Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотека - еще недоступнее и еще популярнее

28.03.2008  Квадрум. Новости недвижимости
Пока на мировых финансовых рынках бушует кризис, аналитики пытаются предугадать его масштабы и последствия. Надо сказать, что единодушного мнения у них нет.

Даже больше, мнение одних и тех же людей в зависимости от новостного фона и настроения рынка меняется если не на диаметрально противоположное, то, по-крайней мере, на несколько отличающееся от высказанного ранее. Сегодня с уверенностью можно сказать только одно: ясной картины происходящего нет ни у кого, как минимум половина аналитиков ошибается, но, к сожалению, в настоящий момент никто не может сказать какая именно половина.

В это неспокойное время мы решили оценить ситуацию на пока еще более предсказуемом рынке, а именно на рынке ипотечного кредитования в России. Что происходит с процентной ставкой, минимальным первоначальным взносом, банковскими комиссиями? Как меняются требования банков к заемщикам, приобретаемым объектам недвижимости? Отмечают ли участники рынка изменения в спросе на ипотеку?

Процентная ставка

По мнению большинства опрошенных нами экспертов процентная ставка по ипотеке выросла, хотя размер увеличения и прогноз на дальнейшее ее изменение у специалистов неоднозначный.

По мнению Татьяны Вавиловой, Директор Департамента продаж Агентства недвижимости DOKI процентная ставка за последние 6-8 месяцев в среднем увеличилась на 0,5 -1 %. «Но мы прогнозируем дальнейший повсеместный подъем ипотечных ставок, основными причинами которого являются в большей мере последствия кризиса в США, в меньшей мере - перспектива изменения ставки рефинансирования ЦБ», - говорит Татьяна Вавилова. С ней соглашается Максим Каталов, директор агентства недвижимости «Открытая Компания»: «Большинство банков подняли ставки по ипотечным кредитам как в долларах, так и в рублях. В среднем движение вверх прошло на 1-1,5%. Прогноз неутешительный. ЦБ недавно пересмотрел ставку рефинансирования - она увеличилась. Следовательно, ставки по кредитам так же поползут вверх. Возможно, ситуация изменится в связи с пересмотром ставки рефинансирования ЦБ через полгода», - считает М.Каталов.

Несколько иные данные приводит Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ»: «По данным Центробанка РФ средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам (как в рублях, так и в иностранной валюте) в последние полгода продолжала сокращаться: с 13,3% в рублях и 11,3% в иностранной валюте до 12,8% в рублях и 11% в иностранной валюте, - уточняет он. - Однако, средняя установленная банками-партнерами компании процентная ставка прекратила свое снижение и в течение второго полугодия 2007 года находилась на уровне 10,7-11% - по кредитам в иностранной валюте и 11,7-11,9% по кредитам в рублях. С начала 2008 года увеличение ставок произошло в Альфа-банке, Городском ипотечном банке, РосЕвробанке, Первом чешско-российском банке, банке Уралсиб. В дальнейшем снижение процентных ставок не ожидается, наиболее вероятно их постепенное повышение, по крайней мере, в течение 1 полугодия 2008», - говорит В. Луцков.

Дальнейшее повышение процентной ставки также ожидают и в ипотечно-риэлторской компании «КРЕДИТ МАКС». «Изменения возможны после изменения ставки рефинансирования. Ожидается ее повышение, возможно, после инаугурации», - делится информацией Виктория Щербакова, начальник отдела брокериджа компании. Ничего утешительного не может сказать и Антон Газетов, Генеральный директор ипотечного брокера «Ипполит»: «Ставка по ипотечным кредитам увеличилась на 0.5-2 % вне зависимости от валюты кредита. Мы прогнозируем дальнейшее увеличение ставок на 0.5-1%», - резюмирует он.

Признают повышение ставок и сами банкиры. «Ставки поднялись на 1-3% в среднем. Я думаю, что при отсутствии позитивных изменений на внешних рынках заимствований тенденция ужесточения условий кредитования (не только ставка) сохранится», - полагает Руслан Исеев, Первый Заместитель Председателя Правления Городского Ипотечного Банка.

Немного позитива в общий прогноз привносит Сергей Бессонов Заместитель Председателя Правления «Юниаструм Банка». «В последние месяцы ставки по ипотеке у ряда банков повысились на 0,4% - 2,3%, - признает он. - Однако учитывая, что основные игроки удерживают ставки на прежнем уровне, мы считаем, что дальнейшее повышение ставок в 2008 году по ипотечным кредитам маловероятно», - говорит Сергей Бессонов. Еще более радужный прогноз дает Василий Белов, генеральный директор кредитного брокера «ФОСБОРН ХОУМ». «Произошло повышение ставок по ипотечным кредитам большинством банков - в среднем на 0,6-0,8%. Дальнейшее поведение кредитных организаций в отношении изменения процентных ставок будет зависеть от ситуации с ликвидностью. По мере стабилизации стоимости ресурсов на международных финансовых рынках может возобновиться тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам в России. Не исключено, что во втором полугодии 2008 г. ставки вновь поползут вниз (в целом по рынку), если, как прогнозируется, ипотечный кризис на Западе будет преодолен», - полагает Василий Белов.

Наиболее уязвимые

Более всего «пострадали» программы кредитования без первоначального взноса.
В перечне кредитов, по которым произошли наиболее существенные ужесточения, все эксперты без исключения называют в первую очередь программы с минимальным первоначальным взносом и вообще без него. «Практически не используются программы без первоначального взноса - не потому, что они невостребованные потребителями, а потому что, заявляя их в своих перечнях, банки не рискуют выдавать их на практике по причине высокой рискованности», - говорит Татьяна Вавилова, Директор Департамента продаж Агентства недвижимости DOKI. Одной из причин того, что банки сворачивают программы с минимальным первоначальным Виктория Щербакова видит в изменение стандартов АИЖК по которым первоначальный взнос стал не менее 20%.

«Более всего «пострадали» программы кредитования без первоначального взноса, без подтверждения дохода (при отсутствия весомых компенсирующих факторов), крупные кредиты и другие программы, нацеленные на более рискованные категории заемщиков и/или предмета залога. К слову, я думаю, что это скорее позитивные изменения на рынке. Последствия кризиса ощущаются, и будут ощущаться в течение всего 2008 года», - продолжает Руслан Исеев. «Ужесточение требования к заемщикам в первую очередь стало заметно на примере банка Москоммерц, - уточняет Максим Каталов. - Еще летом банк выдавал кредиты «всем», в результате чего достаточно невыгодно секьюретизировал свой кредитный портфель. Как результат - повышение ставок и пересмотр портрета заемщиков». «Значительно увеличились ставки по кредитам под залог недвижимости, - добавляет Антон Газетов, - Ставки по кредиту под залог квартиры на любые цели составляют от 16% USD и 17% RUR, а для заемщиков с подтверждением доходов по форме банка соответственно 17.5% USD и 18% RUR. Банки уменьшили максимальный размер кредита до 500000-1000000 USD для заемщиков в Москве и Московской области. Заявки на кредит превышающий 500000 USD рассматриваются банком в индивидуальном порядке», - говорит он. С ним соглашается Руслан Исеев, который подтверждает, что максимальные размеры кредита сократились очень значительно.

Другие параметры

Среди изменений по другим параметрам кредитования Василий Белов, генеральный директор кредитного брокера «ФОСБОРН ХОУМ» отмечает увеличение сроков рассмотрения заявок и ужесточение андеррайтинга. Такого же мнения придерживается Сергей Бессонов Заместитель Председателя Правления «Юниаструм Банка». «Многие банки стали более тщательно подходить к оценке своих заёмщиков, - говорит он, - однако параметры кредитов в плане максимальных и минимальных сумм, комиссий в большинстве своем остались на прежнем уровне. При этом, по данным ЦБ, средневзвешенный срок кредитования вырос и составил в конце 2007 года более 190 месяцев (в начале 2007 года он составлял не более 182 месяцев). Кредитные организации делают акцент на подтверждение доходов справками по форме 2-НДФЛ. Большее значение теперь имеет наличие движимого и недвижимого имущества, поручителей, способных нести финансовую нагрузку», - говорит С. Бессонов.

Немного иные данные приводит Максим Каталов, директор агентства недвижимости «Открытая Компания». «Ряд банков «играл» своей комиссией: с одной стороны объявлялось о том, что ставки по кредиту снижаются или остаются неизменными, с другой банк увеличивал комиссию иногда в 2-3 раза, - отмечает г-н Каталов. - Еще одно заметное ужесточение - увеличение сроков досрочного погашения и отмена всех акций с бесплатными услугами банков по выдаче кредитов - все поголовно вернули плату в 1%», - добавляет он.

Спрос и объемы

Несмотря на рост ставок и ужесточение условий спрос на ипотеку только растет.
При том, что условия кредитования в России за последнее время ужесточились, ни риэлторы, ни ипотечные брокеры, ни банкиры не отмечают снижение спроса и резкого падения объемов кредитования.

«Оценивая ситуацию с ипотекой на сегодняшний день, могу сказать, что кризис ликвидности на развитие ипотеки в России не отразился, - говорит Алексей Шленов, Генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж». - По данным нашей компании, количество сделок с привлечением ипотечного кредита не сократилось. Наоборот, наблюдается постоянная тенденция к увеличению объемов ипотеки. В России сейчас доля рынка ипотеки от общего рынка недвижимости занимает примерно 15-20%. Мы проходим этап «активного становления рынка ипотеки», - полагает А.Шленов.

«По данным ЦБ РФ денежный объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2007 году в 2 раза превысил данный показатель 2006 года. В Москве объем выданных ипотечных кредитов увеличился в 1,6 раза, в Московской области - в 1,7 раза по сравнению с концом 2006 года, - дополняет его Владислав Луцков. - В первом полугодии 2008 года предполагается замедление темпов роста количества ипотечных сделок на рынке жилья, как следствие ситуации на международном финансовом рынке и ужесточения условий по ипотечным кредитам в РФ. К концу 1 полугодия 2008 года ожидается увеличение рыночной активности в сегменте ипотечных сделок с жильем. По итогам 2008 года следует ожидать прироста количества зарегистрированных ипотечных сделок в Московском регионе на 15-20%», - прогнозирует г-н Луцков.

«Спрос на получение ипотечных кредитов вряд ли снизится, т.к. проблема жилья по-прежнему остается насущной, - уверен Сергей Бессонов Заместитель Председателя Правления «Юниаструм Банка», - Вопрос в том, насколько сократится число потенциальных клиентов, которые в принципе смогут получить кредит, удовлетворив новым, более строгим, требованиям банков. При этом Объемы кредитования во втором полугодии 2007 несколько сократились по сравнению с первым полугодием - приблизительно на 28%, - отмечает зампред. правления банка. - По итогам 1 полугодия 2007 «Юниаструм Банком» выдано 2491 кредит на сумму 4 126,9 млн руб., во втором - 1621 кредит на сумму 2 956,5 млн руб. В 2008 году ожидается изменения в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования, замедление темпов его роста. И, тем не менее, рынок будет расти», - полагает Сергей Бессонов.

Несколько иное мнение у Максима Каталова: «Деньги-то давать кому-то надо! С деньгами то на мировых рынках ничего не случилось - они есть, и они должны работать!», - уверяет он. - Следует отметить, что доля сделок с участием ипотечных средств заметно выросла. Причиной тому не только повышение цен на недвижимость, но и повышение доверия населения к ипотечным кредитам вообще, - считает Максим Каталов. - Наблюдается нормальный прирост - без критических всплесков, создающих ажиотаж и неразбериху. При этом ипотека вошла в нашу жизнь окончательно - любая семья, начинающая строить планы по решению жилищного вопроса теперь всегда начинает с рассмотрения возможности взятия ипотеки. Вот только, сколько не говори, что ипотека стала доступней, большинству желающих она явно остается не по зубам», - заключает он.

Как полагает Виктория Щербакова, начальник отдела брокериджа ипотечно-риэлторской компании «КРЕДИТ МАКС», позитивная динамика в ипотечном кредитовании обусловлена монетарной российской политикой. «Центральный Банк вовремя предпринял действия, чтобы снивелировать последствия зарубежного кризиса и объем выдачи ипотечных кредитов будет расти, хотя, возможно, и более низкими темпами», - уверена она.

По мнению же Руслана Исеева, Первого Заместителя Председателя Правления Городского Ипотечного Банка: «Спрос остается на прежнем высоком уровне. За 2007 год рынок вырос вдвое и составил порядка $20 млрд., что позволяет оценивать дальнейший потенциал роста как очень высокий. Я думаю в 2008 году рынок вырастет на 30-50% и его объем к концу года может составить порядка $30-35 млрд» - заключает Руслан Исеев.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество