Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Если у вас нету взноса

ipocredit.17.09.10-180x160.jpg
Если до кризиса можно было взять ипотечный кредит без первоначального взноса, то с конца 2008 года такой программы нет ни у одного российского банка. // Майя Марлинская, Журнал «Office Magazine» июль – август 2010 года

Более того, минимальный первоначальный взнос сейчас составляет 20%, а в большинстве случаев – 30% Таким образом, купить квартиру в ипотеку даже при условии снижения цен на недвижимость по-прежнему могут немногие желающие. Сделать ипотечные кредиты более доступными предлагается за счет нового вида страхования – ответственности ипотечного заемщика на случай невозврата кредита.

До кризиса примерно половина ипотечных кредитов выдавалась с первоначальным взносом менее 30%. Причем ряд крупных банков, например «ВТБ 24» и «Банк Москвы», давали ипотечные кредиты вообще без первоначального взноса. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), только 18% потенциальных заемщиков могут внести взнос свыше 30% стоимости жилья, в то время как 10%-ный первый взнос в состоянии заплатить до 80% потенциальных заемщиков. Изучив эту статистику, АИЖК предложило снизить первый взнос до 10% за счет страхования ответственности заемщиков. То есть разница между 30%- и 10%-ным взносом будет застрахована.Такой продукт довольно популярен на Западе, но до сих пор не существовал в России.

«Формально возможность кредитовать риск дефолта заемщика появилась еще в 2005 году, - рассказывает начальник управления ипотечного кредитования «Альфа-Банка» Татьяна невская. – Но тогда этот вид страхования не получил должного развития – у страховых компаний не было достаточного опыта, единых стандартов такого страхования, более того, не было статистики по наступлению подобных видов рисков. Да и для самих банков и заемщиков на фоне растущего рынка жилья, доходов населения страхование этих рисков казалось не обязательным, в то время как за рубежом страхование ипотечных обязательств – обычная практика». Но еще до кризиса банки были готовы нести риски выдачи кредитов с маленьким первоначальным взносом или – при его отсутствии – самостоятельно. В кризис, когда стоимость жилья упала в среднем на 30% и во многих случаях оказалось, что стоимость залога меньше, чем задолженность по ипотечному кредиту, банки стали осторожнее и повысили цену «входного билета» для желающих взять ипотеку.

«В этом продукте всегда была необходимость, однако реальные убытки банки понесли только в кризис, благодаря снижению цен на жилье и увеличению ипотечных дефолтов, - говорит начальник розничного департамента «Бинбанка» Олег Соколов. – Именно реальные убытки заставили банки увеличить минимальный первоначальный взнос с 10 до 30% и вместе с государством задуматься над страхованием первоначального взноса».

Ипотечным заемщикам и прежде приходилось оформлять страховой полис. Причем не один,  а целых три: страхование жизни и здоровья (до 1,5% от суммы кредита), страхование недвижимости от повреждения (до 1% от суммы кредита) и титульное страхование (применяется только для вторичного рынка жилья и составляет примерно 0,5% от суммы кредита).

Большая разница

Новый вид страхования будет покрывать риски неплатежеспособности заемщика. В случае если кредит не может быть погашен, банк продает квартиру. Но зачастую даже после ее продажи заемщик остается должен банку, несмотря на то, что долгое время выплачивал платежи по кредиту. Дело в том, что в первые несколько лет в платежах по ипотеке до 90% составляет выплата процентов, и только малая часть – погашение основного долга. Но в случае наличия у заемщика полиса страхования ответственности, если средств от продажи недвижимости не хватит на погашение долга банку, компенсировать разницу будет страховая компания. «Страхование первоначального взноса покрывает риск возможного убытка, когда при дефолте выручки от реализации заложенного имущества недостаточно для погашения обязательств по кредитному договору заемщика», - объясняет начальник отдела ипотечного кредитования «ЮниКредитБанка» Иван Веденисов. «Страховым случаем будет являться неспособность заемщика выполнять свои кредитные обязательства ввиду потери дохода, наряду с невозможностью закрыть всю задолженность заемщика перед банком при реализации его недвижимости, - добавляет Татьяна Невская. – Но даже при покупке страхового полиса заемщик должен ответственно прогнозировать собственную способность выполнять обязательства по ипотечному договору. Выплата по страховке поможет закрыть его задолженность перед банком, но те проценты, которые он уже успел выплатить банку, ему уже никто не вернет».

Купить такой полис может практически любой желающий. По словам генерального директора СК АИЖК Нины Смирновой, страхование ипотечных обязательств не требует каких-то особых условий оценки заемщика. Основные параметры: возраст заемщика не должен превышать 65 лет на момент окончания срока выплаты кредита, размер ежемесячного платежа по кредиту – не выше 45% от ежемесячного дохода клиента. Также существует ограничения для заемщиков, имеющих более чем 60- дневную задолженность по оплате уже имеющегося кредита. Кроме того, данный вид страхования распространяется только на ипотечные кредиты в рублях.

По сути, это программа страхования финансовой состоятельности заемщика, его способности на протяжении всего срока кредитования выполнять свои обязательства по договору. «Таким образом риски по невозврату кредита распределяются между банком и страховой компанией, что позволяет банку снизить процентные ставки и первоначальный взнос по кредиту, - рассуждает Татьяна Невская. – Эта программа подходит для тех заемщиков, для которых действительно проблематично накопить первоначальный взнос, например для молодых семей, начинающих специалистов либо для тех, кто хотел бы приобрести недвижимость более высокого уровня, нежели он может себе позволить на данный момент».

Цена ответственности

До кризиса банки устанавливали по ипотеке с низким первоначальным взносом (до 10%) процентные ставки на 2-3 процентных пункта выше. Стоимость страхового полиса составит 1-4% в зависимости от срока кредита и разницы, которую покрывает страховка. «Чем меньше взнос и больше срок кредита, тем выше размер страховой премии», - говорит Нина Смирнова, добавляя, что оплачивается страховка единовременно, потому что только такой порядок предусмотрен законом «Об ипотеке». «Однако единовременная оплата – удовольствие не из дешевых, - поясняет Иван Веденисов и добавляет: - С другой стороны, если оплата осуществляется ежегодно, то здесь есть высокий риск невнесения последующей страховой премии и, соответственно, прекращения действия полиса».

Нужно понимать, что данный вид страхования не заменяет собой страхование жизни и здоровья ипотечного заемщика, страхование недвижимости и титульное страхование. Договор страхования ипотечных обязательств не покрывает непогашение кредита вследствие смерти заемщика или утраты им трудоспособности, а также утраты или повреждения заложенного имущества, утраты или ограничения права собственности заемщика на заложенное имущество. «Данные риски исторически подлежат страхованию по договорам личного страхования, страхования имущества и титульного страхования. В связи с этим у заемщика нет необходимости платить за покрытие одного и того же риска дважды», - уточняет Нина Смирнова.

Экономия на ставке

Приобретение данного страхового полиса позволит снизить процентную ставку по кредиту, т.е. банк сможет выдать заемщику кредит по такой ставке, как если бы он вносил 30%-ный первоначальный взнос. «Как известно, в размер ставок по кредитам включены риски банка невозврата по кредиту, - рассказывает Татьяна Невская. – При уменьшении первоначального взноса эти риски растут. Соответственно снизить ставки по кредитам с меньшим первоначальным взносом можно будет ровно на столько, на сколько будет компенсирован рост уровня рисков для банка». В кризис ставки по ипотечным кредитам взлетели до 17-20%, что вместе с общей финансовой нестабильностью негативно повлияло на рынок ипотеки. По данным Центробанка, в прошлом году рынок ипотечного кредитования снизился в 4,3 раза по объему выдачи (152,5 млрд руб.) по сравнению с предыдущим годом и в 2,7 раза по количеству предоставленных кредитов – 130 тыс. Правда, во втором полугодии 2009 года ситуация стала медленно выправляться, и банки выдали вдвое больше кредитов, чем в первом полугодии. Рост продолжается, и с начала весны многие банки объявили о снижении ипотечных ставок, но даже нынешний уровень – 13-15% с первоначальным взносом в 30% - не сильно повышает спрос на ипотеку. «На мой взгляд, ставки уже сейчас очень низкие, и в данный момент рынку требуется именно снижение первоначального взноса, - считает директор департамента розничного кредитования «Бинбанка» Олег Соколов. – Механизм страхования первоначального взноса позволит перекладывать риски на страховые компании». И добавляет, что страхование первоначального взноса поможет всем участникам ипотечного рынка. «Во-первых, заемщики смогут приобрести квартиру, имея 10-15% от ее стоимости, а сейчас требуется минимум 30-35%, - продолжает Олег Соколов. – А банки практически не будут нести риск снижения стоимости жилья».

Чтобы оценить выгоды нового страхования, возьмем для примера виртуальную квартиру стоимостью 1,8 млн руб. и первоначальным взносом в 20%. В этом случае банк выдаст заемщику 1,44 млн руб. По расчетам СК АИЖК, стоимость страхового полиса при этом составит 2% единовременно. Ставка по кредиту без страхования будет 14,5%, а со страхованием – 11,25%. Ежемесячный платеж заемщика в первом случае составит 19,663 тыс. руб. В итоге в первом случае заемщик заплатит банку в общей сложности 3, 539 млн руб., во втором – 3,015 млн руб. (с учетом оплаты страховки), подсчитала СК АИЖК.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество