Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Ипотечное страхование: «соломка» для заемщика

19.03.2013  // Татьяна Баирампас, специально для Ipocredit.Ru
Ipocredit.19.03.13_270x240.jpg
Какие риски следует страховать при заключении ипотечного договора, и во сколько это обойдется заемщику? 

При покупке жилья в ипотеку заемщик неизбежно сталкивается с такой статьей расходов, как страхование различных рисков. Банки, выдавая крупные суммы на долгий срок, заинтересованы как можно в более полном страховом пакете.

Традиционно при оформлении ипотечного кредита страхуют следующие риски:

* причинение ущерба недвижимому имуществу, находящемуся в залоге;

* смерть или потеря трудоспособности заемщика в результате заболевания или несчастного случая;

* утрата права собственности заемщика на залоговое жилье (титульное страхование).

По закону «Об ипотеке» обязательным является только страхование закладываемого имущества, однако большинство банков рекомендует клиентам оформлять все три страховки. С одной стороны, это наиболее правильный подход, защищающий интересы как кредитора, так и заемщика. С другой – расходы по ипотечному кредиту для большинства покупателей жилья оказываются на грани возможностей семейного бюджета, а ежегодные страховые взносы только увеличивают финансовую нагрузку. Неудивительно, что многие заемщики предпочитают оплачивать только обязательную страховку имущества и экономить на остальных видах страхования.

Выгодна ли такая экономия в конечном итоге? Ответ на этот вопрос зависит от конкретной ситуации, применяемых страховых тарифов и условий банка по ипотечным программам.

Страхование имущества

Ипотечное жилье является собственностью заемщика, но одновременно с этим находится в залоге у банка в качестве обеспечения по кредиту. Если должник окажется не в состоянии исполнить обязательства по кредиту, банк имеет право продать эту недвижимость и погасить задолженность из вырученных средств. Однако в случае ухудшения состояния жилья (в результате пожара, затопления и т.д.) реализовывать его придется по цене гораздо ниже рыночной, и денег от продажи может не хватить на полное погашение основного долга и процентов. Поэтому страхование имущества, находящегося в залоге, является обязательным – законодательным – требованием.

Тарифы по этому виду страховки составляют в среднем 0,1–0,3% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Их размер зависит от материала, из которого построено здание, типа жилого помещения, наличия отделки. Для ипотечного заемщика, получившего в кредит 5 млн. рублей, страхование квартиры за первый год пользования кредитом обойдется в среднем в 6–9 тыс. рублей. Затем размер страховой премии будет уменьшаться пропорционально снижению задолженности по кредиту.

Страхование жизни и трудоспособности

Хотя страхование жизни и здоровья заемщика не является обязательным по закону, специалисты считают именно этот вид страховой защиты наиболее важным при оформлении ипотеки. «По нашей статистике, в 2012 году более 66% убытков было заявлено клиентами именно по риску причинения вреда жизни и здоровью застрахованного», – приводит данные начальник отдела развития ипотечного страхования Управления розничного страхования ОСАО «РЕСО-Гарантия» Никита Ситников.

При этом страховые случаи по обязательному риску причинения вреда имуществу носят, по мнению эксперта, скорее исключительный характер. Ведь, скажем, обрушение многоквартирного дома весьма маловероятно, а иной вред конструктивным элементам квартиры (например, окнам или дверям), как правило, несущественен. В то же время случаи потери трудоспособности в результате аварии или болезни происходят гораздо чаще. «Страхование риска смерти или утраты трудоспособности не предотвратит вышеуказанные события, но поможет минимизировать их негативные последствия как для заемщика, так и для членов его семьи. Договор страхования жизни гарантирует погашение кредитных обязательств за счет страховой выплаты, при этом на объект залога не будет обращено взыскание кредитора, право собственности сохранится за заемщиком или его наследниками», – поясняет начальник отдела развития ипотечного страхования ОСАО «Ингосстрах» Дарья Зуева.

Тарифы по страхованию жизни и здоровья зависят от многих факторов и могут составлять от 0,12 до 1% от страховой суммы и более. На стоимость полиса влияет возраст заемщика, характер его деятельности, наличие заболеваний. Например, по тарифам ОСАО «РЕСО-Гарантия» при сумме кредита в 5 млн. рублей цена страховки для заемщика – офисного работника в возрасте 35–40 лет составит 17 945 рублей за первый год при отсутствии у него серьезных хронических заболеваний (данный расчет является ориентировочным, окончательная стоимость полиса определяется страховщиком индивидуально в каждом конкретном случае).

Титульное страхование

Страхование риска утраты права собственности на приобретенную недвижимость не гарантирует того, что ваши права на квартиру не будут оспорены. Однако если такое случится, и квартира по суду будет признана собственностью других людей, вы, по крайней мере, не останетесь с огромным долгом перед банком – задолженность по кредиту будет погашена за счет страхового возмещения.

Кроме того, сообщает Дарья Зуева, страховщик соглашается заключить подобный договор только после тщательного изучения истории объекта специалистами-андеррайтерами в области титульных рисков, а в случае возникновения споров интересы страхователя в суде будет отстаивать юрист-представитель страховщика. Все это – факторы дополнительной защиты заемщика от риска утраты права собственности на залоговое жилье.

Важность титульного страхования для ипотечного заемщика подчеркивает и Никита Ситников: «Очевидно, что далеко не каждый заемщик может провести адекватную юридическую оценку правоустанавливающих документов. Это может сделать даже не каждый риэлтор. Да и профессиональный юрист, проводящий правовую экспертизу документов, по которым передавалось право собственности на квартиру, не сможет определить, например, поддельное решение суда». Поэтому не стоит недооценивать титульные риски и экономить на данном виде страхования, особенно если вы приобретаете жилье, неоднократно переходившее от одного собственника к другому.

Тарифы по титульному страхованию в среднем находятся в диапазоне от 0,05 до 0,5% от страховой суммы и зависят, прежде всего, от количества и вида сделок по переходу права собственности в истории объекта недвижимости

Впрочем, вряд ли стоит оплачивать титульную страховку более трех лет. Дело в том, что именно столько составляет срок исковой давности по делам об истребовании недвижимости из незаконного владения у добросовестных приобретателей (то есть у тех, кто купил квартиру, не зная о том, что права на нее принадлежат другим лицам). Следовательно, по истечении трехлетнего периода риски потерять право собственности снижаются практически до нуля.

Правда, здесь есть нюанс: три года отсчитываются начиная с того момента, как законный собственник узнает о том, что его жилье оказалось в чужих руках. Так что если вам досталась квартира со сложной юридической судьбой, возможно, лучше перестраховаться и заключить договор на более длительный срок. Если же подписывается договор о комплексном ипотечном страховании, которое включает в себя все три рекомендованные для ипотечного заемщика страховки, срок его действия будет равен сроку кредита, в том числе и по титульным рискам (если не оговорить иные условия со страховщиком).

По данным компании «Ингосстрах», годовая премия за страхование титула при страховой сумме в 5 млн. рублей составит 7 500 рублей, при условии, что в истории залоговой квартиры было не более одной сделки по переходу прав собственности.

Страхование ответственности заемщика

С 2010 года СК АИЖК (дочерняя компания Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) развивает новый для российской ипотеки страховой продукт – страхование ответственности заемщика. Суть его в следующем: если заемщик не может исполнить свои обязательства по кредиту, банк продает заложенную недвижимость, чтобы погасить долг. Однако средств от продажи может не хватить для полного возмещения по кредиту, если, например, недвижимость к моменту реализации упадет в цене. В таком случае остаток задолженности будет погашен за счет выплаты по страхованию ответственности заемщика.

Особенно актуальна такая страховка для ипотеки с минимальным первоначальным взносом. Кстати, АИЖК по большинству своих ипотечных программ требует от заемщиков обязательного оформления страхования ответственности, если первоначальный взнос по кредиту – ниже 30% от стоимости недвижимости.

Данная страховка – хорошая возможность для людей с небольшими накоплениями получить ипотеку на таких же условиях, как и по кредитам с высоким первоначальным взносом.

Правда, тарифы по страхованию ответственности заемщика достаточно высоки (около 2–3% от суммы кредита), и страховая премия выплачивается единоразово, а не каждый год, как это происходит с другими видами страхования.

Кредит: со страхованием и без

Банки, выдающие ипотечные кредиты, по-разному определяют свою политику в отношении страхования, однако большинство из них изменяет условия выдачи ипотеки при отказе заемщика от страхования жизни и титула. Чаще всего это выражается в повышенной процентной ставке.

«По ипотечному кредитованию существуют тарифы как со страхованием, так и без. Тариф со страхованием на приобретение квартиры на вторичном рынке включает в себя три вида страховки: имущества, титула, жизни и трудоспособности заемщика. При тарифе «Без страхования» оформляется только обязательная имущественная страховка на закладываемую квартиру, но ставка по кредиту в этом случае увеличивается на 3,5% по сравнению с тарифом со страхованием», – сообщает начальник управления ипотечного кредитования и рефинансирования Кредит Европа банка Луиза Шагинян.

Стоит ли отказываться от дополнительных страховок с целью денежной экономии?

Стоимость комплексного страхования при ипотеке, включающего все три рекомендуемые страховки, может в лучшем случае составить 0,5% от суммы кредита, а в худшем – превысить 1,5%. Очевидно, что если ваш банк при отказе от страхования повышает ставку более чем на 2 пункта, то рациональным выбором будет тариф со страхованием. Тогда и общие расходы по кредиту в итоге будут меньше за счет пониженной ставки, и вы будете защищены от всех наиболее распространенных рисков.

Отказываться от страхования жизни и титула имеет смысл только в том случае, если разница между тарифами со страхованием и без не превышает 1%, а стоимость комплексного страхования составит более 1,5% от суммы кредита (в силу возраста, особенностей работы заемщика, юридической истории приобретаемой квартиры и т.д.). Однако стоит помнить о том, что сэкономить удастся не слишком много, при этом такая экономия может обернуться крайне плачевно в случае непредвиденных событий, в результате которых заемщик, не защищенный страховкой, не сможет выплачивать кредит.

Когда страховщик не платит

Даже полный страховой пакет не может, к сожалению, гарантировать, что в случае любых потрясений страховая компания возьмет на себя ваши обязательства перед банком.

Во-первых, в договоре страхования всегда перечисляются ситуации-исключения, при которых страховое возмещение не выплачивается. По словам Дарьи Зуевой, обычно в этот список входят случаи, возникшие в результате воздействия ядерного взрыва, радиации, гражданской войны, гражданских волнений, военных действий, маневров (за исключением программы кредитования «Военная ипотека»). «Кроме того, страховщик освобождается от выплаты, если страховой случай наступил вследствие умышленных действий страхователя или выгодоприобретателя», – добавляет Никита Ситников.

Что касается страхования жизни и здоровья, то страховая компания не выплатит возмещения, если случай стал следствием алкогольного или наркотического опьянения, принятия психотропных средств без предписания врача, совершения или попытки совершения умышленного преступления страхователем, застрахованным или выгодоприобретателем.

Также в страховой выплате будет отказано, если при заключении договора были указаны ложные сведения в отношении заявленных на страхование рисков, например, о наличии заболеваний или перенесенных операций.

Перечень исключений может отличаться в зависимости от правил и условий деятельности конкретной страховой компании, однако все нюансы обязательно указываются в соответствующих разделах договора о страховании, который необходимо самым внимательным образом изучить перед подписанием.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество