Ипотечный базар

Ипотечные активы банков сейчас кажутся привлекательными для потенциальных покупателей, у которых есть деньги. Просрочка по жилищным ссудам самая низкая среди всех видов кредитования, к тому же, проблемные займы являются ликвидными, так как они обеспечены залогами. Посему нет ничего необычного в том, что на рынке происходят сделки.

В принципе, торговля ипотечными кредитами существовала и до кризиса, и даже в острую его фазу, но сейчас подобные договора заключаются все чаще. Причем, если раньше на прилавках ипотечного рынка выставлялся один бракованный товар в виде сложных кредитов, то сейчас продаются весьма качественные портфели. Хотя, безусловно, хорошими активами торгуют гораздо реже, чем просроченными займами. Да и условия там другие, поэтому о скидках говорить не приходится.

Зачем банкам продавать проблемные кредиты, в целом, понятно. Избавиться от ипотечной просрочки весьма полезно. Жилищные займы обеспечены залоговыми квартирами, но их продать не так-то просто. А кредитным организациям зачастую деньги нужны прямо сейчас. Может быть другая причина — нет средств и ресурсов на взыскание залога, которое может длиться годами. Как известно, залоговая недвижимость на балансе банка не может находиться по закону. Поэтому приходится «извращаться», создавая что-нибудь дочернее и непрозрачное – например, ЗПИФ. Кстати, за это может потом наказать регулятор.

Мотивация банкиров-покупателей тоже ясна. Все-таки, при наличии достаточных ресурсов и времени, даже проблемный ипотечный портфель — приличный актив, а уж что говорить о портфеле чистом. Накупив таких кредитов, организация может обеспечить себе безбедное существование на долгие годы. Что касается заемщиков, то, как говорят юристы и банкиры, сделки «купли-продажи» ипотечных кредитов их не касаются. Максимум, что им «грозит», так это то, что им придется платить свои взносы в офисах нового банка.

Денежный вопрос

Практика торговли ипотечными кредитами довольно-таки распространена, так как это один из механизмов привлечения ресурсов для развития бизнеса. Правда, широко и громко банкиры об этом говорить не любят. Как известно, основной принцип банковского бизнеса - «деньги должны приносить деньги». До кризиса вместо продажи пула ипотечных кредитов чаще проходили сделки по секьюритизации. Так как провести такую сделку значительно дороже, то, по словам опрошенных Ipocredit.Ru экспертов, на российском рынке сейчас больше используется механизм обыкновенной продажи.

Если речь идет о реализации качественных ипотечных портфелей, то одной из основных причин продажи можно назвать потребность в ликвидности. Банку понадобились деньги, чтобы расплатиться по своим обязательствам, поэтому он выставляет на продажу часть ипотечного портфеля. Так, например, поступил банк «КИТ Финанс» («КИТ»). Причем, ипотечная составляющая не один раз пришла на выручку этой организации. Так, в 2009 году «КИТ Финанс» передал выданные им жилищные займы Газпромбанку и аффилированной ему ипотечной кредитной организации «ГПБ-Ипотека». Когда сделка происходила, заместитель генерального директора банка «КИТ Финанс» Константин Яковлев пояснил, что ипотека - это непрофильный актив «КИТ»а, таково мнение акционеров. В целом же, сделка по продаже ипотечных закладных помогла покрыть обязательства перед Газпромбанком.

Напомним, что в самый разгар кризиса, когда «КИТ Финанс» стоял перед угрозой краха, Газпромбанк предоставил «утопающему» кредит на сумму около 60 млрд. рублей. В начале августа этого года «КИТ» объявил о планах провести секьюритизацию своего ипотечного портфеля и разместить облигационный заем на российском рынке. За счет этой операции банк собирается привлечь порядка 43 млрд. рублей. Эти деньги нужны кредитной организации, чтобы исполнить обязательства – но уже перед другим своим крупным кредитором – компанией «РЖД».

Непрофильный бизнес

Еще одна причина реализации ипотечных закладных — способ избавиться от непрофильного для себя бизнеса. Здесь нужно разделить небольшие и средние банки и кредитные организации из первой десятки. «В первом случае банки продают ипотечные кредиты из-за небольшого размера собственного капитала и ввиду невозможности привлечения длинных денег, - рассказывает Вадим Пахаленко, директор департамента по работе с финансовыми институтами банка DeltaCredit. - Банки из первой десятки, как правило, имеют возможность выдавать ипотеку за счет собственного фондирования, но и среди них бывают случаи, когда портфель или его часть перепродавалась. Иногда это связано со сменой ориентиров: сначала была задача выдавать ипотеку с целью проведения в будущем секьюритизации, но потом, ввиду кризиса, приоритеты могли смениться под воздействием макроэкономических факторов».

Так, например, в июле этого года стало известно о продаже Morgan Stanley Городского ипотечного банка (ГИБ) Восточному экспресс банку, который является одним из крупнейших сервисных агентов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

«Уже лет 5-7 банки торгуют портфелями. Кроме того, такие сделки - основа деятельности АИЖК. Много практики, механика отработана, себестоимость невысокая, - рассказывает руководитель проекта Международной финансовой корпорации (IFC) Андрей Милютин. - С другой стороны, в условиях финансового кризиса есть нюансы - не всегда просто определить цену, так как качество портфелей не всегда стандартное и старые портфели имеют низкие ставки. Такие сделки - обычное явление, но иногда бывают "громкие" - по размеру портфеля, по цене".

По словам эксперта, мотивацию продавцов можно разделить на две группы. Стандартная деятельность - для слабокапитализированных банков имеющих конкурентное преимущество в выдаче кредитов. Партнеры АИЖК - классический пример. В качестве же исключения Андрей Милютин назвал те случаи, когда банк выходит из ипотечного бизнеса или не имеет опыта в сервисе, что в кризисное время сильно негативно сказывается на качестве потоков.

Так, например, поступил в декабре 2008 года Ипотек-банк, продавший свой ипотечный портфель Росбанку. В конце апреля прошлого года Русский ипотечный банк (РИБ) также «скинул» ипотечные закладные Собинбанку. Заемщики об этом узнали из «писем счастья» от РИБа. Примечательно, что лицензию РИБ в Собинбанк не передал, она перешла к физическим лицам – собственникам Собинбанка. Впрочем, это уже другая история. С причинами продажи ипотечных долгов вроде бы все понятно. Однако, зачастую, факторы, подталкивающие банки к ипотечной торговле несколько иные.

И снова просрочка

Объем «плохих» долгов на 1 июля 2010 года составил 6,1% от суммы выданных кредитов. Это на треть меньше, чем было зафиксировано на начало года. Большую часть «плохих» долгов составляют корпоративные кредиты (уровень просрочки 7,1%, тогда как у граждан – 6,3%). Общий объем просроченной задолженности составил 64,3 млрд. рублей.

Несмотря на сокращение просрочки и то, что худшие сценарии по развитию банковского сектора не реализовались, объем токсичных активов остается существенным. То есть перед банками все-таки стоит необходимость держать резервы. Потому нет ничего удивительного в том, что при подобных обстоятельствах некоторые организации стремятся избавиться хотя бы от части кредитных портфелей. В этом, в частности, им может помочь торговля ипотечными закладными.

Жилищные кредиты наиболее объемные и длинные, потому, реализовав ипотечный портфель, банк может высвободить добрую часть резервов для осуществления иных операций. "Банку может быть выгодно продать в основном по двум причинам. Первая, банальная, просто понадобилась ликвидность и вторая более "хитрая", - рассказывает Павел Василиади, директор аналитического департамента UFS Investment Company. - у каждого банка есть различные заемщики, то есть заемщики с различными кредитными качествами, кто-то исправно платит взносы, а кто-то задерживает их, а некоторые вообще не платят. При продаже банк включает в ипотечный портфель всех заемщиков, тем самым усредняя кредитное качество портфеля, и снимает с себя риски по невозврату ипотечных кредитов".

И все же некоторые эксперты говорят о том, что даже проблемный ипотечный портфель сбывать может оказаться не выгодно. «Ведь если у банка есть возможность и желание продать дефолтные закладные, то банк в состоянии это сделать. Хотя, это для банков не всегда эффективно потому, что, как правило, дефолтные закладные продаются с большим дисконтом, - рассказали Ipocredit.Ru в Хоум Кредит энд Финанс банке. - Чаще всего банку выгоднее пройти все процедуры (судебный процесс, исполнительное производство, торги) и забрать объект залога (поставить на баланс), а потом уже самостоятельно реализовывать».

Зачем покупать

Ипотечные закладные — ценный актив. Приобретая их, банк, можно сказать, убивает двух зайцев: увеличивает кредитный портфель и впоследствии зарабатывает на процентном доходе. Не секрет, что по объему ипотечные проценты очень весомые в силу своей долгосрочности и размеров жилищных займов.

"При наличии долгосрочного фондирования банк заинтересован в этом, - уверен Вадим Пахаленко. - В настоящее же время у таких случаев появились дополнительные причины. У банков наблюдается избыточная ликвидность, которую им надо осваивать. В связи с этим на рынке известны случаи покупок портфелей игроками, которые ранее этим не занимались. Но это не более чем разовые сделки".

По словам банкира, условия разовых сделок оговариваются индивидуально. При принятии решения покупатель будет смотреть на средневзвешенную ставку по портфелю, соотношение кредита и залога, регионы нахождения его предмета наличие страховки по кредитам, количество месяцев, оставшихся до окончания срока ссуды. Также бывает, что возникают иные требования. Соответственно, в итоге при покупке может быть как дисконт, так и сделка с премией.

С ним согласен и Андрей Милютин. Мотивация покупателей, по его словам, стандартна, - нарастить портфель быстрее. «Некоторые также могут стремиться купить дешевле и надеяться на повышение цены в будущем за счет сервисных усилий и улучшения экономической ситуации», - поясняет он. При этом сделки по некачественным портфелям предусматривают дисконт, но общепринятой практики нет и каждый раз цена - предмет торга.

«Портфель ипотечных кредитов - это актив банка, - рассказывает Олег Соколов, директор департамента розничного кредитования Бинбанка. - Соответственно, его можно покупать и продавать как любые другие активы и имущество. При согласовании условий сделки (цены продажи, условий обратного выкупа в случае просрочек, порядок взаимодействия с ипотечными клиентами) банки принимают решение, исходя из текущей рыночной конъюнктуры». По словам эксперта, условия по сделкам, которые происходят сейчас, сугубо индивидуальны, так как не носят массового характера.

Заемщик - будь спокоен

Российское законодательство позволяет продавать ипотечные кредиты. В целом, на заемщике это никак не должно отражаться. Ранее частенько возникали весьма неприятные ситуации с односторонним изменением кредитных опций. Ведь во многих кредитных (ипотечных) договорах содержится положение об одностороннем порядке изменения существенных условий договора. Это и ставка по кредиту, и комиссии, и сроки выплаты кредита, и страховые опции, и многое другое.

Выходит, что банк вполне себе может по своему решению взять да и поменять ставку. В сторону повышения, например. И не только банк–прежний займодавец может поступить так бессердечно, но и новый кредитор – будь то кредитная организация, коллекторская фирма или еще кто-нибудь. Если следовать букве закона, то заемщик, не поддерживающий такое одностороннее решение, может получить в наказание за строптивость взыскание на квартиру со стороны кредитора.

Однако, наперекор закону, судьи порешили, что такая ситуация не должна возникать на российском рынке. Не так давно было принято решение высших арбитражных судей, призванное защитить заемщиков. Так, в марте 2010 года президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) выпустил постановление № 7171/09, в котором подтвердилась законность привлечения Роспотребнадзором Русского банка развития (КБ «Открытие») к административной ответственности за изменение процентной ставки по кредитному договору с заемщиком в одностороннем порядке.

Этому решению предшествовал ряд дел на уровне федеральных округов, где судьи также становились на сторону заемщиков. Так, в 2008 году кредитные договора как минимум двух банков были признаны противоречащими законодательству – «Уралсиб» (Восточно-Сибирский округ) и Росбанк (Уральский округ). Судьи обязали банки не только сообщать должникам об одностороннем повышении кредитной ставки, но и получать их согласие. Согласие заемщика нужно зафиксировать в дополнительном соглашении к кредитному договору, где должны стоять подписи обеих сторон. А пункт кредитного договора, позволяющий такое соглашение банку не получать, по мнению судей, противоречит нормам закона о защите прав потребителей. Ведь там говорится, что если условия договора нарушают права потребителей (заемщиков), то такие договоры признаются недействительными.

Мнение юриста

Несмотря на сложившуюся судебную практику, эксперты предупреждают, что некоторые недобросовестные банки все равно могут играть не по правилам или, проще говоря, толковать закон в свою пользу. Хотя, сейчас такая ситуация, скорее, исключение, чем правило, - честный банк себе такого не позволит. Но все равно, заемщикам следует быть бдительными.

По словам Максима Столярова, адвоката МКА «Князев и партнеры», продажа ипотечного портфеля происходит между банками, на заемщике это никак не сказывается. Кроме того, что он просто погашает кредит по другим реквизитам. "После продажи его кредита, квартира становится объектом залога нового кредитора, следовательно, заемщик исполняет свою обязанность уже перед новым кредитором, - рассказал он Ipocredit.Ru. - Первоначальный кредитор обязан сообщить заемщику о смене банка. Это в интересах самой кредитной организации. Дело в том, что если заемщик продолжит погашать кредит по старым реквизитам, первоначальный кредитор может получить требования от нового кредитора. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору (ст. 382 ГК РФ)".

При этом должник не принимает участия в согласовании личности кредитора, этот вопрос решает сам банк, а затем – подтверждает Федеральная служба государственной регистрации. По словам юриста, изменение кредитных условий в худшую сторону возможно, но только по соглашению сторон. Заемщик вряд ли согласится на это, так что бояться тут нечего. "Главное - не подписывать каких-то дополнительных обременений к кредитному договору", - подчеркнул Максим Столяров.

С ним согласен и Александр Гребельский, управляющий партнер адвокатского бюро «Гребельский, Кетман и партнеры». «На нового кредитора распространяются те же права и обязанности, что и на старого, - рассказывает Александр Гребельский. - Если кредитный ипотечный договор разрешает кредитору изменять условия погашения или другие существенные условия договора, то в случае передачи прав путем, например, заключения договора цессии (уступки права требования) новому кредитору, у последнего сохранятся все те же права». Однако, как указал юрист, одностороннее повышение ставок сейчас запрещено решением ВАС № 7171/09.

"Кредитные условия описаны в договоре между кредитором и заемщиком, а пересмотрены быть могут лишь с согласия обеих сторон, - рассказывает Андрей Милютин. - Если новый кредитор предлагает заключить дополнение к договору и ухудшить условия для заемщика, можно не соглашаться и судить кредитора. Суды в общем случае благосклонны к добросовестным заемщикам". Так что, по его словам, обычно для человека меняются лишь реквизиты для платежей. Сама процедура никак не касается заемщика, его участия или затрат не требует.

То же самое говорят и банкиры. «В любом случае, на заемщиках сделка не отражается, - рассказывает Олег Соколов. - Покупатель портфеля может предложить клиенту вносить платежи в свой офис, но улучшение или ухудшений параметров кредита не произойдет. «На заемщиках смена владельца закладной никак не отражается, и они, как и раньше, должны выполнять свои обязательства, согласно условиям кредитного договора», - подтвердили Ipocredit.Ru также в Хоум Кредит энд Финанс банке.

Лишь некоторые банкиры готовы признаться, что в результате «купли-продажи» ипотечных кредитов для заемщиков могут быть и не очень благоприятные последствия. «Необходимо смотреть условия конкретного кредитного договора, - рассказывает Вадим Пахаленко. – Хотя, в целом на рынке в настоящее время очень схожие условия кредитных договоров, которые предусматривают возможность перепродажи кредита с уведомлением заемщика о новом кредиторе. Причем уведомление, в первую очередь, в интересах банка-покупателя. Ведь зачастую заемщику необходимо исполнять свои обязательства по новым реквизитам. В основном процедуры уже устоялись и никаких эксцессов не возникает». При этом, по словам эксперта, условия для заемщика не ухудшаются, если только первичный кредитор не оставил в своем время в кредитном договоре, например, возможность повышения ставки, а новый банк по каким-то причинам решил этим воспользоваться. «Но это скорее исключение в настоящее время», - подчеркнул банкир.

Даже до принятия запретительного решения арбитров банки не так часто решались на повышение кредитных ставок в одностороннем порядке. Некоторые кредитные организации в разгар кризиса предпринимали робкие попытки поступить так, но после негативной реакции прессы и общественности они брали свои слова назад. Оно и понятно. Отрицательная социальная реакция скажется на репутации и финансовых результатах банка так плачевно, что никакие высокие проценты по выданным займам его не спасут. Сейчас, когда паника по поводу кризиса закончилась, банкиры, напротив, громко заявляют – один за другим – о снижении этих самых ипотечных ставок. Получается, что условие об одностороннем изменении ставки можно толковать в пользу заемщика.