Ипотека. Проблемные кредиты банкротов
Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы
www.megastock.com
Здесь находится аттестат нашего WM идентификатора 200000296539
Проверить аттестат



Ипотека. Проблемные кредиты банкротов

04.06.2008  Личные Деньги
Неутихающие споры вокруг целесообразности ипотеки, ее правильном или неверном развитии уже давно перешагнули рамки соседских диспутов и превратились в самостоятельное направление, некий дискуссионный рыночный формат, который живет самостоятельной жизнью.

Впрочем, как живет и самоорганизуется сама ипотека, будоражащая умы ученых, бизнесменов, средства СМИ, а самое главное всех, кто желает улучшить свои жилищные условия? Положение последних самое сложное. Что ждет их завтра: светлое ипотечное будущее или очередные мытарства?

Большинство россиян не могут воспользоваться ипотечными программами

Как в известном доперестроечном анекдоте о том, что деньги при коммунизме будут… но не у всех, так, видимо, произойдет и с ипотекой. Приобретение жилья с помощью долгосрочного кредита под залог недвижимости - вполне реальный инструмент для граждан России, но, увы, не для всех. Хотя, статистика утверждает, что объемы кредиторской задолженности по банковским ипотечным ссудам растут, соответственно, число заемщиков постоянно увеличивается. Вот цифры: прирост долговых обязательств по долгосрочным и среднесрочным кредитам в январе-марте 2007 года составил 17,3%, а за тот же период текущего года - 13,5%. Увеличение кредитной массы налицо, хотя темп в этом году чуть-чуть ниже.

Трудно сказать, чем объясняется некоторое снижение темпов роста в 2008 году. Динамика подобного движения денежных займов лишь только формируется, поэтому насколько критичны отклонения на промежутке в несколько лет (а иные периоды пока анализировать не приходится) не ясно. Здесь могут сказываться и общеэкономические факторы (предвыборный период), и шаткое положение доллара (традиционно, именно эта валюта использовалась на рынке недвижимости), и некоторые ценовые изменения (темпы прироста стоимости одного квадратного метра в 2007 и 2008 годах несколько отличаются).

Однако, отрадно, что заинтересованность граждан в ипотечных кредитах сохраняется высокой, и количество займов на приобретение или ремонт жилья постоянно растет. Более того, жилищное кредитование развивается с опережающими темпами по сравнению с другими видами займов. Рынок физических лиц за год в среднем вырос на 7,7%, объем задолженности граждан поднялся с 25,6% (в конце первого квартала прошлого года) до 27% (в начале второго квартала 2008 года). По прогнозам аналитиков темп развития рынка к концу нынешнего года может увеличиться.

Вообще, объем долга по ипотечным кредитам приближается к 800 млрд. руб. (40% от общего капитала банковской системы России). Это абсолютное значение, к сожалению, не дает представления о том: много это или мало, хорошо это или плохо. Если сравнивать с США - не много. А что касается хорошо или плохо… Тут картина в следующем. Приблизительно около 700 млн. руб. совокупной задолженности уже относится к разряду дефолтной. То есть, это кредиты, по которым срочно нужно принимать меры, или возвратов по ним ни в ближайшем, ни в отдаленном будущем ждать не придется (разве что только совсем в далеком будущем). В основном это ссуды размером около 650-750 тыс. руб., взятые под 10-12% годовых на срок 10-15 лет. В процентном отношении таких кредитов от общего числа долга - 5,34% (по данным первого квартала 2008 года).

То есть уже 1000 должников фактически объявлено банкротами и что с ними делать дальше (а точнее с их долгами) пока непонятно. А ведь еще существует определенная доля завуалированных банкротов, а также некоторая часть заемщиков, получивших отсрочки или воспользовавшихся переуступкой в силу временной неплатежеспособности.

В среднем каждую неделю Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подает в российские суды около двух-трех десятков исков по просроченным ипотечным займам. Правда, лишь судьбу 10% из этих займов, (то есть 2-3 за 7 дней) приходится определять в принудительном порядке судом (речь идет не о принудительной продаже жилья, но о порядке возврата долга любыми иными законными способами в установленные сроки). С хозяевами остальных задолженностей ситуация решаем мирным путем. Должники либо получают отсрочку, либо самостоятельно продают заложенную квартиру и возвращают сумму долга с процентами. Согласно публикациям, суд только однажды постановил безоговорочно выставить квартиру на торги в счет погашения ипотечного долга.

Вообще, судебная практика такова: отъем квартиры возможен лишь в исключительных случаях и при условии предоставления иного социально пригодного жилья (либо наличия альтернативной жилой площади), а также в том случае, если не нарушаются права несовершеннолетних и недееспособных граждан. Именно поэтому, до полного погашения кредитной задолженности банки выступают против прописки и с меньшим желанием выдают кредиты семьям, имеющим несовершеннолетних детей.

Можно, кстати, отметить, что в связи с ростом нарушений по срокам оплаты кредитов банки ужесточили проверку потенциальных заемщиков, а некоторые даже увеличили процентную ставку.

При этом, напомним, что специалисты рынка недвижимости утверждают: доля ипотечных кредитов в общем объеме займов в текущем году может увеличиться в несколько раз!

Видимо, этому будет способствовать конкуренция за клиентов между кредитными учреждениями, которая в последнее время усилилась, несмотря на то, что с арены ушло несколько игроков - банков, занимавшихся ранее выдачей банковских ссуд. Все-таки спрос на доходные кредиты велик, а предложение за счет заемщиков пока не столь высоко. Даже по самым оптимистичным прогнозам, когда якобы к 2020 году 65% граждан смогут реально воспользоваться ипотечными ссудами, у 13% граждан не получится об этом мечтать даже при условии государственной поддержки. Напомним, что на сегодняшний день большинство граждан России не в состоянии воспользоваться ни одной из предлагаемых банками ипотечных программ. К сожалению, лишь в крупных городах отмечаются значительные объемы банковских займов, которые имеют тенденцию к росту.

Во многих регионах займы граждан превратились в так называемый "невозврат", и в настоящее время прирост объемов кредитования там невысок. Это вполне закономерно, ибо существенно возрос уровень инфляции, следствием чего явился рост цен на продукты и товары массового спроса автоматически съедающий и без того невысокие доходы населения.

Впрочем, не стоит забывать, что картина с трудностями невозврата ипотечных кредитов касается и иных видов кредитования, в том числе потребительских займов.

Это, уже не говоря о том, что Россия - не единственная страна, где количество должников увеличивается почти пропорционально росту объемов общей кредитной массы. Несколько лет назад серьезный "кредитный кризис" переживала Великобритания, в настоящее время серьезные трудности в данном вопросе испытывают США. Именно в силу этих причин снижается курс американского доллара, от которого, кстати, зависит благополучие бизнеса многих стран мира.

В утешение к ситуации в родном отечестве можно добавить, что доходность от выдачи кредитов пока перекрывает те убытки, которые несет банковская система по причине невозвратов.

Вероятно, многие кредиторы рассчитывают и в дальнейшем успешно формировать свои кредитные портфели, сводя риски неплатежей (или несвоевременных платежей) к минимуму. В этом случае прогнозы относительно увеличению ипотечных кредитов совершенно справедливы. Единственное, что остается под сомнением, возможности потенциальных заемщиков на фоне роста процентной годовой ставки… Если потребители проглотят "высокопроцентную наживку", рост ипотеки в 2008 году обеспечен. Этому могут поспособствовать и законопроекты по поводу альтернативных способов накопления средств (которые в дальнейшем вливаются в ипотечную схему) и набирающее силу рефинансирование кредитов. Правда, не стоит забывать, что рефинансирование обладает лимитом. Как любая частая перепродажа долговых обязательств рефинансирование может привести к кризису: стоит кому-то выпасть из цепочки цессии (переуступки финансовых требований), как перезанимать становится не у кого (ни под какие проценты).

На фоне всего вышесказанного можно сделать вывод о закономерности развития ипотечного кредита при благоприятных внешних факторах и возможной его доступности большему числу граждан при условии при снижении темпов инфляции и роста доходов населения.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество