Ипотечным заемщикам грозит еще одно добровольно-принудительное страхование
Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы
www.megastock.com
Здесь находится аттестат нашего WM идентификатора 200000296539
Проверить аттестат



Ипотечным заемщикам грозит еще одно добровольно-принудительное страхование

Ipocredit.04.11.13_270x240.jpg
В скором времени Госдума РФ начнет рассматривать законопроект, который может сделать ипотеку в России еще более дорогой и недоступной. Хотя инициаторы законопроекта утверждают обратное. 

Ипотечным заемщикам предлагается оплачивать еще одну страховку для «снижения рисков». В казенных формулировках это звучит следующим образом: страхование ответственности от риска неисполнения требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества в рамках такого обеспеченного обязательства. Поясню на человеческом языке. Для чего нужна страховка? Если заемщик не может погасить кредит, а стоимости заложенного жилья недостаточно, чтобы закрыть долг, после изъятия залога этот заемщик останется должен банку. Если оплатить страхование, о котором идет речь, недостающую сумму для погашения задолженности по кредиту внесет, понятное дело, страховая компания.

Правда, тут существуют нюансы (о них будет сказано ниже), в силу которых в настоящий момент риск потерять жилье и остаться должником для заемщика сведен к минимуму. Поэтому необходимость ежегодно платить кругленькую сумму за страховку риска, вероятность которого исчезающе мала, для заемщика выглядит сомнительной. Зато налицо убытки в виде дополнительных расходов к такой и без того дорогостоящей услуге, как ипотека. Другой вопрос, что распространение нового вида ипотечного страхования будет выгодно банкам, поскольку заемщик‑то может забыть о неоплаченном долге, а вот для банка это прямой убыток.

В пояснительной записке к законопроекту утверждается, что ипотечное страхование позволит банкам снизить размер первоначального взноса и ставки по кредиту и тем самым повысит доступность ипотечных кредитов. Однако сейчас и без того многие банки предлагают кредиты с минимальным первоначальным взносом по ипотеке 10–15 % — куда уж меньше? Опускать первоначальный взнос ниже, как показывает практика США, означает плодить неплатежеспособных заемщиков.
Даже если их долги покроет страховка, нужен ли банкам рост дефолтов по кредиту со всеми сопутствующими им хлопотами и неприятностями?

Кому это выгодно

Насколько для заемщика велик риск, что денег, вырученных от продажи заложенного жилья, не хватит для погашения долга по кредиту? Даже в кризис доля ипотечных кредитов, просроченных больше, чем на три месяца, не  поднималась выше 7,6 % от общей массы выданных кредитов. Причем надо учесть, что это далеко не полностью безнадежные долги. Тем более отнюдь не у каждого неплатежеспособного заемщика долг превышает стоимость жилья, которое кредитор забирает в счет погашения кредита. А в данный момент объем ипотечных кредитов, просроченных больше, чем натри месяца, составляет всего лишь 1,48 % в общей массе выданных ипотечных кредитов.

Мнения представителей крупных ипотечных банков относительно пользы ипотечного страхования разделились. «Ситуация, когда после взыскания залога у заемщика остается необеспеченная задолженность, — не редкость, — отмечает Денис Ковалев, член правления банка DeltaCredit. — Чем выше риск-аппетит банка, чем большее соотношение кредита к стоимости залога, тем больше вероятность ее возникновения. Данный вопрос особенно актуален в кризисный период, когда стоимость залога может существенно снизиться».

«Если банк реализует сбалансированную кредитную политику с разумным соотношением кредит / залог, то такие риски незначительны», — полагает Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка.

В то же время огромные долги по ипотеке просто так не возникают. По большей части в этом немалая доля вины самого кредитора: либо он выдал кредит с очень маленьким первоначальным взносом, либо платежеспособность заемщика проверяли небрежно, либо не слишком активно решали вопрос с просрочкой по кредиту, пока не накопились огромные штрафы и пени.

Общеизвестно: чем выше риск — тем больше прибыль. Или убытки. Однако почему‑то прибыль банки хотят получать сами, а вот убытки предлагается оплатить ипотечным заемщикам. Причем в основном тем, кто добросовестно расплачивается, не доставляя банку хлопот. Идея остроумная, но не слишком свежая, из серии «хотели как лучше, а получилось как всегда».

Что характерно: снижение ставок по ипотеке то ли будет, то ли нет — инициаторы же законопроекта ничего не обещают, а только предполагают. А если будет, то неизвестно, когда и на сколько. Зато платить придется здесь и сейчас. То есть брать ипотеку под 12,5–13 % годовых, да еще платить за новую страховку.

«Маловероятно снижение процентных ставок по ипотеке за счет указанных выше законодательных инициатив, — считает Сергей Ситин. — Ипотека — самый низкорисковый продукт среди розничных продуктов банков, и значительно снизить риски невозможно. Если процентную ставку по ипотечному кредиту принять за 100 %, то только 2 % из 100 будет составлять стоимость риска, а стоимость фондирования будет составлять около 80 %. Таким образом, основной источник снижения процентных ставок по ипотеке — это снижение стоимости фондирования: развитие рынка секьюритизации, привлечение денег пенсионного фонда».

Аналогичного мнения придерживается Елена Ковырзина, директор департамента кредитования розничного бизнеса и МСБ Абсолют Банка: «Существенную часть стоимости кредита составляет не премия за кредитный риск, а стоимость фондирования ипотечного портфеля. Существенно снизить процентную ставку по ипотечным кредитам может привлечение длинных и дешевых денежных средств для фондирования ипотечного кредитования. Кроме того, снизить кредитный риск и, как следствие, ставку по ипотеке могут инструменты, позволяющие банкам объективно оценивать платежеспособность клиента».

Впрочем, для банков выгода ипотечного страхования тоже не очевидна: законопроектом установлено, что «по договору ипотечного страхования… не подлежат возмещению причитающиеся выгодоприобретателю неустойки (штрафы, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами». То есть за счет страховки можно будет вернуть только выданные в виде кредита деньги, а весь предполагаемый доход все равно придется списать в убыток. «Конечно, отсутствие возможности возмещения банку причитающейся неустойки не делает данный вид страхования более интересным для банка, однако это должно напрямую найти отражение в ее стоимости», — делится Денис Ковалев.

«Введение страхования ответственности заемщика при ипотечном кредитовании имеет как плюсы, так и минусы в своей возможной реализации, — комментирует Игорь Жигунов, первый зам. председателя правления Банка жилищного финансирования. — С точки зрения минусов  это дополнительная нагрузка на клиента по страховым тарифам и некий ''потенциальный сигнал'' к мотивации ''если что — заплатит страховая''. Кроме того, важно, чтобы введение инструмента ''страхование ответственности'' не приводило к замене им понятия ''качества клиента'' и снижению показателя ''кредит / залог'', который является важным фактором кредитного риска».

Складывается ощущение, что единственная заинтересованная сторона в этом деле — страховые компании. Однако — парадокс (!) — и страховые компании не в восторге от идеи ипотечного страхования. Газета «Ведомости» сообщила, что президент Всероссийского союза страховщиков (ВСС) Игорь Юргенс выступил против усиления страховой нагрузки на ипотечного заемщика. По его мнению, новый вид страхования «временно решит отдельные проблемы неисполнения кредитных обязательств», но чреват безответственностью взявших кредиты и массовым неисполнением обязательств по ипотеке. Президент ВСС обращает внимание, что страхование риска по невозврату ипотечных кредитов в России уже существует, однако практически не используется из‑за высоких рисков и невозможности перестраховать его за рубежом.

По мнению Наума Либкинда, начальника службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство» (МИА), если цены на квартиры упадут процентов на 20, а то и 30, то в этом случае многие могут столкнуться с нехваткой средств для покрытия убытков. Остается главный вопрос: кто возьмет на себя такой риск и по какой цене? При этом хватит ли у страховщика резервов для покрытия убытков? Если причиной убытков окажется движение цен на рынке недвижимости, то к страховщикам обратятся все кредиторы разом.

Дьявол кроется в деталях

Непонятно, к чему, собственно, законодательно утверждать право заемщика на ипотечное страхование? До сих пор в законе фиксировалась только обязанность заемщиков страховать имущество, заложенное по кредиту. Прочие сопутствующие виды добровольного страхования прекрасно используются без какого‑либо законодательного обоснования — страхование жизни и здоровья, страхование юридической чистоты сделки (титула), недавно еще добавилось страхование от потери работы.

Учитывая этот момент, законодательное утверждение ипотечного страхования смахивает на зондирование почвы с целью в будущем перевести его в разряд обязательных. И без сомнения, этой цели однозначно служит одно из положений законопроекта, о котором его инициаторы скромно умалчивают. Чтобы разъяснить, в чем подвох, надо вернуться немного назад.

Не так давно, в декабре 2011 года, в законе об ипотеке появилась немного кривобокая, по российскому обыкновению, но в целом очень полезная норма. Вкратце ее можно сформулировать так: изъятие залога списывает все долги. Менее доступное, но более грамотное объяснение выглядит следующим образом: если заемщик оказался неплатежеспособным и жилье, которое служило залогом по ипотеке, перешло в собственность банка, задолженность по кредиту считается погашенной. Правда, как уже говорилось, норма эта имела свою странность — почему‑то списываются долги заемщика только в том случае, если в ходе обращения взыскания на имущество (да простит мне читатель эти зверские формулировки) заложенную недвижимость не смогут продать с торгов. Как известно, в ходе процедуры взыскания долга по ипотечному кредиту через суд сначала проводятся торги — если на первых торгах залог не продадут, цена снижается, проводятся вторые торги, и только если и в этом случае никто жилье заемщика не купит, оно передается в собственность кредитора.

Таким образом, если заложенную по ипотеке недвижимость продадут с торгов, но вырученных денег будет недостаточно для погашения задолженности по кредиту, заемщик останется должником банка. Почему законодатели не пожелали освободить от непосильных долгов заемщиков, лишившихся жилья, по полной программе, остается загадкой. Особенно неприятно это выглядит в свете того, что долги по ипотеке после изъятия залога банки рассматривают как безнадежные и, как правило, за бесценок продают коллекторам. А коллекторский бизнес в России нередко далек от цивилизованных рамок.

Утешает тот факт, что ипотечные залоги продают на торгах крайне редко, в большинстве случаев недвижимость все‑таки переходит в собственность банка, в результате чего, как уже говорилось, заемщику подчистую списывается остаток долга, если таковой имеется. Не имеет значения, достаточно или недостаточно стоимости залога для погашения долга. Отдал жилье — свободен. Не берусь судить, как это расценивается с точки зрения общепринятой мировой практики, но с точки зрения российских заемщиков это было очень правильно и справедливо.

Однако подготовленные изменения в закон об ипотеке тихой сапой возвращают заемщиков к прежнему порядку. Отдал кредитору заложенное жилье, но остался должен? Плати. Потому что «обязательства такого заемщика перед кредитором-залогодержателем прекращаются в случае, если… стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения им страховой выплаты по договору ипотечного страхования (заемщика или кредитора)». Получается, если нет страховки, то к заемщику положение о списании долга не относится. Тем самым уничтожается позитивный эффект тех изменений в законодательстве, которые в конце 2011 года были сделаны в пользу ипотечных заемщиков.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество