Ипотечная летопись
Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы
www.megastock.com
Здесь находится аттестат нашего WM идентификатора 200000296539
Проверить аттестат



Ипотечная летопись

13.11.2013  // Татьяна Баирампас, специально для Ipocredit.Ru
Ipocredit.13.11.13_270x240.jpg
Хотя слово «ипотека» превратилось из неологизма в устоявшееся понятие совсем недавно, ипотечное кредитование в нашей стране уже прошло несколько важнейших этапов. 

Российской ипотеке в ее современной форме еще нет и 20 лет, однако ее история началась отнюдь не в 90-е годы прошлого века, а значительно раньше – в конце 18 столетия. Тогда были созданы первые государственные кредитные организации, выдававшие долгосрочные ссуды под залог сельских земель и городского жилья. К концу 1880-х годов сформировалась полноценная система кредитования под залог недвижимого имущества, которая просуществовала до 1917 года. Затем, по известным причинам, рынок жилья был фактически упразднен, и об ипотечном кредитовании надолго забыли.

Новая эра российской ипотеки наступила вскоре после распада СССР. Передача государственного и муниципального жилья в частную собственность – приватизация – ознаменовала возрождение рынка недвижимости, и идея ипотеки вновь обрела смысл. Однако на тот момент стимулом для развития кредитования под залог жилья послужило не стремление граждан решать свои жилищные проблемы, а развитие частного предпринимательства. У новоявленных бизнесменов росла потребность в крупных кредитах. Банки начали выдавать такие займы под единственно надежное обеспечение – залог недвижимого имущества. Впрочем, ипотечными эти кредиты можно было назвать весьма условно: на классическую ипотеку они были похожи только обеспечением в виде залога недвижимости. Банки выдавали деньги на 1–3 года в иностранной валюте под высокие ставки вплоть до 35% годовых. Ипотека в этот период предоставлялась только под залог имеющегося жилья.

«На тот момент система работала следующим образом: банки предоставляли денежные средства в долг на развитие бизнеса либо какие-то другие цели, выкупая квартиры заемщиков на имя доверенных физических лиц, часто сотрудников кредитной организации. Дополнительно с заемщиком заключался договор, обязывающий банк «продать» квартиру обратно первоначальному собственнику по истечении срока кредита при условии полного погашения задолженности и процентов», – рассказывает директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

Американская модель на русской почве

Событием, с которого можно отсчитывать новейшую историю российской ипотеки, стало учреждение в 1997 году Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Практически параллельно с запуском работы АИЖК в 1998 году был принят Закон «Об ипотеке».

Российская ипотечная система была сформирована по так называемой американской модели: это двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг. В России роль такого агентства выполняет АИЖК.

Многие эксперты признают американскую ипотечную модель наиболее эффективной. Рефинансирование выданных кредитов позволяет обеспечивать постоянный рост ипотечного капитала. Однако, по мнению руководителя офиса «Добрынинское» компании «Инком-Недвижимость» Анны Шушковой, такая модель крайне восприимчива к внешним макроэкономическим факторам.

Правительство могло выбрать и другой путь – стимулировать развитие стройсберкасс, характерных для немецкой системы жилищного кредитования. Основной особенностью немецкой модели является система накопления: размер первоначального взноса достигает здесь 50%. Как считает Константин Шибецкий, в российских реалиях немецкая модель ипотеки плохо применима, ведь чтобы накопить на первоначальный взнос, большинству граждан потребовался бы слишком долгий период времени.

Первым крупным игроком ипотечного рынка стал Сбербанк, начавший выдавать кредиты под залог жилья в 1998 году. Вслед за ним сферу ипотечного кредитования начали осваивать и другие банки. Из коммерческих первым на это поле вышел «Дельтакредит».

«Поначалу ипотечные кредиты выдавались под очень высокие проценты (18–25% годовых и выше) и с первоначальным взносом не менее 30% от стоимости объекта», – вспоминает Анна Шушкова. По ее словам, квартиры на первичном рынке даже не рассматривались в качестве залога – кредит давали только под вторичное жилье. Процедура одобрения заемщиков и залоговых объектов была очень трудоемкой. Иногда банки требовали от клиентов бумаги, предоставить которые было практически нереально: например, запрашивали официально выданную архивную выписку с момента приватизации, тогда как официальным путем такие справки получить было невозможно.

Использовать ипотеку в цепочках альтернативных сделок было невозможно – с привлечением заемных средств можно было провести только прямую покупку жилья. Если при погашении долга возникали просрочки, применялись поистине драконовские штрафные санкции. Так что первым ипотечным заемщикам кредит обходился весьма недешево.

К 2002 году АИЖК подготовило «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов)», которые, по сути, моделировали эталонную ипотечную сделку. В этом документе были сформулированы требования не только к заемщикам и кредиторам, но и к страховым, оценочным компаниям, участвующим в ипотечных сделках, заданы основные параметры ипотечных договоров.

Взлеты и падение

Как только рынок выработал и усвоил правила игры, начался этап бурного развития ипотечного кредитования. Константин Шибецкий называет период 2005-2008 годов временем ипотечной эйфории заемщиков и банков. «Банки осознали, что ипотека – это хороший бизнес, – дополняет Анна Шушкова. – В целях привлечения заемщиков они начали расширять линейки ипотечных предложений и снижать процентные ставки».

Благоприятным фактором для развития ипотеки стало снижение инфляции и ставки рефинансирования. По этой причине банки смогли смягчить условия кредитования: по данным АИЖК, в 2005 году средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях снизилась до 14,9%. За 2005 год было выдано жилищных кредитов на сумму 56,3 млрд. рублей. Ипотека стала рассматриваться как реальный инструмент улучшения жилищных условий граждан.

Обострение конкуренции среди игроков ипотечного рынка сыграло в пользу заемщиков: к 2007 году средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке упала до 12,5%, а по долларовой – до 10,8% годовых. Кроме того, появились предложения по ипотеке с минимальным и даже нулевым первоначальным взносом, стало возможным получение жилищного кредита для заемщиков с неподтвержденным доходом. Как следствие, объемы выдачи кредитов выросли в разы – в 2007 году этот показатель составил уже 556,5 млрд. рублей.

Повышение доступности ипотеки не замедлило сказаться на стоимости жилья. Чем большая часть населения могла позволить себе взять кредит, тем активнее росли цены на недвижимость. В 2007 году квадратный метр вторичного жилья стоил уже на 30–35% дороже, чем в 2006 году. На первичном рынке недвижимости цены за тот же период выросли в среднем на 40%.

Еще одно важное событие этого этапа развития ипотеки – введение программ рефинансирования для заемщиков, позволявших перекредитоваться на лучших условиях. Клиенты, оформившие кредит 2–3 года назад под 14–16% годовых, получили возможность рефинансировать ипотеку в своем или другом банке по ставке на 2–4 пункта ниже.

Рекордных показателей – 655,8 млрд. рублей выданных кредитов – ипотечный рынок достиг в 2008 году. Всего в сфере ипотеки к этому времени работало уже более 560 банков. Однако триумф быстро сменился разочарованием: уже осенью рекордного для ипотеки года многие игроки были вынуждены покинуть рынок. Как объясняет Анна Шушкова, основной причиной стало прекращение зарубежного фондирования из-за мирового экономического кризиса.

Ставка рефинансирования за 2008 год пересматривалась 4 раза и достигла 13% годовых. Вслед за ней тут же поднялись ставки по кредитам, ужесточились требования к заемщикам. К концу года ипотечные кредиты выдавали не более 40 кредитных организаций, причем в регионах это были только партнеры АИЖК.

Наиболее тяжелым для российской ипотеки оказался 2009 год. Объем выданных кредитов составил всего 152,5 млрд. рублей, средняя процентная ставка по рублевой ипотеке поднялась до 14,3% годовых. В то же время банки столкнулись с тем, что значительная часть ипотечных заемщиков оказалась не в состоянии вовремя вносить платежи по кредитам – многим из них сократили или временно не выдавали зарплату, некоторые потеряли работу.

Стабилизировать ситуацию помогла государственная программа поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. В рамках этой программы АИЖК в 2009 году создало дочернюю компанию – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). В течение 2009–2010 годов в АРИЖК обратилось около 64 тыс. заемщиков, 45 тыс. которых успешно реструктурировали свои ипотечные кредиты.

Выход из кризиса

На начало 2010 года в области ипотечного кредитования реально действовали лишь несколько организаций – Сбербанк и ВТБ 24, несколько крупных частных банков, а также агенты АИЖК. Однако такая ситуация сохранялась недолго: при первых признаках восстановления на ипотечный рынок стали возвращаться прежние игроки и выходить новые. По мнению Анны Шушковой, важным событием этого периода стало утверждение «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года». В качестве приоритета было определено развитие рынка ипотечных ценных бумаг как основного источника фондирования ипотеки.

В 2010 году стабилизировалось финансовое положение населения, и люди вновь стали обращаться в банки за ипотечными кредитами. Кроме того, весной 2010 года Высший арбитражный суд признал незаконным изменение банком процентной ставки в течение срока кредита и взимание комиссии за ведение ссудного счета. После серии судебных дел, решенных в пользу заемщиков, доверие населения к ипотечной сделке возросло.

За этот год было выдано жилищных кредитов на сумму 378,9 млрд. рублей – в 2,5 раза больше, чем в предыдущем, а средняя ставка снизилась на 1,2%. Впрочем, банки, усвоившие уроки кризиса, теперь подходили к оценке заемщика гораздо тщательнее, чем раньше. В целом кризисный этап оказал благотворное влияние на развитие рынка: российская ипотека стала более цивилизованной. Кредитные организации внедрили эффективные системы андеррайтинга клиентов, больше внимания стали уделять кредитной истории заемщика, пересмотрели требования к соотношению стоимости залога и суммы кредита (большинство банков ввели условие по наличию первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости жилья).

Еще одним результатом кризиса стал почти полный переход на рублевую ипотеку: заемщики окончательно убедились в том, что кредит нужно получать в той же валюте, в которой им начисляется зарплата.

«Окончательное восстановление рынка ипотеки произошло в 2011 году», – считает начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа Банка Ирина Ступаева. Процентные ставки снизились ниже докризисного уровня – в среднем до 11,9% годовых в рублях, что позволило уменьшить кредитную нагрузку на заемщиков и расширить круг потенциальных клиентов. «Однако банки привлекали клиентов не только снижением ставок, – добавляет Ирина Ступаева. – В связи с ужесточением конкуренции между основными участниками ипотечного рынка изменились и другие условия кредитования, в частности, был снижен размер первоначального взноса с 30–35% в 2010 году до 10–20% в 2011 году, сроки кредитования увеличились с 20 до 30 лет. Также многие банки вернулись к рассмотрению доходов, подтвержденных не только справкой 2 НДФЛ, но и справкой по форме банка».

В результате ипотечные банки в 2011 году побили докризисный рекорд, выдав более полумиллиона кредитов под залог недвижимости на общую сумму 716,9 млрд. рублей. В 2012 году этот показатель достиг значения 1,032 трлн. рублей.

Значимым фактором повышения доступности ипотеки для населения стало развитие социальных программ жилищного кредитования. На рынке появились специальные предложения по ипотеке для военных, держателей сертификатов на материнский капитал, молодых учителей и ученых.

Росту ипотечного рынка также способствовали совместные программы застройщиков и банков, в рамках которых покупатели квартир в новостройках получили возможность кредитоваться на выгодных условиях. Константин Шибецкий уверен, что именно развитие ипотечного кредитования жилья на стадии строительства обусловило «ипотечный бум» последних лет.

Несмотря на незначительное повышение ставок в 2012 году, ипотечный рынок растет довольно активно. По данным АИЖК, сейчас 22,7% сделок купли-продажи недвижимости проводятся с привлечением ипотеки, тогда как в начале 2010 года этот показатель составлял 12,8%.

В ближайшие пару лет эксперты не ожидают резкого увеличения объемов выдаваемых кредитов. Видимо, ипотечный рынок переходит в фазу спокойного роста.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected]ocredit.ru – рекламное сотрудничество