Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотека: что делать, если планы поменялись?

30.06.2008  Собственник
Ипотека в нашей стране еще достаточно молода. Однако некоторые заемщики, взявшие кредит лет на 15-20, уже столкнулись с необходимостью как-то из ипотеки «выскочить». Изменилось – в ту или иную сторону – материальное положение, появилась необходимость переехать в другой город или район, съехаться или разъехаться с родственниками – и сразу же возникает вопрос: как проделать эту процедуру с квартирой, находящейся в залоге?

Пока таких сделок немного, максимум 5-8% от всего рынка. Чаще всего, говорит Оксана Каплина, руководитель отдела качества компании «ХИРШ», это продажи «от безнадежности»: должник понимает, что не в состоянии расплатиться с кредитом, и хочет купить себе жилье подешевле. Равноценных сделок (аналогичная квартира в другом районе, съезды-разъезды) значительно меньше: граждане, вероятно, считают такие операции роскошью, непозволительной в условиях невыплаченного долга. Ситуаций, когда у владельца заложенной квартиры резко улучшается материальное положение и он покупает себе недвижимость получше, не бывает вообще. Т. е. в жизни, конечно, бывает, но в этом случае человек сначала гасит кредит банку, снимает с квартиры все обременения, продает ее как свободную и только после этого покупает себе новую – с использованием нового ипотечного кредита или без.

Если посмотреть на проблему с юридической точки зрения, то залог недвижимости у банка называется обременением. Сведения о нем находятся у регистрирующего сделки с недвижимостью органа (Управление Федеральной регистрационной службы по Москве). Все сделки с таким имуществом возможны только с согласия залогодержателя, т. е. банка. Для того чтобы провести куплю-продажу, у риелторов есть некоторые наработки – каждый способ обладает своими достоинствами и недостатками.

Три варианта

Первый путь: должник сначала выплачивает долг, а потом продает квартиру. Банкам, конечно, выгоднее, чтобы заемщик платил весь установленный в кредитном договоре срок, поэтому раньше они устанавливали различные моратории на досрочное погашение, взимали за него дополнительную комиссию. Однако конкуренция между банками, а также несколько «намеков», сделанных Федеральной антимонопольной службой, сделали свое дело: сегодня в большинстве договоров есть либо непродолжительный (3-6 месяцев, не более) мораторий на досрочное погашение, либо его нет вовсе. Так что гасить кредит досрочно можно без финансовых потерь.

Вариант хорош всем, но требует одной «малости» – большой суммы денег, необходимой для погашения кредита. Как отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», у продавца, расстающегося с недвижимостью от безнадежности, их обычно нет. Лежащий на поверхности выход – занять у покупателя – оказывается рискованным… для самого покупателя. Если в дальнейшем владелец откажется продавать квартиру, принудить его к этому практически невозможно. Всевозможные предварительные соглашения можно оспаривать в суде, мотивируя их кабальным характером, собственной недееспособностью в момент заключения и т. д. Поэтому этот путь следует признать очень опасным, соглашаться на него покупателю можно только в том случае, если он полностью доверяет продавцу.

Вариант номер два: уплачиваемые покупателем деньги сразу делятся на две части – для продавца и для банка. Обе суммы закладываются в две разные депозитные ячейки, после чего составляется договор купли-продажи, но не обычный, двухсторонний, а с участием банка в качестве третьей стороны. Этот путь более надежен для всех участников процесса. Однако он сложнее, в том числе и из-за некоторых особенностей законодательства. Например, по закону, даже после перехода права собственности на квартиру обременение на нее сохраняется. Его снятие – это практически отдельная сделка: нужно снова собирать документы, заключать договор, сдавать его в регистрирующий орган. И только потом покупатель получит новое свидетельство о собственности, уже без обременения.

И наконец, третий вариант: покупатель рассчитывается с продавцом за его долю в стоимости квартиры, а оставшийся долг перед банком принимает на себя, т. е. фактически включается в ипотеку вместо прежнего собственника квартиры. В чем-то этот путь для покупателя самый выгодный, поскольку денег требуется относительно немного. Зато предстоят все «прелести», связанные с оформлением ипотечного кредита: нужно соответствовать требованиям по возрасту, месту работы, уровню «белой» зарплаты и т. п.

Третий – не лишний

В способах номер 2 и 3 в сделке, кроме обычных продавца и покупателя, участвует еще одна сторона – банк. Увеличение числа фигурантов – это всегда усложнение, тем более что банки являются крупными юрлицами, их действия забюрократизированы и не всегда логичны. Они могут не дать согласия на сделку – без объяснения причин. Или потребовать долю, заметно большую, чем причитается им наукой математикой. Например, при продаже квартиры, на которой висит долг в $80 тыс., банк может пожелать, чтобы в его ячейку заложили $100 тыс. – в расчете на то, что деваться должнику некуда. А при переоформлении ипотечного кредита (путь номер три) новому заемщику кредит выдадут на более жестких условиях, чем старому. Мотивировка: на рынке кризис, ипотека сегодня дается под более высокий процент, чем года полтора назад…

С другой стороны, степень сговорчивости банка зависит от состояния кредита. Если нынешний заемщик увяз в долгах и существует реальная перспектива начинать судебную тяжбу для его выселения, заботиться о последующей продаже квартиры, банк, вероятно, согласится смягчить позицию, чтобы получить надежного плательщика. В общем, все это – предмет переговоров.

Хорошо будет?

Да, и быстрее, чем кажется сейчас. В странах с хорошо развитым рынком недвижимости до 60-90% всех продаваемых объектов (это и жилые, и нежилые помещения) реализуются с ипотечным обременением. Такую квартиру или дом можно не только продать, но и взять еще один кредит под залог имеющейся недвижимости. Три закладные сразу, правда, не встречаются, а две – вполне в порядке вещей. Операция по продаже такого имущества совершенно рутинная, денежные потери не превышают обычные расходы при покупке недвижимости: услуги риелтора, адвоката, государственная регистрация сделки.

Корень проблем в нашей стране в том, что ипотека еще не стандартизирована, каждая сделка является произведением риелторского, юридического и страхового искусства. Тот факт, что данный заемщик получил кредит в банке А (а значит, прошел все необходимые процедуры, удовлетворяет требованиям), совершенно не убеждает банк Б – он будет проверять все по-новому. Но как только на рынке появится мощный оператор, стандарты которого признают все, вопросы отпадут. В истории подобное встречалось много раз: сначала выпускались самые разные грампластинки, но потом всех победил стандарт в 33 оборота в минуту; первые компьютеры были самыми разномастными, но сегодня 90% – это IBM-совместимая техника… Признание единых стандартов всеми участниками рынка ипотеки – это вопрос одного-двух лет, не более.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество