав Есенков.

На первичном рынке тенденция «дисконтирования» тоже наблюдается: некоторые застройщики устраивают специальные акции по продаже своих объектов.

Традиционно осенью рынок оживает: цены растут, количество выставляемых на продажу квартир увеличивается. Означает ли это, что с наступлением сезона листопада особенно экономным покупателям не стоит приобретать жилье, а следует ждать следующего лета? Вряд ли. Тем более, если речь идет об альтернативных сделках: когда продается имеющаяся квартира, и полученные деньги используются для покупки новой жилплощади.

По большому счету покупать недвижимость нужно тогда, когда совпадает несколько моментов: рыночный, финансовый и личный.

«Самое благоприятное время для покупки недвижимости – это когда вам нужна недвижимость, – уверена директор по управлению регионами банка DeltaCredit Ольга Бажутина. – В ожидании падения цен или ставок, а также роста собственных накоплений можно получить обратный эффект, вследствие нестабильности экономической ситуации и растущей инфляции. Если вам нужна квартира – покупайте ее».

Если речь идет о приобретении жилья для собственных нужд, то делать это следует «в тот момент, когда возникает такая потребность. Конечно, лучше, если рынок стабилен и прогнозируем, особенно если покупка происходит с привлечением ипотечного кредита», – добавляет руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс» Сабина Хамитова.

Цена вопроса

Цена вопроса при покупке квартиры – велика. Потому есть соблазн подождать, пока квартиры подешевеют. Но эти надежды – беспочвенны.

«Падение цен можно ожидать при условии, если рынок «встанет». Пока что никаких тенденций, указывающих на остановку рынка, мы не наблюдаем», – сообщает директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

«Если говорить о жилье эконом-класса, то, несомненно, нижняя граница будет повышаться, особенно это касается небольших квартир в хороших районах. Если же говорить о жилье на окраинах, в некомфортных с экологической точки зрения районах, то здесь стоимость вряд ли будет расти. Будут образовываться районы с однородной, сформированной ценами на жилье социальной средой. Так происходит во всех крупных городах мира, а в России, в Москве, где очень велико значение «престижа», элитности, это в скором времени может принять гипертрофированные формы», – делится своими наблюдениями управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. «Возможный кризис теоретически может повлиять на стоимость недвижимости, но опыт показывает, что падения бывают небольшие, и за ними вновь следует рост», – добавляет эксперт.

Особенно подорожание недвижимости характерно для Москвы. В столице осталось совсем мало территорий для застройки, поэтому количество новостроек незначительно, при этом спрос на жилье постоянно увеличивается.

«Рост цен вынуждает клиентов покупать квартиры в ближайшем Подмосковье, где средняя стоимость метра существенно ниже, чем в Москве. Причем в области изменение стоимости недвижимости не столь существенно как в столице, поскольку здесь продолжают сохраняться большие объемы жилищного строительства», – прокомментировали ситуацию в пресс-службе банка ВТБ 24.

На первый взгляд, ситуация с ценами на недвижимость в других городах России еще более благоприятная. Так, по данным Российской гильдии риэлторов, если средняя стоимость квадратного метра в столице составляет сейчас в среднем 184,5 тыс. рублей/кв.м, то в Липецке и Перми – 43,5 тыс. рублей/кв.м и 42,1 тыс. рублей/кв.м, соответственно. Но поскольку по стране сильно различается и уровень зарплат, то простота решения квартирного вопроса за пределами МКАД очевидна только на первый взгляд. Кстати, цены в регионах тоже не стоят на месте. Эксперты уверены, что постепенно разница в стоимости квартир между ними и Москвой будет сокращаться.

Так что если чего и следует ждать потенциальным покупателям, то никак не обвала цен, а новых предложений на рынке недвижимости.

Неоднозначный выбор

Разница в стоимости недвижимости в новостройках и на вторичном рынке весьма ощутима. Неслучайно растет количество покупок квартир на первичном рынке, в том числе, в ипотеку. По данным пресс-службы ВТБ 24, «если на начало прошлого года этот показатель равнялся 12,5%, то к осени он уже достиг уровня в 40%, а в настоящий момент преодолел отметку в 50%».

Но, наверное, принимая решение о покупке квартиры, имеет смысл руководствоваться и иными, не только ценовыми, факторами.

«По сравнению с квартирой на вторичном рынке у новостройки существует ряд преимуществ (более низкая цена квадратного метра, большая площадь, улучшенная планировка и т.д.) и недостатков (риск незавершения строительства, риск нерегистрации права собственности, более высокий процент по кредиту при покупке с помощью ипотеки)», – отмечает Владислав Есенков.

«Если жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита, и людям, кроме новой квартиры, негде жить, то лучше рассматривать варианты на вторичном рынке. Условия кредитования готового жилья выгоднее, процентные ставки ниже, а в квартиру можно сразу же переехать», – утверждает Константин Шибецкий.

«С точки зрения учета современных требований к жилью, неизношенности коммуникаций, в большей степени единой социальной среды, наверное, лучше покупать новое жилье. С точки зрения готовности к проживанию сразу, лучшего географического положения объекта выигрывает вторичка. С точки зрения процесса покупки, вторичное жилье требует проверки истории, первичное – может быть сдано не вовремя и с недоделками», – сообщает Вадим Ламин.

«Если квартира приобретается с привлечением ипотеки, то учтите, что на первичном рынке список домов, скорее всего, будет ограничен теми, которые были аккредитованы банком, в который вы обращаетесь за кредитом. Зато в этом случае вы обойдетесь без выстраивания цепочки продаж», – уточняет Сабина Хамитова.

Рынок новостроек Москвы и Московской области отличаются друг от друга. В столице, как уже отмечалось, много новых объектов не появляется и уже тем более не появится в будущем. За МКАДом же – будут строить дома – на разный вкус и кошелек.

Квартира как инвестиция

Квартиры в новостройках очень часто покупают с инвестиционными целями. Люди вкладывают деньги в дом на стадии котлована и, после сдачи объекта, продают квартиру в несколько раз дороже. Такого рода бизнес, особенно до 2008 года, работал безотказно (правда, некоторые сталкивались с недостроем, были происшествия с «обманутыми дольщиками», но это уже другая история).

В недвижимость вторичного рынка тоже инвестируют. Но с другими целями – скорее, сохранности сбережений, потому что здесь купить квартиру, продать ее через пару лет и получить такую прибыль, как при реализации новостройки, невозможно.

Также квартиры на вторичке приобретают, чтобы потом сдавать их в аренду, и тогда такая покупка приносит гарантированный ежемесячный доход (в Москве, где спрос на арендное жилье огромен, – весьма неплохой). К тому же, добавляет Вадим Ламин, «у людей выработалось мнение, что лучше, когда средства находятся в своих руках. Этому в значительной мере соответствуют инвестиции в недвижимость. Покупка квартиры – достаточно понятный процесс. С юридической точки зрения, ее утеря не представляется возможной. Риск физической потери – тоже минимальный». По его мнению, «банковские продукты, депозиты, ценные бумаги выглядят весьма привлекательно, доходность по ним формально превышает доходность от сдачи недвижимости в аренду. Но изменяющиеся правила, непрозрачность решений, отсутствие гарантий и недостаточное доверие к существующей правовой и судебной системе существенно снижают преимущества банковских продуктов».

«Стоимость квадратного метра неуклонно растет даже в состоянии стабильного рынка. Для простого обывателя это самый лучший способ сохранить свои сбережения», – подчеркивает Константин Шибецкий.

Все дело в ставке

Количество ипотечных сделок растет. В среднем размер кредита в Москве составляет около 2,5–3 млн рублей (впрочем, нередко удается обойтись и меньшими суммами: при альтернативных сделках деньги, полученные от продажи квартиры, идут на первоначальный взнос, а кредит берется на недостающую сумму; чаще всего по таким схемам приобретаются квартиры эконом-класса).

Ставки по ипотеке выросли: в некоторых банках они уже превышают 12%.

«Во втором полугодии 2011 года мы наблюдали снижение процентной ставки на рынке жилищного кредитования – она опустилась ниже исторических минимумов и достигла 11,6% годовых. В конце 2011 года под влиянием негативных сигналов на внешних рынках, и, как следствие, роста стоимости привлечения денег для банков, ситуация изменилась. В марте 2012 года средневзвешенная ежемесячная рублевая ставка выдачи жилищных кредитов составила 12,1% годовых, показав прирост относительно декабря 2011 года на 0,4%», – проанализировали ситуацию в пресс-службе ВТБ 24.

Как бы ни ссылались некоторые аналитики на инфляцию, ни говорили о том, что надо снижать стоимость квадратного метра, а не ставки, и тогда жилищный кредит станет доступным чуть ли не всем, нельзя не признать того, что ипотека стоит дорого. И не берут ее многие люди исключительно по этой причине. Ждать ли удешевления кредитов в ближайшем будущем?

«Ставки по ипотеке продолжат свой рост, – утверждает Сабина Хамитова. – С начала года, по моей оценке, этот рост составил в среднем около процента. Конкретные цифры, конечно, меняются от банка к банку, но средний показатель сейчас находится на уровне 11%. До конца года, думаю, ставки еще вырастут – минимум на 0,5%, а по некоторым банкам рост может составить и 1,5%».

«В краткосрочной перспективе можно прогнозировать сохранение тенденции к повышению средней ставки выдачи ипотеки на рынке в целом, что будет отражать действия большинства ипотечных игроков по повышению ставок с начала 2012 года, в среднесрочной перспективе можно ожидать стабилизацию», – полагают представители ВТБ 24.

Спикеры подчеркивают, что российская ипотека зависит от макроэкономической ситуации: «определяющую роль будут иметь положение на международных финансовых рынках и спрос на российский экспорт».

Однако, полагает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), «если случится кризис, то его последствия не сразу отразятся на рынке недвижимости. На наш взгляд, до конца лета ситуация не изменится. Первый признак кризиса – это стагнация рынка. На сегодняшний день мы наблюдаем хорошую динамику на рынке, и говорить о кризисе не приходится. Поэтому нет никакого смысла ждать до конца лета и откладывать получение ипотечного кредита».

«Я не стала бы говорить о полномасштабном кризисе, однако определенные признаки нестабильности, конечно, отметить можно. В частности, многих сбивают с толку колебания валютных курсов. Кстати, колебания отражаются и на ипотечном рынке: выросло количество сделок с привлечением ипотечных кредитов по приобретению демократичного жилья малой площади, а вот с покупкой по ипотеке жилья в более дорогих сегментах клиенты сейчас не торопятся», – рассказывает Сабина Хамитова (компания «Домус финанс»), и приводит весьма любопытный пример.

Итак, «ставки постоянно растут, и если сейчас вы можете взять кредит под 11%, то осенью, при неблагополучном сценарии, это может быть уже 12,5%. Давайте посчитаем: если речь идет о покупке демократичной «двушки», на которую привлекается кредит, допустим, в 3 млн рублей на 10 лет, то переплата за весь срок при ставке 11% составит примерно 1 млн 960 тыс. рублей. По ставке 12,5% это будет уже 2 млн 270 тыс. рублей. То есть «подстраховка» вполне может вылиться в переплату дополнительных 300 с лишним тыс. рублей!».

О том, что в ближайшее время ставки по ипотеке приблизятся к европейским показателям, а цены на жилье снизятся, можно только мечтать. Кажется, что более реальным представляется сценарий, что зарплаты обесценятся – в условиях разгоняющейся инфляции на те же деньги можно будет купить гораздо меньше, чем, скажем, еще год назад. И это свидетельствует в пользу того, что при наличии острой потребности в улучшении жилищных условий, покупку квартиры лучше не откладывать.

Если для решения жилищного вопроса вам нужна ипотека, то придется учесть гораздо больше обстоятельств. «У потенциальных заемщиков могут существовать сугубо личные и насущные причины, по которым требуется взять кредит (свадьба, рождение ребенка и т.д.) и актуальность решения такого рода вопросов будет приоритетной по отношению к изменению экономической ситуации», – отмечает Владислав Есенков (КБ «Унифин»).

В любом случае в первую очередь следует проанализировать личное финансовое положение, честно ответив на вопрос: уверены ли вы в том, что сможете выполнять серьезные кредитные обязательства как минимум несколько лет? 

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество