Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Доступность ипотеки способствует росту цен на недвижимость

26.11.2007  restate.ru
Мнение о том, что доступность ипотеки повышается, в последнее время выходит за рамки профессиональных экспертных оценок.

Похоже, мы с вами, обсуждая способы приобретения жилья в рассрочку, перестали бояться эпитетов «доступно», «легко», «выгодно». Оживление людей, снова обратившихся к ипотеке, увеличение заявлений в банках - примета осени 2007 года. Платежеспособность же населения пока не до конца оценена. Так кто говорит о доступности ипотеки и почему? Попробуем выяснить.

Ипотека и рост цен на недвижимость

Самара, новости, news, недвижимость, квартира, офис, аренда, продажа, купля, дом, ипотека, квартир, ремонт, бизнес недвижимость, строительство, объявления, новостройки, элитное жилье, склад, торговля, дом, помещение, коммерческая недвижимостьНа законодательном уровне ипотечное кредитование в России существует всего три года. Но даже за столь короткий срок в этой сфере произошли достаточно радикальные изменения. В 2003 году по стране с помощью долгосрочного жилищного кредитования приобреталось всего около 1% жилья. Сейчас же, как утверждает начальник отдела готового жилья и ипотеки ГК «Дисса» Ирина Быкова, эта цифра достигает уже 60-70%. Ипотека наглядно демонстрирует уверенный темп роста. «Спрос на ипотечные кредиты был и остается высоким, тенденций к его спаду в ближайшее время не предвидится», - констатирует Ирина Александровна. Одна из причин роста ипотечных сделок - стремительное увеличение цен на жилье. «Для того чтобы России дойти до соизмеримого уровня ипотечных сделок, необходимы радикальные шаги. И одним из сильных средств могли бы стать налоговые преференции по ипотечным ценным бумагам», - считает руководитель ККО в Самаре ООО «Городской ипотечный банк» Елена Битяй. Несмотря на то, что эксперты высказывают мнение о сложности проведения ипотечных сделок на растущем рынке, суммы кредитов и, соответственно, общий объем рынка выросли именно из-за резкого повышения цен на недвижимость. Такой скачок был вызван как повышением спроса, так и крайне неудовлетворительным предложением, поскольку строительство жилья после вступления в силу нового закона о долевом строительстве практически застопорилось, в связи с этим количество вводимого в эксплуатацию жилья резко снизилось (в некоторых случаях - до 0). Это, в свою очередь, приводит к увеличению суммы кредита, необходимого для покупки нового жилья, и, как результат, к уменьшению числа клиентов, которые могут позволить себе взять кредит на необходимую сумму. И ипотечное кредитование сыграло в этом свою особую двоякую роль. Ипотека все же сделала жилье доступным, хотя и труднодоступным. Иначе говоря, не для всех и каждого, а только для тех людей, которые обладают определенными доходами, то есть для узкой категории - порядка 10% населения. Но тем не менее увеличила спрос, а тем самым и цены. Достаточно взглянуть на параметры расширения и интеграции ипотеки, чтобы уяснить ее существенное влияние на формирование цен на рынке недвижимости. Они были подняты сначала строителями, затем производителями стройматериалов, и так далее - по всей цепи рынка. При этом попытки сделать ипотеку более доступной (за счет выстраивания работы с риэлторами и ипотечными брокерами, увеличения сроков выплаты кредита, снижения процентных ставок, уменьшения первоначального взноса) в условиях сохраняющегося дефицита жилой недвижимости способствуют продолжению роста цен.

«В сложных условиях нашего рынка ипотека становится практически единственной возможностью для многих людей приобрести собственную квартиру, - резюмирует Ирина Быкова. - Но ежемесячный платеж часто бывает не по силам той категории заемщиков, для которой она предназначена». Основным сдерживающим фактором в ипотечном кредитовании является высокий уровень цен на рынке жилья: за прошлый год в среднем по Российской Федерации цены выросли более чем на 50%. Вторым сдерживающим фактором можно считать небольшие объемы рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых кредитными организациями. «Еще один аспект, мешающий развитию ипотечного кредитования, - пережитки теневой экономики, - говорит Елена Битяй. - Несмотря на то, что у нас налоговая процентная ставка 13% - самая низкая в Европе и большой бизнес полностью перешел на декларирование своих доходов, руководители среднего и малого бизнеса по-прежнему иногда используют «серые» схемы выплат сотрудникам заработной платы, что делает недостаточно корректным анализ возможного дохода заемщиков. Нужна новая мотивация среднему и малому бизнесу - для окончательного выхода из тени».

Немаловажные факторы, оказывающие существенное влияние на рост цен

«Категорично заявлять, что только ипотечное кредитование, ставшее более доступным в последнее время, влияет на растущую в цене недвижимость, нельзя. Помимо ипотеки, на формирование цен влияет еще ряд немаловажных факторов, - говорит ведущий специалист Правового центра компании «Спектр недвижимости» Елена Герасина. - Среди основных составляющих цены можно назвать макроэкономические показатели развития страны, социально-экономические особенности конкретного региона и политико-психологические аспекты. Существенно влияет на стоимость квадратного метра и рост доходов населения, и состояние экономики нашей страны в целом. Еще одним фактором, влияющим на рост цен, является миграция населения». Также, несмотря на высокие темпы развития строительной отрасли и заметные сдвиги в развитии производства строительных материалов, самой главной проблемой остается недостаточный объем ввода жилья. Динамика цен на жилье в значительной степени определяется факторами спекулятивного спроса. Объясняется это тем, что жилая недвижимость одновременно выступает в двух качествах: как товар длительного пользования и как объект инвестирования. По различным оценкам, доля спекулятивного спроса составляет от 15 до 30%. Между тем его расширение на рынке недорогой недвижимости имеет выраженные негативные социальные последствия. Связанный с ним рост цен отдаляет перспективу улучшения жилищных условий для лиц с низким и средним уровнем доходов, т.е. для основной массы населения.

Прогресс налицо

Зато прогресс в ипотечной сфере налицо, и носит он не только количественный, но и качественный характер. За последние три года процентная ставка по кредитам снизилась с 18-20 до 9-12%, а в ближайшее время на ипотечном рынке можно ожидать либерализации требований к заемщикам в плане сроков рассмотрения документов. Наряду с этим срок кредитования удлинился с 10-15 до 25-30 лет. Развитие ипотечного кредитования на фоне роста стоимости жилья подтолкнуло банки к более активному сотрудничеству с риэлторскими агентствами и ипотечными брокерами, готовыми взять на себя хлопотные процедуры сбора документов и поиска подходящего жилья. Такое сотрудничество позволяет банкам расширить объемы работы за счет кредитования клиентов своих партнеров-риэлторов, а риэлторам - увеличить собственные продажи.

В нарастающей конкурентной борьбе у потребителя наконец появился шанс получить реальную выгоду. Банки отказываются от политики снижения процентов по кредитам в иностранной валюте. Эксперты в один голос твердят, что долгосрочные кредиты выгоднее всего брать в той валюте, в которой заемщик получает основные доходы, а именно - в рублях.

Сегодня большинство потребителей при выборе ипотечного кредита ориентируются в первую очередь на низкие процентные ставки, и их постепенное снижение мы наблюдали в этом году. Так, в 2000-2001 годах ставки не опускались ниже 18% в рублях и 14% в долларах, в 2003-2004 годах они составляли в среднем 14-16% и 12-13% соответственно, с 2005 по 2007 годы этот показатель понизился еще на 2-3%. Сегодня средняя ставка по валютным ипотечным кредитам составляет 9,5-11%, а кредиты в рублях выдаются под 10,5-12%, что, согласитесь, не может не радовать потенциальных заемщиков, даже при грядущей перспективе увеличения процентных ставок в связи с ипотечным кризисом в США.

По мнению Елены Битяй, в условиях настоящего рынка снижение процентных ставок можно спрогнозировать: «Процентная ставка должна определяться рынком. Любые волевые изменения ставок однозначно ударят по рынку, поэтому искусственно снижать ставки по ипотечному кредитованию нет смысла. Ставка при выдаче кредита не должна быть ниже или равняться ставке, по которой банк-кредитор привлекает ресурсные средства, иначе получится, что банк работает себе в убыток. Естественным рыночным способом снижения ставок может быть возможность привлечения долгосрочных дешевых ресурсов (преимущественно в рублях), а на это, в свою очередь, влияют общеэкономическая ситуация в стране, международный рейтинг России, уровень инфляции, сложившаяся политическая обстановка.

В связи с кризисом, поразившим международные рынки капитала, стоимость заимствования для российских банков возросла - и это неизбежно отразится на ставках. В ближайшее время более вероятен сценарий ужесточения выдачи ипотечных (и не только) кредитов как по ставкам, так и по другим существенным параметрам».

Вместо эпилога

Ипотеку уже можно считать полноценным и неотделимым инструментом рынка недвижимости. Ее развитие происходит постепенно, согласно всем правилам европейского рынка, но только со своими, применимыми к нашей стране, особенностями. Конечно, до полного совершенствования, рынку ипотеки надо будет расти еще не меньше пяти лет, но отрицать влияние, оказываемое ею на рынок недвижимости, бессмысленно. Поэтому мнение, что ипотечное кредитование влияет на рост цен на недвижимость, верно, но не в полной мере. Ипотека скорее повышает уровень доступности жилья, нежели влияет на рост цен. И общий рост продолжится до тех пор, пока объемы жилищного строительства не напитают рынок недвижимости в полной мере.

Невольно возникает вопрос, насколько целесообразно прилагать усилия по запуску действительно массовой ипотеки на фоне нехватки предложения жилья и роста цен на него. Ведь чем доступнее становятся кредиты на покупку жилья, тем острее оказывается дефицит предложения на рынке недвижимости. Более того, если цены будут расти параллельно с объемами ипотечного кредитования, доступного жилья можно никогда не получить. А чтобы изменить подобную ситуацию, сложившуюся на рынке, нужна реальная конкуренция между застройщиками - только в этом случае предложение будет увеличиваться, а соответственно, и цены станут приемлемыми.


Вопрос “НРН”

Как вы считаете, какие перспективы развития ипотечного рынка ждут Россию?

Ирина Быкова, начальник отдела готового жилья и ипотеки ГК «Дисса»:

Самара, новости, news, недвижимость, квартира, офис, аренда, продажа, купля, дом, ипотека, квартир, ремонт, бизнес недвижимость, строительство, объявления, новостройки, элитное жилье, склад, торговля, дом, помещение, коммерческая недвижимость- Развитие ипотечного рынка в нашей стране является одним из самых перспективных направлений деятельности. Спрос в этом сегменте рынка очень велик. А раз есть спрос - будет и предложение. Вопрос только в том, насколько цена предложения ограничит долю платежеспособного спроса. Если объемы строительства будут на прежнем уровне или сократятся, это приведет к еще большему росту цен на недвижимость и, как следствие, к сокращению доли платежеспособного спроса со стороны населения. Есть еще одна особенность нашего ипотечного рынка - менталитет населения. В стране идет устойчивый экономический рост, и люди постепенно начинают планировать вперед на несколько лет, и это уже хорошо. А со временем, если ситуация будет стабильной или улучшится, население охотнее будет рассматривать варианты долгосрочных кредитов, не боясь очередных непредвиденных кризисов.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество