Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Драконовских требований не будет

28.04.2006  RealEstate.ru
Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) – одно из тех ведомств, которые по роду деятельности должны участвовать в формировании рынка жилья в России. Управляющие компании, имеющие ЗПИФы недвижимости, жилищно-накопительные кооперативы и компании-застройщики так или иначе согласовывают свою деятельность с теми правилами, которые устанавливает для них ФСФР. Что изменилось за период контроля и на какие изменения будет направлена работа ФСФР? Какие требования будут предъявлены к юридическим и физическим, желающим работать на рынке или инвестировать средства в недвижимость?

На эти и другие вопросы порталу RealEstate.ru отвечает заместитель руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам Российской Федерации Сергей Харламов.

Сергей Константинович, что Вы думаете о российском рынке недвижимости в целом? Рискнули бы вложить туда свои средства?

Цены на жилье растут с каждым днем, и поэтому рынок недвижимости считается одним из самых доходных и стабильных рынков. Наверное, с этим можно согласиться… К сожалению, я не подхожу под определение «квалифицированного инвестора» (смеется). А если серьезно, то с точки зрения профессиональной этики я не считаю возможным рассуждать на эту тему.

А кого можно назвать квалифицированным инвестором?

Данное понятие - «квалифицированный инвестор» - ФСФР планирует внести в поправках в закон «Об инвестиционных фондах» (N 156-ФЗ от 29.11.2001 – прим. ред.). Под это определение подпадают профессиональные участники рынка, а также физические и юридические лица, которые, заявив о себе как о квалифицированном инвесторе и соответствуя определенным критериям, смогут приобретать активы повышенного риска.

Сегодня механизм участия в долевом строительстве в РФ пока не налажен. Мы считаем в данной ситуации, что компании, управляющие ЗПИФами недвижимости и приобретающие инвестиционные договоры (требования к управляющей компании закреплены нормативно), имеют соответствующий штат специалистов и могут контролировать процесс строительства, адекватно оценивая риски.

В дальнейшем предполагается, что ЗПИФы недвижимости, приобретающие права требования по инвестиционным договорам, станут исключительно фондами для подобного рода инвесторов. Подробнее о критериях соответствия субъекта к квалифицированному инвестору я пока рассказать не могу. Они находятся в разработке. Но хочу заверить, что драконовских требований в определении квалифицированного инвестора не будет. Не каждый человек, но думаю многие инвесторы – «физлица», совершающие операции на фондовом рыке, обладающие определенными активами или соответствующей квалификацией, смогут приобретать паи в таких фондах.

А что же делать всем остальным, неквалифицированным инвесторам?

А всем остальным лучше покупать паи в фондах, в активах которых имеются договоры долевого участия в строительстве, либо имеют недвижимость на балансе фонда. То есть там, где законом предусматриваются механизмы их защиты. Кроме ЗПИФов недвижимости, существуют и другие паевые инвестиционные фонды. Например, рентные фонды недвижимости. Они не оцениваются как рискованные и могут быть привлекательными для населения с точки зрения доходности.

Что уже удалось сделать ФСФР и что еще предстоит, чтобы российский рынок недвижимости стал более цивилизованным?

Во-первых, Правительством РФ нашей службе переданы функции регулирования, контроля и надзора за деятельностью жилищно-накопительных кооперативов. И, говоря об этой части нашей деятельности, можно заявить, что нормативная база по ЖНК фактически сформирована. Разработаны нормативы финансовой устойчивости для этих организаций, выпущены постановления по раскрытию информации, по отчетности и ведению реестра ЖНК.

Кроме того, наше ведомство разрабатывает ряд документов, связанных с деятельностью застройщиков. В частности, мы подготовили правительственное постановление о нормативах достаточности собственных средств и финансовой устойчивости компаний-застройщиков, нормативы финансовой отчетности. Был принят приказ ФСФР, который дает методические разъяснения по подготовке указанной отчетности. Однако хочу подчеркнуть, что в этой области Федеральная служба по финансовым рынкам не является ни регулирующим, ни контрольно-надзорным органом.

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» действует уже больше года, но фактически не работает. Что делать?

Вы правы, 214 закон в полную силу еще не заработал. Но полагаю, что поправки, которые сейчас в виде законопроекта рассматривают депутаты Госдумы, положительно повлияют на ситуацию, сложившуюся в жилищном строительстве. Принятие пакета всех нормативных документов, в том числе нормативов финансовой устойчивости, облегчит жизнь застройщикам, поскольку поможет им получить необходимую информацию в части нормативного регулирования для оценки рисков и принятия соответствующих решений.

Уточните, пожалуйста, как будет регулироваться баланс между активами компаний-застройщиков и их обязательствами перед дольщиками? Как будет осуществлен контроль за использованием застройщиками средств частных инвесторов? На каком уровне определены нормы убыточности компании-застройщика?

А вот на эти вопросы и отвечает постановление о нормативах финансовой устойчивости застройщика, которое мы согласовали со всеми ведомствами, в том числе с Минюстом, и внесли в правительство. Сейчас этот документ, по моим сведениям, находится фактически на выходе, он еще не получил юридическую силу. Поэтому я воздержусь от комментариев. В перечень нормативов включены нормативы: норматив обеспеченности обязательств, норматив целевого использования средств, норматив безубыточности. (прим. Редакции – данное постановление принято 21.04.2006 233 «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»).

Достаточно ли будет этих нормативов?

Полагаю, что нет. Уполномоченным органам придется не только контролировать нормативы и отчетность застройщиков, но и выезжать на проверки компаний.

Проверками займется ФСФР?

Скорее всего, нет. Предполагается, что функции по контролю и надзору отдадут в ведение субъектов федерации, а полномочия по регулированию останутся на федеральном уровне.

Как известно, до 1 апреля 2006 г. кооперативы, решившие работать с пайщиками по накопительной схеме, были обязаны привести свою деятельность в соответствии с новым Жилищным кодексом и законом «О ЖНК» (215-ФЗ от 30.12.2004 – прим. ред.). Как вы оцениваете итоги процесса перерегистрации? По каким критериям происходил отбор и приходилось ли отказывать заявителям?

Прежде всего, я хотел бы уточнить, что ФСФР, собирая сведения о кооперативах, не лицензирует их деятельность. Занесение в реестр – это фиксация данных о ЖНК. Кооперативы регистрируются в Федеральной налоговой службе (ФНС), затем налоговое ведомство отправляет сведения нам. И только после этого кооператив становится нашей подконтрольной организацией.

А что касается перерегистрации, то процесс идет нормальными темпами. Сейчас в реестре ФСФР значатся более 80 жилищно-накопительных кооперативов. Общая численность пайщиков в них составляет более 3000 человек.

Отказов в регистрации практически не было, так как основанием для внесения сведений о кооперативе в реестр служат данные, которые предоставляет ФНС. Затем ФСФР уведомляет кооператив о включении его в реестр и запрашивает дополнительную информацию. В реестре фиксируются данные и о прекращении деятельности ЖНК. Это может быть связано, например, с его ликвидацией и исключением из единого государственного реестра юридических лиц.

Кстати, в России более 4000 организаций, в названии которых содержатся слова «жилищный кооператив». Мы через свои региональные органы направляем запросы в такие кооперативы, чтобы убедиться, что их юридический статус соответствует осуществляемой ими деятельности.

Ни для кого и, думаю, что и для ФСФР не секрет: многие московские кооперативы предпочли форму не ЖНК, а потребительских ипотечных кооперативах (ПИК). Прокомментируйте это явление, пожалуйста.

Да, такая тенденция есть. Но контролирующие и надзорные органы тоже не сидят сложа руки. И хотя законопроекты о потребительских ипотечных кооперативах пока не приняты, несколько ведомств согласовали предложения о том, чтобы появился закон, который будет регулировать деятельность ПИКов. Они ведь используют ту же накопительную систему, что и ЖНК, единственный нюанс – потребительские ипотечные кооперативы не оставляют права собственности на жилье на кооперативе, такие права закрепляются за пайщиком, который приобрел жилье. Сейчас под контролем ФСФР находятся только ЖНК, а чтобы не возникало пирамид, чтобы не пропадали средства пайщиков, государство должно контролировать все накопительные системы.

Беседовала Юлия Василенко
К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество