Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.


Ипотечный переезд

25.12.2012  // Татьяна Баирампас, специально для Ipocredit.Ru
Ipocredit.25.12.12_270x240.jpg
Как решить квартирный вопрос с помощью программы «Переезд». 

Покупка жилья на собственные накопления доступна немногим. Большинству для осуществления квартирной мечты приходится выстраивать сложные цепочки сделок, одновременно пытаясь продать имеющуюся недвижимость, оформить ипотечный кредит и приобрести новую жилплощадь. По статистике от 60 до 80% всех операций с недвижимостью осуществляются именно по такой схеме.

Принципиально иное решение альтернативных сделок с участием кредитных средств предлагает ипотечная программа «Переезд», которая была запущена в 2011 году. Эту программу реализует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) совместно с Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

На смену альтернативе

Разработчики программы сфокусировали внимание на следующей ситуации: клиент собирается приобрести новое жилье в кредит, но для оплаты первоначального взноса ему нужно продать старую квартиру.

«Переезд» позволяет решить эту проблему следующим образом: стоимость имеющегося жилья засчитывается в качестве первоначального взноса. При этом заемщик получает кредит, состоящий из двух частей: основной и дополнительной.

Основной частью является обычный ипотечный кредит на приобретаемое жилье по одной из действующих программ Агентства («Новостройка», «Стандарт», «Малоэтажное жилье» и др.).

Дополнительная часть – это «короткий» кредит, который выдает АРИЖК на 1–2 года под залог имеющейся недвижимости. Его можно использовать для оплаты первоначального взноса, а также дополнительных расходов, например, потратить на ремонт в новой квартире. По «вспомогательному» кредиту не нужно вносить ежемесячные платежи – он гасится единовременно в конце срока или раньше – как только заемщику удастся продать старую квартиру.

Программа «Переезд» – своего рода пионер на рынке ипотеки. «Проблема с альтернативными сделками была, и банки по-своему ее решали. Но такого комплексного подхода, когда один кредитор одновременно выдавал бы два ипотечных кредита с разными залогами, на рынке, пожалуй, еще не было», – заявляет исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик.

Однако сама идея получения дополнительного кредита на первый взнос по ипотеке не нова. До недавнего времени популярным решением проблемы альтернативных сделок было получение потребительского кредита на короткий срок, за счет которого покрывался первоначальный взнос. Заемщик гасил такой кредит сразу после продажи старого жилья.

По мнению Марины Малайчик, у данного варианта много недостатков: «Ставка потребительского кредитования сегодня существенно выше, чем ипотечного. А сам факт получения такого кредита заемщик вынужден скрывать от ипотечного кредитора, так как на человека ложится дополнительная финансовая нагрузка, что может повлиять на расчет максимальной суммы кредита. При этом одновременно обслуживать два кредита – ипотечный и потребительский – действительно тяжело».

Марина Малайчик обращает внимание клиентов на еще одно преимущество программы: «Под залог квартиры вы получаете весьма крупную сумму. Направив ее на первоначальный взнос по ипотечному кредиту, вы легко можете покрыть до 50% стоимости нового жилья. А это означает, что у вас будет более низкая ставка по кредиту. Ведь практически для всех ипотечных программ актуально правило: чем больше первоначальный взнос – тем ниже ставка».

К «Переезду» готов

В каких случаях стоит воспользоваться программой АИЖК? Этот вариант является оптимальным, если:

* Вы не располагаете средствами, достаточными для первого взноса по ипотеке, но намерены улучшить жилищные условия, обменяв имеющуюся недвижимость на квартиру большей площади, лучшего качества.

* Вы уже приобрели недвижимость в ипотеку и выплачиваете кредит, но недовольны купленной квартирой, и ваши нынешние доходы позволили бы взять ссуду на более комфортное жилье (в данном случае можно воспользоваться подпродуктом «Переезд-комфорт»).

* Вы не рассчитали свои силы при оформлении ипотеки, и ежемесячные платежи стали слишком обременительны; вы согласны переехать в более экономичное жилье, перекредитовавшись на новых условиях (в этом случае предпочтителен подпродукт «Переезд-эконом»).

* Вам предложили перспективную работу в другом регионе, но на старом месте вас «держит» ипотечный кредит. Вы бы предпочли погасить его и обменять имеющуюся квартиру на жилье в новом городе, но ни для досрочной выплаты ипотеки, ни для аренды недвижимости по новому месту работы свободных средств нет (для таких вариантов подходит подпродукт «Переезд-межрегиональный»).

Два кредита

«Короткий» и «длинный» кредиты в рамках предложения «Переезд» выдаются на разных условиях.

Параметры «длинного» кредита определяются стоимостью приобретаемого жилья, уровнем доходов, наличием прав на социальные льготы.

Вспомогательный, или «короткий» кредит на сегодняшний день выдается партнерами АРИЖК. Впрочем, как уточняет Марина Малайчик, в 2013 году процедура выдачи продукта «Переезд» упростится: оба кредита («короткий» и основной) будут выдавать партнеры АИЖК, что сократит время на одобрение заявки и получение займа.

Сумма «короткого» кредита определяется рыночной стоимостью закладываемой квартиры: заемщик может получить от 20 до 80% от ее рыночной цены. «Размер «короткого» кредита не зависит от уровня доходов заемщика, так как, по сути, вы монетизируете собственное жилье», – добавляет Малайчик.

Если квартира, под которую выдается вспомогательный заем, уже находится в ипотеке, размер краткосрочного кредита «Переезд» должен быть достаточен для досрочного погашения ранее выданного жилищного кредита и для уплаты первого взноса по новой ипотечной программе.

Кредит выдается на срок до 24 месяцев, а по подпродуктам «Переезд-эконом» и «Переезд-комфорт» при покупке жилья на вторичном рынке – до 12 месяцев. Ставка по этому кредиту составляет от 12,5 до 16% годовых.

Ее значение определяется следующим образом: изначально кредит выдается под 12,5%, если в залоговом жилье никто не прописан и не зарегистрирован; или под 14%, если хозяева еще не выписались из квартиры. Через 6 месяцев ставка повышается на 1 пункт, а затем каждые 3 месяца – еще на 0,5 пункта – до тех пор, пока заемщик не представит выписку из домовой книги о том, что квартира свободна от зарегистрированных лиц. Как только банк получит такой документ, ставка сразу снизится на 1,5%. «Сегодня, согласно требованиям АРИЖК, каждые три месяца кредитор проверяет юридическое состояние объекта, который является залогом по «короткому кредиту», – предупреждает Марина Малайчик. С помощью данной политики ставок Агентство стимулирует заемщика к приобретению нового жилья до момента продажи имеющегося.

По «короткому» кредиту отсутствует мораторий на досрочное погашение. Чем раньше заемщик сможет продать старую квартиру, тем скорее он погасит вспомогательный кредит и тем существеннее сэкономит на процентах.

Стоит учесть, что не всякое жилье может быть принято АРИЖК в качестве залога. Обеспечением по займу может выступать только квартира в многоквартирном доме в черте города с населением более 200 тыс. человек или в населенном пункте в пределах городской агломерации с численностью населения свыше 40 тыс. человек.

На залоговое жилье должно быть обязательно оформлено имущественное страхование. Остальные виды страховки оплачиваются по желанию заемщика и не влияют на ставку по кредиту. Заемщиками должны стать все собственники имеющейся квартиры (кроме несовершеннолетних детей и недееспособных лиц). Приобретаемое жилье также должно быть оформлено в их общую собственность.

Расчет затрат

Посчитаем, во что обойдется заемщику переезд по программе АИЖК и, самое главное, оправдают ли себя расходы по «короткому» кредиту?*

Стандартные расходы, такие как оплата услуг риэлторов и государственных пошлин, останутся неизменными, будь то альтернативная продажа или сделка в рамках предложения Агентства. Сэкономить, пожалуй, можно только на оценке имеющегося жилья – ее АРИЖК готово провести за свой счет. Зато дополнительно придется уплатить единоразовую комиссию за организацию выдачи вспомогательного займа – не более 2% от суммы кредита.

Рассмотрим следующую ситуацию: семья планирует поменять малогабаритную квартиру в Москве стоимостью в 5,5 млн. рублей на просторное жилье в ближайшем Подмосковье стоимостью 8 млн. рублей. Собственных накоплений, достаточных для первоначального взноса по ипотеке, у людей нет.

По программе «Переезд» им предоставляется «короткий» кредит, допустим, в размере 4 млн. рублей (это составляет 73% от стоимости их жилья, то есть не превышает верхнюю планку 80%). Одновременно семья получает основной кредит по программе АИЖК «Стандарт» на сумму 4 млн. рублей. Средства вспомогательного кредита, идущие на оплату первоначального взноса по ипотеке, составляют 50% от общей суммы, что позволяет получить кредит на весьма привлекательных условиях.

Затем примерно в течение трех месяцев семья приобретает новую квартиру, оформляет документы на жилье и прописку. За этот период проценты по «короткому» кредиту начисляются по ставке 14%. В начале четвертого месяца кредитору предоставляется справка о том, что в старой квартире больше никто не прописан, и ставка снижается до 12,5%. В течение следующих двух месяцев семья делает ремонт в новом жилье и фактически живет в прежней квартире. На шестой месяц они окончательно переезжают в новый дом. Все это время заемщики параллельно занимаются продажей старого жилья, и на 8-й месяц им удается реализовать его по выгодной цене. Тут же они полностью гасят «вспомогательный» кредит.

Последние два месяца (7-й и 8-й) проценты по «короткому» займу начислялись по ставке 13,5% (после 6 месяцев пользования кредитом ставка увеличивается на 1 пункт). В итоге за 8 месяцев пользования кредитом «набежало» процентов на 355 тыс. рублей.

Теперь оценим, каковы были бы дополнительные расходы семьи при переезде с помощью альтернативной сделки. После одобрения кредита на новое жилье им нужно было бы в течение 6 месяцев продать старую квартиру и приобрести новую (обычно таков максимальный срок действия одобрения по ипотеке). Чтобы решить вопрос с продажей в течение первых 3–4 месяцев, собственники были бы вынуждены реализовать имеющуюся квартиру с дисконтом в 5–7% (при рыночной стоимости 5,5 млн. рублей дисконт составил бы 275–385 тыс. рублей). На следующем этапе (оформление нового жилья в собственность, ремонт, переезд) им пришлось бы подыскивать временный вариант для проживания примерно на три месяца – пока купленная квартира не будет готова к новоселью. Учитывая среднюю стоимость краткосрочной аренды двухкомнатной квартиры в Москве и комиссию риэлтора, за три месяца из семейного бюджета ушло бы около 120 тыс. рублей. В итоге «потери» при альтернативной сделке составили бы не менее 400 тыс. рублей.

Запланированное новоселье

Для того чтобы стать участником программы «Переезд», необходимо следовать простому алгоритму действий:

1) Позвонить на «горячую линию» АРИЖК (8-800-700-700-2) и узнать контактную информацию агентов, которые уполномочены работать по продукту «Переезд» в регионе вашего проживания.
2) Собрать пакет документов для получения «короткого» кредита:
- заявление на предоставление займа (по форме АРИЖК);
- документ, удостоверяющий личность;
- свидетельство о рождении (если собственником квартиры является ребенок в возрасте до 14 лет);
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- кадастровый/технический паспорт квартиры.
3) Получить согласие АРИЖК на предоставление займа «Переезд».
4) Выбрать ипотечную программу для «длинного» кредита из действующих предложений АИЖК. Подготовить пакет документов для получения кредита.
5) Получить согласие кредитора на предоставление «длинного» ипотечного кредита.
6) Подписать договор «короткого» займа «Переезд» и провести государственную регистрацию ипотеки имеющегося жилья в пользу АРИЖК.
7) Подобрать жилье для покупки.
8) Получить ипотечный кредит АИЖК на приобретение нового жилья, оплатив первоначальный взнос из средств «короткого» займа.
9) Приобрести новое жилье.
10) Продать старую квартиру и погасить «короткий» кредит.

Кто не рискует?

Обмен жилья по программе «Переезд» таит для заемщика и некоторые опасности. Например, вызывает беспокойство мысль о том, что жилье, заложенное по вспомогательному кредиту, может до момента продажи резко упасть в цене в силу каких-либо внешних или внутренних экономических причин. В этом случае у заемщика возникнут проблемы не только с выплатой краткосрочного займа, но и с выполнением обязательств по основному ипотечному кредиту. Впрочем, по прогнозам специалистов, в ближайшее время значительные колебания цен на недвижимость маловероятны, да и срок, за который заемщик должен реализовать старую квартиру, не так велик, чтобы ситуация на рынке успела кардинально измениться.

Однако существует и другой риск, гораздо более реальный: не исключена вероятность того, что жилье, находящееся в залоге, за отведенное время продать не удастся. Что делать в такой ситуации?

«Объективно говоря, сроки продажи жилья 1–2 года – более чем реальные, – уверена Марина Малайчик. – Но если заемщику не удается в них уложиться, то кредитор вместе с ним выработает дальнейшие шаги, чтобы разрешить сложившуюся ситуацию». По крайней мере, «на улице» заемщик не останется – кредитор контролирует, чтобы до момента продажи имеющейся недвижимости клиент приобрел новое жилье.

Если реализация старой квартиры затягивается по объективным причинам, стоит обратиться за помощью к АРИЖК и его партнеру, выдавшему кредит: заемщику могут помочь с продажей, а также немного увеличить срок выплаты займа. При этом нужно иметь в виду, что такие шаги возможны только в отношении добросовестных заемщиков, поэтому стоит изначально выстраивать доверительные отношения с кредитором, ответственно относясь к своим обязательствам.

*Приведенный ниже расчет характеризует конкретную ситуацию и является относительным.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2019 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество