Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
atlantic global


Ипотека: объявлен рост

Ipocredit.15.11.11180x160.jpg
За последние шесть лет более миллиона российских семей переехали в новую квартиру благодаря ипотеке. Свыше 2,3 трлн. рублей выдали банки на эти цели, вернувшись в 2011 году к докризисным показателям по объемам ипотечного кредитования. Долго ли продлится эта тенденция? С помощью чего кредиторы борются за заемщика?

Посткризисное оживление

«Население, в целом, отошло от посткризисного шока, и выжидательно-сберегательная стратегия уступила место развитию потребления. Особенностью возвращения внутреннего спроса стало ускорение проедания сбережений, сформированных в период кризиса, и рост кредитования», – говорится в исследовании аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Этот факт подтверждают и результаты социологических опросов, которые Агентство проводит совместно с международным институтом маркетинговых исследований «ГФК-Русь».

Активному поведению заемщиков немало поспособствовала либерализация условий по кредитным программам.

Средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам составила 12,2%. АИЖК ожидает, что по итогам 2011 года она будет находиться в диапазоне 11,8–12,2%. Ставки по валютным кредитам сейчас составляют примерно 9,6%. Это беспрецедентно низкий показатель для российского рынка. Однако валютную ипотеку берут сейчас редко. Видимо, заемщики еще помнят грустные уроки кризиса, когда платежи по долларовым займам резко возросли.

Конечно, больше всего ипотечных кредитов выдают государственные банки, имеющие доступ к дешевому финансированию. По итогам II полугодия 2011 года доля первой пятерки крупнейших банков (куда входят Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ 24, Россельхозбанк) достигла примерно 72% (в объеме выданных кредитов – около 67%).     

Чтобы как-то нивелировать подобный эффект повышения концентрации рынка, Агентство летом понизило ставки по всей продуктовой линейке. После этого некоторые банки (в частности, ЮниКредит Банк, «Уралсиб», ВТБ 24) смогли удешевить свою ипотеку. Кроме того, в июле еще семь игроков запустили новые ипотечные программы.

Что интересно, волатильность средневзвешенных ставок по ипотечным кредитам в зависимости от региона постепенно снижается. Проще говоря, стоимость ипотеки становится примерно одинаковой на территории России. Так, если в I полугодии 2010 года разброс ставок по регионам составлял от 8,9% (Удмуртия) до 19,8% (Республика Алтай), то в 2011 году самая высокая ставка составляет 13,2% (Хакассия), а самая низкая – 9,4% (Удмуртия). Как видим, процентный «разброс» стал меньше.

По итогам I полугодия максимальное увеличение ставок произошло в Удмуртской республике (с 8,9 до 9,4% годовых), наибольшее снижение – в республике Алтай (с 19,8 до 12,6% годовых).

Объемы выдачи ипотеки росли во всех регионах, кроме республики Алтай и Ингушетии. Быстрее всего – в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Тюменской и Свердловской областях.

Экономическая ситуация: нефтью единой

Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет зависеть от поведения крупнейших игроков и ситуации на мировых финансовых рынках. Здесь нужно отметить, что риски замедления экономического роста присутствуют. Даже несмотря на рост стоимости нефти марки Urals во II квартале 2011 года – до $114 за баррель.

Как отмечалось, в посткризисный период увеличение спроса и потребления финансировалось преимущественно «поеданием» сбережений и ростом задолженности физических лиц, а не увеличением их доходов. Темпы прироста вкладов продолжили снижаться (до 23,2% в августе с 31,2% на начало года). Кроме того, в некоторых отраслях уменьшились зарплаты (в рыболовстве, текстильном и швейном производстве, государственном управлении, образовании, здравоохранении). Возможно, это во многом отражает последствия роста налоговой нагрузки на бизнес в результате повышения социального налога с 26 до 34% и сопутствующим уходом части доходов «в тень».

В конце августа Министерство экономического развития снизило прогноз роста экономики на 2011 год с 4,2 до 4,1%. В 2012 году, по предварительным данным, он составит еще меньше – 3,7%.

Все это свидетельствует о росте зависимости экономики от стоимости сырьевых ресурсов: для продолжения роста требуются еще более высокие цены на них.

Рынок недвижимости: нужно больше строить

Ипотека сейчас не оказывает «разогревающего» действия на стоимость недвижимости. По данным Росстата, темпы роста цен на жилье ни на вторичном, ни на первичном рынках не превысили уровня инфляции, составив 5 и 6%, соответственно. Это произошло в первую очередь из-за того, что инвестиционный спрос пока не вернулся на рынок, а основная масса сделок происходит в сегменте эконом-класса вторичного рынка.

Между рынком недвижимости 2008 и 2011 годов существует серьезные различия. Три года назад присутствовал большой инвестиционный спрос в том числе на дорогостоящие объекты, а средний размер кредита составлял почти 2 млн. рублей. В настоящее время ипотеку берут преимущественно на улучшение существующих жилищных условий, часто происходят так называемые альтернативные сделки.

Наблюдается замедление темпов строительства. Объем ввода жилья по итогам I полугодия 2011 года оказался на 3,7% ниже, чем за аналогичный период прошлого года (20 662,4 тыс. кв.м, из них 10 506 тыс. метров – за счет индивидуального домостроения). Резервы в виде объектов высокой степени готовности, строительство которых началось еще до кризиса, практически исчерпаны.

Просроченная задолженность: прогнозируемое снижение

По итогам года, считают в АИЖК, доля просроченной задолженности по ипотеке составит 3–3,3%. И этот показатель, возможно, будет снижаться.

Однако изменение банками стандартов андеррайтинга, смягчение требований к заемщикам в конце 2010 – начале 2011 года, предоставление кредитов с низким первоначальным взносом могут сыграть злую шутку. При ухудшении ситуации на мировых финансовых и сырьевых рынках структура ипотечного портфеля начнет ухудшаться уже ко второй половине следующего года.

Первоначальный взнос как конкурентное преимущество

В последнее время такой инструмент конкурентной борьбы как снижение процентной ставки практически себя исчерпал, и банки стали бороться за ипотечного заемщика с помощью уменьшения первоначального взноса. Во II квартале 2011 года требования к взносу понизили не менее 12 банков, в их числе были крупные игроки («ДельтаКредит», Нордеа Банк, Райффайзенбанк). Если в начале 2011 года примерно 46 игроков выдавало кредит с первоначальным взносом 20%, то в августе – уже не менее 53-х.

Рост количества кредитов с низким первоначальным взносом создает основу для роста просроченной задолженности в будущем, предупреждают в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию. В данном случае превентивной мерой Агентства – как института, ответственного за развитие ипотечной инфраструктуры, – стало внедрение механизмов ипотечного страхования. Оно нивелирует риски, которые могут возникнуть при дефолте кредита с низким первоначальным взносом.

АИЖК – институт развития ипотеки

С июля 2011 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию понизило ставки по всему ряду продуктов. Сейчас минимальная ставка рефинансирования по программе «Стандарт» составляет 8,9% (ранее – 11,5%); по продукту «Материнский капитал» для вторичного рынка жилья – 8,65%, для первичного – 7,65%. Базовая минимальная процентная ставка по рублевым кредитам по программам «Новостройка» и «Малоэтажное жилье» составляет 7,9%.

Если говорить о специальных предложениях АИЖК для отдельных категорий граждан, то ставки по этим продуктам – также ниже среднерыночных. По итогам I полугодия было рефинансировано 4933 ипотечных кредита, выданных по программе «Военная ипотека», и 1412 кредитов, предоставленных с использованием материнского капитала.

* В материале использованы данные аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество