Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотечный «караван» топчется на месте, имитируя движение

Ipocredit.14.03.12_270x240.jpg
«В России фактически отсутствует рынок ипотечных ценных бумаг как действующий механизм рефинансирования. И это – одно из главных препятствий для развития ипотеки».

Доля ипотеки в ВВП России составляет 2,5%, в то время как аналогичный показатель в странах с развитой экономикой может превышать 100%. О причинах того, что рынку ипотечного кредитования в нашей стране не удается достичь полноценности, о существующих препятствиях для развития рынка ипотечных ценных бумаг и о том, какую роль должны играть институты развития, рассказал в интервью НБЖ президент Европейского трастового банка, председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин.

России нужны совершенно иные объемы ипотечного кредитования и рефинансирования кредитов

- Андрей Викторович, почему ипотечное кредитование, несмотря на наблюдающиеся сейчас проблемы с ликвидностью в банковском секторе, остается динамично развивающимся продуктом?

- А кто вам сказал, что это динамично развивающийся продукт? Те, кто так говорит, ошибаются. Никакого успешного развития ипотечного кредитования в России нет, потому что успешное его развитие -это когда инвесторы выстраиваются в очереди, чтобы вкладывать свои средства в ипотечные активы, в ипотечные ценные бумаги. Успешное развитие - это когда ставки по кредитам для конечных потребителей снижаются, потому что масса денег приходит не только от российских инвесторов, но и из внешних источников. А то, что происходит у нас, напоминает мне ситуацию, когда исследователь рассматривает в лупу или в микроскоп движение каких-то микроорганизмов и радуется, что они выросли на 5% или на 10% по сравнению с их состоянием годичной давности. То есть динамика, конечно, положительная, но это не отменяет того факта, что говорим мы о микроорганизмах. Для нашей страны нужны совсем другие объемы ипотечного кредитования и совсем другие объемы рефинансирования ипотечных кредитов. А что мы видим в плане рефинансирования? За 2011 год банки осуществили всего семь выпусков ИЦБ, а за предыдущий - всего один.

- И что, с вашей точки зрения, мешает России иметь необходимые для нее объемы ипотечного кредитования? Несовершенство законодательной базы?

- Нет, законодательная база как раз неплохая, и, что важно, она постоянно совершенствуется. Но проблема в том, что законы как таковые инвесторов не привлекают: конечно, инвесторы смотрят на состояние законодательной базы, но их гораздо больше интересует доходность ипотечных ценных бумаг. И вот здесь мы как раз сталкиваемся с главным препятствием для притока инвестиций: доходность ИЦБ сравнима с доходностью государственных ценных бумаг, а риски в первом случае представляются инвесторам куда выше, чем во втором. Соответственно, ликвидность рынка ИЦБ ниже: в 2011 году месячные объемы торгов составляют всего лишь единицы, в редком случае -десятки, а не сотни миллионов рублей. Для сравнения, в США ежедневный оборот по ипотечным ценным бумагам составляет 600 млрд долларов.

Вывод напрашивается простой и очевидный: у нас фактически отсутствует рынок ИЦБ, а значит, отсутствует и полноценный рынок ипотечного кредитования, или, в лучшем случае, он находится в «зачаточном» состоянии. Возможно, в 2012 году объем выданных ипотечных кредитов вырастет на 10-15%, а небольшое увеличение объемов рефинансирования в следующем году будет обеспечено спросом все тех же маркет-мейкеров: Внешэкономбанка и нескольких банков с иностранным участием. Никаких других инвесторов на российском рынке ИЦБ просто «не водится».

- Все же многие банки достаточно активно выдают сейчас ипотечные кредиты. Если они не «переупаковывают» их в ценные бумаги, что же они делают с ними, как рефинансируют их?

- Никак. Держат на своих балансах в надежде на то, что когда-нибудь сложится благоприятная ситуация для продажи их инвесторам. Или совсем не нуждаются в этом, как, например, Сбербанк.

- Вы сравнили оборот на рынке ИЦБ в США и аналогичный показатель на нашем рынке ИЦБ. Но ведь в США и объемы выдачи ипотечных кредитов, наверное, в сотни раз превосходят объемы выдачи ипотечных кредитов в России?

- Да, а знаете, почему? В США есть многочисленные институты развития, деятельность которых в течение многих десятилетий была нацелена на развитие и поддержку рынка ипотечного кредитования.

- А у нас есть АИЖК.

- Есть, но только оно бьется как рыбка об лед: доля АИЖК на рынке рефинансирования ипотечных кредитов по итогам первого полугодия 2011 года составляет 8,4%.

- Насколько мне известно, большая доля по выдаче ипотечных кредитов на рынке принадлежит госбанкам. В связи с этим хотелось бы получить ответ на вопрос: сохраняется ли тенденция к увеличению их доли на рынке ипотечного кредитования? Если да, то как это влияет на развитие рынка в целом?

- Тенденция сохраняется, и на сегодняшний день можно говорить, что на рынке ипотечного кредитования присутствуют три основных маркетмейкера: Сбербанк, группа ВТБ и  АИЖК. Доля Сбербанка в общем объеме выдачи ипотеки составляет на сегодняшний день порядка 48%, доля ВТБ - 10-12%, доля АИЖК - 8-10%. Сложите эти цифры, и вы получите, что три вышеназванные организации «выбирают» порядка 70% рынка, а если добавить другие банки с госучастием, то и все 80%. На долю частных банков приходится всего 20%.

Если говорить о том, хорошо это или плохо, что госбанки доминируют на рынке ипотечного кредитования, то моя позиция такова: в доминировании на рынке трех игроков ничего хорошего быть не может по определению. Условий для снижения процентных ставок, повышения доступности ипотеки для конечных потребителей не создается, потому что нет «поля» для конкуренции. При этом необходимо учитывать, что госбанки могут рассчитывать на господдержку - кризис 2008-2009 годов это наглядно продемонстрировал. Именно они получили самые мощные «вливания» со стороны государства, именно они могут и сейчас рассчитывать на предоставление им «длинных денег». У частных же банков источников «длинного фондирования» - на 30–35 лет, то есть на срок «жизни» ипотечного кредита - нет. О какой конкуренции можно говорить в таких условиях? И если мы ничего не сделаем - если не будут, например, созданы новые институты развития или разработаны новые механизмы привлечения инвесторов, - то доминирование госбанков сохранится.

Институты развития не должны сочетать в своей деятельности и коммерческие, и государственные интересы

- Вы говорите о необходимости развития в России рынка ипотечных ценных бумаг. Понятно, что для этого нужно привлекать инвесторов в ИЦБ, но ведь необходимо и другое - чтобы банки более активно выпускали ипотечные ценные бумаги. Вы сказали, что в прошлом году было размещено всего семь выпусков ИЦБ. Почему так мало? Разве банкам не выгодно освобождать свои балансы от ипотечных кредитов?

- Ответ простой - выпуск ИЦБ невыгоден для банков. Мы специально произвели расчеты себестоимости выпуска ипотечных ценных бумаг для среднего российского банка. Вознаграждение за оказание услуг по сопровождению портфеля - 0,7%, вознаграждение резервного ипотечного администратора - 0,2%, комиссия спецдепозитария за хранение и учет закладных - 0,18%, вознаграждение спецдепозитария за осуществление контрольных функций и ведение реестра - 0,125%, вознаграждение рейтингового агентства, аудитора, ММВБ, расчетного и платежного агентов, управляющей и бухгалтерской организаций, плата за услуги по хранению и учету прав на ценные бумаги… Список комиссий, которые банк должен заплатить различным организациям, участвующим в создании и размещении ИЦБ, этим не исчерпывается. Независимые расчеты нескольких участников рынка показывают, что нагрузка на финансовый результат выпуска всех единовременных и ежегодных расходов составляет не менее 3,5%, а ближе к погашению выпуска может достигать 5,5-6%. Еще одна деталь. Ипотечные ценные бумаги в котировальных листах на сайте ММВБ выглядят как корпоративные ценные бумаги некоторой никому не известной организации «Ипотечный агент икс». Инвесторы в результате не отличают ИЦБ от обыкновенных корпоративных облигаций. Но с «голубыми фишками» они хорошо знакомы, а вот с «ипотечным агентом икс» - нет. Сами понимаете, что выбор они сделают в пользу «фишек». И здесь как раз задача регуляторов и институтов развития - повысить финансовую грамотность инвесторов, разъяснить им, что это надежные рейтингованные ценные бумаги, обеспеченные реальной ипотекой, а в ряде случаев - еще и защитой в виде поручительства АИЖК.

- А какова средняя доходность ИЦБ?

- Если мы хотим, чтобы бумага старшего транша была 8% - то есть на уровне «пятилетних» ОФЗ, - то нам нужно, чтобы ставка по ипотечному кредиту была на уровне минимум 11,5%. В случае выполнения этого условия банк при очень качественном ипотечном портфеле, то есть при отсутствии дефолтов, «сработает» в ноль. Зачем ему проходить через весь сложный и громоздкий процесс выпуска ИЦБ? Получается, что рынок как таковой не работает. Ипотечные ценные бумаги банки размещают только тогда, когда им по каким-то причинам необходима краткосрочная ликвидность, например, в период кризиса ликвидности: продал ИЦБ, вложил средства в более доходные инструменты и таким образом заработал.

Итак, как видите, в текущих ценовых условиях банки не заинтересованы в выпуске ИЦБ. О другой стороне медали я тоже уже упоминал: инвесторы не заинтересованы в приобретении ипотечных ценных бумаг, потому что такие бумаги размещаются с доходностью на уровне 8-8,25%. Инвестор при таком раскладе лучше возьмет те же «пятилетние» ОФЗ, к примеру ОФЗ 26203, с доходностью в 8,18%. Чтобы они предпочли ИЦБ, им нужно дать «премию».

- Что значит - дать им «премию», и что должны делать для возникновения такой «премии» институты развития?

- Институтам развития у нас очень тяжело. Недавно в Москву приезжал глава Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) Теодор Тозер. Он сказал очень хорошую фразу: в одном агентстве нельзя сочетать сразу и коммерческие, и государственные интересы. А у нас АИЖК -акционерное общество, ориентированное на получение прибыли. Поскольку планируется приватизация части бизнеса Агентства, оно должно показывать хороший финансовый результат.

Так государству проще и выгоднее передать его в частные руки. Фактически АИЖК у нас – аналог американской Fannie Mae – рыночной организации, подотчетной Конгрессу, одной из так называемых government-sponsored enterprises (GSE). При этом государство говорит, что поддержит ассоциацию в случае кризиса, но не дает гарантий по ценным бумагам, которые она выпускает. Та же самая ситуация и у нас с ипотечными ценными бумагами АИЖК.

- А Ginnie Mae как-то отличается в данном вопросе?

- Да. Ginnie Mae как раз предоставляет государственные гарантии по выпускам ипотечных ценных бумаг. И нам следовало бы подумать о том, чтобы создать аналог Ginnie Mae в России – полностью государственную структуру, по обязательствам которой государство несло бы полную ответственность. Это позволило бы снизить стоимость ипотечных ценных бумаг. В США, например, эти бумаги котируются на уровне казначейских обязательств и ценных бумаг эмитентов, имеющих рейтинг на уровне суверенного.

- Но ведь АИЖК – стопроцентно государственная организация. Что мешает Агентству играть ту же роль, что и Ginnie Mae в США?

- То, что в случае с Ginnie Mae государство полностью отвечает по ее обязательствам. А в случае с АИЖК Агентство отвечает по своим обязательствам в размере своего уставного капитала: в эмиссионных документах при выпуске ИЦБ «прописывается», что они размещаются под поручительство АИЖК. Что такое государственная гарантия, у нас понимают все, что такое поручительство АИЖК – единицы.

Нигде не прописано, что государство обязано прийти на помощь Агентству «в минуту жизни трудную». Поэтому нам нужна вторая структура, возможно, параллельная, возможно, дочерняя по отношению к АИЖК, которая была бы аналогом Ginnie Mae. Она могла бы гарантировать от имени правительства ипотечные ценные бумаги, соответствующие критериям,  предложенным Агентством. И создавать ее необходимо, потому что в планах правительства – приватизация АИЖК.

Если апеллировать к опыту стран с развитыми рынками ИЦБ, то хотелось бы отметить еще одно: в США 0,06% от дохода по ипотечному покрытию по каждому гарантированному выпуску ИЦБ идет в специальный гарантийный фонд. Сейчас в этом фонде на счетах Федерального казначейства США аккумулировано 15,7 млрд долларов. Из этого фонда покрываются убытки инвесторов в случае возникновения рисков для них. Очень похоже на систему страхования вкладов.

- Младший транш – это самый плохой?

- Самый рискованный. Когда возникают проблемы с обслуживанием, то страдают обычно держатели младших траншей. Если количество дефолтов по кредитам, «упакованным» в ИЦБ, растет, то такие держатели рискуют вообще ничего не получить.

- И по младшему траншу устанавливается самая высокая доходность?

- Это зависит от модели, которой придерживаются оригинаторы. Однозначно сказать, что доходность по младшим траншам всегда выше, нельзя. Но обычно это именно так и бывает. Например, по нашей модели, если доходность старшего транша составляет порядка 8% годовых, доходность младшего транша должна быть на уровне 18–20% годовых. Иначе банку не будет интересно выпускать эти бумаги с точки зрения рентабельности. При доходности старшего транша на уровне 8% и младшего на уровне 18% банк сможет закрыть сделку с нулевой маржой. В противном случае он сработает себе в убыток.

- Есть ли какой-то механизм, позволяющий сделать так, чтобы банк получал хотя бы небольшую маржу при размещении ИЦБ?

- Да. Надо повышать ставки по ипотечным кредитам для конечных пользователей – максимум в течение cледующих двух-трех лет. За этот период необходимо сформировать реально работающий рынок ипотечных ценных бумаг. Когда он будет сформирован, и на него придут деньги не только наших, но и зарубежных инвесторов, ставки по кредитам начнут снижаться.

- Но если ставки по кредитам повысить в течение двух-трех лет, то сам продукт может оказаться  невостребованным в этот период конечным потребителем.

- Возможно, объем предоставляемых кредитов несколько снизится. Но ничего трагичного в этом не будет: по моему твердому убеждению, гнаться надо не за количеством выданных кредитов, а за количеством выпущенных в обращение ценных бумаг, пользующихся спросом со стороны инвесторов. В Стратегии развития рынка ипотечного кредитования, принятой в 2010 году, прописано, что уже в 2012 году 45% ипотечных кредитов должно рефинансироваться через ИЦБ.

По нашей оценке, в 2012 году доля таких кредитов составит 12–14%.

- Потому что госбанки не рефинансируют через этот механизм ипотеку, а ведь именно они «генерят» основной объем таких кредитов?

- Да. В 2010 году доля кредитов, рефинансированных через ИЦБ, составляла 3%, в 2011 году она составила 8%.

- Ну так это совсем неплохие темпы роста – увеличение в 2,5 раза.

- Вспомните, о чем мы говорили в начале интервью: вы как раз рассуждаете, как исследователь, который рассматривает комара в лупу и радуется, что он за год вырос до размера мухи или осы. Что ж, и дальше будем двигаться такими темпами? Тогда не стоит рассчитывать, что доля ипотеки по отношению к ВВП в среднесрочной перспективе возрастет с нынешних 2,5% до каких-либо существенных значений. Даже до значений столь любимого всеми нами 1913 года, когда ипотека составляла 25% по отношению к ВВП дореволюционной России. Для сравнения, в США в докризисном 2006 году доля ипотеки в ВВП составляла примерно 65%, в Великобритании превышала 70%, в среднем по Европе – 45%, в Дании доходила до 100%, а в Нидерландах на 11% превышала ВВП. Почему? Потому что во всех этих странах есть действующий механизм рефинансирования выданных кредитов через ИЦБ. А у нас – сами видите.

- Невозможно не задать больной вопрос: и чем совсем недавно обернулся для США развитый рынок  ипотечных ценных бумаг?

- У США особая модель экономического развития, для которой характерно периодическое надувание «пузырей». Но вы сами можете убедиться в том, что со времен Великой депрессии серьезно она от этого не пострадала. К тому же не стоит России, у которой практически отсутствует рынок ИЦБ, бояться опыта США, где оборот на рынке ИЦБ исчисляется сотнями миллиардов долларов.

Приятные поправки в закон «О залоге» приведут к росту стоимости ипотечных кредитов

- Мы обсудили, что должны сделать институты развития для подъема ипотеки и создания действующего механизма рефинансирования ипотеки. А что необходимо сделать для этого с точки зрения законодательства? Например, недавно Госдума приняла в третьем чтении законопроект «О залоге»: в соответствии с этими поправками заемщики, допустившие дефолт по ипотечным кредитам, «сдают» банкам квартиры, выступающие в роли залога, и уходят, «не огорченные» банками. Вряд ли эта законодательная новация поможет развитию ипотечного кредитования.

- Это приведет к росту процентных ставок, иначе и быть не может: риски для банков повысятся, и они будут защищать себя путем увеличения стоимости кредитов для заемщиков. К сожалению, поправки были приняты так быстро, что банковское сообщество не успело вовремя отреагировать и убедить депутатов в нежелательности некоторых новаций в этом законе. Наверное, при обсуждении этой темы уместно обратиться к западному опыту: например, в Испании, как пока и у нас, заемщик отвечает по ипотечному кредиту всем своим имуществом. Это, с одной стороны, позволяет банкам устанавливать невысокие ставки по кредитам, а с другой, дисциплинирует заемщиков.

В то же время не могу не отметить, что в законе «О залоге» есть и положительные моменты: теперь возможен будет внесудебный порядок взыскания залогов по кредитам, выданным юридическим лицам.

- А по кредитам, выданным физическим лицам?

- Нет. И это, кстати, тоже препятствие для понижения стоимости кредитов. Потому что банки сейчас взимают залоги по ипотечным кредитам в течение полутора лет, а иногда даже дольше. Для сравнения, в США тот же самый процесс занимает три-четыре месяца. А мы бесконечно судимся с заемщиком, иногда этот процесс занимает до двух-трех лет. И ведь в течение этого времени проценты, штрафы и пени продолжают начисляться, соответственно, заемщик действительно оказывается в долговой «яме». Конечно, многие клиенты в силу своей недостаточной финансовой грамотности этого не понимают, но это никак не облегчает их положения.

Хотелось бы еще сказать несколько слов о комиссиях, которые взимают банки при выдаче ипотечного кредита. Как известно, у нас Роспотребнадзор объявил эти комиссии незаконными, и, к сожалению, его в этом поддержал Высший арбитражный суд. При этом не было учтено, что у нас в большинстве своем частные банки, выдающие ипотеку, не держат кредиты на балансе - они продают их при первой возможности, иногда даже до наступления срока первого платежа. Для таких банков единственный источник заработка по ипотечным кредитам - как раз те самые комиссии, с которыми борется Роспотребнадзор.

Сейчас Ассоциация российских банков пытается убедить и его, и ВАС в том, что их позиция неверна. Но пока это не удается, и в результате по всей стране идут суды с заемщиками, которые требуют от банков вернуть комиссии. Что также не способствует ни активизации процессов ипотечного кредитования, ни повышению привлекательности рынка ИЦБ в глазах инвесторов. Растут издержки и, как следствие, процентная ставка.

- А в США такие комиссии «в законе»?

- Да, там они составляют порядка 1-1,5% от суммы кредита. Это очень логичная позиция, потому что -повторюсь - взимание этих комиссий является единственным способом для банка получить прибыль в случае 100-процентной продажи ипотечных кредитов со своего баланса.

- То есть даже в США в условиях развитого рынка ИЦБ продажа кредитов не приносит оригинатору прибыли?

- Впрямую - нет, не приносит. Продажа кредитов - не способ получения прибыли, а способ рефинансирования. Прибыль приносят ориги-нация и сопровождение кредитов.

Резюмируя все сказанное, хочу озвучить свою позицию: рынок ипотечного кредитования, безусловно, надо «оживлять». Это можно сделать с помощью бюджетных «вливаний» путем субсидирования процентных ставок, а можно - с помощью рыночных механизмов: подняв на какое-то время процентные ставки по кредитам и сделав, таким образом, ипотечные ценные бумаги привлекательными как для российских, так и для иностранных инвесторов. В этом направлении надо двигаться, и как можно быстрее. К сожалению, мы наблюдаем совсем иную тенденцию, полностью соответствующую поговорке: собака лает, а караван идет. Что бы ни говорило и ни делало банковское сообщество, наш «караван» лишь топчется на месте, имитируя движение и сравнивая вчерашний ноль с сегодняшними сотыми долями процента.

К списку интервью    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество