Ипотека на новостройку: в ожидании дома

Покупка квартиры в новостройке выгодна с материальной точки зрения. Ведь жилье в строящемся доме стоит дешевле. Если денег все равно не хватает – банки помогут. На каких условиях?

Цена имеет значение

Количество продаж квартир в новостройках растет. Покупателей можно понять.

«Безусловно, многие желают приобрести квартиру именно в новостройке, так как это современное, комфортное жилье, а у дома нет негативной истории», – подтверждает Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость».

Одно из основных достоинств нового жилья – его более низкая, по сравнению с недвижимостью на вторичном рынке, стоимость. При этом, чем ниже степень готовности дома – тем дешевле стоят квартиры в нем. К моменту сдачи объекта стоимость квартир вырастает в среднем на 40%.

«Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Москвы составляет 204,8 тыс. рублей за кв.м», – информирует Кристина Хмель, руководитель департамента ипотеки компании «Миэль-Новостройки».

Если достаточных сбережений нет, а купить квартиру очень хочется, то можно взять кредит в банке. «Ипотечных покупателей сейчас на рынке довольно много, так как немногие могут найти сразу 5-6 млн на покупку варианта даже эконом-класса. Доля покупателей, пользующихся кредитами, составляет около 40%», – делится своим наблюдениями Наталья Алиханова.

Ставка: до и после

Впрочем, банки кредитуют не все новостройки, а лишь те, которые при них аккредитованы. Кроме того, нужно быть готовым к тому, что ставки по ипотеке на «первичку» будут выше, чем по кредитным программам на вторичное жилье. Это происходит из-за того, что до момента завершения строительства банк ничего материального в залог взять не может: ведь как таковой квартиры еще не существует. До момента сдачи дома в залог переходят права требования. Риск физического отсутствия имущества банк компенсирует повышенными ставками.

«До регистрации прав собственности разница в ставках по ипотеке может составлять 3-5 процентных пункта», – уточняет Дмитрий Жуков, директор департамента развития ипотечного кредитования банка «Стройкредит». «По программам кредитования новостроек в среднем на рынке ставки на 1-4% выше, чем по кредитованию вторичного жилья», –говорит Роман Слободян, начальник Управления продаж ипотечных продуктов ОАО «Нордеа Банк».

После регистрации права собственности ставки снижаются до обычных величин.

«Процентная ставка по кредиту существенно снижается после сдачи объекта недвижимости и регистрации права собственности на объект недвижимости и становится, в среднем, даже ниже, чем ставка для вторичного рынка, – уверяют в пресс-службе МДМ Банка. – Учитывая, что этап строительства объекта недвижимости, как правило, меньше, чем срок, на который оформляется ипотечный кредит, получается, что в целом ставки по ипотеке на новостройки выгоднее, чем ставки по кредитам на квартиры, приобретаемым на вторичном рынке жилья».

Снизить ставку по ипотеке по окончанию строительных работ довольно просто. После того, как будет получено регистрационное свидетельство о праве собственности, заемщик должен предоставить в банк копию свидетельства о регистрации. Затем происходит уменьшение процентной ставки и пересмотр в соответствии с этим графика платежей.

«После сдачи дома в эксплуатацию клиенту необходимо предоставить в банк зарегистрированный договор долевого участия в строительстве или договор уступки прав требования, акт приема-передачи квартиры от застройщика клиенту, технический и кадастровый паспорта на квартиру, после чего составить при участии банка закладную и подать документы на государственную регистрации права собственности и ипотеки», –  детализирует порядок действий Равиля Хасанова, руководитель Центра ипотечного кредитования ОАО «АИКБ «Татфондбанк».

Помимо повышенной процентной ставки банки страхуются от рисков невозврата повышенными требованиями к первоначальному взносу.

«Первоначальный взнос на первичном рынке, как правило, выше на 5-10%, чем на вторичном. Это объясняется тем, что для банка крайне важно, чтобы заемщик был максимально заинтересован в обслуживании кредита. Также некоторые банки до оформления прав собственности могут требовать в качестве дополнительного обеспечения наличие поручителей», – рассказывает Кристина Хмель.

Действительно, как показывает практика, чем ниже первоначальный взнос по ипотеке – тем больше вероятность дефолтов должников. Люди не так будут стремиться всеми силами возвращать долг, если не потратили (или мало потратили) собственных средств при покупке квартиры.

Портрет заемщика

При получении ипотеки на новостройку повышаются требования к платежеспособности заемщика, а также увеличивается количество документов, которые он должен предоставить в банк.

«Так как ставка до оформления квартиры в собственность выше, ежемесячный платеж при одной и той же сумме кредита может быть больше, а соответственно, и выше требования к платежеспособности заемщика», – объясняет Елена Кураткина, начальник Отдела развития клиентских программ и ипотеки ГК «Пик».

«К стандартному набору прибавляется пакет документов, подтверждающий права застройщика на строительство объекта (разрешение на строительство, документы о государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок и т.п.)», – сообщает Наталья Алиханова.

Что касается страховки, то обязательным при ипотеке является только страхование предмета залога (квартиры). Но в строящемся доме как такового  имущества еще нет. Поэтому, «как правило, на период строительства страхуется только жизнь и здоровье заемщика. Затем, после получения свидетельства на собственность, страхуется уже и имущество. Также возможно страховать и риск потери права собственности, но это по выбору заемщика», – разъясняет Роман Слободян.

Банкам выгодно, чтобы заемщик страховался, что называется, по полной программе: то есть – помимо имущества и права собственности – страховал также и себя (жизнь и потерю трудоспособности). Иначе кредит может стать дороже.

«В случае отсутствия страхования жизни и трудоспособности некоторые банки предлагают клиентам увеличенную процентную ставку. Порой, это увеличивает ставку по кредиту на 2-3%. Другие же кредиторы, отказавшись от института страхования, обязательно требуют наличие поручителей», – говорит Кристина Хмель.

«Банки-кредиторы, зная о возможных негативных последствий при отсутствии страховой защиты, разрабатывают различные программы кредитования, в которых предусматривают повышенные ставки при отсутствии страхования определенных рисков. Как правило, повышение ставок по кредитам обходится заемщику дороже, чем страхование этих рисков», – утверждает Ольга Боровикова, начальник отдела методологии и андеррайтинга титула УКИС ОАО «АльфаСтрахование».

Страхование недвижимости (после получения заемщиком права собственности на квартиру в новом доме) обойдется в среднем примерно в 0,3% от общей суммы задолженности перед банком. «То есть если задолженность заемщика по кредиту, скажем, за 12 месяцев, составляет 1 млн рублей, то стоимость годового полиса будет равна 2-3 тыс. рублей. Личное страхование обойдется несколько дороже», – подсчитывают в пресс-службе МДМ Банка.

Стоимость полиса личного страхования зависит от ряда факторов: в первую очередь от возраста и состояния здоровья заемщика. «На размер тарифа влияют спортивные и иные опасные для жизни увлечения, например, горные лыжи, мотоспорт, охота. Если человек имеет профессию, связанную с возможным риском для жизни и здоровья (например, работает слесарем на заводе, лаборантом в химической лаборатории), то тариф будет повышен», – добавляет Ольга Боровикова.

От банка – к застройщику

Как уже отмечалось, нельзя в любом банке получить кредит на любую новостройку. Объект обязательно должен быть аккредитован в выбранной кредитной организации.

«Если девелопер тесно работает с банками и может предложить совместные ипотечные программы, то это выгодно и покупателям. Во-первых, это льготы по накладным расходам: например, банк может снизить комиссию за выданный кредит. Во-вторых, в данном случае, новостройки уже аккредитованы, то есть проверены банком. Поэтому при оформлении кредита нет необходимости проверять надежность застройщика и документацию на объект. Это экономит время», – сообщает Наталья Алиханова (компания «Пересвет-Недвижимость).

Что лучше делать будущему новоселу сначала: искать банк или квартиру?

«При получении кредита на новостройку нельзя выработать алгоритм правильных действий, – считает Равиля Хасанова. – Всё зависит от потребностей заемщика. Есть категория людей, которые точно знают, какой объект хотят приобрести, в этом случае они сначала обращаются к застройщику для выяснения цены объекта и получают перечень банков, которые выдают кредиты на покупку квартир в данном доме. Также есть категория клиентов, которые сначала подбирают себе банк, исходя их условий кредитования, а потом уже – жилье из числа аккредитованных объектов при данном банке».

«Сначала выбирают объект, ведь важен не только метраж квартиры, но и район, темп строительства и надежность застройщика. Затем выбирают банк, зачастую застройщик сам предлагает кредитные учреждения, где данный объект уже аккредитован», – утверждает Наталья Алиханова.

Безусловно, то, что объект аккредитован в банке, выгодно заемщикам. Но как быть, если человек очень хочет купить квартиру в конкретном доме, но банк не работает с данной строительной компанией?

«Получить кредит на приобретение жилья в неаккредитованной в данном банке новостройке не получится. Однако можно воспользоваться ипотечным кредитом под залог уже имеющегося в собственности имущества. Такие кредиты могут быть как целевые (с подтверждением использования средств), так и нецелевые (без такого подтверждения)», – говорит Роман Слободян.

Вариант с получением кредита под залог имеющейся квартиры, в общем-то, удобен. После сдачи новостройки можно продать старую квартиру и погасить долг. Но нужно помнить, что ставки по такому кредиту, как правило, будут несколько выше, чем по стандартным ипотечным программам – в среднем на 2-3%. «Хотелось бы обратить внимание молодых семей на то, что по таким кредитам невозможно использовать сертификат на материнский капитал в качестве источника досрочного гашения ипотечного кредита», –  предупреждает Равиля Хасанова (ОАО «АИКБ «Татфондбанк»).

Как известно, цена новостройки зависит от степени сдачи дома. Но многие банки не слишком охотно кредитуют объекты, строительство которых только началось. «Большинство банков начинают кредитовать, когда дом готов на 30-40%, то есть примерно за 8 месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию», – приводит данные Дмитрий Жуков. «Но есть ряд банков, которых не смущает «нулевая» степень готовности дома, они готовы выдавать кредиты на стадии котлована. Это возможно, к примеру, в том случае, если какой-либо банк сам финансирует строительство и контролирует все этапы», – добавляет эксперт.

Закон как панацея

Итак, банки будут работать только с аккредитованными застройщиками, работающим по 214 ФЗ (Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Кстати, даже если вы покупаете новостройку без использования кредитных средств, важно учитывать, законопослушна ли данная строительная компания.

«Договор участия в долевом строительстве (ДУДС) дает клиенту дополнительные серьезные гарантии соблюдения сроков и качества строительства. Он является защитой от двойных продаж. Все ДУДС проходят государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии. То есть при покупке квартиры в строящемся доме по ДУДС ее адрес сразу официально регистрируется и закрепляется за покупателем», – рассказывает Наталья Алиханова.

«Закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, определяет случаи и порядок одностороннего расторжения договора каждой из сторон, предусматривает штрафные санкции за нарушение договора», – дополняет Елена Кураткина.

Увеличение количества покупок квартир в новостройках в следующем году отмечают все эксперты. Что касается стоимости, то здесь вряд ли будет наблюдаться серьезное повышение. «В 2012 году можно ожидать сохранения умеренных темпов роста цен на жилье на уровне 5-10% в год», – уверена Кристина Хмель. «Вероятней всего, в 2012 году не стоит ожидать существенного роста или снижения цен, ситуация будет стабильна, – полагает Наталья Алиханова. – Снижению цен на рынке новостроек во многом препятствует дефицит предложения».

Впрочем, это дефицит преодолим: возможно увеличение количества объектов эконом-класса в связи с появлением новых строительных площадок, расположенных за МКАД.