Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Экономист Алексей Скопин об ипотечном кризисе. Программа "Диалоги"

30.09.2008  Вести
О проблемах ипотеки как фактора мирового финансового кризиса ведущий программы "Диалоги" Иван Семёнов беседует с профессором кафедры региональной экономики и экономической географии Высшей школы экономики Алексеем Скопиным.

Здравствуйте, Алексей Юрьевич.

- Здравствуйте.

- Алексей Юрьевич, верно ли, правильно ли это, что можно назвать ипотеку ключевым фактором, ключевым триггером нынешнего кризиса?

- Ну, я бы сказал, что факторов много. Потому что в такой большой системе не может быть одного чего-то, что вызывает обвал финансового рынка, фондового рынка, жизни и населения. И так далее, и так далее. Ситуация более сложная, но в этой действительно комплексной ситуации ипотечный кризис одна из важнейших составных частей. Я бы просто не стал называть ее главной.

- Мой коллега Михаил Солодовников, наш собственных корреспондент в США, наблюдает эту картину этого кризиса изнутри. Предлагаю познакомиться с его материалом.

***

Собирая опавшие листья у бассейна на заднем дворе, Айрон Даймон рассказывает, что привык считать себя богатым, преуспевающим архитектором. Семья, двое детей, дом, две машины, бассейн. Все в кредит. Но платить по счетам вовремя удавалось годами. Но только стоимость топлива пошла вверх, увеличилась в два раза, тотчас же пришлось продать один автомобиль. Не по карману. "Мне нравятся внедорожники, большая машина, полный привод, ты на дороге самый главный. Это прекрасно. Но расход топлива 20 литров на 100 километров. То есть минимум 500 долларов только на бензин в месяц", - рассказывает Айрон.

Почва ушла из под ног, когда из сухого сообщения по электронной почте архитектор узнал, что от его пенсионных сбережений не осталось и следа. Пусть даже возраст не предпенсионный, Айрону 45.

"Я надеюсь, что буду получать пенсию. Но сильно не рассчитываю. Во-первых, на нее не проживешь. Во-вторых, система пенсионных фондов может рухнуть. В-третьих, мои собственные инвестиции пропали", - говорит Даймон.

Даймон не стал открывать сберегательный счет в банке, решив, что проценты по вкладу не высоки. 1-2 в год. Заманчивее идея вложить в инвестиционный проект, где сулили большие проценты и никаких рисков. Это же звезда Уолл-Стрит Lemon Brothers! Трюк обернулся потерей 23 тысяч долларов.

"Посмотрите, что случилось с Лемон Бразерс, я приобрел эти ценные бумаги, которые теперь обесценились. Если бы они были мягкими, я бы мог их использовать как туалетную бумагу", - жалуется Айрон.

Вашингтон пытается вытащить из пике экономику вторую неделю. Над антикризисным планом трудятся до ночи глава Минфина Генри Пулсон, сенаторы, конгрессмены, кандидаты в президенты, Джорд Буш. Стратегия, предложенная Минфином, - выкупить пострадавшие ценные бумаги, увязанные с ипотечными кредитами. Президент настаивает: действовать следует срочно.

"После длительного обсуждения было достигнуто соглашение по основным принципам предложенного плана. Он направлен на прекращение кризиса и включает в том числе обеспечение ипотечных кредитов, которые обременяют финансовую систему. Это позволит банкам возобновить кредитование американских семей и бизнеса. План предусматривает защиту налогоплательщиков и гарантии, что недобросовестные исполнители не смогут обогащаться за счет налоговых поступлений", - заявил Джордж Буш.

Но где взять деньги? Придется занимать. Внешний долг США, увеличивающийся с сентября 2007 года более чем на 2 миллиард в день, - без малого 10 триллионов долларов. Если сумму разделить поровну на всех жителей, то получится, что каждый американец должен по 32,138 долларов. По итогам года бремя будет куда тяжелее. Прибавьте к 13-значной цифре недешевое спасение титанов ипотечного рынка: Фени Май, Фреди Мак - и 700 миллиардов, что вот-вот будут потрачены.

Речь Джорджа Буша на этой неделе исполнена пессимистичными словосочетаниями. Как например: финансовая паника, мучительная рецессия. Рейтинг президента рекордно низок, ведь отчисления налогоплательщиков будут потрачены на исправление ошибок топ-менеджеров с миллионными зарплатами. 700 миллиардов, которые могут спасти американскую экономику, а могут и не спасти, - это 2,333 доллара с каждого американца.

***

- Алексей Юрьевич, можно ли то, с чем мы познакомились, описать такими словами, что просто американцы оказались несостоятельными заемщиками? Они брали деньги без возможности их вернуть, или тут какие-то более глубокие причины?

- Мне кажется, что нужно рассматривать ситуацию на трех уровнях. Уровень отдельного человека, который берет кредит и каким-то образом экономически себя ведет, уровень компании: инвестиционной, ипотечной компании, - и уровень правительства США. Почему я говорю, что ипотека - не главное? Потому что кризис складывался из многих составляющих. Ну, возьмем простого человека. Простой американец. Как он себя ведет. Например, в сравнении с китайцем: принято такое сравнение, что китаец из 100 заработанных долларов 30 тратит на себя, а 70 откладывает. Что делает американец. Он из ста заработанных на 100 заработанных долларов берет кредит, получает 130 долларов. Люди привыкли думать сегодняшним днем, и им сегодня должно быть хорошо. А сегодня хорошо быть не может, если не брать кредиты. И человек уже задумывается не столько о своих реальных возможностях в последующем выплачивании этого кредита, сколько о том, чтобы сейчас и здесь жить хорошо. Вот пример как раз с этим господином, у которого был, там, дом, две машины. И так далее. Это пример такого кредитного существования. Мало того, что он живет в кредит, он еще эти средства, которые у него были свободными, решил инвестировать в некий рискованный проект.

- Который сам дает кредиты.

- Естественно, за счет чего этот банк может реализовать инвестиционные кредиты? За счет того, что он продает свои ценные бумаги. Берет вклады. А чтобы все это возвращать, ему тоже нужно больше денег. Вот получается, что переходим на второй уровень. Поведение банка оказывается таким же рискованным, как и поведение того простого гражданина. Переходим на уровень государства. Что делает правительство США в последние годы? Участвует во внешних войнах, и каждая война требует очень больших затрат ресурсов. Которые не понятно, каким образом возвращаются. То есть налогоплательщик оплачивает эту войну, но выгоды от войны он не получает. Таким образом, Штаты в последнее время, они действуют так, что их внешних долг увеличивается. Поэтому получается, что к рискованному поведению на уровне отдельного человека и на уровне компании добавляется еще рискованное поведение на уровне государства в целом. Риск троекратный.

- Как им удастся выпутаться и научит ли это их чему-нибудь?

- Если сейчас к власти придут республиканцы, будет продолжена та же самая политика. Значит, задолженность будет увеличиваться - то, что Маккейн пытается сейчас вот сыграть на решении проблемы в том числе и фондового рынка, и ипотечного кредитования; на самом деле эта проблема при республиканцах решена быть не может. При демократах эта проблема может быть решена. Но только в том случае, если Штаты избавятся от этой ястребиной политики. Если они наконец начнут заниматься внутренними делами. Собственно, Обама, он к этому и призывает. Давайте займемся внутренними проблемами, их у нас достаточно много. Вот если это случится, то риск на государственном уровне будет снижен. Дальше, если финансовая систему будет более жестко регулироваться, то риск в поведении компании будет снижен. И наконец, если американцы начнут думать немножко по-другому, и вести себя не столь рискованно, то риски на уровне отдельных потребителей тоже будет снижен. В этом случае система способна оздоровиться.

- Ну, а вот как вам кажется, люди, просто рядовые граждане, они готовы меняться в этом отношении?


- Нет, люди не готовы. Компании не готовы. Потому что успех компании зависит от успешности ее работы на рынке. А успешность часто оценивается ну вот таким спекулятивным доходом, будем считать. И плюс сама страна не готова отказаться от внешней политики.

- Получается, что ваш прогноз таков, что нужно ждать следующего витка всей этой истории.

- Конечно, кризис будет усиливаться, при существующих тенденциях кризис будет только усиливаться. Почему даже сдержанный Саркози выступил на генассамблее ООН с критикой Буша?

- Вот мы уже переместились в Европу, и тут мне кажется, картина должна выглядеть несколько иначе. Я попросил своего коллегу в Германии Ивана Родионова рассказать нам, как это смотрится со стороны Берлина.

***

Разница между Америкой и Европой, или, в данном случае, между Америкой и Германией, прямо как говорили герои одного фильма Квентина Тарантино: в тех самых важных мелочах. Эти мелочи можно, условно говоря, разделить на две группы.

Первая: это жесткие системные регуляторы самого банковского дела. Во-первых, у немецких банков существует очень строго определенная система критериев стоимости недвижимости, предъявляемой в качестве залога для ипотечного кредита, и, что важно, прогнозы развития стоимости этой недвижимости.

Во-вторых, немецкие банки, если к ним обратился заемщик с просьбой о выдачи ипотечного кредита, очень строго проверяют платежеспособность и доходы этого заемщика. Банки немецкие не ограничиваются только лишь недвижимостью в качестве залога, они проверяют доходы клиента. В целом, если появляются какие-то сомнения, банк в договоре может распространить ответственность клиента по ипотечному кредиту на все его имущество, а не только на предъявляемую в качестве залога недвижимость.

И третье, очень жестко по времени детерминированная система погашения ипотечного кредита. Это ежемесячные выплаты, в рамках которых банк напрямую имеет доступ к счету клиента и снимает определенные оговоренные в договоре суммы с этого счета, приводит доступ на основе доверенности к счету заемщика: это, кстати, одно из условий выдачи ипотечного кредита. И если возникают хоть какие-то проблемы, если возникает проблема хотя бы в течение одного месяца с погашением кредита, то банк тут же бьет тревогу.

Вторая же группа признаков - это, скажем так, условно мягкие внесистемные факторы, которые, скорее, относятся к сфере национальной психологии и национальной культуры. Немецкие банки и немецкие заемщики в целом проявляют меньшую готовность к риску, если угодно, может быть, большую ответственность и действуют по принципу семь раз отмерь и один раз возьми ипотечный кредит. И дай ипотечный кредит.

***

- Вот, Алексей Юрьевич. Во-первых, означает ли все это, что Европа гарантирована от того, что происходит в Америке, и такого произойти не может? А второй вопрос: в чем тут дело? Система организована лучше или просто совсем другие люди?

- Ну, давайте начнем опять с системы. Сравнение по трем уровням. Немец действительно гораздо меньше склонен к риску, чем американец. То есть первый фактор - вот эта коллективная, точнее, индивидуальная и коллективная психология - действует в пользу все-таки немецкого заемщика, который, еще раз повторяю, меньше склонен к риску. Теперь, второе, как банки ведут себя. Они тоже не стремятся к сверхприбыли. Они стремятся к доходу, который можно получать на протяжении долгого времени, постоянно, но этот доход должен быть с низким риском. И, таким образом, получается, что на уровне банков риски тоже минимальны. Перейдем к действию правительства. Насколько оно успешно действует. Германия известна достаточно миролюбивой политикой, и каких-то безумных трат во внешней политике не происходит. Все, что Германия делает, - это заботится о внутреннем рынке в первую очередь. И внешняя политика интересна только тогда, когда она необходима для решения внутриполитических проблем. То есть получается, что и на уровне правительства тоже нет склонности к рискованному поведению. Значит, в целом, ситуация в германской экономике и на рынке ипотечного кредитования в Германии будет гораздо лучше, чем в Штатах. Он не может быть в принципе источником кризиса, потому что поведение на всех трех уровнях принципиально иное.

- Ну вот мы географически передвигаемся к родным рубежам: на кого больше похожа Россия, или у нас как всегда свой какой-то третий несказанный путь?

- Ну, здесь нужно сказать о том, что вообще в мире используется две модели ипотечного кредитования. Вот первая - американская, и вторая - немецкая. Разница между этими моделями: в американской модели первый уровень - это ипотечный банк, который выдает кредит. Но есть и второй уровень: ипотечные компании, которые собирают эти кредиты и под эти кредиты выпускают ценные бумаги. Которые потом обращаются на фондовом рынке, и возникает ипотечная пирамида. Если рушится низ или если обрушение начинается сверху, то рушится вся пирамида. Что происходит с немецкой моделью? Это одноуровневая модель. Есть только банк, и есть заемщик. Что в России? В России, как всегда, все. В России и американская модель, и немецкая модель. И поэтому очень сложно человеку, который пытается в России взять ипотечный кредит, разобраться, с какой именно моделью ему придется столкнутся.


***

С этого как раз и начинается путь к получению кредита. Это потом вы будете собирать документы и проходить собеседования. Но первый шаг, если вы все-таки решили вступить в ипотеку, - определиться с банком, в котором вы планируете взять кредит, набрать его номер и проконсультироваться с менеджером. Алло, здравствуйте, я хотел бы узнать условия получения ипотечного кредита.

Ипотечные кредиты сейчас дают большинство банков. Финансовые организации наперебой предлагают программы на любой вкус и ориентированы на самых взыскательных клиентов. Но главное, от чего отталкиваются в своих расчетах абсолютно все банки, - так называемая Триада. Ваш ежемесячный доход, стоимость квартиры или дома, который вы планируется приобрести, а также та недвижимость, которая будет находится в залоге. Ведь ипотека - это кредит, который дают исключительно под залог недвижимости. Самый тонкий момент: залогом может быть квартира, которую вы приобретаете, даже если это ваше единственное жилье.

Андрею Спиридонову 25. Он секретарь ассоциации молодых предпринимателей. Улучшение жилищных условий - та тема, которая постоянно обсуждается в кругу его друзей и знакомых. И несмотря на то, что у Андрея есть приятели, которые уже вступили в ипотеку, для него самого, как и для большинства молодых людей, она пока не доступна.

"Например, при заработной плате в 1000 долларов, 25 тысяч рублей, на сегодняшний день можно взять сумму кредита в размере 2 миллиона рублей. Не больше. Это, грубо говоря, 60-70 тысяч долларов. Что можно купить на эти 2 миллиона рублей сегодня? Да практически ничего", - говорит Андрей.

Главный экономист Альфа-Банка Наталья Орлова считает, что за несколько лет ипотека в России стала реальным инструментом улучшения жилищных условий. Но пользуются им по назначению не так много наших сограждан.

"Этот инструмент, наверное, используется не теми людьми, которые реально нуждаются в улучшении условий, ну просто потому, что недвижимость в России очень дорогая. И, конечно же, ипотечные кредиты очень часто используются людьми, у которых уже есть какие-то сбережения и которые просто хотят кардинально улучшить свои жилищные условия или, допустим, просто инвестировать в недвижимость", - говорит Наталья.

Сейчас ипотечные кредиты составляют всего 2% от российского ВВП. Тогда как в США превышают 60% ВВП. Один из инструментов развития ипотечного рынка - специально созданное государством агентство ипотечного кредитования. Заместитель генерального директора Андрей Семенюк составил портрет среднестатистического россиянина, взявшего кредит: "Это семья из трех человек. Средний возраст взрослого члена семьи, основного заемщика, - это около 35-36 лет. Средний платеж по ипотечному кредиту - около 10 тысяч рублей. Средняя приобретаемая квартира - стандартная квартира на вторичном рынке площадью около 55 кв. м."

Агентство почти не работает на московском рынке. Больше всего ипотечных кредитов по итогам 2007 года было выдано в Сибири и Поволжье. Уже с прошлого года агентство совместно с Министерством обороны разработала специальный ипотечный продукт для военнослужащих. По этой программе жилье приобрели 300 сержантов и офицеров. Скоро в силу вступит положение, которое разрешает в схеме ипотечного кредитования материнский капитал. Справедливая Россия внесла в Госдуму законопроект, который открывает дорогу строительно-сберегательным кассам, его разработчики уверены, что, по сути, адаптированный к российским условиям немецкий опыт будет полезен прежде всего семьям с доходом 20 тысяч рублей в месяц.

***

- Ваши комментарии, Алексей Юрьевич.

- Во-первых. Насчет последнего сюжета, или замечания по ссудо-сберегательным кассам. Принципиальное условие – участие человека в такой организации. Он должен знать остальных участников. Он должен быть уверен, что эта ссудо-сберегательная касса - это не очередная непонятно какая организация, руководитель которой убежит со всеми деньгами.

- То есть под такую организацию запросто можно маскировать финансовые пирамиды, как я понимаю.

- Конечно. В условиях больших городов и в условиях усиленной миграции населения вы никогда не знаете своих соседей. То есть, почему ссудо-сберегательные кассы получили большое распространение в Германии? Потому что люди живут годами, десятилетиями на одном и том же месте, все знают друг друга. У нас прямо противоположная ситуация. Уже есть мошеннические схемы потребительского ипотечного кооператива, уже такие схемы были и в Москве, и в Омске, и в ряде других городов, и поэтому маловероятно, что у нас пойдет вот этот опыт . Поэтому остается надежда на банки. Но с какой проблемой сталкивается человек, который приходит в Банк? Он получает ипотечный кредит минимум под 10%. Это означает, что к цене квартиры за срок ипотечного кредитования прибавится еще одна такая же цена. Поэтому, если он берет для себя, то это не очень выгодно. Если же он берет с инвестиционной целью, рассчитывая на то, что с течением времени цена на квартиры поднимается и впоследствии он даже за большую сумму сможет продать эту квартиру, то это становится выгодным. Если на рынке работает много людей, покупающих квартиры с инвестиционным целями, то это означает только одно, что цены на недвижимость точно будут расти. То есть создается искусственный спрос, ведущий к росту цен. Значит, те самые люди, которые хотели улучшить свои жилищные условия, по-прежнему не смогут этого сделать.

- Ваш совет и ваш прогноз, как поступать человеку, который ввиду всего этого мирового кризиса, во-первых, испугался вообще ипотеки, а во-вторых, находится в раздумьях, как же ему все-таки улучшить свое жилищное положение? Но понятно, что это проще в регионах давать такой совет, и агентство работает с регионами. А в Москве?

- Ну, здесь существует очень простая формула: если человек живет в арендуемой квартире и платит за нее, предположим, тысячу долларов в месяц, и если он берет ипотечный кредит, по которому ему тоже придется возвращать за квартиру тысячу долларов, то тогда, безусловно, без раздумий брать ипотечный кредит. Если же арендная плата гораздо ниже ипотечного кредита, то тогда есть смысл просто жить, и это тоже, кстати, распространено в Штатах. Часто они не покупают квартиры, они просто живут, снимая квартиры. В этом случае оказывается гораздо более выгодным сейчас потратить меньше денег, но при этом у вас сохраняется мобильность, вы можете спокойно переехать из города в город. Дальше, у вас нет проблемы в тем, чтобы работа была постоянной, иначе ипотечный кредит на сможете выплачивать. Ну и так далее. То есть единственное разумное условие - это сравнение арендной платы и ипотечного платежа.

- А надо ли бояться при этом ипотечного кризиса у нас, есть ли хоть какая-то реальная опасность?

- Понятно, что штатовский ипотечный кризис так или иначе затронет Россию. Безусловно, это так. Кредиты станут дороже, очевидно, что банки захотят снизить свои риски. И поэтому ипотека станет менее доступной. Но, может быть, сейчас это и хорошо. Еще в сюжете прозвучала идея о жилищных сертификатах, о, там, программе "Молодая семья" и так далее. Вот в том случае, если регионы включатся в этот процесс, а государство, достаточно богатое, каким-то образом отдельным категориям граждан - действительно остро нуждающимся - создаст некие более благоприятные условия - ну, например, молодым семьям снижают почти в два раза процентную ставку по выплате кредита. Те же военные вместо своего первоначального взноса могут внести жилищный сертификат. И так далее. То есть, если государство примет участие, и достаточно серьезное участие, то я думаю, что будут возможности решить проблему через ипотеку….

- … прежде всего, да.


- Потому что, я считаю, что, на уровне отдельного человека, русский человек тоже, как мне кажется, не привык рисковать. То есть скорее поведение…

- Ближе к немцу.

- Да, большая часть русских на самом деле ближе к поведению немцев.

- Ну, эта позиция более здравая, как вы видим.

- Да. И поэтому кризис не будет в таких масштабах, как в Штатах. Но, тем не менее, в каких-то масштабах - гораздо меньших - он все равно будет и у нас.

- Спасибо большое, Алексей Юрьевич, это был диалог о проблемах ипотеки как фактора мирового финансового кризиса с профессором Государственного университета - Высшей школы экономики Алексеем Скопиным. До свидания.

- До свидания.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество