Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотека за "чужие" деньги: экономия или риск

07.04.2008  Домострой
На сегодняшний день ипотечные кредиты предлагаются в нескольких валютах: долларах США, Евро, франках, йенах и рублях. Однако граждане редко берут кредит в "незнакомой" им валюте.

Тем не менее, такие кредиты в некоторых случаях могут быть гораздо выгоднее рублевых, снижая стоимость ежемесячных выплат на 5 тысяч рублей. Но и риски повышаются. Как правильно выбрать валюту для кредита в рамках сегодняшних условий рынка? Чем отличаются условия кредитов в разной валюте? Какие преимущества и недостатки есть у каждой? Об этом в материале "Домостроя".

На ипотечном рынке Екатеринбурга, как рассказал "Домострою" Евгений Шубин, директор "Центрального ипотечного агентства", сегодня присутствуют пять валют: доллары США, рубли, Евро, швейцарские франки, японские йены. В целом условия ипотечных кредитов в разных валютах различаются процентными ставками. Так, как говорит "Домострою" Александр Комаров, директор екатеринбургского филиала кредитного брокера "Фосборн Хоум", на срок до десяти лет с первоначальным взносом кредиты в среднем выдаются по ставке до 10% в рублях – 12% годовых, в долларах и евро – 10,5%, в швейцарских франках – 9%, в японских йенах – 6,5%.

Наиболее распространенными в России предложениями банков в структуре валют являются ипотечные кредиты в российских рублях, долларах США и евро. В остальных иностранных валютах ипотечные кредиты предлагаются редко.

Основная рекомендация, как рассказал "Домострою" Станислав Дехтулинский, руководитель кредитно-кассового офиса ООО "Городской Ипотечный Банк", следующая: любой кредит, и в особенности, такой долгосрочный, как ипотечный, следует оформлять в той валюте, в которой заемщик получает свой доход. "Традиционно столицы (Москва и Санкт-Петербург) являются долларовыми зонами, остальные же регионы, в том числе крупные областные центры - города-миллионники - являются рублевой зоной. В среднем, если в Москве, соотношение портфеля долларовых и рублевых кредитов 80:20, то в регионах пропорция обратная. Так, по итогам 2007 года в портфеле ипотечных кредитов, выданных Городским Ипотечным Банком в Свердловской области, доля долларовых кредитов составила всего 5%, 95% - рублевые кредиты", – говорит он.

При этом, как отметил Иван Стихин, руководитель группы продаж ипотечных продуктов банка "Северная Казна", кредиты в долларах и в рублях отличаются, прежде всего, ставкой и сроками. Рублевые кредиты чаще могут выдаваться на более короткий срок. "Так, в нашем банке минимальный срок ипотеки в рублях – семь лет, а в долларах США – 10 лет. Ставки же в последнем случае, наобортот, ниже. У нас ставки от 9 до 25% для кледитов в долларах и от 11% –в рублях", – говорит Иван Стихин.

Казалось бы, ипотека в долларах – выгоднее с точки зрения экономии. Однако это не совсем так. На фоне мирового ипотечного кризиса доллар стал нестабильной валютой, и что будет с ним дальше, специалистам прогнозировать сложно. При получении ипотеки в долларах ставка ниже, но появляются валютные риски. "Курс доллара в последнее время снижается. А если он падает, клиент оказывается в выигрыше, если же, наоборот, растет – он теряет разницу в рублях. И если человек планирует рассчитаться с банком не через 20 лет, а в ближайшие два- три года, то ему выгодно брать ипотеку в долларах или франках. Так, те, кто брал кредит два года назад в этой валюте, оказались в выигрыше. Тем не менее, гарантии, что такая ситуация резко не изменится, нет. Таким образом, данная валюта интересна при займе только на короткий срок", – отмечает Евгений Шубин, директор "Центрального ипотечного агентства".

Такой же точки зрения придерживается Элина Насчётникова, начальник ипотечного центра екатеринбургского филиала "Банка Москвы". "Курс валюты относительно рубля меняется, а зарплата граждан Урала, как правило, выдается в рублях. Соответственно, платеж в рублях будет составлять определенную долю от заработка. А при изменении валютного курса рублевый эквивалент платежа будет меняться, в том числе он может и увеличиться", – отмечает она.

Станислав Дехтулинский Тем не менее, на фоне снижающегося курса доллара, понижательный тренд которого наблюдается уже на протяжении последних пяти лет, внимание заемщиков стоит обратить на оформление ипотечных кредитов в долларах, тем более что разрыв между уровнем ставок в долларах и рублях значительно сократился. В настоящее время курс доллара находится на уровне показателей середины 1999 года.

"Мы, как банк-кредитор, из принципа экономической целесообразности советуем своим клиентам оформлять кредит в долларах только в двух случаях: если доход заемщика номинирован в долларах (невыгодно нести дополнительные расходы на разнице курсов при покупке иностранной валюты для выплат по кредиту) и если формально срок заключаемого кредитного договора значительный (20-30 лет). Но фактически у заемщика есть план погасить кредит в короткий срок - в течение одного - двух лет (в этот период доллар, скорее всего, будет снижать свою стоимость на валютных биржах, либо находиться на существующем уровне). Во всех остальных случаях рекомендуем оформлять ипотечные кредиты в рублях, поскольку в долгосрочной перспективе из-за сложности прогнозирования поведения курса доллара заемщик лично берет на себя все связанные с этим валютные риски. И практика последних нескольких лет подтверждает наши прогнозы: все заемщики, кто оформляли кредиты в долларах, например, два года назад и даже год назад, за счет снижения курса доллара остались в значительном выигрыше. Любопытный факт: на фоне снижения курса доллара даже за счет разницы в ставках (раньше ставки по кредитам были выше, чем сейчас) ежемесячные платежи у таких заемщиков в абсолютном выражении в пересчете на рубли сейчас ниже", – рассказывает он. Прогнозировать, по словам Станислава Дехтулинского, сложно, но можно предположить, что до конца 2008 года доллар США может потерять в цене до 8-10%, его уровень будет балансировать в промежутке между 24,5 и 22,5 руб.
Фото: www.rg.ruФото: www.rg.ru

Как отмечает эксперт, последствия снижения курса доллара на международных валютных биржах для мировой экономики уже наступили: значительно растет стоимость альтернативных доллару финансовых ресурсов и инструментов для инвестирования: стоимость драгоценных металлов и нефти, но при этом растет и уровень инфляции. "Уровень ставок кредитования зависит от стоимости привлечения кредиторами ресурсов в той или иной валюте, а стоимость в свою очередь зависит от внутренней ситуации экономики в стране, уровня инфляции, кросс-курсов данной валюты к корзине твердых валют и других важных критериев. А в условиях продолжающегося падения курса доллара Правительства и Центральные Банки многих государств уже с 2006 года стали формировать свои резервы более сбалансированно, отходя от практики создания золото-валютных резервов в долларах, диверсифицируя корзины валют, большую долю в которых в последнее время занимает евро. Вряд ли финансовая политика развитых да и развивающихся государств, чья экономика до недавнего времени практически полностью была долларизирована, быстро сменит свой курс. Правительства стран будут поддерживать курс доллара, исходя из своих внутренних целей - укрепление курса национальной валюты, борьба с инфляцией и т.д., но в любом случае, быстрого и значительного падения курса доллара не произойдет", – рассказывает Станислав Дехтулинский.

На третьем месте по распространенности – кредиты в Евро. Однако, они сегодня берутся крайне редко. Причина такой непопулярности очевидна. "Курс Евро сегодня растет. Поэтому, взяв кредит при курсе, допустим, в 35 рублей за евро, отдавать придется по текущему курсу, допустим, в 37 рублей за Евро. Таким образом, придется переплачивать по 2 рубля за каждый взятый в кредит Евро. Поэтому кредиты невыгодны", – считает Иван Стихин.

Существуют и более "экзотические" валюты, в которых можно сегодня получить ипотечный кредит. Однако, выдает их сегодня в России пока только Банк Москвы. "Банк Москвы предлагает различные валютные ипотечные кредиты: в долларах США, в Евро, в швейцарских франках и в японских Йены. Последние две валюты – эксклюзивное предложение для рынка. Эти кредиты предлагаются под самые низкие на рынке процентные ставки: в японских йенах – 6% годовых, в франках – от 8%. Ставки эти экономически обоснованны, их уровень связан с тем, что ресурсы для банка в этих видах валют дешевле, чем в других, соответственно, есть возможность предоставить такие предложения клиентам", – рассказывает Элина Насчётникова. И это не предел: ставки могли бы быть и ниже, поскольку для самих банков привлечение средств в этих валютах обходится вдвое-втрое дешевле, чем, например, в долларах США. А если учесть и премию за привлечение кредита, у банков остается гораздо меньше возможностей снижать ставки для клиентов по кредитам в долларах.

Таким образом, экономия при получении ипотеки в этих валютах – очевидна.

Элина Насчётникова Например, если мы берем 1,5 млн руб. на 15 лет, разница в ежемесячном платеже в рублях и йенах составит около 5 тыс. руб. исходя из сегодняшнего курса валюты.

Однако, по ее словам, не совсем корректно будет растягивать эту разницу на длительный срок, потому что курс валюты меняется, а при валютном кредите платеж фиксирован в валюте кредита и рублевый эквивалент в зависимости от изменения курса тоже может меняться. То есть такие кредиты оказываются дешевле, чем рублевые, но, безусловно, они и более рискованные. У нетрадиционной ипотеки есть и неявный плюс – благодаря более низкой ставке в кредит можно получить большую сумму. Для клиентов, которые не могли себе позволить ипотеку даже в долларах, появляется шанс.

Стоит заметить еще одну деталь. При получении кредита в иностранной валюте следует всегда иметь ввиду систему налогообложения: по ставкам, ниже 9% годовых при покупке недвижимости, физические лица, не имеющие права получения налогового имущественного вычета, облагаются налогом при получении доходов в виде материальной выгоды (ст. 212 НК РФ).

Что касается выбора "экзотических" валют, то свои достоинства и недостатки есть у каждой. Швейцарский франк считается валютой с одним из самых стабильных курсов. "Стабильность относительно рубля франк показывал с 2003 года", – отмечает Элина Насчётникова.

Однако именно франк начинает расти в периоды экономической или политической нестабильности – инвесторы продают опасные акции и стараются переждать бурю в надежных активах.

Курс йены, по словам Элины Насчётниковой, больше подвержен динамике относительно рубля. Она падает довольно быстро. Но сейчас ситуация на международном рынке относительно нестабильная, поэтому прогнозировать изменения курсов этих валют сложно.
Некоторые эксперты особо отмечают необходимость дополнительных расходов на конвертацию при ипотеке в нетрадиционных валютах. С одной стороны, при ипотеке в долларах конвертации тоже не избежать. Но если заемщик, недовольный курсом обмена в "своем" банке, сможет купить доллары в любом обменном пункте, в случае со швейцарской и тем более японской валютой проблемы могут возникнуть даже в крупных городах. Правда, случаи, когда банки устанавливают курсы, менее выгодные, чем обменные пункты, скорее исключение. Никто не совершает сделки по купле-продаже жилья во франках или иенах. И конвертация потребуется и той сумме, что заемщик получит в кредит.

Евгений Шубин А расходы на ежемесячную конвертацию, как правило, рублевой зарплаты в иены, франки, доллары или евро в любом случае будут, их нужно заложить в стоимость кредита. Потому что, предлагая кредит в долларах, банк выдает его в рублях, причем по курсу покупки доллара. А выплачивать кредит нужно либо в долларах, либо в рублях, но уже по курсу продажи. И получается разница между курсом покупки и продажи.

Поэтому ажиотажного спроса на данный продукт, скорее всего, не будет. Привлекательность ставок будет нивелироваться непонятностью валюты. "Намного проще и понятнее для населения пока доллары, даже в евро кредиты еще не столь популярны. А в подавляющем большинстве случаев граждане берут кредиты в рублях", – говорит Евгений Шубин, директор "Центрального ипотечного агентства".

"Спрос на ипотеку в валюте велик в Москве, но совсем небольшой в Екатеринбурге и других регионах – не больше 10-15%. Подавляющее число наших клиентов интересуют кредиты в рублях, и только единицы берут ипотеку в долларах. В "экзотических" валютах получить кредит среди наших клиентов желающих пока не было", – говорит Александр Комаров.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество