Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотека: одна на всех

Ipocredit.10.07.12_270x240.jpg
Есть ли отличия между столичной и региональной ипотекой?

На гребне волны

На рынке ипотечного кредитования вновь царит оптимизм. И это при том, что наметившаяся тенденция к увеличению процентных ставок имеет все шансы укрепиться.

Аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) уверены, что можно говорить об окончательном восстановлении рынка недвижимости после кризисного 2008 года, и теперь ипотека демонстрирует уверенный рост. Это характерно для рынка в целом – как в столице, так и в других регионах. «Людям нужно решать жилищные вопросы, а на сегодняшний день других более-менее эффективных альтернатив ипотеке не существует», – соглашается руководитель службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство» Наум Либкинд.

Стоит отметить, что в начале текущего года хоть и наблюдалось сезонное снижение потребительской активности, оно было менее значительным, чем в 2010 и 2011 годах. Очевидно, в ситуации ожидания повышения ставок по ипотечным кредитам граждане торопились сесть в уходящий поезд – приобрести квартиру на наиболее выгодных условиях.

«Нестоличные» штучки

Что отличает провинциальную «ипотеку» от московской? «В регионах более активно реализуются федеральные программы, такие как «Военная ипотека» или «Материнский семейный капитал», поскольку стоимость жилья там существенно ниже. Кроме того, там действует большое количество социальных программ – от дотации процентных ставок, до субсидий на первоначальные взносы», – объясняет Наум Либкинд.

Также эксперт отмечает тот факт, что, поскольку в регионах сроки оформления права собственности на построенное жилье гораздо короче, «заемщики имеют возможность быстрее понизить свою процентную ставку по кредиту после завершения строительства».

Под одну гребенку

Однако несправедливо было бы утверждать, что ипотечный рынок можно четко разделить на региональный и столичный. Крупные кредитные организации, имеющие широкую разветвленную сеть, заинтересованы в наращивании и региональной клиентской базы. Доля «провинциальных» займов в портфеле жилищных кредитов в них зачастую доходит до 50–60%. А сам подход банков к разработке ипотечных программ одинаков практически на всей территории России. «В нашем банке региональные ипотечные продукты не отличаются от столичных», – подтверждает директор департамента ипотечного кредитования «Номос-банка» Сергей Арзянцев.

Как правило, адаптация ипотечной программы для региона необходима только в определенной части объектов, убеждена начальник управления ипотечного кредитования «Абсолют Банка» Галина Костышева. «Например, в Московском регионе в связи с плановым сносом «хрущевок» они запрещены в качестве объекта залога многими банками. В Петербурге, по причине наличия в жилом фонде большого количества квартир в домах, являющихся культурным наследием, разрешено кредитование жилья в домах с деревянными и смешанными перекрытиями. Кроме объекта залога, под адаптацию попадают и программы, связанные с государственным субсидированием. Так, во многих регионах действует программа «Молодая семья», по условиям которой государство выделяет средства на первоначальный взнос по ипотечному кредиту или часть процентов, выплачиваемых заемщиками – участниками программы», – поясняет эксперт.

«Если мы говорим о самом кредитном продукте, то никакой адаптации для регионального использования не требуется. Разница состоит лишь в том, что регионы – традиционно рублевая зона, то есть займы в иностранной валюте там спросом не пользуются», – делится своими наблюдениями директор по управлению регионами банка DeltaCredit Ольга Бажутина.

«Как правило, банки, представленные как в Москве, так и в регионах, предлагают единые условия по ипотечным займам для всей сети. Варьироваться может размер максимального размера кредита и уровень минимального дохода заемщика. Для Москвы и Петербурга максимальный размер ссуды и требования к минимальному доходу выше, чем в других регионах России (так как стоимость жилья выше)», – отмечает руководитель отдела разработки ипотечных продуктов «ОТП-Банка» Юлия Мацияшко.

Также зачастую учета региональной специфики требует схема сделки, добавляет Ольга Бажутина: «в разных регионах исторически сложились свои обычаи делового оборота: где-то приняты расчеты по сделке в день подписания документов, где-то – только после ее регистрации и т.п. Кроме того, в ряде областей на рынке недвижимости действуют различные финансовые инструменты (например, программы субсидирования приобретения жилья), и сделки с ними проводятся по особой схеме».

В целом все наши эксперты подтвердили, что в их организациях линейка программ жилищного кредитования едина для всех регионов. Сложившаяся ситуация обусловлена стремлением к унификации всех банковских процессов и концентрации на увеличении объемов выдач, – замечает Галина Костышева. – Правда, по некоторым параметрам «провинциальная» ипотека все же претерпевает изменения. «В нашей организации отличаются, например, программы для Омского региона: там максимальная сумма кредитования сокращена по причине ориентированности банка на сегмент заемщиков, которые могут вносить больший первоначальный взнос. Существует также программа «Молодая семья», разработанная специально для Тюменского филиала», – информирует Галина Костышева.

Однако тот факт, что в выборе места получения ипотечной ссуды жители окрестных областей предпочитают федеральные финансовые организации местным, наводит на мысль, что ипотека от «своего» кредитора выходит дороже. Что на самом деле вполне логично. Региональные банки менее капитализированы, потому условия кредитования у них не такие  привлекательные, как у крупных игроков рынка ипотеки. Например, чаще всего максимальный срок кредитования по программам местных кредиторов составляет 15 лет, а размер ставки по кредиту может начинаться от 18%.

Однако «провинциальные» операторы предъявляют более гибкие требования к заемщикам и способам подтверждения их доходов. Поэтому граждане, не отвечающие критериям федеральных банков, нередко устремляют взор в сторону местных кредиторов.

Сто раз отмерь

Самым существенным различием между столичной и региональной «ипотекой», пожалуй, можно назвать сумму кредита, на которую претендуют заемщики. Ведь стоимость регионального и московского жилья может отличаться в разы. Так, если для получения ссуды на покупку «однушки», например, в Омске, достаточно иметь на руках 300 тыс. рублей для первоначального взноса, то «столичный» вариант потребует больших финансовых ресурсов – как имеющихся, так и заемных.

Однако это отнюдь не означает, что москвичам тяжелее нести бремя ипотечного кредита. «В столице для граждан сама ипотека обременительна не настолько, насколько высока стоимость квартир», – утверждает начальник управления разработки розничных кредитных продуктов «МТС-Банка» Светлана Сурина.

«Говорить о том, что в столице ипотека обременительнее, чем в регионах, я бы не стала, все зависит от конкретного случая: дохода заемщика, размера внесенного первоначального взноса, валюты, в которой брался кредит. Здесь важно, чтобы человек правильно подошел к оценке своих возможностей, – говорит Юлия Мацияшко. – Ежемесячные выплаты заемщика в первую очередь зависят от его платежеспособности. Как правило, максимальное отношение ежемесячного дохода (за вычетом налогов и имеющихся финансовых обязательств) к кредитному платежу составляет 40–50%».

«Безусловно, платеж по ипотеке в столичном регионе превышает в несколько раз платеж за аналогичную квартиру в регионе. Однако и доход адекватен кредитным обязательствам», – добавляет Галина Костышева.

Кстати, о доходах. Примем во внимание тот факт, что по данным Департамента экономической политики и развития, сегодня заработная плата в Москве в среднем составляет 41 тыс. рублей (что почти в два раза больше, чем в целом по стране). Исходя из этого, а также помня о том, что параметры ипотечных программ идентичны на всей территории России, можно предположить, что соотношение доходов к выплатам по жилищному кредиту у жителей регионов и у москвичей должно быть примерно одинаковым. Так ли это на самом деле, мы решили проверить, попросив участников рынка сделать расчет кредита по условиям их программ для регионального и столичного заемщика.

Параметры кредита

Москва

Регионы

Стоимость жилья

5,5 млн. рублей

5 млн. рублей

2,5 млн. рублей

3 млн. рублей

Первоначальный взнос

2,5 млн. рублей

1 млн. рублей

1 млн. рублей

600 тыс. рублей

Сумма кредита

3 млн. рублей

4 млн. рублей

1,5 млн. рублей

2,4 млн. рублей

Процентная ставка (Программа Стандарт, наличие страхования)

13,50%

12,75%

13,50%

12,75%

Срок кредита

20 лет

15 лет

20 лет

15 лет

Размер аннуитетного платежа

36 251,00 рублей

50 141,00 рублей

18 126,00 рублей

30 085,00 рублей

Зарплата после налогообложения

 

95 790,00 рублей

 

57 475,00 рублей

(Данные «Абсолют Банка» и «Номос-Банка»)

Итак, для того, чтобы семья из двух человек, проживающая в провинции, могла позволить себе ипотечную квартиру, не экономя при последующих выплатах по кредиту как минимум на еде, ей нужно располагать «чистым» доходом в размере хотя бы 60 тыс. рублей. Что касается столичных семей, то для них цена вопроса составит минимум 100 тыс. рублей. И если в Москве найти работу с зарплатой от 50 тыс. рублей вполне реально, то в регионах сделать это гораздо сложнее. Для сравнения: по данным популярного сайта для поиска работы, примерный уровень дохода на позиции руководителя юридического отдела в небольшой московской компании начинается от 80 тыс. рублей, а в компании примерно такого же масштаба в Ростове-на-Дону – от 35 тыс. рублей.(Данные «Абсолют Банка» и «Номос-Банка»)

Поэтому однозначно ответить на вопрос, существует ли корреляционная связь между географическим местоположением ипотеки и степенью ее «тяжести», весьма сложно. Не вызывает сомнения лишь тот факт, что решение взвалить на свои плечи бремя длительных ипотечных выплат должно быть обстоятельно взвешенным. И тут уже совершенно неважно, в какой точке России оно будет претворяться в жизнь.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество