"Национальная ипотечная компания"Воронежский рынок ипотеки развивается
Людмила РЯЗАНЦЕВА, начальник управления региональных программ "Национальной ипотечной компании":
- Когда ипотека в Воронеже несколько лет назад только начиналась, дело было интересным, трудным, и никто не знал, как к нему подступиться. Банков, выдававших ипотечные кредиты, было крайне мало. Сделки проходили тяжело, заемщики сталкивались с нежеланием продавцов недвижимости ждать деньги от банка. Банки перестраховывались, например, кредитный договор и договор купли-продажи по ипотеке перед походом в юстицию заверялся нотариусом, что усложняло процедуру.
За последние два года произошли кардинальные изменения, причем большей частью - в пользу именно наших клиентов. Самое главное - в городе появилась конкуренция среди банков. Воронежцы уже не идут в первый попавшийся банк, они будут долго и тщательно его выбирать, взвесят все плюсы и минусы. Мы вышли из монополизации - это однозначно свидетельствует о развитии рынка ипотечного кредитования.
Роман ГОЛОВАНЕВ, заместитель управляющего воронежским филиалом "Мой банк":
- Действительно, одна из основных проблем для банков сейчас - это конкуренция, борьба за клиента. Сегодня в Воронеже мы можем насчитать около 50 банков, выдающих ипотечные кредиты, при этом каждый банк предлагает, как правило, несколько разных ипотечных программ. Подобный широкий выбор - это хорошо для воронежцев, так как можно выбрать условия кредитования с учетом специфических потребностей конкретного человека. Но есть и обратная сторона медали: большинству клиентов трудно разобраться в тонкостях и различиях ипотечных программ. Согласитесь, ни один воронежец не станет обходить 30 - 40 банков, чтобы сравнить их условия. Он обратится в наиболее известные, те, что на слуху, или те, которые им посоветовали знакомые - максимум десяток, - и остановит свой выбор на каком-либо одном из них.
Плюсы и минусы ипотечного брокера
Ольга КОЛМАКОВА, начальник ОРБ Воронежского филиала ОАО "Импэксбанк":
- Сейчас стал активно развиваться институт ипотечных брокеров. Предполагается, что ипотечный брокер владеет всей информацией относительно имеющихся на рынке ипотечных программ и может подобрать клиенту ту из них, которая наиболее соответствует его интересам, его доходам, предполагаемым условиям сделки и так далее. С другой стороны, именно от ипотечного брокера зависит, какую информацию клиент получит об ипотеке. И от того, насколько грамотно ипотечный брокер проконсультирует клиента, а затем максимально полно доведет эту информацию до сотрудника банка, зависит, насколько гладко пройдет сделка.
Мария ЗЕМЕРЕВА, главный специалист группы ипотечного кредитования сектора розничного кредитования отдела розничного бизнеса Воронежского филиала ОАО "Банк Москвы":
- Часто возникают вопросы по поводу компетентности ипотечных брокеров. У каждого клиента - свой особый случай, и разным людям может быть выгодно брать кредит в совершенно разных банках. Например, в одном - хорошие проценты, но ту сумму, которую вы хотите, вам не дадут. В другом - дадут, но условия будут не очень удобными для вас. В третьем - специфические требования по приобретаемому жилью. В четвертом - комиссии, которые не всегда сразу учитывают.
К сожалению, как показывает практика, не все ипотечные брокеры разбираются, в каком именно банке конкретному клиенту будет выгодно брать кредит. Некоторые специалисты работают только с тем банком, оформить ипотеку в котором будет выгодно именно им. При этом зачастую стремятся, чтобы банк во что бы то ни стало выдал кредит, вопрос его возврата их мало интересует. В идеале же профессиональный брокер должен, изучив условия конкретного клиента, обойти несколько банков, рассмотреть предлагающиеся варианты и подобрать наиболее подходящий.
Кто сегодня берет кредиты на жилье?
Наталья СЕНЦОВА, директор агентства недвижимости "Аксиома":
- В этой услуге сегодня нуждается средний класс. Обеспеченным людям, приобретающим недвижимость на рынке элитного жилья, ипотека как финансовый инструмент не нужна. Брать крупную сумму на длительный срок под проценты, не зная, что с тобой произойдет через полтора-два десятка лет, каково будет твое здоровье и материальное положение, - это большой риск. И этот риск берет на себя сегодня средний класс - те, кто имеет доходы в 15 - 20 тысяч рублей ежемесячно.
Сейчас основная часть застройщиков стала ориентироваться на покупателя среднего класса, проектируя небольшие квартиры, чтобы удовлетворить существующий на них спрос. Пару лет назад лидерами продаж были однокомнатные квартиры, потому что из-за маленькой площади они стоили дешевле всего. Сегодня положе-ние изменилось. Наиболее привлекательными стали двухкомнатные квартиры площадью от 55 до 65 метров: в пересчете на цену квадратного метра они обходятся дешевле однокомнатных. А вот 70 - 80-метровые «двушки» мало пользуются спросом, потому что существуют трехкомнатные от 70 до 80 метров.
Надо отметить, что ипотека сегодня не общедоступна: малообеспеченным людям она пока не по плечу.
Мария ЗЕМЕРЕВА:
- Бывает, что ипотечный кредит хочет взять семья, состоящая из двух взрослых и одного ребенка, где глава семьи зарабатывает семь тысяч рублей, а супруга находится в отпуске по уходу за ребенком. К примеру, они хотят взять 1,5 миллиона рублей на новую квартиру, а старую оставить в залог. На вопрос, как они будут возвращать кредит, отвечают: «Какая вам разница? У вас - наша квартира в залоге. Не будем платить - продадите ее!» Но очевидно, что семь тысяч рублей - это недостаточный доход, чтобы расплачиваться по кредиту. А банку совершенно не интересно продавать квартиру, он заинтересован в том, чтобы к нему возвращались деньги.
Задача - снизить риск до минимума
Людмила РЯЗАНЦЕВА:
- Любое кредитование, а ипотечное особенно, - это риск. Вопрос в каждом случае решает кредитный комитет, рассматривая также и объект недвижимости. Если это ветхий фонд, здание с деревянными перекрытиями и т.п., может последовать отказ. Поэтому мы обговариваем с клиентом все возможные риски и нюансы, рекомендуем не принимать на себя финансовые обязательства по передаче задатков, а оформить денежные средства, например, как аванс продавцу, который должен быть возвращен в случае отрицательного решения.
При получении долгосрочного ипотечного кредита очень важно тщательно взвесить возможности семьи по ежемесячным выплатам, чтобы они не стали непосильной обузой. Мы объясняем: если вы хотите кредит в три миллиона рублей, знайте, что ваш ежемесячный платеж составит 29,4 тысячи рублей в месяц в течение 25 лет! Со стороны может даже показаться, что мы отговариваем наших клиентов брать кредит. Но на самом деле для нас лучше, если люди здраво оценят свои возможности, чем если потом выяснится, что они не могут платить. Это точно не нужно ни банку, ни клиенту!
Ирина СПИЦЫНА, заместитель директора по страхованию Воронежского филиала компании «Росгосстрах»:
- Еще один немаловажный момент - риски, которые банк обязывает застраховать заемщика. Многие клиенты считают, что страхование - это просто вынужденный платеж, который нужен для получения кредита. Это мнение остается до тех пор, пока с заемщиком не случается беды. Приведу один пример: бизнесмен, кормилец семьи, берет ипотечный кредит. У него двое маленьких детей, супруга не работает. По трагическому стечению обстоятельств вскоре после покупки квартиры он погибает в автокатастрофе. Выплаченной нами страховкой собственники расплатились за кредит. Страховая компания выступает гарантом надежности как для клиента, так и для банка. В любом случае при ипотечном кредитовании она большинство рисков берет на себя.
Что сегодня тормозит ипотеку?
Андрей ЛЕЛИКОВ, руководитель офиса продаж ООО "Эльтаро" (управление проектами ЖК "Северная Корона" и др.):
- Застройщиков часто обвиняют в том, что они искусственно завышают цены на квартиры, тормозя развитие ипотеки. В ответ на это могу сказать, что строители кровно заинтересованы в том, чтобы ипотечный рынок у нас развивался, потому что им выгодно получать деньги не когда-то потом, а сразу и иметь большую свободу в реализации наших проектов.
Все мы помним скачок рост цен на жилье, произошедший в конце 2006 года. Сейчас на воронежском рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: огромный разрыв между ценами на вторичном и первичном рынках. Квадратный метр в "хрущевке" стоит 34 - 36 тысяч рублей, а в долевом строительстве - всего лишь 26 - 28 тысяч рублей. Ипотечный рынок в Воронеже не играет большой роли в ценообразовании. Ожидать удешевления недвижимости не приходится. Она будет дорожать, но какими темпами, сегодня вряд ли кто-то сможет спрогнозировать.
Игорь ХОРОХОРДИН, старший кредитный эксперт направления кредитования малого и среднего бизнеса ЗАО МКБ "Москомприватбанк":
- На пути развития ипотеки в Воронеже, помимо прочего, стоят административно-бюрократические барьеры. К примеру, наши клиенты - бизнесмены, индивидуальные предприниматели, юридические лица - приобретают коммерческую недвижимость - офисы, торговые залы - и сталкиваются с проблемой перевода жилого помещения в нежилое. Кредит уже через месяц-два нужно начать возвращать. А как это сделать, если полгода нельзя получить документы на купленную недвижимость и, соответственно, приступить к работе?
Ждет ли нас ипотечный бум?
Андрей ОСАДЧИЙ, директор Центрально-Черноземного регионального центра ОАО "АльфаСтрахование":
- Для развития ипотеки с точки зрения банковской сферы принципиально важны два момента. Первое - достаточно ли у банков денег для выдачи большого количества долгосрочных кредитов. Второе - достаточна ли платежеспособность населения. Банки уже сейчас вынуждены работать в среднем и нижнем социальных сегментах, так как элитный сегмент, как говорилось ранее, уже исчерпан.
Для страховых компаний, на мой взгляд, важно быть гибкими относительно ценовой политики и сервисной составляющей, сосредоточиться на информировании населения о своих услугах.
Наталья СЕНЦОВА:
- Сегодня на рынке недвижимости количество сделок с участием ипотечного кредитования составляет не более 10 процентов от общего количества. Сама ипотека не является ключевым фактором подорожания жилья. Гораздо большее значение имеет рост цен на энергоносители и увеличение доходов в различных секторах экономики.
Что же касается перспектив, то можно прийти к выводу: время покупки жилья с помощью ипотеки с целью вложения средств прошло. Роста цен на 100% в год больше не ожидается, а аренда приносит лишь 3 - 4% годовых, что не окупает затрат. В целом стабилизирующийся рынок положительно влияет на развитие ипотеки, и можно ожидать, что оно будет идти по нарастающей
Ольга КОЛМАКОВА, начальник ОРБ филиала "Воронежский" ОАО "Импэксбанк":
- В марте 2007 года наш акционер, "Райффайзен Интернациональ", принял официальное решение о начала реорганизации ОАО "ИМПЭКСБАНК" в форме присоединения к ЗАО "Райффайзенбанк Австрия". После завершения процесса юридического присоединения ИМПЭКСБАНКа к Райффайзенбанку, а именно с 24 ноября 2007 года, объединенный Банк будет работать под названием ЗАО "Райффайзенбанк".
Конечно, приоритетом нашей деятельности остается предоставление услуг высочайшего качества и дальнейшее расширение спектра банковских продуктов, а ипотечное кредитование является одним из основных направлений в банковской рознице.
Сегодня в ИМПЭКСБАНКЕ действуют три ипотечные программы. Первая - это кредит на приобретение квартир или жилого дома с прилегающим земельным участком на вторичном рынке жилья. Данная программа гибко учитывает те трудности, с которыми приходится сталкиваться нашему клиенту при подборе недвижимости и допускает возможность получения продавцом квартиры денежных средств в день сделки, то есть до государственной регистрации договора купли-продажи.
Также мы приступили к активной работе по предоставлению кредитов на покупку квартир на первичном рынке недвижимости. В качестве обеспечения кредита до регистрации права собственности заемщика на квартиру может быть предоставлено поручительство третьих лиц, залог имущественных прав на приобретаемый объект или страхование финансовых рисков неисполнения застройщиком своих обязательств. Что касается процентных ставок, то после окончания строительства и государственной регистрации права собственности на квартиру они снижаются.
Третий продукт, который мы предлагаем нашим клиентам, - это кредит на любые цели под залог жилой недвижимости, находящейся в собственности заемщика или его супруга. При этом в залог может быть передана как квартира, так и жилой дом с земельным участком.
Наш банк уже обновил условия кредитования частных клиентов на приобретение жилья. Изменения коснулись всех программ ипотечного кредитования. Так, для клиентов, предоставивших справку о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ, банк предлагает специальные условия с минимальными процентными ставками. И эти изменения не последние, спрос рождает предложение, а значит, появятся новые программы кредитования, учитывающие потребности и возможности наших клиентов.
Игорь ХОРОХОРДИН, старший кредитный эксперт направления кредитования малого и среднего бизнеса "Москомприватбанка":
- Клиентами нашего банка являются люди, занимающиеся бизнесом, - юридические лица и индивидуальные предприниматели. "Москомприватбанк" предоставляет кредиты на покупку недвижимости именно этой категории воронежцев в рамках программы "Ипотека для предпринимателя". Причем приобретаться с помощью нашего кредита может как коммерческая недвижимость, так и жилая: захотел ли предприниматель приобрести помещение под магазин или купить квартиру для проживания - мы поможем ему и в том, и в другом случае. Условия данной программы достаточно привлекательны: вносимый клиентом авансовый платеж начинается от 5 процентов, то есть сумма кредита может достигать соответственно 95 процентов. При этом существует возможность принятия в залог как приобретаемой недвижимости, так и выдачи кредита под уже имеющуюся недвижимость.
Также к преимуществам нашей программы кредитования относится дополнительный ряд услуг. Например, в рамках нашей процедуры возможно приобретение жилой квартиры на первом этаже и последующее выведение ее в нежилой фонд. Что же касается оценки платежеспособности индивидуального предпринимателя либо юридического лица, то ее производит кредитный эксперт "Москомприватбанка" по внутренней процедуре нашего банка, что во многих случаях является плюсом для наших клиентов.
Еще один из важных моментов - мы не требуем поручителей со стороны. В большинстве случаев поручителями в ипотечных сделках выступают либо члены семьи, либо люди, участвующие в бизнесе вместе с клиентом: к примеру, если юридическое лицо покупает объект недвижимости, два его учредителя могут являться поручителями в рамках сделки.
Сроки рассмотрения документов в "Москомприватбанке" минимизированы насколько это возможно: как правило, они составляют около пяти дней после предоставления полного комплекта документов, но могут немного варьироваться в зависимости от ситуации.
Наталья СЕНЦОВА, директор агентства недвижимости "Аксиома":
- Главная задача профессиональных агентств недвижимости состоит в том, чтобы помочь клиенту выбрать наиболее подходящую и наименее обременительную для него банковскую программу, помочь при оформлении документов, предоставить полную информацию и создать комфортные условия при проведении сделки.
"Аксиома" - одно из самых надежных агентств недвижимости в Воронеже. Наши специалисты проводят масштабный профессиональный мониторинг рынка жилья, сотрудничают со многими известными банками.
Принципиальное новшество в работе агентства недвижимости "Аксиома" - высокий уровень подготовки специалистов по недвижимости. Для сотрудников регулярно проводят семинары лучшие отечественные специалисты в области риелторских бизнес-технологий. В процессе обучения риелторы получают информацию, связанную с изучением и развитием рынка недвижимости, а также внедрением различных способов продвижения всех категорий недвижимости на региональном рынке.
Одно из направлений деятельности агентства - проведение ипотечной сделки. Схема покупки недвижимости осуществляется следующим образом:
