Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотечная квартира: ограниченное владение

10.10.2011  Ipocredit.Ru
ipocredit.10.10.11-180x160.jpg
Пока ипотечная квартира находится в залоге у банка, заемщик может распоряжаться ею только с оглядкой на кредитора. // Елена Изюмова, специально Ipocredit.Ru

Покупка жилья с использованием ипотеки – это не только радость от того, что наболевший «квартирный вопрос», наконец-то, решен. Иногда на смену эйфории приходит мысль о том, что в течение 15–20 лет придется нести нелегкое долговое бремя. К тому же ипотечная квартира находится в залоге у банка. Это означает, что распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (продавать, завещать, сдавать), невозможно без предварительного согласия кредитора.

Данным правилом лучше не пренебрегать. За нарушение условий договора банк может применить различные санкции: вплоть до требования досрочного погашения ипотеки.

«Кредитная организация, выдавая ипотечный заем, должна обеспечить его возвратность, то есть получить такую гарантию от заемщика, которой будет достаточно, чтобы погасить всю сумму задолженности. Самый эффективный способ обеспечения при кредитовании – это залог. Так как нет возможности «принести» предмет залога (квартиру) в банк и оставить ее там на хранение, применяется схема, при которой ограничивается право заемщика распоряжаться квартирой, то есть определять ее юридическую судьбу (дарить, продавать, обменивать и т.д.)», – поясняет Андрей Владыкин, руководитель Департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».

Продажа

Продажа квартир, обремененных ипотекой, – дело довольно затруднительное. Может быть, отчасти именно поэтому «сейчас количество таких сделок очень мало. Продается такая недвижимость в основном заемщиками, которые не могут продолжать обслуживать кредит или хотят переехать в другое жилье, рассказывает Дмитрий Яременко, руководитель службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство».

Решив расстаться с ипотечной квартирой, нужно знать, что во время регистрации сделки по купле-продаже заложенной недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) вносится специальная запись:  например, «Обременена ипотекой в пользу «N Банка». Это подчеркивает необходимость получить одобрение залогодержателя (кредитора) на продажу заложенного имущества.

«Прежде всего рекомендуется проконсультироваться по телефону о порядке получения такого согласия или обратиться с письмом в любое отделение соответствующего банка, – разъясняет порядок действий Андрей Владыкин. – Вас, скорее всего, попросят проводить сделку через депозитную ячейку или через аккредитив этой же кредитной организации, что необходимо для отслеживания своевременности погашения займа». Согласовывая схему продажи ипотечной квартиры с кредитором, нужно быть готовым к тому, что банк станет контролировать каждый шаг, ведь выдавая вам ипотечный кредит, он рассчитывал на получение определенной прибыли.

После того, как вы найдете покупателя, надо будет вместе с ним прийти в банк – чтобы подписать договор купли-продажи. Если стоимость квартиры превышает сумму долга (что бывает чаще всего), то одну часть денег покупатель вносит в счет погашения кредита, а другую – закладывает в депозитную ячейку. После этого можно подавать документы для оформления перехода прав собственности на нового владельца. Финальная часть этой истории – получение продавцом причитающейся ему части денежных средств.

Завещание

«Завещать недвижимое имущество любому лицу – это право, которым можно пользоваться без ограничения, – констатирует генеральный директор агентства «Ипотека.ру» Дмитрий Овсянников. – Делается это не для отчуждения квартиры, а для того, чтобы изменить законный порядок наследования в случае смерти собственника квартиры».

Переписывать завещание можно сколько угодно раз. При этом залогодатель остается собственником квартиры.

В случае наступления печального события наследник получит как заложенную квартиру, так и долги наследодателя, то есть будет иметь соответствующие обязательства перед банком, отмечает Дмитрий Яременко. Наследники должны будут не только своевременно вносить кредитные платежи, но и нести расходы по ипотечному страхованию. В противном случае банк может применить к новым заемщикам карательные меры – вплоть до требования досрочного погашения долга в полном объеме. Это важный момент, но о нем многие забывают. Дело в том, что вступление в права наследства происходит только через полгода после смерти наследодателя и некоторые люди не платят в течение этого периода по кредиту, ошибочно полагая, что пока они никому ничего не должны.

Сдача в аренду

Сдача в аренду жилья, приобретенного в кредит, возможна. Это становится одним из вариантов минимизации платежной нагрузки на семейный бюджет. Однако в данном случае необходимо внимательно ознакомиться с правилами банка, выдавшего ипотеку.

Выясните: что по этому поводу написано в кредитном договоре и какая предусмотрена ответственность за сдачу имущества в аренду без разрешения банка (если станет известно о нецелевом использовании денежных средств и т.д.). Здесь не стоит забывать, что все тайное рано или поздно может стать явным. «Для этого в некоторых кредитных организациях функционирует целая залоговая служба, которая в соответствии с ипотечным договором имеет право проверять, используется ли заложенное жилье по целевому назначению, не причинен ли ему ущерб (например, несогласованной или незаконной перепланировкой)», – отмечает Андрей Владыкин (НДВ).

Добавим к этому, что по договору заемщик не имеет права ухудшать состояние залоговой квартиры. Поэтому к поиску арендаторов тоже придется подойти весьма ответственно.

Регистрация

Ситуации, когда кредитные организации не допускают регистрации в ипотечной квартире лиц, не являющихся родственниками заемщика, имеют место быть. Этими нюансами нужно интересоваться до подписания договора.

«Право пользования означает, что собственник может проживать в ипотечной квартире вместе с членами своей семьи, – подтверждает Дмитрий Яременко («Московское ипотечное агентство»). – Но надо иметь в виду, что банк в кредитном договоре, скорее всего, ограничит его в стремлении зарегистрировать в ней других лиц».

Ремонт

Что касается вопросов, связанных с косметическим ремонтом квартиры, то тут можно обойтись без участия банка. А вот на перепланировку разрешение кредитора понадобится (причем оно может быть получено только в отношении перепланировок, являющихся законными).

Изменять назначение жилья нельзя. Ни один банк не разрешит вам переделать квартиру, например, в магазин или офис. Стандартный ипотечный договор содержит это условие. Наказанием за его нарушение может быть либо необходимость полного досрочного погашения кредита, либо требование привести квартиру в первоначальный вид.

Обременение на недвижимость снимается, когда заемщик возвращает банку всю сумму долга с процентами. С этого момента квартира не является залоговой, и распоряжаться ею владелец может по своему усмотрению.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество