Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотека для богатых

03.05.2011  Ipocredit.Ru
ipocredit.03.05.11-180x160.jpg
Элитные квартиры хороши в ипотеку. // Фаина Филина, специально для Ipocredit.Ru

Пока государство стимулирует развитие строительства жилья эконом-класса и ипотечное кредитование недорогого направления, премиум-сегмент живет своей жизнью. И, надо отметить, жизнью неплохой. Возможно, в острую фазу кризиса спрос на VIP-жилье упал, но в 2010 году ситуация вернулась на круги своя. Россияне любят жить на широкую ногу. Российские граждане хотят соответствовать международным стандартам, причем, не когда-то в далеком и светлом будущем при Международном финансовом центре (МФЦ), а здесь и сейчас.

Россияне любят комфорт и роскошь. Здорово, если выходит получить все, что хочешь, и по своему достатку. Но это не всегда выходит, и тут, как обычно, здравствуй, ипотека. Разница заключается в том, что в сегменте недорогого жилья ставки все-таки диктует государство – внимание властей привлечено к эконом-сегменту. А вот цены на квартиры для состоятельных людей и стоимость займов для них практически не контролируются. С другой стороны, элитные ипотечные программы сопровождаются различными скидками. Все потому, что состоятельный человек – золотой клиент как для банка, так и для кредитного брокера.

Банки совсем не против финансировать покупку элитного жилья на индивидуальных условиях. Также некоторые кредитные организации предлагают нецелевую ипотеку, ссуды собственникам бизнеса, элитные объекты своих партнеров-застройщиков. Однако, как ни крути, ипотечный кредит на элитную квартиру доступным не назовешь. Правда, не потому, что банк плохой или ставка высокая. Проблема в том, что цены на VIP-квартиры по-прежнему очень высокие. Наверное, тут удивляться не стоит. Ведь элитное жилье должно оставаться дорогим, а не доступным каждому.

Дома не для всех

Элитного жилья в Москве до кризиса строили много. «Средние» по достатку россияне только вошли во вкус красивой и богатой жизни, потому элитные комплексы с дорогостоящими фитнесами, салонами красоты, продуктовыми бутиками, подземной парковкой, оснащенной музыкой и прочими нюансами добротного жилья раскупались на ура. В кризис многие объекты для состоятельных господ были заморожены, но в 2010 году большинство VIP-строек довели до конца. Покупателей не сказать, чтобы вал, но спрос стабильный, – «скромно» отмечают эксперты. Что интересно – многие прибегают к кредитным услугам банков. Только параметры их интересуют другие, и, как правило, такая элитная «ипотека» быстро возвращается.

Несмотря на высокие цены, элитные квартиры всегда пользовались и будут пользоваться повышенным спросом. Статусное жилье занимает особую нишу на рынке недвижимости. Кто не желает жить в престижном районе, богатом историко-культурным наследием, а то и в самом сердце Москвы?  «Ввиду стабильного высокого спроса на «элитку», девелоперы не упускают возможности строить новое престижное жилье, – говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». – Примером этого служит появление новинок на рынке – элитных проектов на Остоженке, Трубецкой».

«На рынок возвращаются «замороженные» в кризис объекты премиум-класса как в Москве, так и на загородном рынке, – рассказывает Александр Ефимов, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие». – С другой стороны, прирост стоимости за последний год не превысил официальные показатели инфляции». По его словам, продажа элитной недвижимости – немассовый продукт и, безусловно, это отражается на количестве сделок, но, в целом, востребованность ипотеки на элитную недвижимость остается на стабильном уровне.

«Спрос на ипотеку в высоком ценовом сегменте жилой недвижимости присутствует всегда, так как зачастую ипотечные кредиты на большие суммы берут собственники бизнеса, которые считают деньги и с удовольствием пользуются таким выгодным продуктом как ипотека», – продолжает Денис Дранишников, начальник отдела по работе с партнерами управления ипотечного кредитования Юникредит банка. С одной стороны, они не держат сбережений, а использовать деньги из бизнеса не выгодно, с другой – бизнесу не дают такие длинные и дешевые кредиты как жилищные ссуды.

«Клиенты, покупающие элитное жилье, берут, естественно, большие суммы кредита, но на небольшой срок, – говорит Елена Тартынская, ведущий специалист отдела кредитования физических лиц Росавтобанка. – Это связано, скорее всего, с тем, что у владельцев какого-нибудь бизнеса, руководителей или акционеров предприятий деньги расписаны, находятся в обороте и сразу изымать их порой невыгодно даже для покупки собственного жилья». По таким кредитам, по словам опрошенных банкиров, как правило, происходит досрочное погашение, в том числе и полное досрочное погашение ипотеки.

По мнению Андрея Владыкина, покупателей элитной недвижимости в кредит можно разделить две основные категории. «Первая – это люди, бизнес которых требует постоянных инвестиций и приносит своим владельцам значительные доходы от вложенного капитала. Именно они являются нашими самыми активными клиентами, – рассказывает эксперт. – Вторая категория – это клиенты, имеющие очень высокие доходы». Для них кредит нужен чаще для того, чтобы купить недвижимость сейчас, а деньги аккумулировать в течение года. Средний размер кредита, по словам Андрея Владыкина, составляет 20–40 млн. рублей. Ставки, к примеру, в «НДВ-недвижимость» начинаются от 9% в рублях на вторичном рынке и от 10% – на покупку элитных новостроек.

«Срок ипотеки в данном случае значения не имеет, так как большинство кредитов погашаются досрочно, обычно - после окончания финансового года», – подчеркивает Владыкин. К слову, просрочка по элитной ипотеке невелика. «В конце 2008 года, в острой фазе кризиса, доля таких долгов резко увеличилась – с 1–2% до 10% от нашего ипотечного портфеля, - рассказывает Александр Федоров, генеральный директор коллекторской компании «Центр ЮСБ». – В конце 2009 года она снизилась до 3–4%, а сейчас – и вовсе до 1%». Это цифры по коллекторскому агентству «Центр ЮСБ», которые демонстрируют соотношение – доля элитной ипотеки к ипотечному портфелю, находящемуся в работе. Потому неудивительно, что банкиры отнюдь не против выступать партнерами для элитных застройщиков или риэлторов, а также кредитовать VIP-заемщиков.

Лучше там, где нас нет

Кроме того, VIP-клиенты часто покупают зарубежную недвижимость. Для кого-то опять же – это способ инвестирования, для кого-то – реальное желание жить в той или иной стране. Все знают, что даже в крупных европейских странах и США в реальном измерении квартиры стоят гораздо дешевле. «Недвижимость не просела достаточно в цене в кризисное время, по-прежнему, в России очень дорогие квартиры, – говорит Василий Солодков, директор Банковского института НИУ-ВШЭ. – Например, трехкомнатная квартира во Флориде, в первой линии домов, на берегу океана, с двумя машино-местами обойдется вам во столько же, сколько одно машино-место в Москве».

Россияне считают не только возможным, но и целесообразным приобретать апартаменты за рубежом: как для отдыха, так и в качестве плацдарма на будущее. Приобретение недвижимости сегодня доступно россиянам в большинстве европейских стран. Причем, во многих из них при сделке можно воспользоваться кредитом. «Во-первых, можно воспользоваться нецелевым ипотечным кредитом под залог имеющейся недвижимости – ломбардный кредит», – рассказывает Елена Тартынская. Процентная ставка по таким займам у некоторых банков немногим выше, чем на стандартные продукты.

Вторая возможность, по словам Тартынской, оформить кредит, не выезжая за пределы страны – воспользоваться услугами посредника-брокера, у которого налажены контакты с зарубежными кредиторами. Правда, выбор в этом отношении пока невелик. С начала мирового финансового кризиса условия кредитования на российском рынке ипотеки постоянно ужесточаются. Банки стали более пристрастны в оценке платежеспособности клиентов. Эти же процессы происходят и на зарубежных рынках.

При этом, по словам Дениса Дранишникова, банки, представленные на отечественном рынке, как правило, не занимаются продвижением ипотечных сделок в других странах. Поэтому для международных покупок применимы кредиты под залог имеющейся в России собственности. «Актуально такое кредитование для покупок в странах, где не даются кредиты россиянам или в принципе не развито ипотечное кредитование, – говорит Дранишников. – В противном случае заемщики кредитуются на местном банковском рынке, несмотря на валютные риски. Когда платеж в валюте, а доход в рублях, то это может привести при курсовых колебаниях к значительным издержкам».

С ним согласен и Александр Ефимов. «В настоящее время предложения российских банков на рынке ипотечного кредитования зарубежной недвижимости очень ограничены, – говорит он. – И это неудивительно: банки не желают рисковать — работать с залогом, подпадающим под действие законодательства иного государства». Стоимость ресурсов у российских банков не позволяет им пока конкурировать с местными игроками.

Ставка кредитования, которую может получить россиянин для покупки зарубежной недвижимости в иностранном банке может быть в 2–3 раза меньше, чем ипотечные ставки в России. Из-за этого подобные сделки в российских кредитных организациях носят частный характер. В большинстве случаев, они направлены на приобретение недвижимости в тех государствах, где местные банки не кредитуют иностранных граждан. «Еще один вариант — кредитование на покупку зарубежной недвижимости под залог имеющейся недвижимости в России», – подчеркивает Ефимов.

По данным Knight Frank, среди покупателей, инвестирующих в жилую недвижимость за пределами своей родной страны, россияне и жители СНГ занимают четвертое место, уступая европейским, азиатским и североамериканским инвесторам. Среди основных мотивов покупки зарубежной недвижимости россиянами следует отметить интерес наших соотечественников к высокому уровню жизни, политической и экономической стабильности и безопасности ряда зарубежных стран; к развитой бизнес-среде и возможностям ведения собственного бизнеса; к высокому качеству образования и престижной репутации конкретного места.

Не последнюю роль играет локальная инфраструктура, возможность получения арендного дохода, качество объектов недвижимости, позитивные климатические особенности, например, наличие курорта рядом. Кроме того, есть истинно финансовые факторы: низкое налогообложение, небольшие ипотечные ставки, возможности покупки инвестиционной недвижимости с целью сохранения или приумножения имеющихся средств, а также перспектива проживания, текущего или в старости.

Экзотика

Пробежимся по странам, куда тянет русскую душу за квадратными метрами. По словам Дениса Дранишникова, это – Болгария, Кипр, Турция, Черногория, Испания, Италия, Великобритания. У специалистов по рынку недвижимости немного другая точка зрения. «Основными направлениями для инвестиций в зарубежные рынки для россиян выступают на сегодняшний день страны Европы, Ближнего Востока, Карибского бассейна, Азии и Африки, – рассказывает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. – Наибольший объем вложений в зарубежную недвижимость россиян приходится на европейский рынок».

Наиболее востребованными рынками для инвестиций в зарубежную недвижимость в будущем, по прогнозам аналитиков, останутся страны Европы, а также рынки, ранее не рассматриваемые как основные направления для инвестиций в зарубежную недвижимость. В соответствии с прогнозом аналитиков Knight Frank, в следующие два года наиболее перспективными рынками станут Китай, далее Индия, Бразилия, страны Персидского залива, Восточная Европа и СНГ. Причем, если сравнивать ситуацию в России и развитых странах, то она очень разная.

 

Диаграмма 1. Перспективные рынки торговли недвижимостью.

рис..jpg

Источник: Knight Frank Research.

В рамках Европы следует особенно выделить такие регионы, как юг Франции, Тоскану, Алгарве, Французские и Швейцарские Альпы. Это давно признанные рынки, привлекающие покупателей такими факторами как высокая репутация, благоприятная внутренняя обстановка, обширное предложение. Далее следует рынок англоязычных стран, где спрос обусловлен развитой бизнес-средой, высоким уровнем культурного развития, качеством образования.

В силу менее комфортных климатических условий на территории России, у россиян всегда присутствовал интерес к экзотическим странам. В результате путешествий с целью отдыха многие россияне стали задумываться о покупке собственной виллы или роскошных апартаментов на берегу океана. Эксперты Knight Frank фиксируют наибольшее число обращений по таким направлениям, как Мальдивы, Сейшелы и Карибы, где покупателей привлекает круглогодичный благоприятный тропический климат и близость к океану. Ключевым фактором, пробуждающим интерес российских инвесторов, однако, выступает появление элитных жилых комплексов, соответствующих мировым стандартам.

«Резиденции на продажу сегодня предлагают такие мировые бренды, как Four Seasons, Ritz Carlton, Amanresorts, Nikki Beach и другие не менее известные символы роскоши и комфортной жизни, кроме того, спрос на такие объекты заметно растет, – рассказывает Елена Юргенева. – Например, в комплексе Amanyara под управлением Amanresorts на Карибских островах Теркс и Кайкос осталось всего 3 виллы (из 33) на продажу, при том, что цены здесь достаточно высоки – порядка $10 млн. за виллу». По ее словам, Four Seasons на Сейшелах, практически распродав первую очередь строительства менее чем за 2 года, приступил к реализации второй. И, кстати, счастливыми обладателями 12-миллионных роскошных вилл уже стали 2 россиянина.

Стоит отметить, что экзотические направления привлекательны не только с точки зрения приятного отдыха. Приобретая недвижимость на большинстве Карибских островов (Теркс и Кайкос, Барбадос, Сен Китс и Невис) в качестве бонуса российские покупатели получают возможность оформить вид на жительство и получить беспрепятственный доступ в страны Евросоюза и даже Великобританию, а также облегченные условия получения визы в США и Канаду.

Стабильно растущие международные туристические потоки обеспечивают хорошие условия для инвестиций в недвижимость этих регионов. «Круглогодичный пляжный сезон, высокая стоимость аренды и популярность управляющего бренда позволяют рассчитывать на доход от аренды порядка 4–7% годовых, а в некоторых случаях и выше», – подытоживает Юргенева.

Таблица 1. Популярные страны для покупки недвижимости россиянами.

Европейские курортные центры

Франция, Швейцария, Италия, Португалия и Испания, Хорватия, Черногория

Англоязычные государства

США, Великобритания, Новая Зеландия, Канада, Австралия

Азиатские центры

Китай, Япония, Индия, Вьетнам, Сингапур, Малайзия

Государства с низким налогообложением

Монако, Нормандские острова, Швейцария, страны Карибского бассейна, Дубаи

Южноамериканские страны

Бразилия, Аргентина

Ближний Восток и Северная Африка

страны Персидского залива, Северная Африка (от Египта до Марокко)

Источник: Knight Frank Research.

Таблица 2. Матрица мотиваций по покупке объектов недвижимости в разных странах.

Образование

Бизнес

Налогообложение

Образ жизни

Безопасность

Инвестиционные возможности

Лондон

Нью-Йорк

о. Большой Кайман

Сан-Моритц

Монако

Кейптаун

Бостон

Лондон

Нормандские острова

Лондон

Женева

Абу-Даби

Цюрих

Шанхай

Цюрих

Париж

Цюрих

Гонконг

Гонконг

Сидней

Сингапур

Кап Ферра

Сингапур

Сидней

Сингапур

Гонконг

Монако

Алгарве

Нормандские острова

Лондон

Источник: Knight Frank Research.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество