Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Ипотечное перекредитование

01.07.2008  Московская правда
Ипотечное кредитование в последние годы явно набирает обороты. Одним из важнейших итогов прошедшего года явилось то, что очень многие банки заинтересовались ипотекой и всячески стараются привлечь клиента.

В результате:

— существенно снизился размер первоначального взноса;

— банки более лояльно относятся к документальному подтверждению доходов заемщика;

— началось плавное снижение ставок по кредитам;

— смягчились условия досрочного погашения кредита.

Тем не менее, беря ипотечный кредит на 10—25 лет, трудно предугадать, какова станет ситуация в стране с ипотечным кредитованием уже после нескольких лет после ранее взятого кредита. Вполне возможно, что могут появиться гораздо более привлекательные ипотечные программы, и тогда перед вами может встать вопрос перекредитования.

Итак, перекредитование — это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. Это хороший способ «удешевить» стоимость прежнего кредита, а также упростить его обслуживание, изменив сроки (чем длиннее срок, тем меньше суммы ежемесячных взносов) и даже валюту.

В качестве примера можно сказать, что при перекредитовании остатка кредита в размере $60 000 и разнице в ставке на 1% экономия клиента на выплате процентов по кредиту за 10 лет составит около $4000.

Но может оказаться и так, что клиенту будет невыгодно перекредитовываться, если в другом банке ставка меньше всего на 1 процент. Дело в том, что переоформление ипотечного кредита неизбежно приведет к новым расходам: клиенту вновь придется платить за рассмотрение заявки в банке, за нотариальные услуги, за оценку квартиры и другие сопутствующие услуги. Все эти дополнительные расходы значительно увеличивают реальную стоимость кредита.

В нашей стране перекредитование становится реально эффективным лишь для заемщиков, получивших явно дорогие кредиты, ставка которых выше 15% в долларах и 17% в рублях.

Избежать существенной части расходов можно, если осуществить перекредитование в том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит. Но банки не очень охотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам.

Чтобы перекредитоваться в другом банке, заемщик должен обратиться в свой банк с просьбой выдать разрешение на последующий залог квартиры. Затем заемщик должен подать в новый банк заявку на предоставление ипотечного кредита вместе с этим разрешением, а также с полным пакетом необходимых для рассмотрения кредитной заявки документов. После этого остается ждать, вынесет ли второй банк положительное решение. Если такое решение будет вынесено, произойдет перекредитование, но заемщик столкнется с целым рядом проблем.

Во-первых, возникнут, как мы уже говорили, дополнительные расходы в виде всевозможных сборов.

Во-вторых, придется повторно проходить процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, так как каждый ипотечный банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками.

Немаловажным негативным фактором является и то, что перекредитовавшийся потеряет право на налоговый вычет, предоставляемый Налоговым кодексом на проценты по кредиту, полученному для приобретения жилой недвижимости. Все это может свести на нет всю видимую выгоду от разницы в процентных ставках.

Если с перекредитованием ничего не получается, для погашения первоначального ипотечного кредита можно взять краткосрочный беззалоговый кредит и потом досрочно погасить его за счет нового ипотечного кредита.

Еще один вариант перекредитования — воспользоваться помощью ипотечного брокера, услуги которого стоят от $500 до $2000. Эта сумма быстро окупится, если экономия на ежемесячных платежах по ипотечному кредиту составит $150 — $200.

В силу указанных выше причин сделки по ипотечному перекредитованию пока не имеют массового характера. Но они, возможно, уже совершаются. В частности, в настоящее время услуги по перекредитованию ипотечного кредита, полученного ранее по более высокой ставке, предлагают Райффайзенбанк, банк «КИТ Финанс», Национальный резервный банк (Национальная ипотечная компания), «Альфа-Банк " и некоторые другие кредитные организации.

Зачем нужен ипотечный брокер

Ипотечное кредитование с каждым годом приобретает все большую популярность. Ежегодно увеличивается количество людей, которые хотели бы воспользоваться возможностями ипотеки. Такую возможность, как известно, предоставляют банки. Но зачастую банки широко рекламируют лишь сам факт выдачи кредитов, тогда как условия его получения остаются «за кадром».

По данным исследований, из всех желающих воспользоваться ипотекой:

— 40% ищут ипотечный кредит, просто обзванивая все банки;

— 22% пользуются информацией и рекомендациями от своих друзей и знакомых;

— 6% используют информацию, представленную в Интернете.

Отыскать банк, выдающий ипотечные кредиты, возможно и не представляет особого труда, но вот оценить и подобрать наиболее выгодный кредит из предлагаемых на рынке для каждого конкретного случая способны лишь профессиональные консультанты.

Кроме того, часто оказывается так — банк предоставляет заемщику возможность воспользоваться кредитом и со спокойным сердцем оставляет его решать все проблемы своими силами. Неудивительно, что согласно статистике из 10 клиентов, выбравших банк самостоятельно и начавших сбор документов, до сделки доходят только двое.

Помощь в получении оптимального кредита, а в конечном итоге совершению сделки покупки недвижимости, и призван ипотечный брокер.

Ипотечный брокер — профессия для России новая. Тем не менее попытаться дать ей более или менее четкое определение все-таки можно. Ипотечный (или кредитный) брокер — это своего рода посредник между всеми участниками ипотечной сделки, в которую входят банк, страховая и оценочная компании, агентство недвижимости и клиент. Основная задача этого специалиста — защитить интересы клиента, начиная от выбора банка и заканчивая моментом получения ключей от квартиры.

Сегодня в России существуют три различных типа ипотечных брокеров:

— Брокеры крупных риелторских компаний. Они учитывают сумму вознаграждения при назначении комиссионного сбора и берут оплату в зависимости от суммы кредита. В настоящее время в Москве услуги такого рода предлагают порядка 50 компаний. Наиболее крупные из них — «БЕСТ-Недвижимость», «МИАН-Агентство недвижимости», «МИЭЛЬ-Недвижимость» и др.

— Брокеры, работающие по западной модели в интересах ипотечных банков. Доход этих специалистов идет непосредственно от кредитных учреждений, интересы которых они представляют.

— Независимые ипотечные брокеры, работающие непосредственно на клиента и получающие от него процент или фиксированную сумму. Наиболее крупные организации, объединяющие таких специалистов, — «Независимое бюро ипотечного кредитования» (НБИК), «Прайм-Кредит», «Фосборн Хоум» и др.

Считается, что лучше всего обращаться именно к независимым агентам. Они более беспристрастны и объективны по отношению к риелторским компаниям и банкам. Независимый ипотечный брокер после анализа информации, предоставленной заемщиком, может предложить на выбор несколько программ, привести профессиональный анализ условий кредитования, расходов, сроков и процентных ставок. Его работа состоит не только в консультировании и подборе банка. Задача заключается и в последующем сопровождении клиента при получении им кредита (сюда входит помощь при сборе документов, минимизация временных затрат и так далее). В принципе ипотечный брокер может принимать участие и в оформлении сделки купли-продажи.

К слову сказать, сейчас банки, заинтересованные в привлечении клиентов и увеличении своего кредитного портфеля, все чаще стремятся к сотрудничеству с независимыми ипотечными брокерами. Ведь данные структуры производят:

— первичный андеррайтинг (предварительную квалификацию) клиентов, освобождая банк от дополнительных расходов на содержание «лишних» сотрудников;

— рекламируют ипотечные программы;

— формируют необходимый пакет документов в соответствии с требованиями банка.

Появление нового участника на ипотечном рынке вряд ли повлияет на размер процентных ставок: пока есть спрос на кредиты под 10—11% годовых в валюте, то банки не будут уменьшать собственную прибыль.

Одна из важнейших задач ипотечного брокера — проконсультировать клиента при выборе квартиры. Каждый банк выдвигает свои требования к принимаемым в залог объектам недвижимости, которые в рекламных проспектах обычно не указываются. Поэтому у потенциального заемщика есть два варианта: либо выбрать оптимальную для себя ипотечную программу и в этом случае собственные желания придется корректировать под условия конкретного банка, либо, наоборот, подбирать банк под квартиру, какую он хочет приобрести. Профессиональный ипотечный брокер уже в первой беседе способен предложить наиболее подходящий кредитный продукт, а в дальнейшем организовать и ускорить рассмотрение вопроса кредитования заемщика, подготовить и провести сделку.

Следует учесть, что брокеры, даже самые что ни на есть профессиональные, не могут гарантировать получение ипотечного кредита в том или ином банке. Они лишь облегчают клиентам жизнь, упрощая процесс покупки квартиры через ипотеку. Их работа базируется на знании рынка ипотеки и опыта. Поэтому не требуйте большего. Ипотечный брокер предлагает вам пакет услуг — не более того.

И напоследок вопрос меркантильного характера — сколько стоят услуги ипотечного брокера? На Западе, как правило, все работают по следующей схеме: за каждого успешного клиента брокер получает свои комиссионные от банка. У нас чаще деньги берутся с потенциального заемщика.

Естественно, как в любой сфере услуг, расценки здесь разные. Скажем, самая простая услуга (в какие банки выгоднее всего обратиться) будет стоить заказчику долларов 10—20. Если же вас интересует более полный набор услуг, то придется приготовиться и к более ощутимым затратам. Так, например, содействие в получении согласия банка на выдачу ипотечного кредита будет стоить не менее $500. Что касается крупных агентств недвижимости, то они, как правило, придерживаются фиксированной таксы. Большинство же независимых брокеров берут 1—2% от суммы получаемого кредита.

Иван ПЕТРОВ

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество