Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотечный trade in

14.03.2011  Ipocredit.Ru
ipocredit.14.03.11-180x160.jpg
Специальные предложения, программы и акции иногда чреваты потерями для кошелька заемщика. Как не ошибиться? // Фаина Филина, специально для IpoCredit.Ru

Восстановление рынка жилищного кредитования – очень хороший индикатор здоровья российской экономики в целом. Ведь именно ипотека дает толчок для развития других смежных отраслей: строительство, торговля, социальная инфраструктура. Сегодня все вокруг твердят о чудесном оживлении ипотеки в России: ставки упали, а доходы у населения выросли. Люди устали ждать, когда цены на квадратные метры упадут «ниже плинтуса», и начали решать свои жилищные проблемы. А их в смутные времена накопилось немало. Ведь кризис не отменял необходимости строить семьи, рожать детей и улучшать квартирные условия.

Однако нынешние тенденции отличаются от того, что происходило в докризисные времена. Например, люди стараются войти в ипотеку с максимальным первоначальным взносом, а не с нулевым, как это было раньше. Появились новые ипотечные продукты с переменными ставками. Они позволяют в течение нескольких лет зафиксировать ставку на уровне гораздо ниже того же Сбербанка. Еще одна актуальная тенденция ипотечного рынка – россияне теперь грезят новостройками. Там и площади побольше будут, и само жилье посвежее, да и цены пониже на порядок готового жилья. К тому же, «первичку» теперь кредитуют многие банки. Раньше отсутствие ссуд на покупку новостроек было, пожалуй, единственным стоп-краном для покупателей.

В итоге, рынок недвижимости и ипотеки в области спроса буквально пребывает в эйфории. Россияне готовы покупать, банки – кредитовать. Но между тем предложение квадратных метров весьма ограничено. Объемы ввода нового жилья в эксплуатацию продолжают снижаться. И не понятно, когда случится переломный момент в этой тревожной тенденции. По сути, сейчас в срочном порядке достраиваются дома, запущенные до кризиса. Новых же объектов даже в Москве не так много. А спрос неуклонно растет. Все перечисленные выше обстоятельства подогревают покупателей до состояния «готовы на все». В целом любой россиянин, получивший одобрение в банке на ипотечный кредит, немного похож на сумасшедшего. Ведь он буквально одним росчерком пера решает свое будущее – сколько ему предстоит платить кредитору, как и где жить.

В такой радикальной ситуации, как правило, заемщик может потерять толику внимания и пропустить что-то очень важное. Когда надо все срочно и быстро, в суматохе можно заметно прогадать в цене, не разобраться в условиях кредитного договора. Это чисто психологический момент, но хорошо бы покупателям тщательно подготовиться к такому важному шагу. Когда заемщик в ипотечном аффекте встречается с разного рода предложениями, ему трудно оценить реально, так ли они выгодны, как обещают риэлторы или ипотечные брокеры. Взять, например, получившую последнее время распространение на рынке ипотеки услугу под названием «взаимозачет».

Ипотечный trade in привлекает тем, что заемщик, по сути, получает все и сразу. Свою плохонькую квартиру гражданин продает, а новую замечательную – покупает. Оба действия выполняются быстро. С первого взгляда, это действительно удобно: не надо платить куче риэлторов, консультантов и тратить нервы, нет необходимости заполнять массу бумаг в разных фирмах. Однако есть у взаимозачета свои не то, чтобы минусы, но нюансы, которые потенциальному покупателю хорошо бы знать. Я, к примеру, столкнулась с взаимозачетом, пытаясь приобрести двухкомнатную квартиру взамен однокомнатной, и поняла, что лучше обойтись без него. Хотя, уверена, бывают и действительно успешные сделки через этот самый trade in.

Приказано снижаться

Началось все очень просто. Возникла необходимость улучшить свои жилищные условия, имея уже квартиру и некоторые накопления. Кредит в банке был получен довольно легко, учитывая, что первоначальный взнос вкупе с выручкой от продажи квартиры зашкаливал за 60%. А вот дальше предстояло свести воедино так называемую альтернативную сделку. Продать свое и купить новое – все параллельно. Цены меняются ежедневно, поэтому легко просчитаться. Ведь все знают, что столичные метры дорогого стоят.

Силясь решить эту задачу, я нашла на сайте одного кредитного брокера услугу «взаимозачет». По словам брокера, она позволяла свести альтернативную сделку воедино. Девушка, представляющая ипотечного посредника, приветливым голосом рассказала мне, как все замечательно и просто: «Вы обращаетесь к нам для того, чтобы мы продали вашу квартиру. Мы это делаем и приобретаем вам квартиру в той самой новостройке, которую вы выбрали. Все это происходит в течение 30 дней». Я, было, порадовалась, но все же решила узнать, а что будет, если в течение 30 дней квартиру не удастся реализовать.

Тут девушка сменила тон на более жесткий. «Конечно, вы можете выставить какую угодно цену, – заявила она. – Но условия реально диктует рынок, а значит, если на обозначенную цену не нашелся покупатель, надо снижаться». «Что значит снижаться? – спросила я. – Продавать себе в ущерб?». «Нет, что вы, – ответила девушка. – Я просто буду держать вас в курсе рыночной ситуации и цен». И тут же добавила: «Но нам надо реализовать квартиру в течение 30 дней». А так, да, конечно, можно цену и не опускать.

Однако не все брокеры так безальтернативны. «Условия агентского договора, который заключает покупатель, определяются им самостоятельно. Владелец квартиры вправе как прислушиваться к мнению риэлтора относительно стоимости имеющегося у него жилья, так и действовать по своему усмотрению, – рассказывает Иветта Сударикова, юрист «Велес Капитал Девелопмент». – Если и происходит снижение цены, то только по взаимному согласию сторон. Последнее слово в данном вопросе остается за покупателем».

«Квартира в новостройке резервируется за клиентом, – поясняет Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость». – На сделке подписываются одновременно два договора, на отчуждаемый объект и на приобретаемый». Также существует возможность воспользоваться бесплатной рассрочкой на время регистрации договора купли-продажи реализуемой квартиры. «Таким образом, происходит одновременная продажа и покупка объекта», – подчеркивает эксперт.

«Для реализации взаимозачета отдел вторичной и первичной недвижимости риэлторского агентства должны работать консолидировано», – рассказывает, в свою очередь, Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Процедура квартирного trade in в агентстве недвижимости проводится следующим образом. К риэлтору обращается клиент. Для него подбирается новостройка и бронируется квартира. При этом ее цена не фиксируется, пока владелец не продаст имеющееся жилье и не внесет аванс. Затем клиента направляют в отдел вторичной недвижимости – агент выставляет квартиру на реализацию.

Дисконта при продаже имеющегося жилья не происходит, при продаже риэлторы помогают найти покупателя на установленную, рыночную цену. Срок экспозиции, как правило, составляет 2–3 месяца. «Когда покупатель квартиры находится, клиент получает аванс и, в свою очередь, вносит аванс за новую квартиру, – говорит Литинецкая. – После получения всей суммы от продажи квартиры, клиент окончательно оформляет квартиру в новостройке».

Все и сразу

Услуга взаимозачета, ее еще называют зачетным лизингом, приобрела известность благодаря автомобильной отрасли. Специализированные салоны стали предлагать покупателям оплатить часть стоимости нового автомобиля за счет уже имеющегося. В народе услуга получила название «trade in». Однако на рынке недвижимости популярность взаимозачета не так высока. Это связано прежде всего с масштабом приобретения. Чтобы поменять один автомобиль на другой, покупателю достаточно выбрать в каталоге нужную модель и доплатить немного. Если же говорить о недвижимости, суммы сделок будут гораздо весомее. Тем не менее, популярность взаимозачета начинает расти среди россиян. По словам Светланы Бириной, все больше клиентов, желающих улучшить свои жилищные условия, обращаются за данной услугой. «Так, около 50% от общего количества обращений по альтернативным сделкам приходится на взаимозачет», – говорит она.

Основной плюс взаимозачета для клиента заключается в том, что он обращается в одно агентство. Там все процессы, связанные с продажей и покупкой квартиры, состыковываются внутри одной компании. Поэтому за покупателем фиксируется новая квартира и фактически гарантируется продажа имеющегося жилья. «Клиент платит комиссию только при продаже квартиры, – говорит Мария Литинецкая. – При покупке объекта в новостройке он оплачивает услуги за оформление, если будет привлекаться ипотека – услуги ипотечного брокериджа. Компенсацию стоимости услуг риэлтора при покупке квартиры в новостройке осуществляет застройщик».

«Взаимозачет имеющейся недвижимости очень популярен среди крупных застройщиков (продавцов), которые обладают большими финансовыми ресурсами и определенным положением на рынке недвижимости. Это позволяет разрабатывать схемы реализации недвижимости, конкурирующие с другими с точки зрения удобства для потребителя, – говорит Иветта Сударикова. – Такие застройщики могут позволить себе иметь в штате профессиональных и эффективных риэлторов». Следует отметить также, что в случае реализации имеющейся квартиры в счет предоплаты за приобретаемую недвижимость у продавца, ставки комиссионного вознаграждения ниже, чем предлагаемые для остальных клиентов.

«Взаимозачет работает и на первичном рынке, и на вторичном, – уверена Сударикова. – Главное – эффективность риэлторов, которые участвуют в схеме зачета». Фактически продавцом имеющейся квартиры выступает покупатель. Он согласовывает все существенные условия договора, поэтому интересы клиента максимально защищены. По мнению эксперта, данная услуга (помощь в реализации квартиры) направлена на снижение рисков покупателя и предлагается для удобства клиентов. «Прежде всего, услуга зачетного лизинга может быть интересна желающим приобрести квартиру в максимально сжатые сроки, – говорит Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН. – Услуга также будет удобна, если покупатель остановит свой выбор на конкретном предложении по программе «зачетного лизинга»». В остальных случаях, по его мнению, более выгодной останется классическая альтернативная сделка.

Стоит отметить, что услуга «взаимозачета» хорошо зарекомендовала себя в кризисный период. Так, например, в 2008–2009 годы стоимость загородной недвижимости снизилась значительно сильнее, чем уровень цен на городское жилье. Поэтому многие клиенты, желавшие обменять квартиру на загородный дом, коттедж или земельный участок, приобретали новую недвижимость при помощи данной услуги. «С постепенной стабилизацией рынка недвижимости застройщики постепенно отказываются от практики «взаимозачета», отдавая предпочтение другим финансовым инструментам, – поясняет Василий Митько. – Это, в свою очередь, обусловлено ростом платежеспособного спроса населения, а также выходом банков на рынок ипотечного кредитования».

Вынужденная мера

Взаимозачет в юридическом аспекте – это не что иное, как способ исполнения обязательства. Если основное обязательство покупателя недвижимости – заплатить за нее, то «услуга взаимозачета» – это способ оплаты приобретаемой недвижимости. Вы заключаете договор купли-продажи недвижимости или иной документ, исполнение которого приведет к возникновению у покупателя права собственности на недвижимость. Это может быть предварительный договор с обязательством заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости, договор соинвестирования или долевого участия в строительстве, соглашения об уступке вышеперечисленных договоров. Главное, чтобы в результате у покупателя возникло обязательство по оплате. «Сложно назвать какие-либо минусы в тех вопросах, которые покупатель определяет свободно и по своему усмотрению», – комментирует сделки зачетного лизинга Иветта Сударикова. Однако они, определенно, есть. Недаром схема взаимозачетов стала использоваться только в кризис.

Однако, по словам экспертов, нельзя сказать, что взаимозачет получил широкое распространение, – скорее, это единичные сделки или специальные программы с особо выгодными условиями. «При покупке жилья процесс выбора подходящей квартиры занимает гораздо больше времени. Ведь на предпочтения покупателя оказывает влияние большое количество факторов – от качества строительных материалов до расположения квартиры по отношению к сторонам света», – говорит Василий Митько. Для того чтобы выбрать подходящий вариант, как правило, необходимо просмотреть достаточно большое количество квартир. Основным же недостатком программ зачетного лизинга, по мнению гендиректора МИАН, является то, что покупателю предлагаются только те объекты, которыми оперирует агентство или брокер. А значит, выбрать желаемый вариант «на замену» становится сложнее.

Более популярной разновидностью покупок «в зачет», по словам Василия Митько, стала услуга альтернативной сделки, при которой договор заключается одновременно на покупку одной и продажу другой квартиры. В рамках альтернативных программ предлагается более гибкий подход, позволяющий покупателю выбирать из большого количества доступных квартир. По оценкам эксперта, услуга альтернативной сделки пользуется большей популярностью среди покупателей. Так, к концу декабря 2010 – января 2011 года доля «альтернативы» составила 30,5% в общей структуре сделок, осуществляемых с участием агентства МИАН.

«Владельцы недвижимости верхнего ценового сегмента не нуждаются в немедленной реализации своих объектов, поэтому могут позволить себе ждать «своего покупателя» по установленной цене. Такие продавцы не готовы демпинговать, в силу чего не считают схемы взаимозачета привлекательными, – объясняет Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank. – Важно понимать, что используя trade in, владелец фактически продает застройщику квартиру с серьезным дисконтом». Застройщик, по ее словам, затем реализует квартиру через доверенные агентства недвижимости на вторичном рынке и зарабатывает на разнице между ценой покупки и продажи.

«Срок экспонирования квартиры на вторичном рынке сейчас составляет в городе около 3 месяцев, а на загородном рынке – около 6 месяцев (в случае соответствия цены рыночной). Поэтому владельцу выгоднее обсудить с девелопером возможность рассрочки платежа по новостройке, а тем временем поручить риэлторам заниматься продажей старой квартиры, – уверена Елена Юргенева. – Многие наши клиенты используют такую схему при реализации своих объектов недвижимости. За последние 5–6 лет Knight Frank провел целую серию подобного рода инвестиционных сделок, получив серьезную прибыль».

Девелоперы на рынке эконом-класса гораздо менее гибки в плане предоставления индивидуальных условий рассрочки платежа. Поэтому часто в случае срочной покупки и отсутствия у будущего владельца свободных средств, trade in представляется единственно возможной схемой. Однако, по словам экспертов, это вынужденная мера. И она, безусловно, ведет к потере в цене по продаваемому во взаимозачет объекту. Так, к примеру, мою однокомнатную квартиру бегло оценили в 6 млн. рублей. «Таковая сейчас рыночная цена, – сказала девушка, представляющая кредитного брокера. – Но, вы же знаете, все меняется. Так что, если неделю-две не поступит звонков, будем потихонечку снижаться». На мой вопрос, на сколько, я получила ответ: «Начнем с минус 100 тыс. рублей, а там – посмотрим».

Ангелы-спасители

Заемщик принимает очень важное жизненное решение, вступая в ипотеку, поэтому ему просто необходима помощь. Иногда этой беззащитностью пользуются проходимцы, но встречаются реальные помощники, например, в лице тех же ипотечных брокеров. Зачастую они действительно помогают. Ведь не всегда покупателю нужно в спешке проворачивать взаимозачет. Заемщику требуется пояснить, какие у него вообще есть возможности, и помочь выбрать правильный путь.

«Основная задача брокера заключается в том, чтобы клиент получил свой кредит на наиболее выгодных условиях, с минимальными затратами и как можно быстрее», – говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Самостоятельная организация ипотечного кредита, по его словам, – довольно трудоемкое дело. Сегодня рынок изобилует ипотечными предложениями. Клиенту предстоит ответить на вопрос - в каком банке кредит можно взять на максимально выгодных условиях, изучив массу предложений. Облегчить путь от принятия решения до привлечения кредита – задача ипотечного брокера. Он знает условия программ всех ипотечных банков и понимает процессы, происходящие в кредитных организациях при одобрении заявки.

«Кредитный брокер досконально знает все предложения банков, – уверяет Елена Зотова, директор департамента кредитования «Фосборн Хоум». – В зависимости от ситуации клиента (потребностей, способа подтверждения трудоустройства и дохода, наличия первоначального взноса), брокер подбирает наиболее оптимальные условия кредитования клиента». Кредитный брокер сопровождает клиента полностью, то есть до подписания ссудного договора. Кроме того, что заемщик получает самую выгодную программу кредитования, ряд банков предоставляет брокерам преференции по процентным ставкам и различным комиссиям. Таким образом, клиент, получающий ипотеку через посредника, экономит не только свое время, например, на проведение переговоров с банками, но и свои деньги, получая оптимальное предложение и дисконт по процентной ставке.

«Первое, что делает ипотечный брокер, – это выявляет потребности клиентов. То есть он должен понять, какая приобретается квартира, для каких целей: проживания, сдачи в аренду, инвестирования», – поясняет Андрей Владыкин. Следующий шаг – это понимание платежеспособности клиента - каким доходом он обладает, что из его личного и финансового прошлого помогает или мешает получить кредит (например, наличие кредитной истории или судимости за финансовые правонарушения), кого из родственников или знакомых можно указать в качестве созаемщиков для увеличения платежеспособности. По окончании консультации складывается представление, какой из банков является наилучшим выбором в данной ситуации и какой пакет документов необходимо собрать клиенту. После подписания договора брокер знакомит клиента с действующими кредитными программами и их условиями, после чего выбираются наиболее достойные банки.

Подготовленный клиентом пакет документов помимо менеджера проверяет андеррайтер ипотечного брокера. Это позволяет достичь принятия бумаг банком с первого раза. «В процессе рассмотрения заявки мы постоянно общаемся с ответственным менеджером банка, так сказать – держим руку на пульсе. Если возникают какие-то дополнительные вопросы, по документам или по объекту, сразу же отвечаем, – уверяет Андрей Владыкин. – Решение банк сообщает нам, для этого клиент выдает нам доверенность». Тем самым достигается принцип – общение только с одним менеджером. Именно он в курсе любых действий по сделке, проводит необходимые согласования и общается со всеми участниками процесса по поручению клиента. По окончании процесса выдачи кредита, клиент может обращаться к брокеру за консультацией по процедуре досрочного погашения, рефинансированию и другим вопросам, связанным с банком.

Портрет клиента

Несмотря на всевозможные ипотечные скидки и бонусы, большинство россиян предпочитают работать напрямую с банками. Причиной, отчасти, может быть то самое навязывание некоторыми брокерами невыгодных опций или программ покупателю. Все-таки финансовая грамотность населения растет. Стоит только человеку разобраться, на какой такой взаимозачет его собирались «развести», он более в это агентство или к этому брокеру, безусловно, не пойдет. Но есть честные игроки на рынке, потому ипотечный брокеридж набирает обороты.

Сложно говорить о каком-то определенном портрете клиента, так как у кредитных брокеров, как правило, очень много продуктов, ориентированных на широкую аудиторию заемщиков. Например, у «Фосборн Хоум», помимо массовых продуктов, к которым относятся потребительские кредиты на небольшие суммы или отчет по кредитной истории, также есть продукты премиум-класса. Это, в частности, ипотека с подбором и другие виды ипотеки, крупные потребительские ссуды, кредит под залог недвижимости и подбор жилья. Все зависит от того, что именно хочет клиент.

«Сейчас наибольшей популярностью пользуется продукт «ипотека с подбором», когда заемщик, обратившись в нашу компанию, получает не только ипотечный кредит, но и покупает недвижимость, – говорит Елена Зотова. – В нашей компании есть департамент риэлторов, специализирующихся на проведении именно ипотечных сделок». После получения одобрения риэлтор компании предлагает клиенту те квартиры, которые можно приобрести по ипотеке. Ипотека с подбором, как любой комплексный сервис, обходится дешевле, чем обе услуги по отдельности. Кроме того, для клиента лучше, если его ведут специалисты одной компании. Это ускоряет процесс покупки недвижимости.

«Ипотечный брокер является одним из основных каналов привлечения клиентов для банков. Им выгодно работать с профессиональными ипотечными брокерами, – считает Андрей Владыкин. – Клиент после общения с нами приходит в банк полностью проинформированным о порядке получения кредита. Пакет документов при передаче в банк полностью выверен и готов к скорому рассмотрению». Благодаря этому достигается экономия времени и для банка, и для клиента, отсюда - бонусы, например, снижение или отмена комиссии за выдачу кредита, удобный и быстрый порядок работы.

«Снижение базовой ставки на 0,5%, комиссии за рассмотрение на 20%, комиссии по выдаче на 20% или полная отмена всех комиссий, уменьшение срока моратория и периода ограниченного права досрочного погашения в 2 раза – такие преференции невозможно получить неспециализированному участнику ипотечного рынка, – считает Владыкин. – Высокая скорость рассмотрения заявки достигается за счет передачи документов в банк по электронной почте. Бумаги передаются непосредственно сотруднику, ответственному за рассмотрение заявки, таким образом, наша служба доставки минует все очереди в банках». При этом, брокеры, как правило, разрабатывают свои специальные предложения индивидуально под каждый объект.

Кроме того, кредитные брокеры, которые заинтересованы в дальнейшем своем развитии, действительно стремятся разъяснить клиенту все возможные варианты, а не тот, в котором их «гонорар» будет больше. К примеру, взять тот же выбор между вторичкой и первичкой. Цены на новострой, конечно, ниже. Однако на этапе строительства кредит для банка является необеспеченным, а значит – более рисковым. Отсутствие обеспечения в виде залога недвижимости, банки, как правило, компенсируют повышенной процентной ставкой. Поэтому клиенту, желающему сэкономить на процентах, лучше выбрать готовое жилье. «Да, квартира на рынке вторичного жилья дороже аналогичной новостройки, но ставка по кредиту может быть дешевле на 3–5 процентных пункта», – подчеркивает Андрей Владыкин.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество