Ипотечные банки не заинтересованы в падении цен на жилье
Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы
www.megastock.com
Здесь находится аттестат нашего WM идентификатора 200000296539
Проверить аттестат



Ипотечные банки не заинтересованы в падении цен на жилье

20.11.2006  Guide to Property
Вопрос о том, будет ли дешеветь столичное жилье, остается на повестке дня. Еще летом аналитики и правительство дружно заявляли, что падения цен на жилье в Москве в ближайшее время не предвидится. В то же время другие специалисты предвещают бурю и считают, что грядёт мощнейший кризис недвижимости с резким падением цен на жилье в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. Изменений стали опасаться и некоторые банки, поскольку подобный сбой в ценах может напрямую отразиться на ипотечном рынке и их работе в целом.

Мнения банковских экспертов разделились. Как считает заместитель начальника управления розничных операций банка «Возрождение» Марина Малайчик, снижение цен, как и любая другая ситуация, меняющая условия кредитования и покупки жилья, всегда в той или иной степени отражается на рынке. «Если раньше, при росте цен, спрос опережал предложение и на рынке было недостаточно жилья, то при снижении цен, таком же стабильном, как и их рост, продавцы будут пытаться продать жилье побыстрее, а не ждать, как раньше, лучших времен, а покупатели выжидать в надежде купить более дешевое жилье, – рассказала Guide to Property Марина Малайчик. – В принципе, нормальное развитие любого процесса возможно только в том случае, если все его участники заинтересованы в этом, а когда одна сторона выжидает, уже не является положительным фактором».

Заместитель начальника департамента продаж «Городского Ипотечного Банка» Михаил Бусыгин считает, что резкое снижение цен может оказать катастрофическое влияние на рынок ипотеки, особенно если это совпадет с экономическим кризисом и снижением реальных доходов населения, как это было, например, в 1998 году. «В этом случае большая часть заемщиков окажется неплатежеспособной, банки станут реализовывать заложенное жилье, еще более способствуя падению цен. Тогда те банки, которые выдавали кредиты без первоначального взноса, понесут максимальные потери, что может негативно отразиться на их финансовом положении. Это, в свою очередь, может еще больше усугубить экономический кризис», – сообщил G2P Михаил Бусыгин.

Далеко не все эксперты, однако, рассмативают наступления ипотечного кризиса как реальную перспективу. Например, Лидия Герцена, заместитель директора департамента развития розничного бизнеса «Промсвязьбанка», считает, что возникновение такой ситуации – на грани фантастики. «На текущий момент все иллюзии о резком падении цен на жилье строятся на показателях их роста в последние месяцы, – говорит она. – При этом все показатели вполне удовлетворительные. Так, в течение ноября цены в секторе бизнес-класса и в монолитно-кирпичных домах поднялись в среднем на 1%, стоимость квартир в типовых домах осталась на прежнем уровне. Средняя цена на рынке нового жилья повысилась на 1–2 %. Небольшое снижение цен прошло в секторе пятиэтажных панельных домов. Сегодняшнее изменение цен значительно отличается от темпов роста за период с 2005 по весну 2006 года. За последние 12 месяцев цены выросли почти вдвое. В настоящий момент цены достигли планки средней покупательской способности, и, соответственно, их дальнейшее повышение может привести к снижению спроса».

В то же время, по словам Лидии Герценой, уменьшения средней стоимости можно ожидать из-за изменения «качества» предложения. «Все меньше и меньше становится «чистых» квартир, а стоимость квартир, покупка которых связана с повышенным риском для покупателя, несколько ниже. Естественно, банки не заинтересованы в кредитовании граждан на приобретение таких квартир», – пояснила она G2P.

По мнению большинства экспертов, если кризису все же быть, то он, несомненно, скажется на работе самих ипотечных банков. «Снижение цен на квартиры для банка означает снижение стоимости залогового обеспечения, – объясняет директор департамента розничного бизнеса «Импэксбанка» Станислав Волошин. – В связи с этим, если тенденция снижения становится устойчивой, то банки будут реагировать на это ужесточением условий. Во-первых, это увеличение первоначального взноса и, конечно, отказ от программ «без первоначального взноса». Во-вторых, уменьшение сроков кредитования. Крайний вариант – банки, не имеющие собственных программ, могут временно приостановить выдачу ипотечных кредитов», – говорит Станислав Волошин.

С ним соглашается и Марина Малайчик. «Спрос на ипотечные кредиты, несомненно, повысится, но по ранее выданным кредитам будет наблюдаться так называемое обесценивание залога. Для того, чтобы избежать ситуации с обесцениванием залога при понижении цен на жилье, банки, как подсказывает здравый смысл, будут увеличивать величину обязательного первоначального взноса. И уже вряд ли в ситуации с понижением цен клиенту можно будет рассчитывать на кредит без первоначального взноса, правда, за исключением программ под залог имеющегося жилья», – полагает Марина Малайчик.

Татьяна Вознесенская, председатель правления «Русского Ипотечного Банка», однако, считает, что условия кредитования существенным образом не изменятся. «Предпосылок для этого, в первую очередь связанных с изменениями макроэкономической ситуации в стране, пока не наблюдается, – говорит она. – При снижении цен на жилье можно было бы ожидать возвращения размера первоначального взноса на уровень 15–20 % от стоимости приобретаемого жилья, так как отмена или снижение первоначального взноса было вынужденной мерой, обусловленной именно резким ростом цен на недвижимость. В условиях жесткой конкуренции банков за заемщиков маловероятно ухудшение условий кредитования. Скорее всего, произойдет незначительное и постепенное понижение процентных ставок при сохранении минимального первоначального взноса».

По словам руководителя ипотечного направления «РосЕвроБанка» Сергея Гордейко, возможные отрицательные последствия этим не исчерпываются. «Минус заключается также в возможном возникновении психологического дискомфорта заемщиков, которые платят по кредиту, выданному на приобретение условно обесценившейся квартиры», – рассуждает Сергей Гордейко.

Алла Цытович, вице-президент по развитию банка DeltaCredit, также не исключает недовольства заемщиков. «Заемщики быстро поймут, что заплатили очень большие суммы за квартиру, которую они купили за 200 тыс., когда узнают, что теперь она стоит 100 тыс. В первую очередь это будут те, которые получили 100% кредит (всю сумму) на покупку квартиру по ипотеке». В результате возможной проблемой может стать нежелание заемщиков вносить платежи по кредиту. «Следующий отрицательный момент, – рассказывает Алла Цытович, – если спрос будет очень большой, то некоторые банки просто не смогут обслужить клиентов, и это негативно скажется на их имидже».

Такого же мнения придерживается и Станислав Волошин. «Падение цен – это, в том числе, увеличение предложения по отношению к спросу. Значит, для клиента банка, приобретающего жилье по ипотеке, упрощается задача поиска подходящей ему и банку квартиры. Это большой плюс. Однако отсутствие стабильности рынка всегда отражается негативно на его развитии».

«Все зависит от того, насколько может снизиться цена, – делится своими предположениями с G2P заместитель руководителя центра ипотечного кредитования «Абсолют Банка» Елена Воронина. – Снижение стоимости квадратного метра на 10–15 % не окажет серьезного влияния на рынок. Если цена упадет на 50%, сумма выданного кредита будет значительно превышать рыночную стоимость залога, и в случае появления дефолтных кредитов банки могут понести убытки за счет этой разницы в стоимости».

По мнению Татьяны Вознесенской, негативных последствий смогут избежать только те банки, которые не снижали первоначальный взнос до уровня меньше, чем 10% от стоимости приобретаемого жилья. В случае дефолта по кредиту они покроют свои издержки за счет этой суммы.

Однако не стоит забывать, что в случае, если снижаются цены на жилье, каждая из сторон оказывается в двойственном положении. Так, Малайчик Марина объясняет, что для покупателей жилья и потенциальных заемщиков ипотечных кредитов, с одной стороны, появляется возможность купить жилье по более низким ценам, но с другой – ужесточение некоторых условий кредитования со стороны банков не всегда будет способствовать получению кредита. Поэтому все участники процесса – заемщики, банки, продавцы, инвесторы – заинтересованы в стабилизации цен и предсказуемости рынка.

Большинство экспертов пока не берутся давать точных прогнозов. Их мнения сходятся только в одном – объем ипотечного рынка в любом случае будет постепенно увеличиваться.

«Думаю, в любом случае объем ипотечного рынка будет неуклонно расти, – считает Татьяна Вознесенская. – При снижении цен на недвижимость (скорее всего, незначительном – максимум на 5–10 %), спрос на ипотечные кредиты увеличится на 10–20 %, и объем рынка ипотечного кредитования увеличится в следующем году в 2,5–3 раза. В случае же сохранения нынешней ситуации на рынке жилья объем рынка ипотеки будет ежегодно удваиваться на протяжении ближайших нескольких лет».

«На мой взгляд, в ближайшие 5 лет жилье в России дешеветь не будет, для этого нет объективных предпосылок, – подводит итог Елена Воронина. – Для того, чтобы цены на жилье снизились, необходимо увеличение предложения на рынке жилья. В первую очередь, это касается первичного рынка. Сегодня строительство новых домов идет замедленными темпами, текущий объем застройки не может удовлетворить растущий спрос. Клиентов интересуют прежде всего новые дома с современной планировкой и просторными квартирами, а в этом году объемы строительства существенно снизились. Я полагаю, что нынешнее приостановление роста цен – временное, и с февраля 2007 года цены могут начать расти снова».
К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество