Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотека. Требуется вмешательство государства

О создании "рынка доступного жилья" сказано очень много. Но разговоры пока по-прежнему остаются лишь разговорами. Ипотека, которую выбрали механизмом создания рынка доступного жилья, работает плохо, а изменения законодательной базы лишь усугубляют ситуацию с доступным жильем вместо того, чтобы ее налаживать. В общем, по мнению аналитиков, реальной заинтересованности в развитии ипотеки власти пока не проявляют…

После памятного президентского тезиса об "удвоении ВВП" словечко "удвоение" стало крайне модным. В каждой отрасли экономики чиновники и игроки рынка пытаются употребить его по делу или без оного, наивно полагая, что если много раз сказать мед, то во рту станет сладко.

Не отстают от моды и участники ипотечного рынка. "Рынок ипотечного кредитования продолжит развиваться довольно быстрым темпом. Думаю, объем выданных кредитов будет ежегодно удваиваться. На то есть ряд причин: спрос на ипотеку невероятно велик, банковские риски с созданием бюро кредитных историй будут постепенно уменьшаться, а конкуренция между банками расти", - сказал корреспонденту "Личных денег" Павел Комолов, андеррайтер "Независимого Бюро Ипотечного Кредитования".

Не будем отрицать, что спрос на ипотеку есть, но не в таких объемах, чтобы обеспечивать ежегодное удвоение выданных кредитов. А ведь многие банки сообщают, что количество выданных именно ими кредитов выросло в 2-3 раза. При этом жилья больше не покупается. Очевидно, что цифры в большинстве случаев берутся если и не совсем с потолка, то где-то из этой области.

Говоря о развитии ипотеки, не следует забывать о том, что Россия - страна большая и неравномерно развитая. А вот ставки по ипотечным кредитам примерно одинаковы везде. И если столичные жители действительно проявляют спрос на ипотеку, который в принципе может привести к удвоению выданных кредитов на покупку жилья, то в регионах ситуация достаточно критическая.

Денежки любят счет

Ситуация в стране сегодня такова, что позволить себе приобретение квартиры по ипотеке может лишь небольшой процент населения. Причины тому самые разные. Основная, тормозящая развитие ипотеки в России, - низкий уровень доходов населения, который перечеркивает планы банков и участников ипотечного рынка.

Чтобы убедиться в этом, достаточно сделать простой расчет:

Итак, предположим, стоимость квартиры составляет 50 тысяч долларов США (либо очень плохая квартира в Москве, либо нормальная в регионах). Во-первых, покупателю необходимо сразу же сделать первоначальный взнос, который равен примерно 30% (некоторые банки сейчас анонсируют 10%, у других доходит до 50%). То есть 15 тысяч долларов покупатель должен выложить сразу, что отсекает целую группу потенциальных покупателей. Ведь русскому человеку не свойственна склонность к накопительству.

На оставшиеся 35 тысяч долларов мы берем кредит под 11% годовых. Удорожание квартиры будет составлять 3850 долларов в год, то есть каждый месяц вы должны будете расстаться с 320 долларами. Таким образом, зарплата ваша должна быть не меньше 500-600 долларов - это минимум - в месяц. И много людей по всей России ее имеет? К тому же, если мы берем кредит на 10 лет, то на выходе квартира будет стоить уже не 50000, а 88500 плюс страховки и обслуживание - в итоге около 90 тысяч (если на 15 лет, то стоимость квартиры составит уже около 110 тысяч). Да, никто не спорит, что внести сразу 50 тысяч способно во много раз меньшее количество наших сограждан, но и платить каждый месяц по 320 долларов - далеко не самое приятное событие.

Кроме того, не стоит забывать, что даже довольно обеспеченные россияне не могут взять ипотечный кредит ввиду "серых" или "черных" зарплат, под которые банки кредитуют очень неохотно, а некоторые вообще открещиваются от рассмотрения подобных вариантов.

Инвестиционная привлекательность сейчас также не является решающим фактором, поскольку цены на жилье сейчас перестали расти такими темпами, как раньше. И если еще три-пять лет назад покупка квартиры по ипотеке могла себя окупить, когда цены на жилье росли на 30-50% в год, и принести прибыль, то сейчас - это лишь утопия. Возможно, что к завершению срока кредита купленная квартира и будет стоить те же 90 или 110 тысяч долларов, но это будут уже другие деньги.

Взгляд в перспективу

Очевидно, что из сложившейся ситуации нужно искать выход. К тиражированию ипотеки могло бы привести снижение процентных ставок, но конъюнктура рынка не позволяет банкам этого делать: высокая инфляция, дефицит "длинных" денег и риск невозврата не дают возможности банкам снижать ставки. Да и особого желания делать это они не испытывают. Возможно, проблему невозврата может решить создание бюро кредитных историй. "С созданием бюро кредитных историй ситуация должна измениться в лучшую сторону. Количество клиентов, которые берут ипотечные кредиты, увеличивается с каждым днем, значит, в ближайшем будущем бюро кредитных историй будут обладать хорошей статистикой. На ее основе банки смогут сделать вывод, какие группы населения наименее рисковые, а, следовательно, смогут предложить им лучшие условия кредитования", - полагает Павел Комолов.

Кроме того, государство при решении данной проблемы не должно ограничивать свою роль лишь громкими заявлениями с высоких трибун.

"Необходима доработка существующей законодательной базы (а не принятие законов а-ля 214-ФЗ, который лишь усугубляет ситуацию и грозят привести к дополнительному росту цен - Прим. авт.), которая облегчила бы выпуск и свободное обращение пулов ипотечных ценных бумаг. Необходимы четкие и жесткие законы, предусматривающие различные меры ответственности, как для банков, так и для заемщиков. Ничто не оказывает столь сильного влияния на ставки, как риски, - констатирует Павел Комолов. - В США, например, существует такая государственная организация, как FHA (Federal Housing Administration). Банки, ею аккредитованные, обязывают своих клиентов перечислять в FHA 0,5% от суммы полученного кредита. В случае если клиент не может погасить кредит, а его квартиру в свою очередь не могут продать с аукциона, недвижимость передается во владение FHA. Организация возвращает банку невыплаченный кредит и уже по своему усмотрению распоряжается объектом. Наличие государственного гаранта выгодно и банкам, они максимально снижают свои риски, и государству, так как прецедентов, когда квартира не продается с аукциона, крайне мало, а 0,5% "капает" с каждого выданного кредита.

Далее необходима популяризация ипотеки среди граждан. Четкое и понятное разъяснение ее плюсов и минусов, а не абстрактные разговоры о том, как это хорошо. А вот заниматься ипотечным кредитованием риэлторам, что происходит порой сейчас, - неверно, так как, по словам Комолова, "не стоит надеяться на объективность и полное соблюдение интересов клиента, если за ипотеку берется риэлтер".

"В итоге, необходимо объединить усилия государства и участников рынка не на словах, а на деле. Необходимы взаимодействия и синергия двух сторон на всех уровнях. Со стороны государства обязательно частичное регулирование данного сектора рынка, а порой даже прямое вмешательство", - говорит Комолов.

А пока этого нет, ипотека останется недоступной для большинства наших сограждан, а все сегодняшние разговоры и споры о ее развитии больше напоминают какую-нибудь схоластическую дискуссию древности, которые, как мы помним, ничем хорошим не заканчивались. Сплошная демагогия… Впрочем, надежда еще есть!
К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество