Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотечное гадание

ipocredit160113_270x240.jpg

Уже каждая третья сделка на рынке недвижимости совершается с использованием ипотечного кредита. Стоит ли сейчас становиться заемщиком?

Рассуждения на тему брать или не брать ипотеку – не праздные. Цена вопроса в данном случае велика: ведь выплачивать весьма приличный кредит банку придется не один год.

Стоимость ипотеки за прошлый год увеличилась, и такая тенденция продолжится. Но должно ли это остановить потенциального новосела?

Год роста

По данным компании «Домус финанс», в 2012 году количество ипотечных сделок в России выросло на 45%. Рост ставок пока не останавливает заемщиков.

«Динамичный рост рынка ипотечного кредитования в 2012 году (его объем составил по предварительным данным 1 трлн. рублей и превысил показатель 2011 года более чем на 40%) в определенной мере можно связать с отложенным спросом, достаточным предложением на рынке недвижимости, диверсификацией продуктовой линейки банков и множеством социальных программ кредитования», – сообщает аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.

«Повышение ставок на 0,5–1% рядом коммерческих банков началось осенью 2012 года и продолжается до сих пор. Доля ипотеки в сделках с недвижимостью по итогам 2012 года в Москве в среднем составляет 33%. Средние ставки на рынке на сегодняшний день – 13–14%. У банков, работающих по стандартам АИЖК, ставки на 1–1,5% ниже», – приводит данные генеральный директор «НБИК» Евгения Таубкина.

Своего рода «сигналом» для удорожания ипотеки стало повышение ставок Сбербанком летом прошлого года. Кроме того, выросла стоимость ресурсов для самих банков.

«Зависит она /ставка/ и от размера банковской маржи, которая в среднем у нас в разы превышает маржу западных банков (у нас более пяти процентов, а там – около полутора). Но дело здесь не в алчности российских банкиров. Производительность труда на одного банковского сотрудника в России также в несколько раз ниже, чем в экономически развитых странах. Следовательно, и затраты, закладываемые в маржу, у нас существенно выше», – считает председатель совета директоров компании «ВСК-Ипотека» Владимир Лопатин.

«Стоимость фондирования за последний год значительно возросла, что помимо кредитной маржи и операционных издержек прямо влияет на процентную ставку по ипотеке. Главной причиной роста ставок является напряженная ситуация с ликвидностью, возникшая вследствие влияния долгового кризиса в еврозоне. И если в начале года банки занимали выжидательную позицию, то к третьему кварталу стало понятно, что необходима адаптация под затяжное удорожание фондирования», – объясняет руководитель аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Любимцева.

И – предположу – не последнюю роль в повышении ставок по ипотеке сыграли сами заемщики. Люди продолжали брать подорожавшие кредиты, причем весьма и весьма активно. Тогда какой резон банкам отказываться от дополнительного дохода и снижать процентные ставки?

Продолжение следует

Рост ипотечных ставок продолжится. На сколько именно?

«Если не будет системных потрясений, то фиксированные ставки в течение года вырастут на 1–1,5 п.п.», – считает Евгения Таубкина.

«К концу первого полугодия 2013 года ставки могут вырасти до 13–13,5%. Это, безусловно, отразится на темпах роста ипотечного рынка. Мы прогнозируем, что в 2013 году его максимальный рост не превысит 20% по сравнению с результатами текущего года. Однако для рынка это, скорее, благо, так как 20% в год – это очень хороший показатель роста, свидетельствующий об отсутствии перегрева», – комментирует Анна Любимцева.

Некоторые игроки уже сейчас выдают ипотеку под 14–15%. Есть ли какой-то «психологический барьер» – тот уровень ставок, после достижения которого количество заемщиков заметно сократится?

Разумеется, ипотеку под 50% ни один разумный человек не возьмет. А вот получить кредит под 20% – желающие все равно найдутся. И поскольку ограничителем рынка нередко становится естественный спрос – то зачем пока, в условиях такой востребованности продукта, банкам снижать ставки? Так что до 15–18% они вполне не за этот год, так за следующий, могут дорасти. И, вероятно, только после этого ставки стабилизируются или начнут снижаться.

Повлиять на стоимость ипотеки могли бы и новые игроки. Если бы новые банки пришли на этот рынок, то им пришлось бы искать клиентов. Упрощать требования к заемщику – весьма рискованно, все-таки ипотека – это серьезное финансовое обязательство. И тогда кредиторы, скорее всего, пошли бы по пути снижения ставок.

Вот только ипотека – продукт низкомаржинальный, и вряд ли какие-то новые монолайнеры появятся на этом рынке в ближайшем будущем.

Ставка не для всех

На своих сайтах банки, как правило, указывают диапазон процентных ставок. Это не рекламные уловки. Взять ипотеку под минимальную ставку (а иногда это 8,5%) возможно. Вот только требования к заемщику здесь будут весьма жесткие. Например, погасить кредит придется в весьма сжатые сроки, также потребуется внести большой первоначальный взнос и т.д.

Соблюдение каких еще условий поможет снизить ставку?

«Заемщики с хорошим официальным доходом и большим первоначальным взносом могут рассчитывать на самые привлекательные программы», – сообщает Евгения Таубкина.

По словам директора департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Сергея Арзянцева, «размер ставки зависит от срока кредита, доли собственных средств заемщика и формы подтверждения заемщиком дохода. Также ставки различаются в зависимости от цели кредита: на покупку квартиры, на покупку коттеджа, на участие в строительстве и пр.».

Директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий говорит, что на понижение ипотечных ставок «могут рассчитывать только дисциплинированные заемщики с хорошей кредитной историей, стабильным доходом, большим размером первоначального взноса. Но это возможно только в рамках действующих в банке кредитных продуктов, то есть если кредит уже выдан, а через год банк выпустил новый кредитный продукт с более низкими ставками, то заемщик автоматически не может рассчитывать на изменение своей процентной ставки».

«Белые» доходы заемщика также означают ставку меньше, чем при «серых», правда, не всегда. Увеличение доли первоначального взноса практически всюду влечет за собой удешевление кредита», – информирует Владимир Лопатин.

Недвижимость и цены

Стоимость кредитных средств – только одна сторона квартирного вопроса. Есть и еще другая, не менее важная – цена недвижимости. От ее величины в первую очередь зависит то, сколько предстоит платить заемщику.

К тому же, если предположить, что «завтра» квартиры будут стоить в разы дешевле, то брать кредит сейчас не имеет никакого смысла. Однако такой сценарий представляется невероятным. Стоимость недвижимости может стабилизироваться на какое-то время, но серьезно упасть – нет.

Вероятно, быстрее всего будет дорожать жилье в Подмосковье. Особенно в Новой Москве. Там в среднем стоимость квартир за прошлый год увеличилась с 77 300 до 82 350 рублей/кв.м. А если это районы, где планируется строительство метро (например, направление на Томилино, Митино), то темпы здесь будут еще более быстрыми.

«На первичном рынке продолжится «вымывание» дешевого жилья. Причем это в равной степени справедливо как для Москвы, так и для Подмосковья. Новостройки малого формата в силу небольшой площади и выгодной итоговой цены будут и дальше пользоваться повышенным спросом среди покупателей, что будет способствовать более активному росту цен на них. Крупногабаритные квартиры продолжат «накапливаться» в общем объеме предложения, что приведет к корректировке их стоимости. В целом объективных предпосылок для резкого «скачка» или «падения» стоимости недвижимости я не вижу. По нашим оценкам, цены продолжат расти умеренными темпами в пределах реальной инфляции», – утверждает генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш.

Генеральный директор «Релайт-Недвижимость», председатель Комитета РГР по совершенствованию нормативной базы Олег Самойлов, считает, что рост цен будет незначительным. В целом ситуация на рынке недвижимости зависит от того, «какую динамику продемонстрируют процентные ставки по ипотечным кредитам, и какой объем жилья в домах-новостройках будет выведен на рынок в течение года. Если оба фактора будут иметь высокие значения, не могу исключить продолжения спада платежеспособного спроса, что во второй половине года может обернуться не только остановкой роста цен на квартиры, но и началом их падения. Однако даже если подобный сценарий и воплотится в жизнь, ждать существенного снижения цен не стоит».

Если рассматривать вопрос покупки недвижимости как инвестицию (то есть покупать ее не для собственного проживания), то следует помнить, что механизм инвестирования образца начала 2000-х годов, когда квартиры покупали для того, чтобы через год-два перепродать в разы дороже, уже не работает. Квартирные спекуляции больше не приносят такой прибыли, как раньше.

Однако приобретение квартиры в любом случае поможет сохранить деньги от обесценивания. С этой точки зрения недвижимость в России еще долго будет самой подходящей инвестицией. Даже если она была приобретена на заемные средства.

Участники рынка: брать ли ипотеку сейчас?

Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека»)

«При росте цен на жилье (а у нас они растут) ждать невыгодно. Ждать чего? Когда ставки упадут? Так никто не мешает в этом случае перескочить на кредит с пониженной ставкой, прибегнув к так называемому рефинансированию. Причем в нашей стране это можно сделать практически бесплатно. Выходит, что ждать осторожный заемщик будет, когда приобретаемое им жилье еще более подорожает и, следовательно, вырастет сумма потребного ему кредита. Не слишком разумное ожидание. Тем более, что и ставки у нас тоже растут, а не снижаются».

Владислав Есенков (начальник Управления ипотечных программ КБ «Унифин»)

«Ставки росли в 2012 годов и – с большой степенью вероятности – этот тренд сохранится в этом году. А вот что будет с ценами на недвижимость пока не очень понятно. Необходимо принимать во внимание, что подавляющая часть сделок на рынке жилья осуществляется с целью изменения своих жилищных условий. И такого рода вопросы чаще всего требуют оперативного решения, поэтому их решение в меньшей степени зависит от ситуации с процентными и другими существенными условиями кредитования».

Евгения Таубкина («НБИК»)

«Если у вас стабильный доход и есть накопления на первоначальный взнос (50%), то стоит брать ипотечный кредит сейчас – для этого случая есть очень интересные кредитные продукты. Если же у вас маленький первый взнос (например, 10%), то мы рекомендуем повременить и накопить хотя бы 20–30%».

Сергей Арзянцев (Номос-Банк)

«В настоящее время ставки по ипотеке в ряде банков продолжают оставаться весьма привлекательными. Если у человека есть необходимость в улучшении жилищных условий, то получение кредита лучше не откладывать».

Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»)

«За последний год ставки по кредитам не падали, а объем кредитования только рос, население активно пользовалось кредитованием, то есть решало свои насущные жилищные проблемы. Если ситуация позволяет, то можно подождать полгода-год, в расчете, что ставки по кредитам немного снизятся, но в этом случае и стоимость жилья на месте не стоит, а растет на уровне инфляции. Соответственно, сбережения граждан, которые были накоплены на первоначальный взнос, обесцениваются, что может негативно сказаться при непосредственном решении жилищного вопроса. Поэтому если желание улучшить свои жилищные условия сейчас совпадает с возможностями, то вопрос приобретения недвижимости с помощью ипотеки нужно решать незамедлительно».

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество