Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотечное кредитование: влияние рынка недвижимости (тенденции, прогнозы)

28.03.2007  РУСИПОТЕКА
Ipocredit публикует выдержки из аналитического продукта "Ипотечное кредитование и секьюритизация. Аналитический обзор", подготовленного компанией "РУСИПОТЕКА".

Без внимания остается важный рынок, непосредственно связанный с ипотечным кредитованием – рынок недвижимости, на котором тем временем происходят интересные изменения. Традиционно, мы обратились к экспертам данного рынка, чтобы они поделились с читателями своим мнением относительно последних тенденций на рынке главным образом жилой недвижимости и взаимосвязях этого рынка с рынком ипотечного кредитования.

Елена Хуснулина, Директор ипотечного центра компании "Домострой"

- Каково влияние положительной динамики цен на недвижимость на рынок ипотечного кредитования? Препятствуют ли, на Ваш взгляд, высокие цены на жилье развитию ипотеки?

Несмотря на праздничные дни, в январе и феврале наблюдался стабильный спрос на услуги по операциям с жилой недвижимостью на вторичном рынке. Данная динамика обусловлена, прежде всего, высокой покупательной активностью по ипотечным схемам. Начиная с осени 2006 года по настоящее время, количество квартир, выставленных в продажу на вторичном рынке, увеличилось на 30%. Вместе с этим и увеличилось среднее время экспозиции квартир. Если весной 2006 года оно составляло 30-35 дней, то сейчас среднее время экспозиции квартиры составляет 70-90 дней.

В условиях ценовой стабилизации сделки с помощью ипотечного кредитования набирают обороты. Более того, на вторичном рынке жилья альтернативные сделки составляют около 60-70% от общего числа. В последние месяцы наступило благоприятное время для проведения таких сделок – цены стабильны, для поиска вариантов достаточно предложений и при составлении альтернативных цепочек нет причин к их распадам.

Главной тенденцией будет дальнейший рост ипотечных сделок и более лояльные отношения со стороны банков к заемщикам. В период стабилизации рынка, покупатели без лишних ажиотажных настроений спокойно получают одобрение банка и фиксируют выбранные квартиры без аврального режима, который наблюдался весной-летом 2006 года. В прошлом году из-за роста цен ипотечные сделки часто распадались, продавцы просто отказывались от таких покупателей, либо повышали цену. Пока заемщик получал в банке положительное решение о возможности кредитования ситуация на рынке менялась. Стоимость квартир существенно увеличивалась. Сегодня, когда цены стабилизировались, такой проблемы нет и с помощью выданного банком кредита можно купить понравившуюся квартиру.

В условиях конкуренции банки расширяют ипотечные программы и повышают сервис. Сейчас можно взять кредит на приобретение комнаты, квартиры на вторичном рынке и в новостройке, приобрести загородный дом или коммерческую недвижимость, улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки. Активность банков не уменьшается. Сообщения об уменьшении первоначального взноса, новых продуктах, и других акциях появляются по-прежнему. В последнее время ставки снижаются, и многие банки в борьбе за клиентов вводят услугу рефинансирования. С другой стороны увеличиваются суммы кредита. Если в 2005 году большинство банков ограничивало максимальный размер кредита 300-500 тыс. долларов, то сейчас практически везде эта планка поднялась до 1-1,5 млн.

- Насколько справедливы текущие цены на недвижимость? Какие факторы лежат в основе формирования цен?

Заметим, что наступило время, когда механизм спроса формирует расслоение квартир по степени ликвидности, что непременно отразится на уровне цен. Низколиквидные квартиры, стоимость которых была явно завышена в 2006 году, будут продолжать свое ценовое падение. Цена квартир в новых домах (построенных за период 90-2000 гг.) будет иметь динамику роста.

На стоимость квартиры влияет этаж. Цена квартиры, расположенной на первом этаже меньше на 10-15%, чем стоимость аналогичной на средних этажах. Последний этаж не так сильно влияет на стоимость, а иногда и увеличивает ее. Это бывает в домах, где можно в перспективе присоединить к квартире чердачное помещение. Несомненно, будут падать цены на квартиры, расположенные вблизи железных дорог и промышленных предприятий.

- Ваш прогноз дальнейшего развития рынка недвижимости в среднесрочной перспективе?

Ни для кого не секрет, что в Москве практически нет места для строительства. А стоимость земли так велика, что строительство домов эконом-класса становится нерентабельным.

Альтернативой дорогой московской недвижимости может стать качественное жилье в ближайшем Подмосковье. В последнее время появились новые проекты загородного малоэтажного строительства в непосредственной близости от Москвы. Этот формат жилья впервые предложил гармоничное сочетание преимуществ столичной и загородной жизни. Расположение за МКАД гарантирует более благоприятную экологию, чем в Москве. Если средняя стоимость квадратного метра по Москве составляет порядка $4620, то, например, в "Рублевском Предместье" цены начинаются от $3300 за кв.м. Потенциал малоэтажного строительства колоссален и действительно может повлиять на снижение роста цен, так как в РФ современные технологии позволяют возводить недорогое малоэтажное жилье.

Мы ожидаем не только общего роста числа покупок жилья в кредит, но и увеличения ипотечных сделок в сегменте новостроек. Ведь поправка в Федеральный закон 214 (Закон о долевом участии в строительстве), устранила пункт о солидарной ответственности банков с застройщиками. Именно из-за этого условия на рынке новостроек в прошлом году ипотечное кредитование не получило распространение. Сейчас объем сделок с ипотекой на вторичном рынке жилья составляет порядка 8%, но, мы ожидаем, что их число возрастет до 15-25%.

Владислав Луцков, Директор Аналитического консалтингового центра инвестиционно-девелоперского холдинга "МИЭЛЬ"

В 2006 году рынок ипотечного жилищного кредитования России и, в частности, Московского региона продолжал активно развиваться. По данным Ассоциации российских банков объем выданных ипотечных кредитов в России составил на конец года: 2001 – $56 млн., $2002 - 260 млн., 2003 – $500 млн., $2004 – 1 млрд., 2005 – $2,6 млрд., 2006 – около $6 млрд.

Объем выданных банками кредитов физическим лицам на покупку жилья в России на 1 января 2007 года составил 347,07 млрд. рублей, из которых на долю ипотечных кредитов приходится 263,56 млрд. рублей, при этом доля Москвы составила порядка 20%, доля Московского региона – 26,5% в общем денежном объеме выданных ипотечных кредитов. По данным оценки Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость", по сравнению с концом 2001 года количество выданных ипотечных кредитов увеличилось в 2002 году – в 4,6 раз, в 2003. – в 8,9 раз, в 2004 – в 17,9 раз, в 2005 – в 46,4 раза, в 2006 – превысило уровень конца 2001 года в 107,1 раза. Ежегодный прирост объемов выданных ипотечных кредитов в 2005 и 2006 годах составил 160% и порядка 130% соответственно. Следовательно, денежный объем выданных в 2006 году ипотечных кредитов увеличился в 2,3 раза по сравнению с 2005 годом.

Можно сказать с полной уверенностью, что стоимость жилья всех категорий (эконом, бизнес, элита) полностью соответствует рыночным реалиям и складывается из самых разнообразных факторов: от соотношения спроса и предложения до ресурсов, затраченных на преодоление различных административных барьеров.

Для вторичного рынка жилья Москвы и МО существуют отдельные предложения на продажу, исходя из стоимости которых, рассчитывается средняя удельная цена квадратного метра. Получаемая средняя стоимость – это мера центральной тенденции. Средние показатели нужны для того, чтобы видеть, какие тенденции существуют сегодня на рынке недвижимости: растут цены, падают или стабилизируются. После чего мы смотрим, с чем это связано – с рыночным ростом или со структурными сдвигами, когда в объеме предложения появляется больше дорогих квартир, например, в ЦАО и снижается доля недорогих малогабаритных квартир где-нибудь в ВАО.

Для рынка новостроек вычисление средней стоимости происходит несколько иначе. Там рекламируются не отдельные квартиры, а объекты, зафиксировать которые полностью достаточно сложно. Мы отслеживаем вновь появляющиеся объекты вплоть до тех, которые присутствуют в плане города на 2010-2012 годы. Мы мониторим уровень цен по этим адресам, оцениваем объем предложения, среднюю цену по дому. После чего как средняя арифметическая рассчитывается средняя стоимость новостроек по всей Москве.

Сейчас много говорят о снижении цен. Но изменение цены в рамках статистической погрешности не есть реальное снижение. Существующая сейчас стабилизация на рынке продлится как минимум до середины 2007 года, после чего развитие ситуации будет зависеть от ряда внешних факторов, таких как макроэкономическая ситуация в России и в целом в мире. На сегодняшний день большинство аналитиков говорят о положительном развитии макроэкономической ситуации в России. Мировые цены на нефть резко не упадут. Причем нормальный баланс экономики и бюджета сохранится, даже если цены упадут вплоть до 38 долларов за баррель. Поэтому можно говорить о дальнейшим росте благосостояния и доходов населения.

Конечно, есть также некоторые политические риски, связанные с выборами в Госдуму и выборами Президента. Но по нашей оценке, как и по оценке многих мировых агентств, этот риск минимален. Остаются внутренние факторы рынка недвижимости, а здесь все опять же возвращается к спросу и предложению.

На вторичном рынке объемы предложения уже восстановились, на первичном – нет. В ближайшие два-три года локомотивом рынка недвижимости будет первичный рынок – объемы жилищного строительства. В настоящее время ощущается недостаток площадок под застройку, связанный с изменениями в законодательстве (214 ФЗ, введение аукционов на площадку под застройку). Сейчас застройщики осваивают участки, полученные до введения аукционов. Масштабный выход новых проектов, начнется к 2008 – 2009 годам. По нашей оценке, до середины 2007 года продлится период стабилизации цен в условиях стагнации спроса. А с лета отложенный спрос вернется, цены будут умеренно расти и по итогам года прирост составит порядка 15-20%.

Михаил Таратенко, Начальник Управления развития бизнеса Ипотечной компании "Мой Дом"

- Каково влияние положительной динамики цен на недвижимость на рынок ипотечного кредитования? Препятствуют ли, на Ваш взгляд, высокие цены на жилье развитию ипотеки?

Количество запросов на получение ипотечных кредитов в последнее время немного снизилось. Сложилась парадоксальная ситуация: летом, когда цены на квартиры росли бешеными темпами, люди брали кредиты, но не успевали их реализовывать, а сейчас цены практически замерли, предложений недвижимости стало больше, выбор ипотечных программ запределен, но спрос на кредиты упал. Такой ситуации есть несколько объяснений.

Во-первых, при нынешней стоимости квартир (Москва) выплата процентов по кредитам превышает уровень средней зарплаты. Ипотека, как механизм решения жилищных проблем изначально рассчитан на средний класс граждан. Во-вторых, новостройки. Люди хотят жить в комфортном жилье – квартиры в новостройках по ценам значительно ниже стоимости вторичного жилья, но жилье на первичном рынке априори более ликвидное в силу ряда причин (более удобные планировки, новая проводка и все трубы, наличие парковочных мест около дома и пр.). К сожалению, на сегодняшний день оформление ипотечного кредита на новостройку все еще остается сложным процессом. Люди выжидают, но данная ситуация свойственна только Москве. В регионах ипотека только увеличивает темпы, количество выдаваемых кредитов растет.

В целом, число заемщиков не уменьшилось. Ситуацию выравнивают граждане, берущие кредиты под залог имеющегося жилья, а так же в общее количество выданных ипотечных кредитов входят кредиты на загородную и коммерческую недвижимость.

- Насколько справедливы текущие цены на недвижимость? Какие факторы лежат в основе формирования цен?

Цены неестественным образом завышены. Виноват механизм распределения земельных участков, порядок получения разрешений на строительство и подключений объектов к инженерным сетям, демонополизация рынка строительных материалов и так далее. При этом государство может регулировать норму прибыли строителей, ограничив ее конкретным показателем, индивидуальным для каждого региона.

Основная причина – ограниченное количество возводимого жилья на первичном рынке. Строительные материалы дорогие, строительных жилых объектов мало, доходы населения растут, рынок земли закрытый. Предложения нет – в связи с этим Спрос рождает Цену.

- Ваш прогноз дальнейшего развития рынка недвижимости в среднесрочной перспективе?

Эксперты прогнозируют развитие в 100%. На рынок выходит большое количество региональных сетевых игроков. Западные банки выходят в регионы в попытке создать региональную клиентскую сеть. Это обостряет конкуренцию в банковской среде. Западники, имеющие более дешевые деньги, будут выталкивать российские банки из крупных городов. И тогда наши банки (наконец-то) пойдут в более мелкие города и райцентры. Будут инвестиции в строительство там, где наименьшая его себестоимость и окончательная стоимость. И постепенно ипотека будет переходить в провинцию. Чтобы ипотека активно развивалась необходимо большее количество сетевых ипотечных брокеров, профессиональных риэлторов, отлаженная работа регистрационной службы. Хочется верить в хорошее будущее.

Кирилл Суслов, Генеральный директор ипотечного брокера "Легкокредит"

- Каково влияние положительной динамики цен на недвижимость на рынок ипотечного кредитования? Препятствуют ли, на Ваш взгляд, высокие цены на жилье развитию ипотеки?

Достаточно любопытно, что прошлогодний колоссальный рост цен с одной стороны привёл к снижению общего числа заявок осенью, а с другой стороны позволил ряду банков вывести на рынок программы без первоначального взноса. Потому что выданный сегодня кредит в 100% от стоимости квартиры уже через несколько месяцев становился кредитом в 90% от стоимости просто за счёт роста цен.

- Насколько справедливы текущие цены на недвижимость? Какие факторы лежат в основе формирования цен?

Вполне справедливы. Есть платежеспособный спрос, пока Москва столица и нет мирового кризиса. А если более глубоко проанализировать, то до тех пор пока у людей будет возможность заплатить разницу для улучшения жилищных условий - цены продолжат рост. Потому что большинство не приобретает квартиры с нуля, а переезжает и улучшается - район, количество комнат, тип дома и т.д.

- Ваш прогноз дальнейшего развития рынка недвижимости в среднесрочной перспективе?

Очевидное увеличение доли ипотеки в сделках с недвижимостью и рост цен на уровне 15% в год с замедлением до уровня инфляции в дальнейшем.

Лев Плецельман, Руководитель службы ипотечного кредитования Корпорации "ИНКОМ-Недвижимость"

Объем рынка ипотечного кредитования за последние годы вырос во много раз. Кроме специализированных, ипотечных банков очень большое количество банков работающих с населением объявляли о запуске своих ипотечных программ. Но высокие цены препятствуют развитию ипотеки. Прямая покупка современных квартир в Москве почти исчерпана платежеспособностью населения. На первый план выходят обмены с помощью ипотечного кредитования, когда в качестве первоначального взноса используются уже имеющаяся площадь или часть её. Рекордный рост цен на недвижимость в прошлом году сменился на стагнацию. На рынке большое количество предложений и потенциальный заемщик может с помощью ипотечного риэлтора спокойно подобрать необходимую ипотечную программу банка и спокойно подобрать альтернативу, то есть осуществить необходимый ему обмен с использованием ипотеки.

Ипотечный кредит без подобранной квартиры и не решенной жилищной проблемы заемщика полуфабрикат. Поэтому связь банка с профессиональными ипотечными риэлторами (агентствами недвижимости) выгодна всем. Она значительно увеличивает объемы реализованных кредитов, увеличивает количество продаж у агентств недвижимости, снижает риски и возможные финансовые потери у клиентов.

Дмитрий Овсянников, Генеральный директор ипотечного брокера "ИПОТЕК. РУ"

- Каково влияние положительной динамики цен на недвижимость на рынок ипотечного кредитования? Препятствуют ли, на Ваш взгляд, высокие цены на жилье развитию ипотеки?

Цены на жилье нисколько не препятствуют развитию ипотеки, по той простой причине, что возможности ипотеки различны. Одно время, люди брали кредит для покупки свободных квартир, сейчас - больше заемщиков берут кредиты для доплаты при обменах, для приобретения земли, загородных домов. Многие - берут кредиты под залог имеющегося жилья на различные нужды.

- Насколько справедливы текущие цены на недвижимость? Какие факторы лежат в основе формирования цен?

В основе формирования цен лежат всего две вещи: спрос и предложение. Любой покупатель хочет купить дешевле, а любой продавец - хочет продать дороже. То есть, цена сделки - тот компромисс, который достигнут между продавцом и покупателем, чтобы один был готов купить, а другой - продать.

Факторы можно разделить на экономические и психологические. Экономические: должно быть достаточно денег для совершения покупки по данной цене. (Это - и доходы, и бонусы, и возможность занять деньги, либо получить кредит). Психологические - должно быть желание совершить сделку именно по этой цене. Простой пример. Иду на овощной рынок. Там помидоры продаются по 100 рублей за килограмм. У меня есть 100 рублей, но я могу и не купить товар. Почему? Потому что нет необходимости покупать именно сейчас, или, потому, что мое представление о справедливой цене не соответствует цене товара: за 50 - купил бы, за 30 – в очереди постоял бы, а за 100 - прохожу мимо. Так и с недвижимостью: у покупателей должно быть наличие денег и, должно быть желание купить данную квартиру именно сегодня и за эти деньги. Если у покупателя есть уверенность, что цена по которой он смотрит квартиру - завышена, значит, несмотря на наличие денег, достаточных для покупки, он не будет совершать покупку. То есть, если денег потенциальных покупателей, в принципе, хватает для совершения покупок, но нет уверенности, что они покупают по хорошей цене - значит, не все выставленные на рынок квартиры будут распродаваться. Продавцам - нужно продать, значит, им придется снижать цену. С другой стороны, если на рынке - дефицит предложения, и представленного на рынке товара не хватает на всех покупателей, то продавцы могут повышать цену.

- Ваш прогноз дальнейшего развития рынка недвижимости в среднесрочной перспективе?

В ближайшей перспективе я прогнозирую стабилизацию средних цен на квартиры, с легким нисходящим трендом. Но, поскольку средние цены - сродни средней температуре по палате, то выглядеть это будет так: качественное монолитно-кирпичное жилье будет дорожать, а малометражное, особенно квартиры в 9-, 5-этажных домах - дешеветь. Через какое-то время, и средние цены начнут не значительно падать.

Владимир Лопатин, Председатель Национальной Лиги сертифицированных ипотечных брокеров

- Каково влияние положительной динамики цен на недвижимость на рынок ипотечного кредитования? Препятствуют ли, на Ваш взгляд, высокие цены на жилье развитию ипотеки?

Во-первых, мне кажется, мы немножко припозднились с разговором о росте цен. В Москве они реально падают, а теперь уже и не только в Москве. Ну да ладно. На мой взгляд, бурный рост цен, наблюдавшийся в прошлом году, влиял на ипотеку, как минимум, двояко.

С одной стороны, сделки по ипотеке в большинстве своем срывались именно из-за этого роста цен. Если квартир на рынке катастрофически не хватает, если на одного продавца набрасывалось с десяток покупателей, восемь из которых располагают полной суммой, станет ли этот продавец возиться с ипотекой? Сплошь и рядом выделенных банком денег не хватало на реальную покупку. Некоторые банки отмечали, что из десяти уже одобренных банком заемщиков до сделки доходил лишь один, максимум два.

Но с другой стороны, именно в этот тяжелый период как никогда высок спрос на ипотеку и на услуги всех тех, кто имеет к ней отношение. Ипотечными клиентами становятся те, кто еще вчера о ней и не помышлял. Он приходит в агентство недвижимости, будучи в полной уверенности, что денег у него достаточно, а за компьютером, в разговоре с риэлтором выясняется, что его представления о ценах уже устарели и что нужен кредит.

- Насколько справедливы текущие цены на недвижимость? Какие факторы лежат в основе формирования цен?

Если говорить о Москве, то считаю нынешний уровень цен несправедливым. Цены должны быть выше. Москва вошла в список десяти самых влиятельных городов мира. А тогда посмотрите, какие цены на жилье в остальных девяти. Нам есть еще куда расти. И я не сомневаюсь, что сегодняшняя ситуация на рынке, когда цены предложения практически стоят, а реальные цены сделок даже несколько упали, - временная ситуация. Тем более что главные факторы, лежащие в основе роста цен, – связанные с экономическим ростом страны, - остаются в силе. Причем это касается не только Москвы. Я сейчас много езжу по стране. Так вот, когда стоишь в автомобильной пробке в Иркутске, понимаешь: страна встает из руин, причем стремительно.

- Ваш прогноз дальнейшего развития рынка недвижимости в среднесрочной перспективе?

Прогноз вполне оптимистичный по вышеназванным причинам.

Василий Белов, Генеральный директор ипотечного брокера "ФОСБОРН ХОУМ"

- Каково влияние положительной динамики цен на недвижимость на рынок ипотечного кредитования? Препятствуют ли, на Ваш взгляд, высокие цены на жилье развитию ипотеки?

Положительная динамика цен на недвижимость за последние 1-2 года, несомненно, привела к повышению спроса, как на недвижимость, так и на ипотечные кредиты. Подтверждением тому является рост объемов ипотечного кредитования только за 2005 год более чем в 2 раза, и прогнозы большинства экспертов на текущий год только увеличивают эти ожидания. Количество сделок с недвижимостью, совершаемых с привлечением ипотечного кредита в России, в десятки раз отличается от европейского уровня. И если говорить о прогнозах по рынку ипотечного кредитования в целом, то у него огромные перспективы, что делает ипотеку самым популярным продуктом среди российских банков. На сегодняшний день более 600 банков выдаёт ипотеку – 2 года назад их было не более 100. В этом году все крупнейшие банки запускают региональные ипотечные программы.

Что касается влияния высоких цен, то на сегодня можно констатировать, что с каждым днём всё меньшему количеству людей в России становится доступной покупка жилья без привлечения кредитных средств – это плюс для развития ипотеки. С другой стороны на примере Москвы мы видим, что уже далеко не каждый москвич по уровню своих доходов может рассчитывать на покупку квартиры даже с ипотекой. Соотношение общего количества ипотечных сделок между покупкой новой квартиры и улучшением жилищных условий за последний год сильно качнулось в сторону альтернативных сделок. Однако, ещё очень рано говорить о том, что покупательский спрос на жильё в Москве, пусть и по таким высоким ценам, удовлетворён, поэтому высокие цены не только не тормозят, но и положительно влияют на рост рынка ипотечного кредитования. Скорее, ситуация с ростом цен в Москве заставила обратить большее внимание участников рынка на регионы, где рыночная ситуация развивается по аналогичному сценарию, и экспансия в регионы может иметь прогнозируемые результаты. Компания "ФОСБОРН ХОУМ" до конца текущего года планирует открыть 10 филиалов в городах-миллионниках.

- Насколько справедливы текущие цены на недвижимость? Какие факторы лежат в основе формирования цен?

В основе формирования цены на недвижимость, прежде всего, лежит соотношение спроса и предложения, поэтому, если сделки совершаются, люди покупают и продают, то это справедливая цена для участников этих сделок. С другой стороны, такие цены не позволяют большинству граждан покупать квартиры, но и количество объектов застройки на сегодня не соответствует количеству людей, нуждающихся в недвижимости, что создаёт ажиотаж на рынке, и в итоге приводит к очередному повышению цен на квадратные метры. Поэтому, наверное, главным фактором, влияющим на формирование цены, является объем и скорость сдачи в эксплуатацию новых объектов.

- Ваш прогноз дальнейшего развития рынка недвижимости в среднесрочной перспективе?

В среднесрочной перспективе не стоит ожидать корректировки цен на недвижимость в сторону уменьшения. Скорее всего, после временной стагнации они продолжат свой рост, но вряд ли этот рост повторит рекорды 2004-05 гг.
К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество