Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотечный хэд-хантинг

20.06.2011  Ipocredit.Ru
ipocredit.20.06.11-180x160.jpg
Зачем банки принялись вербовать заемщиков конкурентов. // Фаина Филина, специально для Ipocredit.Ru.

На рынке ипотеки борьба за клиента идет полным ходом. Банки будто гоняются друг за другом, а это приносит пользу заемщикам. Статистика по ипотечному рынку оптимистичная: по итогам 1 квартала этого года было выдано 155 млрд. рублей ипотеки (в рублях и валюте). Снижение размера первоначального взноса, падение ставок, подтверждение доходов заемщика любым способом, кредитование новостроек и даже нецелевая ипотека – далеко не весь перечень мер, предпринимаемых банками, чтобы выдать как можно больше жилищных ссуд. Однако всем этим уже никого не удивишь.

Относительно новый инструмент привлечения заемщиков – рефинансирование ипотеки, полученной в другом банке, на более выгодных условиях. «Относительно», потому что рефинансирование кредитов существовало до кризиса, и некоторые банки тогда уже запускали подобные программы. «Новый» – так как этот инструмент применен впервые после экстремального падения экономики. Сразу несколько крупных розничных банков заявили о запуске выгодных программ перекредитования. Причем условия по таким продуктам в некоторых случаях интереснее предложений Сбербанка.

Для банков рефинансированные заемщики буквально на вес золота. Сами посудите, если должник исправно гасит кредит и выстоял в кризис под ипотечной ношей, то к такому заемщику и требования поменьше можно установить. Одно дело – человек с улицы, его еще надо тщательно оценивать. Другое дело – стабильный клиент конкурентного банка, проверенный им и временем.

Насколько выгодны на деле такие программы для заемщика – еще вопрос. Подводных камней в рефинансировании пруд пруди: плата за выдачу нового кредита, различные скрытые комиссии и изменение сроков ссуды в невыгодную для заемщика сторону. Однако если посмотреть на должников, понабравших ипотеки в 2008–2009 годах под 20% годовых, то тут нет смысла искать минусы. Таким заемщикам рефинансирование, безусловно, как вода в пустыне. Так что у этой медали есть две стороны.

Программы

Рефинансирование или перекредитование – это замена старого кредита на новый на лучших условиях. В 2007–2008 годах такая услуга активно предлагалась многими банками. Но когда случился финансовый кризис, многие кредитные организации прекратили выдавать ипотеку. Ставки взлетели вверх, а о рефинансировании можно было только мечтать. Одновременно с восстановлением рынка ипотеки готового и строящегося жилья, банки начали проявлять интерес к рефинансированию. Еще в начале 2011 года ставки по перекредитованию составляли 15–16% годовых в рублях. Такое предложение было интересно разве что тем заемщикам, кто брал кредиты в валюте или по ставке еще выше, на уровне 18–20% годовых.

Но ипотечные ставки совершали планомерное падение и даже достигли докризисного уровня. И тогда ведущие розничные банки обратили внимание на это направление бизнеса. Ведь есть масса заемщиков, которые исправно платят по кредиту, а их ставка по старой ссуде превышает текущий уровень. Таким людям можно сделать предложение, от которого они просто не смогут отказаться.

Недавно Юникредит банк заявил о программе рефинансирования ипотеки, опции по которой определяются индивидуально для каждого заемщика. Срок рефинансирования до 30 лет. Кредит выдается в рублях и валюте. Для рублевого варианта максимальный размер ссуды – 80% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Если заемщик хочет кредит в валюте (доллар США, евро) или рефинансирует ипотеку на дом либо таунхаус, то он может получить от банка не более 70% стоимости недвижимости. Ограничение по сумме – 15 млн. рублей ($500 тыс.). Банк предлагает три вида ставок: классический вариант с фиксированной ставкой на весь срок кредита, плавающая ставка и комбинированная (фиксированная на первые 5 лет, а далее – плавающая).

«Минимальные ставки по тридцатилетним ипотечным кредитам составляют 8,5% годовых в рублях и 9% в долларах. Каждый клиент может самостоятельно определить приемлемость для него ставки по его действующему ипотечному кредиту или обратиться к нашим консультантам, – рассказывает Иван Веденисов, начальник управления ипотечного кредитования Юникредит банка. – Более того, в процессе рефинансирования можно поменять валюту, срок или изменить ставку с фиксированной на плавающую, а также увеличить сумму кредита для ремонта своей недвижимости».

Буквально за день до этого в Первом ипотечном агентстве (ПИА) Ipocredit.Ru рассказали об их совместной программе рефинансирования с банком ВТБ 24. Причем, фиксированные ставки по этому продукту начинаются от 10%, а ПИА своим клиентам дает скидку на весь срок кредитования. Переменные расценки – от 9% в рублях. Кредитор готов учитывать доход должника не только по форме 2-НДФЛ, но и по форме банка. Ссуды выдаются также предпринимателям и собственникам бизнеса.

«Мы как банк заинтересованы в качественных заемщиках, – поясняет Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ 24. – Дополнительные преференции и многолетнее успешное сотрудничество с ПИА позволит нам привлечь большее количество клиентов». «Хотим предоставить нашим клиентам самые лучшие условия ипотеки и рефинансирования, благодаря ВТБ 24 мы можем это сделать», – продолжает Максим Ельцов, генеральный директор ПИА. «На рынке ипотечного кредитования существует огромное множество клиентов, недовольных своими условиями кредита, – продолжает он. – Наша задача – помочь людям из любого банка улучшить условия ипотеки, если это возможно».

Ценный совет

Как все-таки понять, пора ли идти за рефинансированием? В ПИА привели такой расчетный пример. Ваш действующий кредит был выдан по ставке 13% на 10 лет, остаток кредита 40%, стоимость квартиры 4 млн. рублей, полная стоимость пользования ссудой составит 2 866 766 рублей (ежемесячный платеж 23 889 рублей). Новый кредит по программе рефинансирования имеет такие параметры: 9,5 %, срок – 7 лет, сумма кредита 1,6 млн. (те же 40%), стоимость 2 196 631 рубль (ежемесячный платеж – 26 150 рублей). Общая экономия за оставшийся срок пользования ссудой составит 670 135 рублей.

«Справедливости ради надо подчеркнуть, что для того, чтобы сделка по рефинансированию состоялась, необходимо, чтобы банк, в котором взят текущий ипотечный договор, согласился на последующую ипотеку либо предоставил письменный отказ», – уточнили в агентстве. То есть вопрос рефинансирования не такой простой, как может показаться. Перекредитование, в первую очередь, выгодно банкам. Заемщик, который без просрочек погашает ссуду, скажем, в течение года – уже хороший.

Привлечь такого качественного клиента гораздо труднее и дороже, чем просто взять готового заемщика у другого банка, то есть рефинансировать его ипотечный кредит. Дороже – потому что нового должника нужно гораздо серьезнее оценивать. «Вряд ли банк пойдет, скажем, на рефинансирование кредита, если вы погашали его всего 3–4 месяца, – рассказывает Андрей Милютин, руководитель консультационных программ по жилищному финансированию компании IFC. – Наверняка, в требованиях к рефинансируемому кредиту прописаны довольно длительные выплаты, не менее года».

Если говорить о ставках, классически в США считается, что есть смысл перекредитовываться, если ставка по программе рефинансирования ниже вашей хотя бы на 1 процентный пункт. Но дело в том, что в США расходы на переоформление ипотеки очень типичные и не обременительные, а в России они варьируются и могут быть довольно существенными для заемщика. Традиционные расходы включают в себя оценку недвижимости, переоформление кредитного договора и его регистрацию, выпуск новой закладной, банковские операции по открытию и ведению счетов.

Если говорить о других параметрах, то, принимая столь важное решение, нужно смотреть на все условия ипотечного кредита. «Как говорится, яблоки нужно сравнивать с яблоками», – подчеркивает Андрей Милютин. Отталкиваться надо от следующих опций ипотечного предложения: объем кредита, сопутствующие платежи, а самое важное здесь – срок кредита. Ведь декларируемая низкая ставка по программе рефинансирования может действовать для кредитов, скажем, на 10 лет.

Если ваша ссуда на 20–30 лет, платежи станут совсем другими. С этим согласна и Марина Нелюбова, заместитель директора департамента розничного бизнеса СМП Банка. «Во-первых, следует четко определить параметры возможного кредита: ставка (до оформления залога в пользу нового банка и после), срок переоформления, его стоимость, срок кредитования, перестрахование, оценка, – рассказывает Марина Нелюбова. – Во-вторых, нужно сравнить графики погашения и итоговые цифры по ним».

Еще один важный нюанс: при рефинансировании банк может вводить какие-то специфические условия. Например, перевести кредит с плавающей ставкой на фиксированную, но при этом установить запрет на досрочное погашение или даже какие-то штрафные санкции. Также важна механика обслуживания займа. К примеру, если удобно погашать ипотеку в банке, офис которого находится в соседнем доме и там нет очередей, то вряд ли захочется за половину процентного пункта ставки ездить на другой конец Москвы. «Есть фактор сервиса, привычки к определенному месту, людям, процедуре погашения», – соглашается Марина Нелюбова.

Каждому свое

Итак, заемщикам рефинансирование выгодно, так как позволяет облегчить кредитное бремя, улучшить условия ипотечной ссуды. «Программы рефинансирования достаточно востребованы теми, кто оформил ипотечные кредиты в кризисное и посткризисное время на волне повышенных ставок, – отмечает Марина Нелюбова. – Другой целевой клиентский сегмент – заемщики, получившие ипотеку на нерыночных условиях (ставка, ежегодные комиссии)».

Тут есть несколько особенностей. Перекредитование может быть интересно клиентам в случае, если процентная ставка ниже как минимум на процентный пункт, а лучше – на 2–3. Ведь «при оформлении такого кредита у заемщика возникают расходы, связанные с переоформлением залога в пользу нового кредитора (оформление и регистрация), а также оплачивается комиссия банка при выдаче кредита, если такая есть», – поясняет Ирина Градович, начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка.

По словам Градович, помимо более низкой ставки клиентов интересует возможность получения дополнительной суммы финансирования под залог имущества, если это позволяет его стоимость. То есть, по сути, новый кредит банк выдаст на две цели: погашение старой ссуды и другие цели, в числе которых могут быть приобретение еще одной квартиры, ремонт, возможно, без подтверждения целевого использования средств. Таких программ на рынке меньше по причине более сложной процедуры предоставления кредита, но они довольно востребованы среди заемщиков.

Кредитным организациям рефинансирование интересно, и здесь нюансов гораздо меньше. Банк выдает ссуду клиенту, платеже- и кредитоспособность которого подтверждена другим финансовым институтом, а также качеством кредитной истории. По словам опрошенных Bankir.Ru экспертов, как правило, одно из требований таких программ – положительная история по рефинансируемому кредиту. Конкурентная борьба за заемщика на рынке рефинансирования ипотеки развернулась нешуточная.

Однако, по словам Нелюбовой, пока объявленные по перекредитованию условия далеки от реальности. «Декларируемые 10% ВТБ 24 дает при сроке кредитования 7 лет и размере первоначального взноса от 60%, то есть сумма кредита не более 40% от оценки предмета залога, – говорит она. – При иных условиях ставки на порядок выше».

Хотя подобные громкие заявления – это, в принципе, борьба за клиента, эдакие рекламные ходы. Есть определенная целевая аудитория, есть соответствующее предложение для нее от банка. По мнению Марины Нелюбовой, ВТБ 24 вряд ли перетянет клиентов Сбербанка. Сбербанк не сильно завышался по ставкам в кризис (13,5–14,5%). Таким образом, клиент может не получить явной экономической выгоды от смены кредитора.

Итак, банкиры, которые предлагают программы по рефинансированию ипотеки, уверяют, что в настоящее время ставки у них находятся даже ниже докризисного уровня, поэтому заемщикам стоит с вниманием отнестись к таким предложениям. Эксперты рынка, напротив, предупреждают: сделать вывод о выгоде рефинансирования можно только тщательно взвесив все «за» и «против». «Когда вы слышите о подобных программах, первое, что вам следует сделать – позвонить в свой банк и узнать, нельзя ли как-то пересмотреть вашу ипотеку», – подчеркивает Андрей Милютин.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество