Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотека: свобода выбора

28.05.2013  // Татьяна Баирампас, специально для Ipocredit.Ru
Ipocredit.28.05.13_270x240.jpg
Получая ипотеку, клиент вступает в долгосрочные отношения с банком, изменить условия которых в дальнейшем будет очень непросто. Поэтому выбор ипотечного банка – это тот случай, когда нужно тщательно и многократно отмерять, прежде чем резать. 

В любой задаче решение зависит от исходных условий. Для ипотечного заемщика такими условиями являются его финансовые возможности и цели кредита. Когда речь идет о займе на квартиру на вторичном рынке с первоначальным взносом более 30% стоимости, выбор банков и программ будет максимально разнообразным. Если же у заемщика накоплено не более 10% от предполагаемой суммы сделки, круг потенциальных кредиторов значительно сужается.

В случае покупки жилья в строящемся доме выбирать придется, скорее всего, только из банков, в которых аккредитованы застройщик и объект. Если у заемщика есть дополнительные условия (например, ему необходимо согласие банка на возможность последующей аренды заложенного жилья), вариантов останется еще меньше.

Естественный отбор

Итак, в результате расширенного поиска по онлайн-базам ипотечных банков и их программ с применением фильтров по сумме, сроку, валюте и цели кредита, а также размеру первоначального взноса вы получили список кредитных предложений, из которых предстоит выбрать оптимальное.

Для многих заемщиков основным критерием является ставка по кредиту, и из доступных вариантов они автоматически выбирают самые дешевые. Однако, как считает генеральный директор компании – ипотечного брокера «Подбор ипотеки» Дмитрий Горбачев, процентные ставки должны быть приемлемыми, но не обязательно самыми низкими.

Сейчас, по данным Центробанка, средняя ставка по ипотечным кредитам находится на уровне 12,7% годовых. Таким образом, стоит рассматривать предложения в диапазоне 11–14,5%: они максимально соответствуют ситуации на рынке. «Если же у неизвестного никому банка ставка ниже, чем у других, то я бы хорошо подумал, прежде чем туда обращаться», – предостерегает эксперт.

Не стоит забывать, что реальная стоимость кредита зависит не только от процентной ставки, но и от дополнительных комиссий. «Банкам запретили брать комиссию за выдачу кредита и другие действия, являющиеся неотъемлемой частью ипотечной сделки, однако подобные платежи все равно могут взиматься, просто называются они теперь по-другому», – предупреждает Дмитрий Горбачев. Необходимо внимательно изучить условия кредитора, который может брать плату, например, за обналичивание заемных средств или другие услуги.

На итоговую стоимость кредита влияет также метод погашения: аннуитетными или дифференцированными платежами.

Дифференцированный метод позволяет существенно сэкономить на процентах, особенно при досрочном погашении кредита, однако не все банки предоставляют клиентам возможность выбора схемы начисления платежей.

Сравним предложения двух банков: в одном кредит выдается под 13% годовых, однако погасить его можно только по аннуитетной схеме. Второй банк предлагает ипотеку под 13,5% годовых, при этом клиент может выбрать метод погашения. Если заемщик возьмет в долг 4 млн. рублей на 15 лет в первом банке, то общая переплата по кредиту составит 5 109 742 рублей. Во втором банке по кредиту на тот же срок и сумму заемщик переплатит 4 072 500 при условии погашения по дифференцированной схеме. Таким образом, даже при более высокой ставке по кредиту, заемщик сможет сэкономить более миллиона рублей.

Еще один критерий, который нельзя игнорировать при выборе банка, это его репутация на рынке и опыт в сфере ипотечного кредитования. Дмитрий Горбачев советует по возможности отдавать предпочтение банкам из первой 20-ки рейтинга по величине ипотечного портфеля, объемам и количеству выданных ипотечных кредитов.

Разумеется, это не значит, что нужно исключить предложения банков, не относящихся к крупнейшим на рынке. По мнению директора ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константина Шибецкого, достаточно убедиться в том, что кредитная организация имеет солидный опыт работы на рынке ипотечного кредитования. «Не имея опыта в данной сфере и отлаженных механизмов работы, банк может отрабатывать навыки на своих первых клиентах», – предупреждает специалист.

Выбирая кредитора, стоит также удостовериться в том, что он выдает ипотеку на условиях, не противоречащих закону. В частности, противозаконными признаются ограничение права заемщика на досрочное погашение и рефинансирование кредита, а также скрытые комиссии банка. Если условия по досрочному погашению и рефинансированию займа можно выяснить, прочитав типовой ипотечный договор, то со скрытыми комиссиями дело обстоит сложнее.

Дмитрий Горбачев предлагает проверять чистоплотность банка следующим образом: как только вы получите расчет ежемесячных платежей, сравните их с результатами собственного расчета на обычном онлайн-калькуляторе ипотеки. Если ежемесячный платеж по данным банка окажется существенно выше, то у вас есть все основания требовать объяснений. Вполне возможно, что причиной «погрешности» являются скрытые комиссии. Правда, как добавляет эксперт, в последнее время такое встречается редко и уж точно не в крупных авторитетных банках.

Немалое значение для заемщика имеет и такой критерий, как комфортность банковского обслуживания. Это комплексный фактор, который можно оценить по нескольким показателям.

Один из них – сроки рассмотрения документов и принятия решения по кредитной заявке. «Если банк рассматривает заявку клиента с безупречным пакетом документов несколько недель, возможно, не стоит продолжать такое сотрудничество. Долгие процедуры согласования документов в будущем могут сорвать саму сделку купли-продажи недвижимости», – полагает Дмитрий Горбачев.

К комфортным условиям также можно отнести возможность выбора страховой компании и оценщика из широкого перечня аккредитованных партнеров банка, наличие развитой сети отделений и специализированных ипотечных центров, где процесс заключения ипотечных сделок проходит по отлаженной схеме.

«Кроме того, нужно принимать в расчет, насколько удобно будет заемщику пользоваться банком при выплате кредита: есть ли отделения, расположенные недалеко от дома или места работы, можно ли осуществлять платежи дистанционно, предоставляет ли кредитор услуги по мобильному и онлайн-оповещению о состоянии счета», – добавляет Константин Шибецкий.

Допрос с пристрастием

Сделать рациональный выбор, руководствуясь перечисленными критериями, несложно, если владеть достаточной информацией о банках-претендентах. Однако как собрать достоверные данные, чтобы составить правильное представление о кредиторе?

Как говорят сотрудники спецслужб, прежде чем принимать решение, необходимо получить информацию как минимум из трех независимых источников. Такой подход актуален и при выборе банка, только в этом случае основным источником сведений является сам кредитор, которого никак не назовешь независимым. Впрочем, и от банковского менеджера можно получить необходимую информацию – для этого, готовясь к первому визиту в ипотечный банк, нужно обязательно составить список вопросов для беседы с ним.

Дмитрий Горбачев предлагает следовать такому плану беседы.

* Выясните сроки рассмотрения заявки на кредит (как правило, 5–7 рабочих дней) и документов по передаваемой в залог квартире (обычно не более 3 рабочих дней).

* Попросите детально проинформировать вас о дополнительных расходах, связанных с ипотечной сделкой (комиссии банка, требования к страхованию и средний страховой тариф у партнеров кредитора, стоимость оценки объекта залога).

* Узнайте, по какой схеме вы сможете выплачивать кредит, какие предлагаются способы внесения платежей и какие штрафы предусматривает банк за просрочку.

* Уточните, за сколько дней нужно предупредить банк о выходе на сделку (может случиться так, что банк поставит сделку в свой график на дату, неприемлемую для продавца и/или покупателя).

* Попросите выдать вам экземпляр типового ипотечного договора (вы сможете внимательно изучить его дома, а также отнести на экспертизу юристу). Текст ипотечного договора – это ключ к пониманию намерений банка и условий вашего будущего сотрудничества.

Кроме того, Дмитрий Горбачев советует заранее выяснить, собирается ли кредитор в дальнейшем перепродавать ваш кредит другой организации.

«Однако заемщика не должен пугать тот факт, что в будущем банк может продать этот кредит иной структуре, потому что на условиях кредитования это никак не отразится», – уверен Константин Шибецкий.

Единственное неудобство, которое может возникнуть, заключается в том, что заемщику придется вносить платежи в отделениях другого банка. Но это происходит нечасто: скорее всего, банк, выкупивший кредит, оставит ответственность за прием платежей на предыдущем кредиторе.

Какой бы исчерпывающей ни была информация, предоставленная потенциальному заемщику самим банком, не стоит останавливаться на достигнутом. Весьма полезными могут оказаться сведения от родственников и знакомых, которые уже обслуживаются в банке, рассматриваемом вами для получения ипотеки. Они могут рассказать о качестве сервиса, а также о проблемах, которые, возможно, возникали в период их сотрудничества с банком.

Кроме того, стоит обязательно поискать информацию о кредиторе в Интернете: вполне возможно, что на форумах ипотечных заемщиков обсуждаются те принципы работы банка, которые его сотрудники предпочли бы не разглашать.

Наконец, не менее важен ваш личный опыт сотрудничества с кредитными организациями. Скорее всего, вы являетесь клиентом хотя бы одного банка, в котором у вас, например, открыт зарплатный счет или пластиковая карта. Или, возможно, в прошлом вы уже пользовались кредитом и успешно погасили его. Если у вас нет претензий к банку, услугами которого вы пользуетесь, почему бы не попробовать получить ипотеку именно у него? Узнайте, какие условия по жилищным кредитам «знакомый» кредитор готов предложить лично вам: нередко для постоянных клиентов предусмотрены скидки от процентной ставки или другие бонусы, в результате чего ипотечная программа «своего» банка может оказаться наиболее привлекательной. 

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество