Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотека в деталях: естественный кредитный отбор

24.07.2007  BN.ru
Оценка платежеспособности заемщика – первый и, в ряде случаев, последний этап взаимоотношений банка и претендента на кредит. Ведь именно по ее результатам принимается решение о выдаче ипотечной ссуды интересанту либо об отказе в ее предоставлении.

Нередко случается так, что добросовестный клиент с надежным доходом получает отказ в ипотечном займе, в то время как человек, зарабатывающий меньше и не имеющий недвижимой собственности, становится счастливым обладателем жилья в кредит. Объяснить этот парадокс можно, если знать, что у каждой кредитующей организации разработан свой подход к оценке надежности клиента и свой список требований к нему.

Знающий об этих различиях заемщик добивается желанной цели, несмотря на трудности. Однако стремиться к получению ипотечного кредита любой ценой - путь недальновидный. Решение о выдаче ипотечного кредита принимает банк. Но по-настоящему оценить собственные финансовые возможности под силу только самому клиенту.

Не так страшен андеррайтинг…

Для того чтобы принять решение о выдаче займа, кредитующая организация должна определить, платежеспособен ли заемщик, хватит ли его дохода для покрытия платежей по кредиту. Банк также оценивает кредитоспособность человека - не только финансовую возможность, но и желание платить по обязательствам (такой анализ достаточно точен на основании кредитной истории гражданина). Хорошим подспорьем для потенциального заемщика могут стать имеющиеся у него активы: квартира, машина, загородный дом. Косвенно поможет получить одобрение банка наличие прочных семейных уз, не пожилой возраст (30-40 лет, то есть пик карьеры), хорошее состояние здоровья. Процедура анализа всех этих условий на профессиональном языке называется андеррайтинг или - если оценка производится по упрощенной (балльной) системе - скоринг.

Проверку платежеспособности клиента банк проводит при выдаче любого кредита. В случае с ипотекой эта процедура дополняется андеррайтингом объекта недвижимости, которая позволяет банку определить, является ли закладываемое жилье достаточным и надежным обеспечением кредита.
Положительное или отрицательное решение о предоставлении ипотечного займа банк принимает по результатам анализа документов, которые потенциальный заемщик должен представить в кредитующую организацию.

Проверка документов

Существует основной список документов, представляемых заемщиком в банк и предназначенных непосредственно для проведения андеррайтинга. Как правило, к ним относятся: копия паспорта; заверенная работодателем копия трудовой книжки либо копии трудовых договоров (договоров подряда); справка о доходах по форме 2-НДФЛ; ИНН; свидетельство о государственном пенсионном страховании; диплом учебного заведения; военный билет; водительское удостоверение. Также необходима копия свидетельства о браке или разводе, даже если супруг не выступает созаемщиком. При наличии детей предоставляются копии свидетельств о рождении.

"Подлинники всех названных документов заемщик должен иметь на руках, - говорит начальник отдела по связям с общественностью Петербургского филиала "Фосборн Хоум" Анна Иванова. - А копии после сверки остаются в досье заемщика".

Большинство банков позволяют клиенту подтвердить свой доход справкой по форме банка или организации, в которой работает потенциальный заемщик, за подписью руководства либо с его устным подтверждением. Есть и такие банки, где для получения положительного решения гражданин может представить данные о доходе в письменном заявлении-декларации. При этом банки подстраховываются: соотносят заявленный уровень зарплаты со средними заработками в той или иной сфере деятельности.

"Когда официальная заработная плата недостаточна для получения кредита, а работодатель не хочет подписывать справку о доходах по форме банка, заемщик может предоставить кредитору выписки по счету в банке, бумаги, подтверждающие систематические поступления от сдачи недвижимости внаем или, скажем, творческого труда", - советует начальник отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала НОМОС-БАНКа Галина Архипова.

Принимая решение о выдаче кредита, банк рассматривает трудовой стаж заемщика, его карьерный рост, род занятий. В некоторых банках среди нежелательных клиентов числятся представители профессий, связанных с повышенным риском для жизни (спасатели, пожарные, милиционеры и т. д.). Особое внимание уделяется образованию и квалификации претендента, но здесь подход чаще всего бывает гибким.

"Случается, что у заемщика нет образования, которое косвенно является гарантией трудоустройства в течение всего срока кредита, - говорит Галина Архипова. - Однако у клиента, например, настолько внушительный карьерный рост, что для банка это сыграет определяющую положительную роль". В случае если у потенциального заемщика недостаточный непрерывный трудовой стаж, здесь может оказаться решающим фактором богатая и положительная кредитная история.

Если претендент на ипотечный кредит является владельцем собственного бизнеса, банк может запросить у него пакет дополнительных документов. Доход от предпринимательской деятельности помогут подтвердить данные бухгалтерской отчетности.

Вход в ипотеку упростили

Конкуренция на рынке ипотечного кредитования приводит к смягчению требований банков к заемщикам. Это выражается в сокращении сроков рассмотрения заявки и выдачи кредита, а также в более либеральном подходе к подтверждению доходов клиента. Большинство банков при андеррайтинге рассматривают доход созаемщиков, то есть людей, которые разделят с клиентом кредитное бремя. Если раньше созаемщиком мог стать только член семьи интересанта, то сегодня в этой роли может выступить и посторонний человек. Главное, чтобы он был старше 18 лет и его непрерывный трудовой стаж составлял не менее шести месяцев. Есть банки, которые допускают наличие нескольких созаемщиков. К тому же, если еще недавно размер кредита определялся из расчета, что семья будет выплачивать не больше 30% совокупного ежемесячного дохода, то сегодня эта сумма может составлять и 50 и даже 60%.

В большинстве банков действуют программы, по которым кредитная ставка назначается в зависимости от того, насколько надежным представляется доход заемщика. Для тех клиентов, у кого высокая "белая" зарплата, условия кредита будут выгоднее. Немаловажным условием "оценки заемщика" является его возраст. Предельная возрастная планка для российского заемщика сегодня - 60-65 лет (к этому сроку кредит должен быть погашен). У банков, работающих по системе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, этот предел выше - он составляет 75 лет.

Большинство банков при назначении условий кредитования учитывают сумму "первого взноса". Если соотношение собственных средств клиента к сумме кредита составляет пятьдесят на пятьдесят, требования к подтверждению дохода будут более мягкими.

Урок истории

Важным этапом процедуры андеррайтинга является анализ кредитной истории будущего заемщика. Другими словами, банк должен знать, какие ссуды уже брал клиент в течение своей жизни и как он справлялся со своими обязательствами. "Положительная кредитная история, безусловно, может сыграть важную роль. Но на особые привилегии может рассчитывать заемщик, который является или являлся клиентом банка, в котором запрашивает кредит", - объясняет Анна Иванова.

По мнению члена правления Райффайзенбанка, начальника дирекции по работе с физическими лицами Романа Воробьева, положительная кредитная история оказывает большое влияние на решение банка о выдаче кредита. Но при условии, что финансовое положение заемщикам не изменилось или изменилось в лучшую сторону. "Клиенты, которые имеют положительную кредитную историю, могут рассчитывать на получение дополнительных бонусов от банка, - говорит Роман Воробьев. - Например, они не платят комиссию за выдачу кредита или получают ссуду по более выгодной ставке". Однако и отрицательная кредитная история, по его словам, еще не приговор. В таких случаях банк постарается узнать о причинах просрочек по кредиту и понять, является ли недисциплинированность заемщика системной.

"К сожалению, многие потенциальные заемщики не верят в возможность получить кредит, - сетует Галина Архипова. - Это неправильная позиция: требования рынка ипотеки становятся лояльнее чуть ли не ежедневно".

Кредитующие организации изначально ориентированы на помощь потенциальным клиентам. Нередко полноценную консультацию можно получить даже при обращении в банк по телефону или через Интернет. Во всемирной паутине есть и немало независимых сайтов, которые помогают гражданам разобраться в банковских требованиях.

Тем же, кому процедура сбора необходимых документов и непосредственное общение с банком кажутся слишком сложными, поможет ипотечный брокер. Компании, предоставляющие консультации и помощь в получении ипотечных займов, как правило, работают по принципу "одного окна".

Главное, о чем нельзя забывать потенциальному заемщику: процедура андеррайтинга создана не только для того, чтобы банк не стал банкротом. Она позволяет не сделать банкротом и человека, который берет на себя кредитные обязательства. Только трезвая оценка своих возможностей может уберечь заемщика от больших финансовых и моральных потерь.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество