Ипотека теряет ставку рефинансирования

До Нового года большинство банков, предлагающих ипотеку с плавающей ставкой, пересмотрит данные программы. Возможно, ставки будут скорректированы в сторону понижения.

Центробанк пообещал за два года снизить ставку рефинансирования на 2,75 процентных пункта. Это решение напрямую касается ипотечного рынка. В частности, вскоре придется переоформлять договоры заемщикам военной ипотеки по программе АИЖК.

Ключевое решение

Центробанк прекратил денежные операции, при расчете по которым использовалась ставка рефинансирования. Вместо нее ключевой для российского денежного рынка теперь назначена ставка с малопонятным для рядового обывателя названием «ставка недельного аукционного репо». А за ставкой рефинансирования сохранен лишь «справочный» статус.

Поясним, ставка недельного аукционного репо – ставка, по которой Центробанк предоставляет банкам кредиты с гарантированным выкупом. Конечно, это упрощенное пояснение термина. Впрочем, в рамках данной публикации важнее другое – то, что новая ключевая ставка ЦБ равна 5,5%. Тогда как ставка рефинансирования – 8,25%.

И в течение ближайших двух лет Центробанк пообещал «скорректировать» ставку рефинансирования до размера новой ключевой ставки. Проще говоря, снизить на 2,75 п. п.

Проблема же в том, что ставку рефинансирования просто так взять и снизить нельзя. Например, она остается базовой и фигурирует в ряде ипотечных продуктов. В частности, в продуктовой линейке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) есть несколько предложений с комбинированной процентной ставкой. Прежде всего, это военная ипотека.

Напомним, что в сегменте военной ипотеки АИЖК продолжает сохранять лидерство с долей 28,14% от общего объема таких кредитов, выданных в третьем квартале 2013 года (см. табл. 1).

Сегодня Агентство предлагает данный вид кредитования в двух вариантах. В первом случае на начальный период возврата кредита – до трех лет – ставка является для заемщика фиксированной, а уже позже переменной. Соответственно, такое кредитование называется ипотекой с комбинированной процентной ставкой.

Во втором случае военнослужащий с первого года выплачивает ипотечный кредит с переменной ставкой.
В обоих вариантах переменная ставка складывается из ставки рефинансирования ЦБ на 1 декабря предшествующего года, к которой прибавляется 1,5-3% – в зависимости от возраста заемщика и типа приобретаемого жилья. Плюс комиссия за услугу уполномоченной компании.

И теперь АИЖК будет вынуждено заменить в своих программах ставку рефинансирования на новую «главную» ставку. То есть переписать заново все договоры по военной ипотеке. При этом часть контрагентов-офицеров может на пересмотр документов не согласиться. Или же Центробанку придется создать для АИЖК отдельную ставку рефинансирования на период, пока не будут выплачены кредиты по ныне действующим договорам.

На гражданке

Продукты с комбинированной ставкой АИЖК предлагает не только военным, но и гражданским заемщикам. Как пояснила директор Департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова, возможность брать кредит с комбинированной процентной ставкой для представителей «мирных» профессий появилась в продуктовой линейке Агентства более года назад. В среднем доля заемщиков, выбирающих такие кредиты, близка к 10%.

Да и в целом плавающие процентные ставки не являются для российского жилищного кредитования чем-то необычным. Продукты с переменными ставками присутствуют в предложениях большинства ведущих игроков. Например, начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова констатирует, что в ипотечном портфеле ее банка доля таких займов составляет до 5%. И, поскольку переменная ставка ВТБ24 также «опирается» на ставку рефинансирования, перед банком возникает та же проблема, что и перед АИЖК.

В более выигрышном положении оказываются банки, основывающие свои программы не на ставке рефинансирования ЦБ. Например, в ЮниКредит Банке плавающая ставка равняется шестимесячной ставке MosPrime плюс 5%. MosPrime – это ставка предоставления рублевых кредитов московскими банками друг другу; на момент написания статьи она равнялась 7%.

С точки зрения потенциальных заемщиков на ипотечном рынке наступает любопытный период. Несколько ведущих игроков будут вынужденно пересматривать условия выдачи займа по одному из продуктов.

И в рамках общей тенденции к удешевлению ипотеки получившиеся в итоге пересмотра условия могут оказаться более привлекательными, чем прежде.

Мирные планы

Кстати, до кризиса 2008 года была популярна ипотека с плавающими ставками в иностранной валюте. В таком предложении банковские процентные ставки в долларах привязываются к ставке Libor, в евро – к Euribor. Это американский и европейский аналоги новой главной российской ставки. Но сейчас доля «валютной» ипотеки на российском рынке составляет менее 1% и вряд ли будет расти в обозримом будущем.

Спрос же на ипотеку с плавающей ставкой в рублях подвержен существенным колебаниям. Так, по словам Марии Поляковой, в течение прошедшего года отмечались краткосрочные периоды, когда спрос скачкообразно повышался с 10 до 17%.

Собственно, для заметного роста спроса на кредиты с плавающей ставкой необходимо, чтобы ипотека с фиксированной ставкой (см. табл. 2) была заметно дороже. «Психологически значимым различием является 0,5 п. п., – уточнила Мария Полякова. – При меньшем диапазоне заемщики традиционно выбирают фиксированную на весь срок ставку».

Относительно умеренный интерес к ипотеке с переменной ставкой специалист кроме прочего объяснила и тем, что далеко не все сограждане верят в долгосрочные прогнозы снижения инфляции.
Напомним, на днях глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев заявил, что инфляция в России по итогам 2013 года не превысит 6%. Ранее первый заместитель председателя ЦБ РФ Ксения Юдаева высказала мнение, что инфляция в 2013 году составит 5,8-5,9%.

При этом по итогам 2012 года инфляция составила 6,6%, по итогам 2011-го – 6,1%, а по итогам 2009-го и 2010-го – 8,8%.

Согласно нынешним правительственным прогнозам, инфляция в будущем году ожидается на уровне 5%, в 2015-2016 годах – 4,5%.

По прогнозам неправительственных экономистов, уровень инфляции будет гораздо выше. «В налоговой сфере все сделано для того, чтобы разогнать инфляцию еще больше и снизить конкурентоспособность экономики», – заявила на пленарном заседании ГД РФ по проекту федерального бюджета на 2014 год депутат Оксана Дмитриева.

Таким образом, ипотека с переменной ставкой может оказаться интересна тем будущим заемщикам, кто доверяет правительственным обещаниям.

Таблица 1

Источник: ФГКУ «Росвоенипотека»

Таблица 2

Источник: ЦБ РФ, расчеты DeltaCredit